Bezugsfertigkeit eines Bürogebäudes

Wann ist ein Bürogebäude bezugs­fer­tig, bei dem die Innenausbauten ein­schließ­lich der nicht tra­gen­den­den Wände und der Installationsarbeiten erst bei Vermietung nach Mieterwunsch aus­ge­führt wer­den? Mit die­ser Frage hat­te sich jetzt das Finanzgericht Düsseldorf zu befas­sen:

Bezugsfertigkeit eines Bürogebäudes

Hintergrund des Streits vor dem Finanzgericht war eine Wertminiderung wegen Alters: Nach § 146 Abs. 4 BewG beträgt die Wertminderung wegen Alters des Gebäudes für jedes Jahr, das seit Bezugsfertigkeit des Gebäudes bis zum Besteuerungszeitpunkt voll­endet ist, 0,5%, höchs­tens jedoch 25%.

Gebäude sind als bezugs­fer­tig anzu­se­hen, wenn den zukünf­ti­gen Bewohnern oder sons­ti­gen Benutzern zuge­mu­tet wer­den kann, sie zu benut­zen; die Abnahme durch die Bauaufsichtsbehörde ist nicht ent­schei­dend (§ 145 Abs. 1 Satz 3 BewG). Damit kommt es für den Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit nicht auf den tat­säch­li­chen Bezug son­dern aus­schließ­lich auf die Zumutbarkeit der Nutzung an.

Bei der Umschreibung eines unbe­bau­ten Grundstücks im Sinne von § 145 BewG wur­de § 72 BewG im Wesentlichen unver­än­dert über­nom­men. Damit gel­ten auch die Rechtsprechungsgrundsätze und die Verwaltungsanweisungen zur Bezugsfertigkeit fort 1.

Wann eine Nutzung zumut­bar ist, ist nach der Verkehrsauffassung zu beur­tei­len 2. Im Streitfall han­delt es sich um einen grö­ße­ren Bürogebäudekomplex, der seit 1994 nach außen hin als fer­tig gestellt erscheint und bei dem zu die­sem Zeitpunkt alle zen­tra­len Ver- und Entsorgungsleitungen vor­han­den sind. Es fehlt ab dem Jahr 1994 nur noch die inne­re Raumaufteilung, die kurz­fris­tig nach dem jewei­li­gen Mieterwunsch vor­ge­nom­men wird, wobei erst dann die mit der Raumaufteilung zusam­men­hän­gen­den Arbeiten ein­schließ­lich der zuge­hö­ri­gen Elektro‑, Sanitär- und Malerarbeiten vor­ge­nom­men wer­den kön­nen.

Rechtsprechung zur Bezugsfertigkeit der­ar­ti­ger Bürogebäude exis­tiert, soweit ersicht­lich, nicht. Es gibt, im Rahmen der Einheitsbewertung, ledig­lich Entscheidungen zu Wohngebäuden, die dann als bezugs­fer­tig gel­ten, wenn die wesent­li­chen Bauarbeiten durch­ge­führt wor­den sind, also mit Einbau von Türen und Fenstern, vor­han­de­ne Anschlüsse für die Strom- und Wasserversorgung sowie Heizung, vor­han­de­ne sani­tä­re Einrichtungen und die Möglichkeit, eine Küche ein­zu­rich­ten 3 Ein Einfamilienhaus ohne Heizkörper in Wohnräumen ist dage­gen noch nicht bezugs­fer­tig 4, die wesent­li­chen Maler- und Tapezierarbeiten sol­len aus­ge­führt sein 5, der Fußbodenbelag soll­te im wesent­li­chen ver­legt sein, eine Wohnung ohne Fußbodenbelag ist nicht bezugs­fer­tig 6. Eine Mietwohnung, in der nur noch Spüle und Herd auf­zu­stel­len und anzu­schlie­ßen sind und ein Teil des Teppichbodens zu ver­le­gen ist, gilt nach der Verkehrsauffassung als bezugs­fer­tig 7.

Die Literatur ist im Hinblick auf Bürogebäude unter­schied­li­cher Ansicht. Sie sieht einer­seits Bürogebäude, deren Büroflächen sich aber noch in einem roh­bau­ähn­li­chen Zustand befin­den, als noch nicht bezugs­fer­tig an, da sie nicht unmit­tel­bar einer bestim­mungs­ge­mä­ßen Verwendung zuge­führt wer­den kön­nen. Werden Teilflächen ent­spre­chend her­ge­rich­tet und ver­mie­tet, stel­le sich die Frage der Bezugsfertigkeit erneut. Stelle man auf die Bezugsfertigkeit des gesam­ten Gebäudes ab, könn­te ein sol­ches Objekt womög­lich über Jahre als unbe­bau­tes Grundstück fort­be­stehen 8. Andererseits wer­den Bürogebäude schon als bezugs­fer­tig ange­se­hen, wenn ledig­lich die Innenausstattung fehlt, also nur noch Zwischenwände ein­ge­zo­gen, die Beleuchtungskörper instal­liert und der Fußboden ver­legt wer­den müs­sen 9.

Gemäß dem gleich­lau­ten­den Erlass der obers­ten Finanzbehörden der Länder zur Umsetzung des Gesetzes zur Reform des Erbschaftsteuer- und Bewertungsrechts 10 ist ein Gebäude ins­ge­samt als bezugs­fer­tig anzu­se­hen, wenn es nur zum Teil fer­tig­ge­stellt und der Innenausbau nach den Wünschen der künf­ti­gen Nutzer zurück­ge­stellt wird 11.

