Grundstücksbewertung und Bodenrichtwert

Ein Grundstückswert für ein unbebautes Grundstück kann für Bewertungsstichtage vor dem 1. Januar 2007 nicht festgestellt werden, wenn der Gutachterausschuss für das Grundstück keinen Bodenrichtwert ermittelt hatte.

Grundstücksbewertung und Bodenrichtwert

Bei den Bodenrichtwerten handelt es sich nach § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB um durchschnittliche Lagewerte für den Boden, die die Gutachterausschüsse (§ 192 BauGB) aufgrund der Kaufpreissammlung (§ 193 Abs. 3, § 195 BauGB) für jedes Gemeindegebiet unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustands, mindestens jedoch für erschließungsbeitragspflichtiges oder erschließungsbeitragsfreies Bauland, zu ermitteln haben. In bebauten Gebieten sind Bodenrichtwerte nach § 196 Abs. 1 Satz 2 BauGB mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn der Boden unbebaut wäre. Die Bodenrichtwerte sind gemäß § 196 Abs. 1 Satz 3 BauGB jeweils zum Ende eines jeden Kalenderjahres zu ermitteln, soweit nichts anderes bestimmt ist. Für Zwecke der steuerlichen Bewertung des Grundbesitzes sind nach § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB Bodenrichtwerte nach ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung u.a. zum jeweiligen für die Wertverhältnisse bei der Bedarfsbewertung maßgebenden Zeitpunkt zu ermitteln1. Die Bodenrichtwerte sind zu veröffentlichen und dem zuständigen Finanzamt mitzuteilen (§ 196 Abs. 3 BauGB).

Der Gutachterausschuss kann sich seiner Verpflichtung, für jedes Gemeindegebiet einen Bodenrichtwert zu ermitteln und ergänzenden Vorgaben der Finanzverwaltung für die Ermittlung von Bodenrichtwerten nachzukommen, nicht mit dem Hinweis darauf entziehen, die Ermittlung sei nicht möglich. Der Gesetzgeber ist bei der Formulierung des § 145 Abs. 3 BewG i.V.m. § 196 BauGB ersichtlich davon ausgegangen, dass eine flächendeckende Ermittlung von Bodenrichtwerten möglich sei. Andernfalls hätte er von vornherein eine Regelung für den Fall treffen müssen, dass für bestimmte Grundstücke ein Bodenrichtwert nicht ermittelt werden kann. Dass der Gesetzgeber die Ermittlung eines Bodenrichtwerts für alle Grundstücke als möglich ansieht, wird durch die Neufassung des § 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB durch Art. 4 Nr. 2 Buchst. a des Erbschaftsteuerreformgesetzes vom 24. Dezember 20082 bestätigt. Die Vorschrift bestimmt nunmehr ausdrücklich, dass die Bodenrichtwerte flächendeckend zu ermitteln sind.

Wie sich aus dem in § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG verwendeten Ausdruck „bestimmt sich“ ergibt, sind die für die Bewertung der unbebauten Grundstücke nach dieser Vorschrift maßgebenden, um 20 v.H. zu ermäßigenden Bodenrichtwerte, die die Gutachterausschüsse nach § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG auf den 1. Januar 1996 ermittelt und den Finanzämtern mitgeteilt haben, für die Beteiligten im Steuerrechtsverhältnis verbindlich und einer gerichtlichen Überprüfung regelmäßig nicht zugänglich. Die Übertragung der Ermittlung der Bodenrichtwerte auf eine außerhalb der Steuerverwaltung eingerichtete, mit dieser allerdings durch die in § 192 Abs. 3 Satz 2 BauGB vorgeschriebene Mitwirkung eines Bediensteten der zuständigen Finanzbehörde mit Erfahrung in der steuerlichen Bewertung von Grundstücken als Gutachter bei der Ermittlung der Bodenrichtwerte personell verbundene Stelle beruht darauf, dass den Gutachterausschüssen aufgrund ihrer besonderen Sachkunde und Erfahrung (§ 192 Abs. 3 Satz 1 BauGB) und ihrer größeren Ortsnähe sowie der in hohem Maße von Beurteilungs- und Ermessenserwägungen abhängigen Wertfindung eine vorgreifliche Kompetenz bei der Feststellung von Bodenrichtwerten für die Bedarfsbewertung zukommt. Der Gesetzgeber beabsichtigt mit dieser Regelung eine Typisierung (§ 138 Abs. 3 Satz 1 BewG) und Vereinfachung der Bedarfsbewertung3. Meinungsäußerungen der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses (§ 192 Abs. 4 BauGB) können die Ermittlung des Bodenrichtwerts durch den Gutachterausschuss selbst nicht ersetzen4.

