Grund­be­sitz­be­wer­tung im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren – und der untä­ti­ge Gut­ach­ter­aus­schuss

Solan­ge der Gut­ach­ter­aus­schuss für Grund­stücks­wer­te die im Immo­bi­li­en­markt­be­richt mit­ge­teil­ten Ver­gleichs­fak­to­ren und Daten nicht mit den sach­kun­di­gen ehren­amt­li­chen Mit­glie­dern beschlos­sen hat, fehlt es an der vor­greif­li­chen Kom­pe­tenz.

Grund­be­sitz­be­wer­tung im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren – und der untä­ti­ge Gut­ach­ter­aus­schuss

Die dem Finanz­amt vom Gut­ach­ter­aus­schuss mit­ge­teil­ten Wer­te sind für die Betei­lig­ten im Steu­er­rechts­ver­hält­nis ver­bind­lich und nach stän­di­ger Recht­spre­chung einer gericht­li­chen Über­prü­fung regel­mä­ßig nicht zugäng­lich.

Die Über­tra­gung der Ermitt­lung der Wer­te auf eine außer­halb der Steu­er­ver­wal­tung ein­ge­rich­te­te, mit die­ser aller­dings durch die in § 192 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB vor­ge­schrie­be­ne Mit­wir­kung eines Bediens­te­ten der zustän­di­gen Finanz­be­hör­de mit Erfah­rung in der steu­er­li­chen Bewer­tung von Grund­stü­cken als Gut­ach­ter bei der Wert­ermitt­lung per­so­nell ver­bun­de­ne Stel­le beruht dar­auf, dass den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen auf­grund ihrer beson­de­ren Sach­kun­de und ihrer Erfah­rung (§ 192 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB) und ihrer grö­ße­ren Orts­nä­he sowie der in hohem Maße von Beur­tei­lungs- und Ermes­sens­er­wä­gun­gen abhän­gi­gen Wert­fin­dung eine vor­greif­li­che Kom­pe­tenz bei der Wert­fest­stel­lung für die Bedarfs­be­wer­tung zukommt. Der Gesetz­ge­ber beab­sich­tigt mit die­ser Rege­lung eine Typi­sie­rung und Ver­ein­fa­chung der Bedarfs­be­wer­tung 1.

Die Metho­dik der Bewer­tung wird Arti­kel 3 Grund­ge­setz erst dann nicht mehr gerecht, wenn die Ver­mö­gens­ge­gen­stän­de nicht in einem Annä­he­rungs­wert an den gemei­nen Wert erfasst wer­den. Beim Grund­ver­mö­gen gibt es kei­nen abso­lu­ten und sicher rea­li­sier­ba­ren Markt­wert, son­dern allen­falls ein Markt­ni­veau, auf dem sich mit mehr oder weni­ger gro­ßen Abwei­chun­gen ver­tret­ba­re Ver­kehrs­wer­te bil­den.

Dabei wird von einer Streu­brei­te von plus/​minus 20 % der Ver­kaufs­prei­se für ein und das­sel­be Objekt aus­ge­gan­gen, inner­halb derer ein fest­ge­stell­ter Ver­kehrs­wert als noch ver­tret­bar ange­se­hen wird. Der Grund­be­sitz­wert kann des­halb ver­fas­sungs­recht­lich allen­falls dar­auf über­prüft wer­den, ob er sich noch inner­halb des Kor­ri­dors ver­tret­ba­rer Ver­kehrs­wer­te bewegt oder außer­halb die­ses Bereichs liegt. Die Ver­kehrs­wert­ermitt­lung von Grund­ver­mö­gen kann von vorn­her­ein nur Annä­he­rungs­wer­te an den ohne­hin nicht exakt zu bestim­men­den Wert errei­chen.

Der Gleich­heits­satz ist ver­letzt, wenn die­ses Bewer­tungs­ziel in einer so gro­ßen Zahl der Fäl­le ver­fehlt wird, dass die Vor­tei­le der Typi­sie­rung nicht mehr über­wie­gen 2.

Im Rah­men des Ver­gleichs­preis­ver­fah­rens nach § 183 Abs. 1 BewG ergibt sich aus dem dor­ti­gen Satz 2 über den Vor­rang der vom Gut­ach­ter­aus­schuss mit­ge­teil­ten Ver­gleichs­prei­se, dass das Finanz­amt in Erman­ge­lung sol­cher auch selbst aus Kauf­prei­sen ermit­tel­te oder ander­wei­tig ermit­tel­te Ver­gleichs­prei­se zugrun­de legen darf 3.

Nöti­gen­falls kann aus einem ein­zel­nen geeig­ne­ten Kauf­preis der Ver­gleichs­preis abge­lei­tet wer­den 4.

Dabei ist das Steu­er­ge­heim­nis im Ver­fah­ren zu beach­ten 5.

Die vor­greif­li­che Kom­pe­tenz des Gut­ach­ter­aus­schus­ses schließt eine vor­läu­fi­ge Ver­fah­rens­wei­se mit­tels Abschlag vom Ver­gleichs­fak­tor­wert zumin­dest solan­ge oder inso­weit nicht aus, wie die im Immo­bi­li­en­markt­be­richt nach § 11 der Hmb. Gut­ach­ter­aus­schuss­VO her­aus­ge­ge­be­nen und zugleich dem Finanz­amt gemäß § 193 Abs. 5 Satz 3 Bau­GB für die steu­er­li­che Bewer­tung mit­ge­teil­ten Ver­gleichs­fak­to­ren und sons­ti­gen Daten für die Wert­ermitt­lung bis­her noch nicht vom Gut­ach­ter­aus­schuss in der Beset­zung mit den sach­kun­di­gen ehren­amt­li­chen Mit­glie­dern bera­ten und beschlos­sen wur­den.

Finanz­ge­richt Ham­burg, Beschluss vom 18. Janu­ar 2016 – 3 K 176/​15

  1. FG Ham­burg, Zwi­schen­ur­teil vom 28.08.2014 3 K 134/​13 Rz. 39 zu B – V 3 f; BFH, Urtei­le vom 16.12.2009 – II R 15/​09, BFH/​NV 2010, 108; vom 05.12.2007 – II R 70/​05, HFR 2008, 793, BFH/​NV 2008, 757; vom 26.04.2006 – II R 58/​04, BFHE 213, 207, BSt­Bl II 2006, 793; vom 11.05.2005 – II R 21/​02, BFHE 210, 48, BSt­Bl II 2005, 686
  2. BVerfG, Beschluss vom 07.11.2006 – 1 BvL 10/​02, BVerfGE 117, 1, BSt­Bl II 2007, 192, DStR 2007, 235, Rz. 110, 137, 155
  3. Schaff­ner in Kreutziger/​Schaffner/​Stephany, BewG 3. Auf­la­ge § 183 Rz. 3; Man­nek in Gürsching/​Stenger, BewG, § 182 Rz. 13, § 183 Rz. 14, 21; Halac­zin­sky in Rössler/​Troll, BewG, § 183 Rz. 10
  4. Erb­StR H B § 183 Abs. 2; Man­nek in Gürsching/​Stenger, BewG § 182 Rz. 18 ff.; Schaff­ner in Kreutziger/​Schaffner/​Stephany, BewG, 3. Auf­la­ge, § 183 Rz. 6; Man­nek in Gürsching/​Stenger, BewG, § 183 Rz. 30 f
  5. Man­nek in Gürsching/​Stenger, BewG § 182 Rz. 17, § 183 Rz. 22