Das Finanzgericht Düsseldorf Senat sieht Bürogebäude dann als bezugs­fer­tig an, wenn der Baukörper ein­schließ­lich der Treppenhausbereiche – wie im Streitfall – voll­stän­dig fer­tig­ge­stellt sowie mit allen zen­tra­len Ver- und Entsorgungseinrichtungen ver­se­hen ist und im Innern ledig­lich noch ent­spre­chend dem Mieterwunsch in moder­ner Leichtbauweise Zwischenwände ein­ge­zo­gen und die damit zusam­men­hän­gen­den (Elektro- Sanitär- Maler- Bodenbelags- und sons­ti­gen) Arbeiten durch­ge­führt wer­den müs­sen.

Damit war die im Streit befind­li­che Immobilie auf­grund der ers­ten tat­säch­li­chen Nutzung durch einen Mieter jeden­falls im Jahr 1994 bezugs­fer­tig. Ab jenem Jahr waren nur noch die vor­be­schrie­be­nen Restarbeiten durch­zu­füh­ren gewe­sen.

Für die­sen frü­hen Zeitpunkt der Bezugsfertigkeit spricht der Umstand, dass gera­de bei Bürogebäuden die Bauherren immer mehr dazu über­ge­hen, unter Ausnutzung der fort­ge­schrit­te­nen Bautechnik grö­ße­re Nutzflächen den Wünschen der Mieter ent­spre­chend auf­zu­tei­len und unter Hinweis auf die­se Möglichkeit sol­che Immobilien schon vor Aufteilung am Markt tat­säch­lich anbie­ten 12.

Aus Sicht des Mieters han­delt es sich bei der vor­ge­nann­ten Innenausstattung um gering­fü­gi­ge Baumaßnahmen, die am gewerb­li­chem Vermietungsmarkt als üblich aner­kannt wer­den und der Benutzbarkeit des Gesamtgebäudes nicht ent­ge­gen­ste­hen 12. Es ist dann auch nur fol­ge­rich­tig, die Zumutbarkeit der Nutzung im Sinne von § 145 Abs. 1 Satz 3 BewG zu beja­hen, wenn – wie im Streitfall – nur noch sol­che Restarbeiten aus­zu­füh­ren sind.

Eine ande­re Auffassung wür­de im übri­gen auch zu dem wirt­schaft­lich unsin­ni­gen Ergebnis füh­ren, dass die Bezugsfertigkeit letzt­lich von der Entwicklung am Vermietungsmarkt abhängt, obgleich ein Gebäude sich auch – und gera­de – bei län­ge­rem Leerstand tech­nisch abnutzt und der abneh­men­den Nutzungsdauer durch den Alterswertabschlag Rechnung getra­gen wer­den soll 13.

Für eine Bezugsfertigkeit des gesam­tes Gebäudes schon in dem Zeitpunkt, ab dem nur noch die vom Mieterwunsch abhän­gi­gen vor­be­nann­ten Innenausbauarbeiten aus­zu­füh­ren sind, spricht schließ­lich noch der Gesichtspunkt der Rechtssicherheit. Es braucht im jewei­li­gen Einzelfall nicht mehr ent­schie­den zu wer­den, ob das Bauwerk erst bei Herrichtung der letz­ten Mieteinheit – hier: im Jahr 2000 – ins­ge­samt bezugs­fer­tig ist oder ob dies schon dann anzu­neh­men ist, wenn eine „erheb­li­che Anzahl” von Mieteinheiten her­ge­rich­tet ist, die die übri­gen Innenausbauarbeiten in den ver­blei­ben­den Teilen des Objektes als „uner­heb­li­che Restarbeiten” erschei­nen lässt.

Finanzgericht Düsseldorf, Urteil vom 28. November 2010 – 11 K 1712/​08 BG

  1. Rössler-Troll, § 145 BewG Rz. 6
  2. Rössler-Troll, § 72 BewG Rz. 9
  3. BFH, Urteil vom 29.04.1987 – II R 262/​83, BStBl II 1987, 594
  4. FG Baden-Württemberg, Urteil vom 23.04.1992 – 8 K 308/​89, EFG 1993, 132
  5. BFH vom 26. Juni 1970, III R 56/​69, BStBl II 1970, 769
  6. FG-Baden Württemberg, Urteil vom 30.09.1981, EFG 1982,116; a. A. FG Hamburg, Urteil vom 16.04.1982, EFG 1982,550 und FG München, Urteil vom 22.07.1982, EFG 1983, 184
  7. BFH vom 25.07.1980 – III R 46/​78, BStBl II 1981, 152
  8. Rössler-Troll, § 72 BewG Rz. 12
  9. Stöckel, Stbg 2008, 537
  10. vom 05.05.2009, BStBl I 2009, 590
  11. Abschn. 4 Abs. 3 Satz 5 zu § 178 BewG n.F. ‑Begriff des unbe­bau­ten Grundstücks –
  12. vgl. Stöckel a.a.O.
  13. näher hier­zu vgl. BT-Drs. 13/​5952 Seite 41, zitiert bei Mannek in Gürsching/​Stenger, § 146 BewG, Rn. 335