Grund­stücks­be­wer­tung und Boden­richt­wert

Ein Grund­stücks­wert für ein unbe­bau­tes Grund­stück kann für Bewer­tungs­stich­ta­ge vor dem 1. Janu­ar 2007 nicht fest­ge­stellt wer­den, wenn der Gut­ach­ter­aus­schuss für das Grund­stück kei­nen Boden­richt­wert ermit­telt hat­te.

Grund­stücks­be­wer­tung und Boden­richt­wert

Bei den Boden­richt­wer­ten han­delt es sich nach § 196 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB um durch­schnitt­li­che Lage­wer­te für den Boden, die die Gut­ach­ter­aus­schüs­se (§ 192 Bau­GB) auf­grund der Kauf­preis­samm­lung (§ 193 Abs. 3, § 195 Bau­GB) für jedes Gemein­de­ge­biet unter Berück­sich­ti­gung des unter­schied­li­chen Ent­wick­lungs­zu­stands, min­des­tens jedoch für erschlie­ßungs­bei­trags­pflich­ti­ges oder erschlie­ßungs­bei­trags­frei­es Bau­land, zu ermit­teln haben. In bebau­ten Gebie­ten sind Boden­richt­wer­te nach § 196 Abs. 1 Satz 2 Bau­GB mit dem Wert zu ermit­teln, der sich erge­ben wür­de, wenn der Boden unbe­baut wäre. Die Boden­richt­wer­te sind gemäß § 196 Abs. 1 Satz 3 Bau­GB jeweils zum Ende eines jeden Kalen­der­jah­res zu ermit­teln, soweit nichts ande­res bestimmt ist. Für Zwe­cke der steu­er­li­chen Bewer­tung des Grund­be­sit­zes sind nach § 196 Abs. 1 Satz 4 Bau­GB Boden­richt­wer­te nach ergän­zen­den Vor­ga­ben der Finanz­ver­wal­tung u.a. zum jewei­li­gen für die Wert­ver­hält­nis­se bei der Bedarfs­be­wer­tung maß­ge­ben­den Zeit­punkt zu ermit­teln1. Die Boden­richt­wer­te sind zu ver­öf­fent­li­chen und dem zustän­di­gen Finanz­amt mit­zu­tei­len (§ 196 Abs. 3 Bau­GB).

Der Gut­ach­ter­aus­schuss kann sich sei­ner Ver­pflich­tung, für jedes Gemein­de­ge­biet einen Boden­richt­wert zu ermit­teln und ergän­zen­den Vor­ga­ben der Finanz­ver­wal­tung für die Ermitt­lung von Boden­richt­wer­ten nach­zu­kom­men, nicht mit dem Hin­weis dar­auf ent­zie­hen, die Ermitt­lung sei nicht mög­lich. Der Gesetz­ge­ber ist bei der For­mu­lie­rung des § 145 Abs. 3 BewG i.V.m. § 196 Bau­GB ersicht­lich davon aus­ge­gan­gen, dass eine flä­chen­de­cken­de Ermitt­lung von Boden­richt­wer­ten mög­lich sei. Andern­falls hät­te er von vorn­her­ein eine Rege­lung für den Fall tref­fen müs­sen, dass für bestimm­te Grund­stü­cke ein Boden­richt­wert nicht ermit­telt wer­den kann. Dass der Gesetz­ge­ber die Ermitt­lung eines Boden­richt­werts für alle Grund­stü­cke als mög­lich ansieht, wird durch die Neu­fas­sung des § 196 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB durch Art. 4 Nr. 2 Buchst. a des Erb­schaft­steu­er­re­form­ge­set­zes vom 24. Dezem­ber 20082 bestä­tigt. Die Vor­schrift bestimmt nun­mehr aus­drück­lich, dass die Boden­richt­wer­te flä­chen­de­ckend zu ermit­teln sind.

Wie sich aus dem in § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG ver­wen­de­ten Aus­druck „bestimmt sich” ergibt, sind die für die Bewer­tung der unbe­bau­ten Grund­stü­cke nach die­ser Vor­schrift maß­ge­ben­den, um 20 v.H. zu ermä­ßi­gen­den Boden­richt­wer­te, die die Gut­ach­ter­aus­schüs­se nach § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG auf den 1. Janu­ar 1996 ermit­telt und den Finanz­äm­tern mit­ge­teilt haben, für die Betei­lig­ten im Steu­er­rechts­ver­hält­nis ver­bind­lich und einer gericht­li­chen Über­prü­fung regel­mä­ßig nicht zugäng­lich. Die Über­tra­gung der Ermitt­lung der Boden­richt­wer­te auf eine außer­halb der Steu­er­ver­wal­tung ein­ge­rich­te­te, mit die­ser aller­dings durch die in § 192 Abs. 3 Satz 2 Bau­GB vor­ge­schrie­be­ne Mit­wir­kung eines Bediens­te­ten der zustän­di­gen Finanz­be­hör­de mit Erfah­rung in der steu­er­li­chen Bewer­tung von Grund­stü­cken als Gut­ach­ter bei der Ermitt­lung der Boden­richt­wer­te per­so­nell ver­bun­de­ne Stel­le beruht dar­auf, dass den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen auf­grund ihrer beson­de­ren Sach­kun­de und Erfah­rung (§ 192 Abs. 3 Satz 1 Bau­GB) und ihrer grö­ße­ren Orts­nä­he sowie der in hohem Maße von Beur­tei­lungs- und Ermes­sens­er­wä­gun­gen abhän­gi­gen Wert­fin­dung eine vor­greif­li­che Kom­pe­tenz bei der Fest­stel­lung von Boden­richt­wer­ten für die Bedarfs­be­wer­tung zukommt. Der Gesetz­ge­ber beab­sich­tigt mit die­ser Rege­lung eine Typi­sie­rung (§ 138 Abs. 3 Satz 1 BewG) und Ver­ein­fa­chung der Bedarfs­be­wer­tung3. Mei­nungs­äu­ße­run­gen der Geschäfts­stel­le des Gut­ach­ter­aus­schus­ses (§ 192 Abs. 4 Bau­GB) kön­nen die Ermitt­lung des Boden­richt­werts durch den Gut­ach­ter­aus­schuss selbst nicht erset­zen4.

