Grund­stücks­be­wer­tung bei Eigen­tums­woh­nun­gen

Wie Eigen­tums­woh­nun­gen wer­den Ein- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser in der Groß­stadt in der Regel im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren bewer­tet.

Grund­stücks­be­wer­tung bei Eigen­tums­woh­nun­gen

Dass nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG Eigen­tums­woh­nun­gen "grund­sätz­lich" im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren zu bewer­ten sind, ist in einer Groß­stadt wie Ham­burg die Regel.

Bei der strei­ti­gen Bewer­tung von Eigen­tums­woh­nun­gen mit dem Grund­be­sitz­wert gem. § 151 Abs. 1 Nr. 1, §§ 157, 176, 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist bei vor­han­de­nen Gara­gen-Stell­plät­zen vor­ab zu klä­ren, ob letz­te­re selb­stän­di­ge wirt­schaft­li­che Ein­hei­ten im Sin­ne des § 2 BewG bil­den oder jeweils Teil der wirt­schaft­li­chen Ein­heit einer Eigen­tums­woh­nung sind 1.

Wenn­gleich beim Grund­be­sitz­wert im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren gem. § 183 Abs. 3 BewG beson­de­re indi­vi­du­el­le pri­vat­recht­li­che Belas­tun­gen nicht zu berück­sich­ti­gen sind 2 ist im Grund­be­sitz­wert-Bescheid bei einer Belas­tung z. B. durch einen Nieß­brauch 3 gege­be­nen­falls klar­zu­stel­len, dass eine Wert­min­de­rung durch letz­te­ren nicht berück­sich­tigt wor­den ist und über den Abzug im ErbSt-Fol­ge­be­scheid gem. § 10 Abs. 5 bis 6 ErbStG zu befin­den ist 4 oder im Fall des Nieß­brauchs­vor­be­halts gem. § 25 ErbStG 5.

Bei einem Grund­be­sitz­wert-Bescheid nach § 151 Abs. 1 Nr. 1, § 157 BewG sind gem. § 121 AO das ange­wand­te Bewer­tungs­ver­fah­ren und die Berech­nungs­grund­la­gen mit­zu­tei­len. Im Fall des Ver­gleichs­fak­tor­ver­fah­rens gem. § 183 Abs. 2 BewG sind, soweit nicht bereits gesche­hen, neben den objekt­be­zo­ge­nen Aus­gangs­grö­ßen die vom Gut­ach­ter­aus­schuss gem. § 193 Abs. 5 Bau­GB zur Ver­fü­gung gestell­ten Ver­gleichs­fak­to­ren und deren Fund­stel­len anzu­ge­ben (z. B. Immo­bi­li­en­markt­be­richt mit Jah­res­an­ga­be und Sei­ten­zahl).

Die Rege­lung in § 182 Abs. 2 BewG, dass Eigen­tums­woh­nun­gen "grund­sätz­lich" im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren und bei Feh­len eines Ver­gleichs­werts im Sach­wert­ver­fah­ren zu bewer­ten sind, bie­tet auch aus­nahms­wei­se kei­ne Grund­la­ge für eine Bewer­tung im Ertrags­wert­ver­fah­ren.

Ertrags­re­le­van­te Ver­hält­nis­se

Dass nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG Eigen­tums­woh­nun­gen "grund­sätz­lich" im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren zu bewer­ten sind, ist die Regel in Ham­burg als Groß­stadt 6.

Aus­nah­men, in denen gem. § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG das Sach­wert­ver­fah­ren anzu­wen­den wäre, sind bis­her nicht ersicht­lich.

Falls sich bei gericht­li­cher Über­prü­fung her­aus­stel­len soll­te, dass ein Grund­be­sitz­wert auf­grund unzu­tref­fend umge­setz­ter oder unzu­rei­chend ange­for­der­ter Vor­ga­ben des Gut­ach­ter­aus­schus­ses feh­ler­haft ist, kommt es des­we­gen nicht sogleich zur Auf­he­bung des Grund­be­sitz­wert-Bescheids oder zur Bewer­tung im Sach­wert­ver­fah­ren, son­dern kann das Finanz­ge­richt (u. U. durch den Bericht­erstat­ter) vor einer abschlie­ßen­den Ent­schei­dung dem Finanz­amt in des­sen Zusam­men­ar­beit mit dem Gut­ach­ter­aus­schuss zunächst Gele­gen­heit zur metho­den­ge­rech­ten Bewer­tung geben; z. B. in einer ange­mes­se­nen Frist 7.

Bei der gericht­li­chen Über­prü­fung des Bewer­tungs­ver­fah­rens, hier des Ver­gleichs­wert­ver­fah­rens, kann u. a. kon­trol­liert wer­den, ob das Finanz­amt die Vor­ga­ben des Gut­ach­ter­aus­schus­ses rich­tig ange­wandt hat oder ob aus­rei­chen­de Mit­tei­lun­gen des Gut­ach­ter­aus­schus­ses vor­lie­gen 8.

Dabei trägt das Finanz­amt die Fest­stel­lungs­last 9.

