Grundstücksbewertung bei Eigentumswohnungen

Wie Eigentumswohnungen wer­den Ein- und Zweifamilienhäuser in der Großstadt in der Regel im Vergleichswertverfahren bewer­tet.

Grundstücksbewertung bei Eigentumswohnungen

Dass nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG Eigentumswohnungen „grund­sätz­lich” im Vergleichswertverfahren zu bewer­ten sind, ist in einer Großstadt wie Hamburg die Regel.

Bei der strei­ti­gen Bewertung von Eigentumswohnungen mit dem Grundbesitzwert gem. § 151 Abs. 1 Nr. 1, §§ 157, 176, 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG ist bei vor­han­de­nen Garagen-Stellplätzen vor­ab zu klä­ren, ob letz­te­re selb­stän­di­ge wirt­schaft­li­che Einheiten im Sinne des § 2 BewG bil­den oder jeweils Teil der wirt­schaft­li­chen Einheit einer Eigentumswohnung sind 1.

Wenngleich beim Grundbesitzwert im Vergleichswertverfahren gem. § 183 Abs. 3 BewG beson­de­re indi­vi­du­el­le pri­vat­recht­li­che Belastungen nicht zu berück­sich­ti­gen sind 2 ist im Grundbesitzwert-Bescheid bei einer Belastung z. B. durch einen Nießbrauch 3 gege­be­nen­falls klar­zu­stel­len, dass eine Wertminderung durch letz­te­ren nicht berück­sich­tigt wor­den ist und über den Abzug im ErbSt-Folgebescheid gem. § 10 Abs. 5 bis 6 ErbStG zu befin­den ist 4 oder im Fall des Nießbrauchsvorbehalts gem. § 25 ErbStG 5.

Bei einem Grundbesitzwert-Bescheid nach § 151 Abs. 1 Nr. 1, § 157 BewG sind gem. § 121 AO das ange­wand­te Bewertungsverfahren und die Berechnungsgrundlagen mit­zu­tei­len. Im Fall des Vergleichsfaktorverfahrens gem. § 183 Abs. 2 BewG sind, soweit nicht bereits gesche­hen, neben den objekt­be­zo­ge­nen Ausgangsgrößen die vom Gutachterausschuss gem. § 193 Abs. 5 BauGB zur Verfügung gestell­ten Vergleichsfaktoren und deren Fundstellen anzu­ge­ben (z. B. Immobilienmarktbericht mit Jahresangabe und Seitenzahl).

Die Regelung in § 182 Abs. 2 BewG, dass Eigentumswohnungen „grund­sätz­lich” im Vergleichswertverfahren und bei Fehlen eines Vergleichswerts im Sachwertverfahren zu bewer­ten sind, bie­tet auch aus­nahms­wei­se kei­ne Grundlage für eine Bewertung im Ertragswertverfahren.

Ertragsrelevante Verhältnisse

Dass nach § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG Eigentumswohnungen „grund­sätz­lich” im Vergleichswertverfahren zu bewer­ten sind, ist die Regel in Hamburg als Großstadt 6.

Ausnahmen, in denen gem. § 182 Abs. 4 Nr. 1 BewG das Sachwertverfahren anzu­wen­den wäre, sind bis­her nicht ersicht­lich.

Falls sich bei gericht­li­cher Überprüfung her­aus­stel­len soll­te, dass ein Grundbesitzwert auf­grund unzu­tref­fend umge­setz­ter oder unzu­rei­chend ange­for­der­ter Vorgaben des Gutachterausschusses feh­ler­haft ist, kommt es des­we­gen nicht sogleich zur Aufhebung des Grundbesitzwert-Bescheids oder zur Bewertung im Sachwertverfahren, son­dern kann das Finanzgericht (u. U. durch den Berichterstatter) vor einer abschlie­ßen­den Entscheidung dem Finanzamt in des­sen Zusammenarbeit mit dem Gutachterausschuss zunächst Gelegenheit zur metho­den­ge­rech­ten Bewertung geben; z. B. in einer ange­mes­se­nen Frist 7.

Bei der gericht­li­chen Überprüfung des Bewertungsverfahrens, hier des Vergleichswertverfahrens, kann u. a. kon­trol­liert wer­den, ob das Finanzamt die Vorgaben des Gutachterausschusses rich­tig ange­wandt hat oder ob aus­rei­chen­de Mitteilungen des Gutachterausschusses vor­lie­gen 8.

Dabei trägt das Finanzamt die Feststellungslast 9.

