Das geerb­te Fami­li­en­heim – Reno­vie­rung oder Erb­schaft­steu­er­be­frei­ung?

Unver­züg­lich i. S. des § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG bedeu­tet ohne schuld­haf­tes Zögern, d.h. inner­halb einer ange­mes­se­nen Zeit nach dem Erb­fall. Ange­mes­sen ist regel­mä­ßig ein Zeit­raum von sechs Mona­ten. Nach Ablauf von sechs Mona­ten muss der Erwer­ber dar­le­gen und glaub­haft machen, zu wel­chem Zeit­punkt er sich zur Selbst­nut­zung als Fami­li­en­heim ent­schlos­sen hat, aus wel­chen Grün­den ein Ein­zug nicht frü­her mög­lich war und war­um er die­se Grün­de nicht zu ver­tre­ten hat. Umstän­de in sei­nem Ein­fluss­be­reich, wie eine Reno­vie­rung der Woh­nung, sind ihm nur unter beson­de­ren Vor­aus­set­zun­gen nicht anzu­las­ten.

Das geerb­te Fami­li­en­heim – Reno­vie­rung oder Erb­schaft­steu­er­be­frei­ung?

Steu­er­frei ist nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG u.a. der Erwerb von Todes wegen des Eigen­tums oder Mit­ei­gen­tums an einem im Inland bele­ge­nen bebau­ten Grund­stück i.S. des § 181 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 des Bewer­tungs­ge­set­zes (BewG) in der ab 2009 gel­ten­den Fas­sung durch Kin­der i.S. der Steu­er­klas­se – I Nr. 2, soweit der Erb­las­ser dar­in bis zum Erb­fall eine Woh­nung zu eige­nen Wohn­zwe­cken genutzt hat oder bei der er aus zwin­gen­den Grün­den an einer Selbst­nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken gehin­dert war, die beim Erwer­ber unver­züg­lich zur Selbst­nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken bestimmt ist (Fami­li­en­heim) und soweit die Wohn­flä­che der Woh­nung 200 qm nicht über­steigt. Als Erwerb von Todes wegen gilt nach § 3 Abs. 1 Nr. 1 ErbStG u.a. der Erwerb durch Erb­an­fall (§ 1922 des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs ‑BGB-) oder durch Ver­mächt­nis (§§ 2147 ff. BGB).

Nach ihrem Wort­laut erfasst die Steu­er­be­frei­ung nach § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG eine auf einem bebau­ten Grund­stück i.S. des § 181 Abs. 1 Nr. 1 BewG gele­ge­ne Woh­nung, wenn die Woh­nung beim Erwer­ber unver­züg­lich zur Selbst­nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken bestimmt ist (Fami­li­en­heim).

Eine Woh­nung ist zur Selbst­nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken bestimmt, wenn der Erwer­ber die Absicht hat, die Woh­nung selbst zu eige­nen Wohn­zwe­cken zu nut­zen, und die­se Absicht auch tat­säch­lich umsetzt. Die Absicht des Erwer­bers zur Selbst­nut­zung der Woh­nung lässt sich als eine inne­re Tat­sa­che nur anhand äuße­rer Umstän­de fest­stel­len. Dies erfor­dert, dass der Erwer­ber in die Woh­nung ein­zieht und sie als Fami­li­en­heim für eige­ne Wohn­zwe­cke nutzt. Die blo­ße Wid­mung zur Selbst­nut­zung ‑bei­spiels­wei­se durch Anga­be in der Erb­schaft­steu­er­erklä­rung- reicht nicht aus 1.

Der Begriff des Fami­li­en­heims setzt zudem vor­aus, dass der Erwer­ber dort den Mit­tel­punkt sei­nes Lebens­in­ter­es­ses hat 2. Nicht begüns­tigt sind des­halb Zweit- oder Feri­en­woh­nun­gen 3. Unschäd­lich ist es, wenn das Kind, z.B. als Berufs­pend­ler, meh­re­re Wohn­sit­ze hat, solan­ge das Fami­li­en­heim sei­nen Lebens­mit­tel­punkt bil­det 4.

