Grund­stücks­be­wer­tung – nach WertV und ImmowertV?

Die zeit­li­che Anwend­bar­keit der WertV und der Immo­wertV rich­tet sich danach, ob sie am Bewer­tungs­stich­tag in Kraft waren. Für Bewer­tungs­stich­ta­ge bis 30.06.2010 sind die Vor­schrif­ten der WertV anwend­bar. Der Zeit­punkt der Gut­ach­ten­er­stel­lung ist für die Anwen­dung der Ver­ord­nun­gen nicht von Bedeutung.

Grund­stücks­be­wer­tung – nach WertV und ImmowertV?

Ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten ist regel­mä­ßig zum Nach­weis eines nied­ri­ge­ren gemei­nen Werts eines Grund­stücks geeig­net, wenn es unter Beach­tung der maß­ge­ben­den Vor­schrif­ten ord­nungs­ge­mäß erstellt wur­de. Zur Ord­nungs­mä­ßig­keit des Gut­ach­tens gehö­ren sowohl des­sen metho­di­sche Qua­li­tät als auch eine zutref­fen­de Erhe­bung und Doku­men­ta­ti­on der Begutachtungsgrundlagen.

Die Anfor­de­run­gen an die metho­di­sche Qua­li­tät des Wert­gut­ach­tens erge­ben sich im Wesent­li­chen aus den §§ 194 ff. Bau­GB. Dane­ben sind die WertV i.V.m. den Wert­ermitt­lungs­richt­li­ni­en i.d.F. der Bekannt­ma­chung vom 01.03.20061 und die Immo­WertV, die die WertV ab dem 01.07.2010 abge­löst hat, zu beachten.

Die zeit­li­che Anwend­bar­keit der auf § 199 Abs. 1 Bau­GB beru­hen­den Rechts­ver­ord­nun­gen rich­tet sich danach, ob sie am Bewer­tungs­stich­tag in Kraft waren. Die WertV war bis zum 30.06.2010 in Kraft und wur­de am 01.07.2010 durch die Immo­WertV abge­löst (vgl. § 24 Immo­WertV). Des­halb sind für Bewer­tungs­stich­ta­ge bis 30.06.2010 die Vor­schrif­ten der WertV und für Bewer­tungs­stich­ta­ge ab 01.07.2010 die Vor­schrif­ten der Immo­WertV anwend­bar2.

Die in der Immo­WertV klar gere­gel­ten Zeit­punk­te des Außer-Kraft-Tre­tens der WertV und des In-Kraft-Tre­tens der Immo­WertV sind für die Betei­lig­ten ein­deu­tig und machen den zeit­li­chen Anwen­dungs­be­reich der jewei­li­gen Rechts­ver­ord­nung vor­her­seh­bar und bestimmbar.

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Der Zeit­punkt der Gut­ach­ten­er­stel­lung ist für die zeit­li­che Anwen­dung der WertV und der Immo­WertV nicht von Bedeu­tung3. Wür­de man auf Letz­te­ren abstel­len, könn­ten bei einer Gut­ach­ten­er­stel­lung für Bewer­tungs­stich­ta­ge bis 30.06.2010 ent­we­der die WertV ‑solan­ge das Gut­ach­ten bis zu die­sem Datum erstellt wur­de- oder alter­na­tiv die Immo­WertV ‑falls das Gut­ach­ten ab dem 01.07.2010 erstellt wurde‑, und somit unter­schied­li­che Rege­lun­gen zu beach­ten sein. Dies wür­de einer vor­her­seh­ba­ren und rechts­si­che­ren Wert­ermitt­lung widersprechen.

Im hier ent­schie­de­nen Fall war das Finanz­ge­richt Ber­lin-Bran­den­burg in der Vor­in­stanz von ande­ren Rechts­grund­sät­zen aus­ge­gan­gen4. Es hat ange­nom­men, dass sich die zeit­li­che Anwend­bar­keit der Immo­WertV nach dem Zeit­punkt der Gut­ach­ten­er­stel­lung rich­te und des­halb im Streit­fall auf­grund der Erstel­lung des im finanz­ge­richt­li­chen Ver­fah­rens ein­ge­reich­ten Gut­ach­tens im Jahr 2017 für die Bewer­tung des Grund­stücks auf den Bewer­tungs­stich­tag 01.06.2009 die Vor­schrif­ten der Immo­WertV anzu­wen­den, jedoch nicht beach­tet wor­den sei­en. Die Vor­ent­schei­dung des Finanz­ge­richts war daher vom Bun­des­fi­nanz­hof aufzuheben.

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat den Rechts­streit sodann an das Finanz­ge­richt zurück­ver­wie­sen, da die Sache noch nicht spruch­reif war. Das im finanz­ge­richt­li­chen Ver­fah­ren bei­gebrach­te Gut­ach­ten ist in einer Viel­zahl sei­ner Aus­füh­run­gen (Grund­stücks­grö­ße, Grund­stücks­la­ge, Art der Nut­zung usw.) plau­si­bel, kann jedoch in sei­ner der­zei­ti­gen Fas­sung wegen der Ermitt­lung des Boden­werts unter Her­an­zie­hung eines von dem ört­li­chen Gut­ach­ter­aus­schuss für einen ande­ren Stra­ßen­ab­schnitt ermit­tel­ten Boden­richt­werts und wegen der Beach­tung der ‑auf den Bewer­tungs­stich­tag 01.06.2009 nicht anwend­ba­ren- Immo­WertV bei der Ermitt­lung der von dem Gut­ach­ter her­an­ge­zo­ge­nen Lie­gen­schafts­zins­sät­ze 2012 nicht als Nach­weis für den von dem Klä­ger für zutref­fend gehal­te­nen nied­ri­ge­ren gemei­nen Wert des Grund­stücks die­nen. Die Sache wur­de daher an das Finanz­ge­richt zurück­ver­wie­sen, um dem Klä­ger die Gele­gen­heit zu geben, das im finanz­ge­richt­li­che Ver­fah­ren ein­ge­reich­te Gut­ach­ten nach­zu­bes­sern5.

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Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 16. Sep­tem­ber 2020 – II R 1/​18

  1. Bun­des­an­zei­ger 2006 Nr. 108a, berich­tigt durch Nr. 121[]
  2. vgl. BFH in BFHE 260, 80, BStBl II 2019, 21, Rz 14[]
  3. a.A. Man­nek in Stenger/​Loose, § 198 BewG Rz 60 f.[]
  4. FG Ber­lin-Bran­den­burg, Urteil vom 22.11.2017 – 3 K 3208/​14[]
  5. vgl. BFH, Urteil vom 03.12.2008 – II R 19/​08, BFHE 224, 268, BStBl II 2009, 403, unter II. 3.[]

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