Der bestandskräftige Wertfeststellungsbescheid – und der später erzielte niedrigere Verkaufspreis

Bestandskräftige Wertfeststellungsbescheide sind wegen eines später erzielten niedrigeren Verkaufspreises der Wohnung nicht nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO zu ändern. Der spätere Verkauf zu einem niedrigeren Preis ist auch rückwirkendes Ereignis im Sinne des § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO.

Der bestandskräftige Wertfeststellungsbescheid – und der später erzielte niedrigere Verkaufspreis

Nach dieser Vorschrift ist ein Steuerbescheid zu ändern, wenn Tatsachen oder Beweismittel nachträglich bekannt werden, die zu einer niedrigeren Steuer führen und den Steuerpflichtigen kein grobes Verschulden daran trifft, dass die Tatsachen oder Beweismittel erst nachträglich bekannt werden. Die Änderungsnorm gilt sinngemäß auch für Feststellungsbescheide (§ 181 Abs. 1 Satz 1 AO).

Ein Beweismittel ist i.S. von § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO nachträglich bekannt geworden, wenn es beim Erlass des zu ändernden Bescheids zwar bereits existierte, aber dem Finanzamt nicht bekannt war1. Dagegen scheidet eine Änderung nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO bei einem nachträglich entstandenen Beweismittel aus2.

Weist der Steuerpflichtige nach, dass der gemeine Wert der wirtschaftlichen Einheit am Bewertungsstichtag niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert, so ist dieser Wert anzusetzen (§ 198 Satz 1 BewG). Ein im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zeitnah zum maßgeblichen Besteuerungsstichtag erzielter Kaufpreis für das zu bewertende Grundstück kann als Nachweis in diesem Sinne dienen3. Zeitnah ist regelmäßig ein Kaufpreis, der auf einem innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Besteuerungszeitpunkt zustande gekommenen Kaufvertrag beruht; zu berücksichtigen kann aber auch ein außerhalb dieses Zeitraums erzielter Kaufpreis sein4.

Der zeitnahe Verkauf einer zugewendeten Wohnung ist ein Beweismittel i.S. von § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO, das generell geeignet ist, Rückschlüsse auf den Wert dieser Wohnung zuzulassen5. Die Änderung eines bestandskräftigen Feststellungsbescheids nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO kommt jedoch nur dann in Betracht, wenn der Verkauf der Wohnung schon vor der abschließenden Entscheidung des Finanzamts über die Feststellung stattgefunden hat. In diesem Fall kann der beim Verkauf erzielte Kaufpreis ein nachträglich bekannt gewordenes Beweismittel i.S. von § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO sein. Wird der Kaufvertrag dagegen erst nach der abschließenden Entscheidung über die Feststellung abgeschlossen, liegt ein nachträglich entstandenes Beweismittel vor, das nicht zu einer Änderung nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO führt6.

Der Wert der Eigentumswohnung ist auch keine nachträglich bekannt gewordene Tatsache i.S. des § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO. Wird eine Wohnung nach der Wertfeststellung verkauft und ist der erzielte Verkaufspreis niedriger als der festgestellte Wert, wird der Wert der Wohnung aus dem später abgeschlossenen Kaufvertrag abgeleitet. Schlussfolgerungen aller Art sind jedoch keine Tatsachen i.S. von § 173 Abs. 1 Nr. 2 AO7. Als neue Tatsachen können deshalb auch nicht die wertbegründenden Eigenschaften der Wohnung angesehen werden8.

Danach waren im hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall die bestandskräftigen Bescheide über die gesonderte Feststellung des Grundbesitzwerts zum 7.07.2010 nicht wegen nachträglich bekannt gewordener Beweismittel oder Tatsachen zu ändern: Die Eigentumswohnung ist mit notariell beurkundetem Vertrag vom 27.09.2011 und damit erst nach der Feststellung des Grundbesitzwerts in den Bescheiden vom 16.06.2011 verkauft worden.

Eine Änderung der Feststellungsbescheide gemäß § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 i.V.m. § 181 Abs. 1 Satz 1 AO scheidet ebenfalls aus.

Nach § 175 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 AO ist ein Steuerbescheid zu ändern, wenn ein Ereignis eintritt, das steuerliche Wirkung für die Vergangenheit hat (rückwirkendes Ereignis).

