Son­der­nut­zungs­recht – und wirt­schaft­li­ches Eigen­tum

Der Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­te hat über sei­nen Mit­ei­gen­tums­an­teil hin­aus in der Regel kein wirt­schaft­li­ches Eigen­tum an dem ihm zur Nut­zung über­las­se­nen Gemein­schafts­ei­gen­tum.

Son­der­nut­zungs­recht – und wirt­schaft­li­ches Eigen­tum

Wirt­schafts­gü­ter sind nach § 39 Abs. 1 AO grund­sätz­lich dem zivil­recht­li­chen Eigen­tü­mer zuzu­rech­nen. Übt ein ande­rer als der Eigen­tü­mer die tat­säch­li­che Herr­schaft über ein Wirt­schafts­gut in der Wei­se aus, dass er den Eigen­tü­mer im Regel­fall für die gewöhn­li­che Nut­zungs­dau­er von der Ein­wir­kung auf das Wirt­schafts­gut wirt­schaft­lich aus­schlie­ßen kann, so ist ihm das Wirt­schafts­gut zuzu­rech­nen (§ 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO).

Die­se Defi­ni­ti­on des wirt­schaft­li­chen Eigen­tums umfasst eine Viel­zahl ungleich­ar­ti­ger "zivil­recht­li­cher Rechts­la­gen", die Nicht­ei­gen­tü­mern eine eigen­tums­ähn­li­che Rechts­po­si­ti­on ver­schaf­fen. Die Anwen­dung des § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO erfor­dert des­halb nach der Recht­spre­chung die Bil­dung von Fall­grup­pen und deren wer­ten­de Zuord­nung 1. Ein wirt­schaft­li­cher Aus­schluss des zivil­recht­li­chen Eigen­tü­mers i.S. des § 39 Abs. 2 Nr. 1 Satz 1 AO wird u.a. ange­nom­men, wenn der Her­aus­ga­be­an­spruch des Eigen­tü­mers kei­ne wirt­schaft­li­che Bedeu­tung mehr hat 2. Ob die­se Vor­aus­set­zun­gen vor­lie­gen, ist nach dem Gesamt­bild der Ver­hält­nis­se im jewei­li­gen Ein­zel­fall zu beur­tei­len.

Ein schuld­recht­lich oder ding­lich Nut­zungs­be­rech­tig­ter hat in der Regel kein wirt­schaft­li­ches Eigen­tum an dem ihm zur Nut­zung über­las­se­nen Wirt­schafts­gut 3. Denn er ist ledig­lich befugt, eine frem­de Sache zu nut­zen, nicht aber wie ein Eigen­tü­mer mit der Sache nach Belie­ben zu ver­fah­ren. So begrün­det auch das eigen­tums­ähn­lich aus­ge­stal­te­te (ver­äu­ßer­li­che und ver­erb­li­che) Dau­er­wohn­recht i.S. der §§ 31 ff. WEG oder ein ver­gleich­bar aus­ge­stal­te­tes schuld­recht­li­ches Dau­er­wohn­recht grund­sätz­lich kein wirt­schaft­li­ches Eigen­tum 4. Die anders­lau­ten­den BFH-Urtei­le vom 08.03.1977 und vom 21.06.1977 5 sind über­holt 6.

Etwas ande­res kann dann gel­ten, wenn der Nut­zungs­be­rech­tig­te statt des Eigen­tü­mers die Kos­ten der Anschaf­fung oder Her­stel­lung eines von ihm selbst genutz­ten Wirt­schafts­guts trägt und ihm auf Dau­er, näm­lich für die vor­aus­sicht­li­che Nut­zungs­dau­er, Sub­stanz und Ertrag des Wirt­schafts­guts wirt­schaft­lich zuste­hen 7.

Der Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­te ist auf­grund des in Rede ste­hen­den Son­der­nut­zungs­rechts weder wie ein zivil­recht­li­cher Eigen­tü­mer zur umfas­sen­den Nut­zung des im Gemein­schafts­ei­gen­tum ste­hen­den Grund­stücks berech­tigt noch ste­hen ihm für die vor­aus­sicht­li­che (unbe­grenz­te) Nut­zungs­dau­er des Grund­stücks Sub­stanz und Ertrag zu.

Ein Son­der­nut­zungs­recht ist das durch Ver­ein­ba­rung begrün­de­te eigen­tums­ähn­li­che Recht eines Woh­nungs- oder Teil­ei­gen­tü­mers, abwei­chend von der Regel des § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG, Tei­le des Gemein­schafts­ei­gen­tums allein, also unter Aus­schluss der übri­gen Mit­ei­gen­tü­mer, zu nut­zen 8.