Der Erwer­ber muss die Woh­nung unver­züg­lich, d.h. ohne schuld­haf­tes Zögern (vgl. § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB) zur Selbst­nut­zung für eige­ne Wohn­zwe­cke bestim­men.

Unver­züg­lich erfolgt eine Hand­lung nur, wenn sie inner­halb einer nach den Umstän­den des Ein­zel­falls zu bemes­sen­den Prü­fungs- und Über­le­gungs­zeit vor­ge­nom­men wird. Dies bedeu­tet, dass ein Erwer­ber zur Erlan­gung der Steu­er­be­frei­ung für ein Fami­li­en­heim inner­halb einer ange­mes­se­nen Zeit nach dem Erb­fall die Absicht zur Selbst­nut­zung des Hau­ses fas­sen und tat­säch­lich umset­zen muss 5.

Ange­mes­sen ist regel­mä­ßig ein Zeit­raum von sechs Mona­ten nach dem Erb­fall. Zieht der Erwer­ber inner­halb die­ses Zeit­raums in die Woh­nung ein, kann in der Regel davon aus­ge­gan­gen wer­den, dass eine unver­züg­li­che Bestim­mung der Woh­nung zur Selbst­nut­zung als Fami­li­en­heim vor­liegt. Den durch § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG begüns­tig­ten Erwer­bern ist eine gewis­se Zeit ein­zu­räu­men, damit sie prü­fen kön­nen, ob sie in die Woh­nung ein­zie­hen. Hat der Erwer­ber nach der ihm zuzu­bil­li­gen­den Bedenk­zeit den Ent­schluss zum Ein­zug gefasst, benö­tigt er wei­te­re Zeit für eine even­tu­el­le Reno­vie­rung bzw. Gestal­tung der Woh­nung für eige­ne Wohn­zwe­cke sowie für die not­wen­di­ge Durch­füh­rung des Umzugs. Unter Berück­sich­ti­gung die­ser gesam­ten Umstän­de erscheint ein Zeit­raum von bis zu sechs Mona­ten nach dem Erb­fall als erfor­der­lich 6.

Wird die Selbst­nut­zung der Woh­nung erst nach Ablauf von sechs Mona­ten auf­ge­nom­men, kann eben­falls eine unver­züg­li­che Bestim­mung zur Selbst­nut­zung vor­lie­gen. Aller­dings muss der Erwer­ber in die­sem Fall dar­le­gen und glaub­haft machen, zu wel­chem Zeit­punkt er sich zur Selbst­nut­zung der Woh­nung für eige­ne Wohn­zwe­cke ent­schlos­sen hat, aus wel­chen Grün­den ein tat­säch­li­cher Ein­zug in die Woh­nung nicht frü­her mög­lich war und war­um er die­se Grün­de nicht zu ver­tre­ten hat. Sol­che Grün­de kön­nen z.B. vor­lie­gen, wenn sich der Ein­zug wegen einer Erbaus­ein­an­der­set­zung zwi­schen Mit­er­ben oder wegen der Klä­rung von Fra­gen zum Erb­an­fall und zu den begüns­tig­ten Erwer­bern über den Sechs­mo­nats­zeit­raum hin­aus um eini­ge wei­te­re Mona­te ver­zö­gert. Umstän­de im Ein­fluss­be­reich des begüns­tig­ten Erwer­bers, die nach Ablauf des Sechs­mo­nats­zeit­raums zu einer län­ge­ren Ver­zö­ge­rung des Ein­zugs füh­ren (wie z.B. eine Reno­vie­rung der Woh­nung), sind nur unter beson­de­ren Vor­aus­set­zun­gen nicht dem Erwer­ber anzu­las­ten. Das kann bei­spiels­wei­se der Fall sein, wenn sich die Reno­vie­rung des­halb län­ger hin­zieht, weil nach Beginn der Reno­vie­rungs­ar­bei­ten ein gra­vie­ren­der Man­gel der Woh­nung ent­deckt wird, der vor dem Ein­zug besei­tigt wer­den muss. Je grö­ßer der zeit­li­che Abstand zwi­schen dem Erb­fall und dem tat­säch­li­chen Ein­zug des Erwer­bers in die Woh­nung ist, umso höhe­re Anfor­de­run­gen sind an die Dar­le­gung des Erwer­bers und sei­ne Grün­de für die ver­zö­ger­te Nut­zung der Woh­nung für eige­ne Wohn­zwe­cke zu stel­len 7.