Über die blo­ße Beach­tung etwai­ger vom Gut­ach­ter­aus­schuss vor­ge­ge­be­ner Dif­fe­ren­zie­run­gen hin­aus dür­fen die Finanz­äm­ter kei­ne „eige­nen” Boden­richt­wer­te aus den von den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen mit­ge­teil­ten Boden­richt­wer­ten ablei­ten. Bei einer sol­chen Ablei­tung wür­de es sich um eine Schät­zung han­deln, die mit der gesetz­li­chen Ver­tei­lung der Zustän­dig­kei­ten zwi­schen den Gut­ach­ter­aus­schüs­sen und den Finanz­äm­tern sowie mit der vom Gesetz­ge­ber beab­sich­tig­ten Typi­sie­rung und Ver­ein­fa­chung der Bedarfs­be­wer­tung nicht ver­ein­bar wäre. Ein sol­cher abge­lei­te­ter Boden­richt­wert wäre nicht der vom Gut­ach­ter­aus­schuss nach dem Bau­GB ermit­tel­te Boden­richt­wert im Sin­ne des § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG, nach dem sich der Wert unbe­bau­ter Grund­stü­cke gemäß § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG „bestimmt„5.

Aus dem durch Art. 18 Nr. 2 Buchst. c JStG 2007 ein­ge­füg­ten § 145 Abs. 3 Satz 4 BewG ergibt sich nichts ande­res. Die­se Vor­schrift, nach der der Boden­wert aus den Wer­ten ver­gleich­ba­rer Flä­chen abzu­lei­ten und um 20 v.H. zu ermä­ßi­gen ist, wenn für den Gut­ach­ter­aus­schuss kei­ne Ver­pflich­tung besteht, nach § 196 Bau­GB einen Boden­richt­wert zu ermit­teln, ist nach § 158 Abs. 1 BewG i.d.F. des Art. 18 Nr. 9 JStG 2007 erst­mals für Besteue­rungs­zeit­punk­te nach dem 31. Dezem­ber 2006 anzu­wen­den und wirkt daher nicht auf den Bewer­tungs­zeit­punkt 1. Janu­ar 2001 zurück. Zudem betrifft die Vor­schrift nicht sol­che Fäl­le, in denen der Gut­ach­ter­aus­schuss zur Ermitt­lung eines Boden­richt­werts ver­pflich­tet ist, aber sei­ner Ver­pflich­tung nicht nach­kommt.

Das Finanz­amt darf den feh­len­den Boden­richt­wert nicht durch einen von ihm geschätz­ten Boden­richt­wert erset­zen. Die Ablei­tung eines Boden­richt­werts aus dem Boden­richt­wert für eine benach­bar­te Richt­wert­zo­ne ist allein dem Gut­ach­ter­aus­schuss vor­be­hal­ten. Dass der Gut­ach­ter­aus­schuss ent­ge­gen sei­ner Ver­pflich­tung, für jedes Gemein­de­ge­biet Boden­richt­wer­te zu ermit­teln (§ 196 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB), und trotz der auf § 196 Abs. 1 Satz 4 Bau­GB beru­hen­den Auf­for­de­rung durch das Finanz­amt nicht bereit war, einen Boden­richt­wert für das Gelän­de auf den 1. Janu­ar 1996 zu ermit­teln und dem Finanz­amt mit­zu­tei­len, geht zu Las­ten des Finanz­am­tes6.

Dies schließt es auch aus, bei der Fest­stel­lung des Grund­stücks­werts statt eines auf einem Boden­richt­wert beru­hen­den Boden­werts den nach­ge­wie­se­nen gemei­nen Wert des Grund und Bodens anzu­set­zen. Fehlt ein vom Gut­ach­ter­aus­schuss ermit­tel­ter Boden­richt­wert für ein zu bewer­ten­des Grund­stück, geht der Nach­weis eines nied­ri­ge­ren gemei­nen Werts nach § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG durch den Steu­er­pflich­ti­gen ins Lee­re und kann daher nicht zu des­sen Las­ten berück­sich­tigt wer­den. Eben­so schei­det der Ansatz eines vom Finanz­amt ermit­tel­ten gemei­nen Werts aus.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 25. August 2010 – II R 42/​09

  1. vgl. dazu Halac­zin­sky, a.a.O., § 145 Rz 22
  2. BGBl I 2008, 3018
  3. BFH, Urtei­le vom 11.05.2005 – II R 21/​02, BFHE 210, 48, BSt­Bl II 2005, 686; und vom 26.04.2006 – II R 58/​04, BFHE 213, 207, BSt­Bl II 2006, 793; stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. zuletzt BFH, Urtei­le vom 05.12.2007 – II R 70/​05, BFH/​NV 2008, 757; und vom 16.12.2009 – II R 15/​09, BFH/​NV 2010, 1085
  4. BFH, Urteil in BFH/​NV 2010, 1085
  5. BFH, Urtei­le in BFHE 213, 207, BSt­Bl II 2006, 793, und in BFH/​NV 2010, 1085
  6. BFH, Urtei­le in BFHE 213, 207, BSt­Bl II 2006, 793; und in BFH/​NV 2010, 1085