Das Son­der­nut­zungs­recht ist regel­mä­ßig auf Dau­er der Gemein­schaft ange­legt, die nach § 11 WEG grund­sätz­lich unauf­lös­lich ist 9. Wird sie jedoch auf­ge­löst, was kraft Geset­zes bei Ver­ei­ni­gung aller Woh­nungs­ei­gen­tums­rech­te oder durch ein­ver­nehm­li­che Auf­he­bung des Son­der­ei­gen­tums oder bei völ­li­ger oder teil­wei­ser Zer­stö­rung des Gebäu­des auf Ver­lan­gen eines Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, sofern eine Ver­ein­ba­rung nach § 11 Abs. 1 Satz 3 WEG dies vor­sieht, mög­lich ist, erlischt es. Es endet fer­ner, sofern es nicht auf­lö­send bedingt oder befris­tet begrün­det wur­de, durch Auf­he­bung als "actus con­tra­ri­us" zu sei­ner Begrün­dung 10.

Die Nut­zungs­be­fug­nis reicht nur, soweit sie ein­ge­räumt ist 11. Eine schran­ken­lo­se Nut­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums erlaubt das Son­der­nut­zungs­recht nicht. So darf die Nut­zung nicht für die ande­ren Woh­nungs­ei­gen­tü­mer mit erheb­li­chen Nach­tei­len ver­bun­den sein. Fer­ner ist der Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­te zur Vor­nah­me bau­li­cher Ver­än­de­run­gen und damit zur dau­er­haf­ten Umge­stal­tung des Gemein­schafts­ei­gen­tums, die über eine ord­nungs­ge­mä­ße Instand­hal­tung und Instand­set­zung hin­aus­geht, sowie zur Ver­än­de­rung des äuße­ren Erschei­nungs­bilds der Gesamt­an­la­ge nicht befugt 12. Da das Son­der­nut­zungs­recht schuld­recht­li­chen Cha­rak­ter hat, wirkt es über­dies einem Rechts­nach­fol­ger gegen­über nur, wenn es im Grund­buch ver­merkt ist 13.

Es bedarf im Streit­fall kei­ner Ent­schei­dung, ob das Son­der­nut­zungs­recht in Ein­zel­fäl­len in der Wei­se gestal­tet wer­den kann, dass im wirt­schaft­li­chen Ergeb­nis jeder Woh­nungs­ei­gen­tü­mer steu­er­recht­lich so gestellt wird, als ob er Allein­ei­gen­tü­mer der Son­der­nut­zungs­flä­chen sei­nes Gebäu­des wäre 14. Denn das streit­ge­gen­ständ­li­che Son­der­nut­zungs­recht ver­mit­telt dem Klä­ger jeden­falls kei­ne einem Eigen­tü­mer ver­gleich­ba­re Rechts­po­si­ti­on.

Im vor­lie­gen­den Fall bedeu­te­te dies: Aus­weis­lich der Tei­lungs­er­klä­rung ist der Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­te ledig­lich zur unbe­fris­te­ten land­wirt­schaft­li­chen Nut­zung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums befugt. Eine ander­wei­ti­ge Nut­zung ist nicht genannt und daher ohne Zustim­mung der Mit­ei­gen­tü­me­rin unter­sagt. Fer­ner ent­hält die Tei­lungs­er­klä­rung vom Janu­ar 2011 kei­ne Bebau­ungs­rech­te an der Son­der­nut­zungs­flä­che zuguns­ten des Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten. Eben­so wenig hat er dau­er­haft Anteil an der Sub­stanz des mit dem Son­der­nut­zungs­recht belas­te­ten Bruch­teils­ei­gen­tums. Denn im Fall der Ver­äu­ße­rung des gesam­ten Grund­stücks nach Auf­lö­sung der Gemein­schaft steht T als zivil­recht­li­cher Eigen­tü­me­rin und nicht dem Klä­ger der Erlös für ihren Mit­ei­gen­tums­an­teil zu. Der Mit­ei­gen­tums­an­teil ist damit trotz des Son­der­nut­zungs­rechts des Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten auch nicht wert­los. Viel­mehr nimmt die Mit­ei­gen­tü­me­rin bzw. der Rechts­nach­fol­ger ihrer Mit­ei­gen­tums­quo­te an grund­stücks­be­zo­ge­nen Wert­stei­ge­run­gen oder ‑min­de­run­gen teil.