Eine eng am Wort­laut vor­ge­nom­me­ne Aus­le­gung des § 13 Abs. 1 Nr. 4c Satz 1 ErbStG ist auch aus ver­fas­sungs­recht­li­chen Grün­den gebo­ten 8.

Im Streit­fall ist die Wür­di­gung des Finanz­ge­richt, der Erbe habe das Zwei­fa­mi­li­en­haus nicht unver­züg­lich zur Selbst­nut­zung zu eige­nen Wohn­zwe­cken bestimmt, revi­si­ons­recht­lich nicht zu bean­stan­den. – V ist am 5.01.2014 ver­stor­ben. Es kann dahin­ste­hen, inwie­weit das Zuwar­ten auf das Wirk­sam­wer­den des Ver­mächt­nis­er­fül­lungs­ver­trags oder auch auf die Ein­tra­gung des Erben im Grund­buch einer unver­züg­li­chen Bestim­mung des Hau­ses zur Selbst­nut­zung als Fami­li­en­heim nicht ent­ge­gen­stan­den. Jeden­falls hat der Erbe auch nach Ein­tra­gung im Grund­buch nicht unver­züg­lich das Haus des – V zu eige­nen Wohn­zwe­cken bestimmt. Erst im April 2016, mehr als zwei Jah­re nach dem Todes­fall und mehr als sechs Mona­te nach der Ein­tra­gung im Grund­buch, hat der Erbe Ange­bo­te von Hand­wer­kern ein­ge­holt und damit über­haupt erst mit der Reno­vie­rung begon­nen. Die Arbei­ten am Haus haben erst im Juni 2016 begon­nen. Der Erbe hat nicht dar­ge­legt und glaub­haft gemacht, dass er die­se Ver­zö­ge­rung nicht zu ver­tre­ten hat. Schließ­lich war der Erbe am Tag der münd­li­chen Ver­hand­lung vor dem Finanz­ge­richt, dem 28.09.2016, ‑mit­hin zwei Jah­re und acht Mona­te nach dem Erb­fall- noch immer nicht in das geerb­te Haus ein­ge­zo­gen.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 28. Mai 2019 – II R 37/​16

  1. BFH, Urteil vom 05.10.2016 – II R 32/​15, BFHE 256, 359, BSt­Bl II 2017, 130, Rz 10
  2. vgl. BFH, Urteil in BFHE 256, 359, BSt­Bl II 2017, 130, Rz 10
  3. vgl. BFH, Urteil vom 18.07.2013 – II R 35/​11, BFHE 242, 153, BSt­Bl II 2013, 1051, Rz 9
  4. vgl. BT-Drs. 16/​11107, S. 8 f.
  5. BFH, Urteil vom 23.06.2015 – II R 39/​13, BFHE 250, 207, BSt­Bl II 2016, 225, Rz 24
  6. BFH, Urteil in BFHE 250, 207, BSt­Bl II 2016, 225, Rz 25
  7. BFH, Urteil in BFHE 250, 207, BSt­Bl II 2016, 225, Rz 26
  8. vgl. BFH, Urtei­le in BFHE 256, 359, BSt­Bl II 2017, 130, Rz 17, zu § 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG; und vom 29.11.2017 – II R 14/​16, BFHE 260, 372, BSt­Bl II 2018, 362, Rz 27, zu § 13 Abs. 1 Nr. 4b ErbStG