Bezugs­fer­tig­keit eines Büro­ge­bäu­des

Wann ist ein Büro­ge­bäu­de bezugs­fer­tig, bei dem die Innen­aus­bau­ten ein­schließ­lich der nicht tra­gen­den­den Wän­de und der Instal­la­ti­ons­ar­bei­ten erst bei Ver­mie­tung nach Mie­ter­wunsch aus­ge­führt wer­den? Mit die­ser Fra­ge hat­te sich jetzt das Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf zu befas­sen:

Bezugs­fer­tig­keit eines Büro­ge­bäu­des

Hin­ter­grund des Streits vor dem Finanz­ge­richt war eine Wert­mi­ni­de­rung wegen Alters: Nach § 146 Abs. 4 BewG beträgt die Wert­min­de­rung wegen Alters des Gebäu­des für jedes Jahr, das seit Bezugs­fer­tig­keit des Gebäu­des bis zum Besteue­rungs­zeit­punkt voll­endet ist, 0,5%, höchs­tens jedoch 25%.

Gebäu­de sind als bezugs­fer­tig anzu­se­hen, wenn den zukünf­ti­gen Bewoh­nern oder sons­ti­gen Benut­zern zuge­mu­tet wer­den kann, sie zu benut­zen; die Abnah­me durch die Bau­auf­sichts­be­hör­de ist nicht ent­schei­dend (§ 145 Abs. 1 Satz 3 BewG). Damit kommt es für den Zeit­punkt der Bezugs­fer­tig­keit nicht auf den tat­säch­li­chen Bezug son­dern aus­schließ­lich auf die Zumut­bar­keit der Nut­zung an.

Bei der Umschrei­bung eines unbe­bau­ten Grund­stücks im Sin­ne von § 145 BewG wur­de § 72 BewG im Wesent­li­chen unver­än­dert über­nom­men. Damit gel­ten auch die Recht­spre­chungs­grund­sät­ze und die Ver­wal­tungs­an­wei­sun­gen zur Bezugs­fer­tig­keit fort 1.

Wann eine Nut­zung zumut­bar ist, ist nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung zu beur­tei­len 2. Im Streit­fall han­delt es sich um einen grö­ße­ren Büro­ge­bäu­de­kom­plex, der seit 1994 nach außen hin als fer­tig gestellt erscheint und bei dem zu die­sem Zeit­punkt alle zen­tra­len Ver- und Ent­sor­gungs­lei­tun­gen vor­han­den sind. Es fehlt ab dem Jahr 1994 nur noch die inne­re Raum­auf­tei­lung, die kurz­fris­tig nach dem jewei­li­gen Mie­ter­wunsch vor­ge­nom­men wird, wobei erst dann die mit der Raum­auf­tei­lung zusam­men­hän­gen­den Arbei­ten ein­schließ­lich der zuge­hö­ri­gen Elektro‑, Sani­tär- und Maler­ar­bei­ten vor­ge­nom­men wer­den kön­nen.

Recht­spre­chung zur Bezugs­fer­tig­keit der­ar­ti­ger Büro­ge­bäu­de exis­tiert, soweit ersicht­lich, nicht. Es gibt, im Rah­men der Ein­heits­be­wer­tung, ledig­lich Ent­schei­dun­gen zu Wohn­ge­bäu­den, die dann als bezugs­fer­tig gel­ten, wenn die wesent­li­chen Bau­ar­bei­ten durch­ge­führt wor­den sind, also mit Ein­bau von Türen und Fens­tern, vor­han­de­ne Anschlüs­se für die Strom- und Was­ser­ver­sor­gung sowie Hei­zung, vor­han­de­ne sani­tä­re Ein­rich­tun­gen und die Mög­lich­keit, eine Küche ein­zu­rich­ten 3 Ein Ein­fa­mi­li­en­haus ohne Heiz­kör­per in Wohn­räu­men ist dage­gen noch nicht bezugs­fer­tig 4, die wesent­li­chen Maler- und Tape­zier­ar­bei­ten sol­len aus­ge­führt sein 5, der Fuß­bo­den­be­lag soll­te im wesent­li­chen ver­legt sein, eine Woh­nung ohne Fuß­bo­den­be­lag ist nicht bezugs­fer­tig 6. Eine Miet­woh­nung, in der nur noch Spü­le und Herd auf­zu­stel­len und anzu­schlie­ßen sind und ein Teil des Tep­pich­bo­dens zu ver­le­gen ist, gilt nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung als bezugs­fer­tig 7.