Das im Über­tra­gungs­ver­trag für bestimm­te Fäl­le ver­ein­bar­te Rück­kaufs­recht des Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten (z.B. für den Fall der Ver­äu­ße­rung der eige­nen Wohn­ein­heit der T ohne Zustim­mung des Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten) steht dem schon des­halb nicht ent­ge­gen, weil die Rück­über­tra­gung des Eigen­tums nicht ‑wie für die Annah­me wirt­schaft­li­chen Eigen­tums erfor­der­lich- allein vom Wil­len und Ver­hal­ten des Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­ten abhängt 15, der Son­der­nut­zungs­be­rech­tig­te in die­sem Fall zum Wert­er­satz ver­pflich­tet wäre und das schuld­recht­lich vor­be­hal­te­ne Recht eines Rück­erwerbs den Über­gang des wirt­schaft­li­chen Eigen­tums nicht hin­dert 16.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 5. Juli 2018 – VI R 67/​15

  1. BFH, Urteil vom 13.10.2016 – IV R 33/​13, BFHE 255, 386, BSt­Bl II 2018, 81, Rz 26 f.[]
  2. BFH, Urteil in BFHE 255, 386, BSt­Bl II 2018, 81, Rz 27; grund­le­gend BFH, Urteil vom 26.01.1970 – IV R 144/​66, BFHE 97, 466, BSt­Bl II 1970, 264, unter C.III. 1.[]
  3. BFH, Urtei­le vom 24.06.2004 – III R 42/​02, BFH/​NV 2005, 164; vom 29.03.2007 – IX R 14/​06, BFH/​NV 2007, 1471[]
  4. BFH, Urtei­le in BFH/​NV 2005, 164; in BFH/​NV 2007, 1471, jeweils m.w.N.[]
  5. BFH, Urtei­le vom 08.03.1977 – VIII R 180/​74, BFHE 122, 64, BSt­Bl II 1977, 629; und vom 21.06.1977 – VIII R 18/​75, BFHE 124, 313, BSt­Bl II 1978, 303[]
  6. BFH, Urteil vom 26.11.1998 – IV R 39/​98, BFHE 187, 390, BSt­Bl II 1999, 263, m.w.N.[]
  7. stän­di­ge Recht­spre­chung, z.B. BFH, Urtei­le in BFHE 255, 386, BSt­Bl II 2018, 81, Rz 28, m.w.N.; vom 02.06.2016 – IV R 23/​13, BFH/​NV 2016, 1433, Rz 31[]
  8. z.B. BGH, Urtei­le vom 13.01.2017 – V ZR 96/​16, MDR 2017, 511, Rz 31; vom 21.10.2016 – V ZR 78/​16, MDR 2017, 388, Rz 10; vom 08.04.2016 – V ZR 191/​15, MDR 2016, 1324, Rz 14; und vom 02.12 2011 – V ZR 74/​11, MDR 2012, 207, Rz 10[]
  9. Staudinger/​Kreuzer (2018), § 13 WEG Rz 28[]
  10. BGH, Beschluss vom 13.09.2000 – V ZB 14/​00, BGHZ 145, 133, unter III. 2.; Bärmann/​Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 13 Rz 130[]
  11. Bärmann/​Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 13 Rz 98; Staudinger/​Kreuzer (2018), § 13 WEG Rz 31 ff.[]
  12. Bärmann/​Suilmann, WEG, 13. Aufl., § 13 Rz 98[]
  13. BGH, Beschluss in BGHZ 145, 133, unter III. 3.; Staudinger/​Kreuzer (2018), § 13 WEG Rz 28, 39[]
  14. Staudinger/​Rapp (2018), Einl 1 zum WEG, Rz 69, m.w.N.; ders., Beck'sches Nota­r­hand­buch, A.III. Rz 5, 52 ff.[]
  15. BFH, Urteil vom 25.06.2009 – IV R 3/​07, BFHE 226, 62, BSt­Bl II 2010, 182, II. 3.a[]
  16. BFH, Urtei­le in BFHE 187, 390, BSt­Bl II 1999, 263; vom 28.07.1999 – X R 38/​98, BFHE 190, 139, BSt­Bl II 2000, 653, II. 2.c; und vom 25.01.2017 – X R 59/​14, BFHE 257, 227, Rz 35, m.w.N.[]