Im Vergleichswertverfahren nach § 183 Abs. 1 und Abs. 2 BewG stellt sich u. U. die Frage, inwie­weit die Grundstücksmerkmale zu beach­ten waren oder beach­tet wur­den (vgl. § 6 ImmowertVO; Knobel in Viskorf/​Knobel/​Schuck, ErbStG, BewG, § 183 BewG Rz. 7; VergleichswertRL) oder unbe­rück­sich­tigt blei­ben kön­nen 10.

Im Vergleichspreisverfahren gem. § 183 Abs. 1 BewG stel­len sich wei­ter u. U. die Fragen, ob hin­rei­chend Kauf- oder Vergleichspreise vor­la­gen 11 oder ob die Vergleichspreise aus Kaufpreisen rich­tig abge­lei­tet wur­den 9.

Im Vergleichsfaktorverfahren stel­len sich wei­ter u. U. die Fragen,

  • ob aus­rei­chend Vergleichsfaktoren (auch Anpassungsfaktoren genannt) vor­lie­gen oder rich­tig ange­wandt wur­den 12 oder
  • inwie­weit die zugrun­de lie­gen­de Datenmenge aus­reicht oder wie die Angaben des Gutachterausschusses zu die­ser Frage zu ver­ste­hen sind 13.

Finanzgericht Hamburg, Beschluss vom 18. Januar 2016 – 3 K 176/​15

  1. vgl. Grundbuch, Teilungserklärung und deren Durchführung; BGH, Beschluss vom 26.06.2014 – V ZB 7/​14, MDR 2014, 1048; Urteile VG Augsburg vom 09.04.2008 Au 6 K 07.583, juris; vom 16.01.2008 Au 6 K 07.870, juris; vom 24.10.2007 Au 6 K 06.1402, juris; Hessisches Finanzgericht vom 14.02.2006 12 K 4807/​01, EFG 2006, 1656; BFH vom 22.09.2005 – IX R 26/​04, BFHE 211, 245, BStBl II 2006, 169; vom 03.08.2004 – X R 40/​03, BFHE 207, 213, BStBl II 2005, 35; fer­ner Finanzgericht München, Urteil vom 11.12.2009 – I K 2187/​07, EFG 2010, 1778; FG Hamburg, Urteil vom 20.04.2011, 3 K 98/​10 nach­ge­hend BFH, Beschluss vom 22.06.2012 – II B 45/​11
  2. vgl. u. U. § 198 BewG; FG Nürnberg, Urteil vom 26.06.2014 4 K 1413/​12
  3. vgl. Finanzgericht Nürnberg , Beschluss vom 23.07.2013 4 – V 545/​13, EFG 2013, 1789; BFH, Urteil vom 11.11.2009 – II R 54/​08, BFH/​NV 2010 896
  4. vgl. BFH vom 11.06.2008 – II R 71/​05, BFHE 222, 57, BStBl II 2009, 132; FG Baden-Württemberg vom 22.01.2003 13 K 63/​99, EFG 2003, 1717, nach­ge­hend BFH, Beschluss gem. § 126 a FGO vom 29.03.2006, – II R 13/​03, juris; Mannek in Gürsching/​Stenger, BewG § 183 Rz 51 ff.; Halaczinsky in Rössler/​Troll, BewG § 183 Rz 14
  5. vgl. Finanzgericht Hamburg, Zwischenurteile vom 05.03.2009 3 K 311 /​08, DStRE 2010, 20; 3 K 210/​08, EFG 2010, 23; Urteil vom 10.10.2001 – III 71/​01, EFG 2002, 285, DStRE 2002, 638
  6. vgl. Knobel in Viskorf/​Knobel/​Schuck, ErbStG/​BewG, § 183 BewG Rz. 5
  7. vgl. Finanzgericht Hamburg, Zwischenurteil vom 28.08.2014 3 K 134/​13, juris Rz. 41 f zu B – V 3 a‑j m. w. N.
  8. vgl. Finanzgericht Hamburg, Zwischenurteil vom 28.08.2014 3 K 134/​13
  9. Halaczinsky in Rössler/​Troll, BewG, § 183 Rz. 2, 6
  10. zu Etagenlage, Ausrichtung, Ausstattung vgl. OFD Nordrhein-Westfalen, Arbeitshilfe vom 24.04.2014 Textziffer 2, 2.2 a
  11. Mannek in Gürsching/​Stenger, BewG, § 183 Rz. 14 ff.
  12. Mannek in Gürsching/​Stenger, BewG, § 183 Rz. 39 ff.; Halaczinsky in Rössler/​Troll, BewG, § 183 Rz. 7
  13. Mannek in Gürsching/​Stenger, BewG, § 183 Rz. 47