Im Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren nach § 183 Abs. 1 und Abs. 2 BewG stellt sich u. U. die Fra­ge, inwie­weit die Grund­stücks­merk­ma­le zu beach­ten waren oder beach­tet wur­den (vgl. § 6 Immo­wert­VO; Kno­bel in Viskorf/​Knobel/​Schuck, ErbStG, BewG, § 183 BewG Rz. 7; Ver­gleichs­wer­tRL) oder unbe­rück­sich­tigt blei­ben kön­nen 10.

Im Ver­gleichs­preis­ver­fah­ren gem. § 183 Abs. 1 BewG stel­len sich wei­ter u. U. die Fra­gen, ob hin­rei­chend Kauf- oder Ver­gleichs­prei­se vor­la­gen 11 oder ob die Ver­gleichs­prei­se aus Kauf­prei­sen rich­tig abge­lei­tet wur­den 9.

Im Ver­gleichs­fak­tor­ver­fah­ren stel­len sich wei­ter u. U. die Fra­gen,

  • ob aus­rei­chend Ver­gleichs­fak­to­ren (auch Anpas­sungs­fak­to­ren genannt) vor­lie­gen oder rich­tig ange­wandt wur­den 12 oder
  • inwie­weit die zugrun­de lie­gen­de Daten­men­ge aus­reicht oder wie die Anga­ben des Gut­ach­ter­aus­schus­ses zu die­ser Fra­ge zu ver­ste­hen sind 13.

Finanz­ge­richt Ham­burg, Beschluss vom 18. Janu­ar 2016 – 3 K 176/​15

  1. vgl. Grund­buch, Tei­lungs­er­klä­rung und deren Durch­füh­rung; BGH, Beschluss vom 26.06.2014 – V ZB 7/​14, MDR 2014, 1048; Urtei­le VG Augs­burg vom 09.04.2008 Au 6 K 07.583, juris; vom 16.01.2008 Au 6 K 07.870, juris; vom 24.10.2007 Au 6 K 06.1402, juris; Hes­si­sches Finanz­ge­richt vom 14.02.2006 12 K 4807/​01, EFG 2006, 1656; BFH vom 22.09.2005 – IX R 26/​04, BFHE 211, 245, BSt­Bl II 2006, 169; vom 03.08.2004 – X R 40/​03, BFHE 207, 213, BSt­Bl II 2005, 35; fer­ner Finanz­ge­richt Mün­chen, Urteil vom 11.12.2009 – I K 2187/​07, EFG 2010, 1778; FG Ham­burg, Urteil vom 20.04.2011, 3 K 98/​10 nach­ge­hend BFH, Beschluss vom 22.06.2012 – II B 45/​11[]
  2. vgl. u. U. § 198 BewG; FG Nürn­berg, Urteil vom 26.06.2014 4 K 1413/​12[]
  3. vgl. Finanz­ge­richt Nürn­berg , Beschluss vom 23.07.2013 4 – V 545/​13, EFG 2013, 1789; BFH, Urteil vom 11.11.2009 – II R 54/​08, BFH/​NV 2010 896[]
  4. vgl. BFH vom 11.06.2008 – II R 71/​05, BFHE 222, 57, BSt­Bl II 2009, 132; FG Baden-Würt­tem­berg vom 22.01.2003 13 K 63/​99, EFG 2003, 1717, nach­ge­hend BFH, Beschluss gem. § 126 a FGO vom 29.03.2006, – II R 13/​03, juris; Man­nek in Gürsching/​Stenger, BewG § 183 Rz 51 ff.; Halac­zin­sky in Rössler/​Troll, BewG § 183 Rz 14[]
  5. vgl. Finanz­ge­richt Ham­burg, Zwi­schen­ur­tei­le vom 05.03.2009 3 K 311 /​08, DSt­RE 2010, 20; 3 K 210/​08, EFG 2010, 23; Urteil vom 10.10.2001 – III 71/​01, EFG 2002, 285, DSt­RE 2002, 638[]
  6. vgl. Kno­bel in Viskorf/​Knobel/​Schuck, ErbStG/​BewG, § 183 BewG Rz. 5[]
  7. vgl. Finanz­ge­richt Ham­burg, Zwi­schen­ur­teil vom 28.08.2014 3 K 134/​13, juris Rz. 41 f zu B – V 3 a‑j m. w. N.[]
  8. vgl. Finanz­ge­richt Ham­burg, Zwi­schen­ur­teil vom 28.08.2014 3 K 134/​13[]
  9. Halac­zin­sky in Rössler/​Troll, BewG, § 183 Rz. 2, 6[][]
  10. zu Eta­gen­la­ge, Aus­rich­tung, Aus­stat­tung vgl. OFD Nord­rhein-West­fa­len, Arbeits­hil­fe vom 24.04.2014 Text­zif­fer 2, 2.2 a[]
  11. Man­nek in Gürsching/​Stenger, BewG, § 183 Rz. 14 ff.[]
  12. Man­nek in Gürsching/​Stenger, BewG, § 183 Rz. 39 ff.; Halac­zin­sky in Rössler/​Troll, BewG, § 183 Rz. 7[]
  13. Man­nek in Gürsching/​Stenger, BewG, § 183 Rz. 47[]