Die Lite­ra­tur ist im Hin­blick auf Büro­ge­bäu­de unter­schied­li­cher Ansicht. Sie sieht einer­seits Büro­ge­bäu­de, deren Büro­flä­chen sich aber noch in einem roh­bau­ähn­li­chen Zustand befin­den, als noch nicht bezugs­fer­tig an, da sie nicht unmit­tel­bar einer bestim­mungs­ge­mä­ßen Ver­wen­dung zuge­führt wer­den kön­nen. Wer­den Teil­flä­chen ent­spre­chend her­ge­rich­tet und ver­mie­tet, stel­le sich die Fra­ge der Bezugs­fer­tig­keit erneut. Stel­le man auf die Bezugs­fer­tig­keit des gesam­ten Gebäu­des ab, könn­te ein sol­ches Objekt womög­lich über Jah­re als unbe­bau­tes Grund­stück fort­be­stehen 8. Ande­rer­seits wer­den Büro­ge­bäu­de schon als bezugs­fer­tig ange­se­hen, wenn ledig­lich die Innen­aus­stat­tung fehlt, also nur noch Zwi­schen­wän­de ein­ge­zo­gen, die Beleuch­tungs­kör­per instal­liert und der Fuß­bo­den ver­legt wer­den müs­sen 9.

Gemäß dem gleich­lau­ten­den Erlass der obers­ten Finanz­be­hör­den der Län­der zur Umset­zung des Geset­zes zur Reform des Erb­schaft­steu­er- und Bewer­tungs­rechts 10 ist ein Gebäu­de ins­ge­samt als bezugs­fer­tig anzu­se­hen, wenn es nur zum Teil fer­tig­ge­stellt und der Innen­aus­bau nach den Wün­schen der künf­ti­gen Nut­zer zurück­ge­stellt wird 11.

Das Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf Senat sieht Büro­ge­bäu­de dann als bezugs­fer­tig an, wenn der Bau­kör­per ein­schließ­lich der Trep­pen­haus­be­rei­che – wie im Streit­fall – voll­stän­dig fer­tig­ge­stellt sowie mit allen zen­tra­len Ver- und Ent­sor­gungs­ein­rich­tun­gen ver­se­hen ist und im Innern ledig­lich noch ent­spre­chend dem Mie­ter­wunsch in moder­ner Leicht­bau­wei­se Zwi­schen­wän­de ein­ge­zo­gen und die damit zusam­men­hän­gen­den (Elek­tro- Sani­tär- Maler- Boden­be­lags- und sons­ti­gen) Arbei­ten durch­ge­führt wer­den müs­sen.

Damit war die im Streit befind­li­che Immo­bi­lie auf­grund der ers­ten tat­säch­li­chen Nut­zung durch einen Mie­ter jeden­falls im Jahr 1994 bezugs­fer­tig. Ab jenem Jahr waren nur noch die vor­be­schrie­be­nen Rest­ar­bei­ten durch­zu­füh­ren gewe­sen.

Für die­sen frü­hen Zeit­punkt der Bezugs­fer­tig­keit spricht der Umstand, dass gera­de bei Büro­ge­bäu­den die Bau­her­ren immer mehr dazu über­ge­hen, unter Aus­nut­zung der fort­ge­schrit­te­nen Bau­tech­nik grö­ße­re Nutz­flä­chen den Wün­schen der Mie­ter ent­spre­chend auf­zu­tei­len und unter Hin­weis auf die­se Mög­lich­keit sol­che Immo­bi­li­en schon vor Auf­tei­lung am Markt tat­säch­lich anbie­ten 12.