Über die bloße Beachtung etwaiger vom Gutachterausschuss vorgegebener Differenzierungen hinaus dürfen die Finanzämter keine „eigenen“ Bodenrichtwerte aus den von den Gutachterausschüssen mitgeteilten Bodenrichtwerten ableiten. Bei einer solchen Ableitung würde es sich um eine Schätzung handeln, die mit der gesetzlichen Verteilung der Zuständigkeiten zwischen den Gutachterausschüssen und den Finanzämtern sowie mit der vom Gesetzgeber beabsichtigten Typisierung und Vereinfachung der Bedarfsbewertung nicht vereinbar wäre. Ein solcher abgeleiteter Bodenrichtwert wäre nicht der vom Gutachterausschuss nach dem BauGB ermittelte Bodenrichtwert im Sinne des § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG, nach dem sich der Wert unbebauter Grundstücke gemäß § 145 Abs. 3 Satz 1 BewG „bestimmt“5.

Aus dem durch Art. 18 Nr. 2 Buchst. c JStG 2007 eingefügten § 145 Abs. 3 Satz 4 BewG ergibt sich nichts anderes. Diese Vorschrift, nach der der Bodenwert aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten und um 20 v.H. zu ermäßigen ist, wenn für den Gutachterausschuss keine Verpflichtung besteht, nach § 196 BauGB einen Bodenrichtwert zu ermitteln, ist nach § 158 Abs. 1 BewG i.d.F. des Art. 18 Nr. 9 JStG 2007 erstmals für Besteuerungszeitpunkte nach dem 31. Dezember 2006 anzuwenden und wirkt daher nicht auf den Bewertungszeitpunkt 1. Januar 2001 zurück. Zudem betrifft die Vorschrift nicht solche Fälle, in denen der Gutachterausschuss zur Ermittlung eines Bodenrichtwerts verpflichtet ist, aber seiner Verpflichtung nicht nachkommt.

Das Finanzamt darf den fehlenden Bodenrichtwert nicht durch einen von ihm geschätzten Bodenrichtwert ersetzen. Die Ableitung eines Bodenrichtwerts aus dem Bodenrichtwert für eine benachbarte Richtwertzone ist allein dem Gutachterausschuss vorbehalten. Dass der Gutachterausschuss entgegen seiner Verpflichtung, für jedes Gemeindegebiet Bodenrichtwerte zu ermitteln (§ 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB), und trotz der auf § 196 Abs. 1 Satz 4 BauGB beruhenden Aufforderung durch das Finanzamt nicht bereit war, einen Bodenrichtwert für das Gelände auf den 1. Januar 1996 zu ermitteln und dem Finanzamt mitzuteilen, geht zu Lasten des Finanzamtes6.

Dies schließt es auch aus, bei der Feststellung des Grundstückswerts statt eines auf einem Bodenrichtwert beruhenden Bodenwerts den nachgewiesenen gemeinen Wert des Grund und Bodens anzusetzen. Fehlt ein vom Gutachterausschuss ermittelter Bodenrichtwert für ein zu bewertendes Grundstück, geht der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts nach § 145 Abs. 3 Satz 3 BewG durch den Steuerpflichtigen ins Leere und kann daher nicht zu dessen Lasten berücksichtigt werden. Ebenso scheidet der Ansatz eines vom Finanzamt ermittelten gemeinen Werts aus.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 25. August 2010 – II R 42/09

  1. vgl. dazu Halaczinsky, a.a.O., § 145 Rz 22[]
  2. BGBl I 2008, 3018[]
  3. BFH, Urteile vom 11.05.2005 – II R 21/02, BFHE 210, 48, BStBl II 2005, 686; und vom 26.04.2006 – II R 58/04, BFHE 213, 207, BStBl II 2006, 793; ständige Rechtsprechung, vgl. zuletzt BFH, Urteile vom 05.12.2007 – II R 70/05, BFH/NV 2008, 757; und vom 16.12.2009 – II R 15/09, BFH/NV 2010, 1085[]
  4. BFH, Urteil in BFH/NV 2010, 1085[]
  5. BFH, Urteile in BFHE 213, 207, BStBl II 2006, 793, und in BFH/NV 2010, 1085[]
  6. BFH, Urteile in BFHE 213, 207, BStBl II 2006, 793; und in BFH/NV 2010, 1085[]

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