Ein rückwirkendes Ereignis liegt vor, wenn der nach dem Steuertatbestand rechtserhebliche Sachverhalt sich später anders gestaltet und sich steuerlich in der Weise in die Vergangenheit auswirkt, dass nunmehr der veränderte anstelle des zuvor verwirklichten Sachverhalts der Besteuerung zugrunde zu legen ist9. Eine andere rechtliche Beurteilung des unverändert bleibenden Sachverhalts genügt insoweit nicht.

Ob einer nachträglichen Änderung des Sachverhalts rückwirkende steuerliche Bedeutung zukommt, also bereits eingetretene steuerliche Rechtsfolgen mit Wirkung für die Vergangenheit sich ändern oder vollständig entfallen, ist den Normen des materiellen Steuerrechts zu entnehmen10. Beweismittel, die ausschließlich dazu dienen, eine steuerrechtlich relevante Tatsache zu belegen, und die als solche keinen Eingang in eine materielle Steuerrechtsnorm gefunden haben, sind selbst dann kein rückwirkendes Ereignis, wenn sie erst nach Bestandskraft eines Bescheids beschafft werden können11.

Der im Streitfall erst nach Eintritt der Bestandskraft der Feststellungsbescheide erfolgte Verkauf der Eigentumswohnung ist kein rückwirkendes Ereignis. Der Verkauf und der erzielte Verkaufspreis sind keine materiell-rechtliche Voraussetzung für den Ansatz eines niedrigeren Grundbesitzwerts. § 198 Satz 1 BewG sieht für Grundvermögen zwar den Nachweis eines gemeinen Werts vor, der niedriger ist als der nach den §§ 179, 182 bis 196 BewG ermittelte Wert. Für den Nachweis ist aber -anders als z.B. beim Zuwendungsnachweis für Spenden nach § 50 der Einkommensteuer-Durchführungsverordnung- kein bestimmtes Beweismittel gesetzlich vorgeschrieben. Der Steuerpflichtige kann den Nachweis durch verschiedene Beweismittel führen. Ist die Art des Nachweises nicht als materiell-rechtliche Tatbestandsvoraussetzung gesetzlich festgelegt, sind vom Steuerpflichtigen vorgelegte Unterlagen bloße Beweismittel12.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 17. Mai 2017 – II R 60/15

  1. vgl. BFH, Urteil vom 22.03.2016 – VIII R 58/13, BFHE 253, 495, BStBl II 2016, 774, Rz 12, m.w.N. []
  2. ständige Rechtsprechung, vgl. BFH, Urteil vom 09.03.2016 – X R 10/13, BFH/NV 2016, 1665, Rz 15 []
  3. vgl. BFH, Urteil vom 02.07.2004 – II R 55/01, BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703, zu § 146 Abs. 7 BewG a.F. []
  4. vgl. BFH, Urteil in BFHE 205, 492, BStBl II 2004, 703 []
  5. vgl. BFH, Urteil vom 25.10.1995 – II R 5/92, BFHE 179, 148, BStBl II 1996, 97, unter II. 2.a []
  6. vgl. Ministerium der Finanzen des Landes Brandenburg vom 11.11.2014, VV BB FinMin 33 S 0351-005/00, zu § 198 BewG []
  7. vgl. BFH, Urteil in BFHE 253, 495, BStBl II 2016, 774, Rz 12, m.w.N. []
  8. a.A. FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 24.03.2010 – 3 K 3258/06 B, EFG 2010, 1097 []
  9. BFH, Beschluss vom 19.07.1993 – GrS 2/92, BFHE 172, 66, BStBl II 1993, 897 []
  10. ständige Rechtsprechung, vgl. BFH, Urteile vom 09.11.2011 – VIII R 18/08, BFH/NV 2012, 370, Rz 21; und vom 12.05.2016 – II R 39/14, BFHE 255, 286, BStBl II 2017, 63, Rz 18, jeweils m.w.N. []
  11. BFH, Urteile vom 06.03.2003 – XI R 13/02, BFHE 201, 421, BStBl II 2003, 554, unter II. 1., und in BFH/NV 2012, 370, Rz 21 []
  12. vgl. BFH, Urteil in BFH/NV 2012, 370, Rz 21 []