Aus Sicht des Mie­ters han­delt es sich bei der vor­ge­nann­ten Innen­aus­stat­tung um gering­fü­gi­ge Bau­maß­nah­men, die am gewerb­li­chem Ver­mie­tungs­markt als üblich aner­kannt wer­den und der Benutz­bar­keit des Gesamt­ge­bäu­des nicht ent­ge­gen­ste­hen 12. Es ist dann auch nur fol­ge­rich­tig, die Zumut­bar­keit der Nut­zung im Sin­ne von § 145 Abs. 1 Satz 3 BewG zu beja­hen, wenn – wie im Streit­fall – nur noch sol­che Rest­ar­bei­ten aus­zu­füh­ren sind.

Eine ande­re Auf­fas­sung wür­de im übri­gen auch zu dem wirt­schaft­lich unsin­ni­gen Ergeb­nis füh­ren, dass die Bezugs­fer­tig­keit letzt­lich von der Ent­wick­lung am Ver­mie­tungs­markt abhängt, obgleich ein Gebäu­de sich auch – und gera­de – bei län­ge­rem Leer­stand tech­nisch abnutzt und der abneh­men­den Nut­zungs­dau­er durch den Alters­wert­ab­schlag Rech­nung getra­gen wer­den soll 13.

Für eine Bezugs­fer­tig­keit des gesam­tes Gebäu­des schon in dem Zeit­punkt, ab dem nur noch die vom Mie­ter­wunsch abhän­gi­gen vor­be­nann­ten Innen­aus­bau­ar­bei­ten aus­zu­füh­ren sind, spricht schließ­lich noch der Gesichts­punkt der Rechts­si­cher­heit. Es braucht im jewei­li­gen Ein­zel­fall nicht mehr ent­schie­den zu wer­den, ob das Bau­werk erst bei Her­rich­tung der letz­ten Miet­ein­heit – hier: im Jahr 2000 – ins­ge­samt bezugs­fer­tig ist oder ob dies schon dann anzu­neh­men ist, wenn eine "erheb­li­che Anzahl" von Miet­ein­hei­ten her­ge­rich­tet ist, die die übri­gen Innen­aus­bau­ar­bei­ten in den ver­blei­ben­den Tei­len des Objek­tes als "uner­heb­li­che Rest­ar­bei­ten" erschei­nen lässt.

Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf, Urteil vom 28. Novem­ber 2010 – 11 K 1712/​08 BG

  1. Röss­ler-Troll, § 145 BewG Rz. 6[]
  2. Röss­ler-Troll, § 72 BewG Rz. 9[]
  3. BFH, Urteil vom 29.04.1987 – II R 262/​83, BSt­Bl II 1987, 594[]
  4. FG Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 23.04.1992 – 8 K 308/​89, EFG 1993, 132[]
  5. BFH vom 26. Juni 1970, III R 56/​69, BSt­Bl II 1970, 769[]
  6. FG-Baden Würt­tem­berg, Urteil vom 30.09.1981, EFG 1982,116; a. A. FG Ham­burg, Urteil vom 16.04.1982, EFG 1982,550 und FG Mün­chen, Urteil vom 22.07.1982, EFG 1983, 184[]
  7. BFH vom 25.07.1980 – III R 46/​78, BSt­Bl II 1981, 152[]
  8. Röss­ler-Troll, § 72 BewG Rz. 12[]
  9. Stö­ckel, Stbg 2008, 537[]
  10. vom 05.05.2009, BSt­Bl I 2009, 590[]
  11. Abschn. 4 Abs. 3 Satz 5 zu § 178 BewG n.F. ‑Begriff des unbe­bau­ten Grund­stücks –[]
  12. vgl. Stö­ckel a.a.O.[][]
  13. näher hier­zu vgl. BT-Drs. 13/​5952 Sei­te 41, zitiert bei Man­nek in Gürsching/​Stenger, § 146 BewG, Rn. 335[]