Immo­bi­lie erben – Rechts­la­ge hin­sicht­lich der Wertermittlung

In Deutsch­land wer­den jedes Jahr unzäh­li­ge Immo­bi­li­en ver­erbt. Wer bei­spiels­wei­se das Eltern­haus oder eine Eigen­tums­woh­nung erbt, der kann sich freu­en, aber nur, wenn die vom Finanz­amt gefor­der­te Erb­schafts­steu­er nicht zu hoch ist. Da eine Wert­ermitt­lung als Basis dient, schätzt das Finanz­amt den Ver­kehrs­wert, aller­dings meist zu hoch. Dage­gen kön­nen Erben vorgehen.

Immo­bi­lie erben – Rechts­la­ge hin­sicht­lich der Wertermittlung

Gesetz­li­che Grund­la­gen bei der Wert­ermitt­lung für ver­erb­te Immobilien

Die gesetz­li­che Basis für die zu leis­ten­de Erb­schafts­steu­er, wenn man eine Immo­bi­lie erbt, ist das Erb­schafts­steu­er­ge­setz (ErbStG). Dem Finanz­amt wird vom Gesetz­ge­ber durch das Bewer­tungs­ge­setz (BewG) sowie die Grund­ver­mö­gens­be­wer­tungs­ver­ord­nung (GrBe­wV) die Auf­ga­be über­tra­gen, den Ver­kehrs­wert einer Immo­bi­lie zu ermit­teln. Bei unbe­bau­ten Grund­stü­cken ist der soge­nann­te Boden­richt­wert die Basis. Er wird ein­fach mit der Grö­ße des Grund­stücks mul­ti­pli­ziert. Bei einem bebau­ten Grund­stück legt das Finanz­amt den Ver­kehrs­wert anhand von Ver­gleichs­wer­ten fest oder nutzt das Sach­wert­ver­fah­ren, um eine Wert­ermitt­lung der Immo­bi­lie vor­zu­neh­men. In bei­den Fäl­len wir der Ver­kehrs­wert sehr häu­fig zu hoch ange­setzt. Ursa­che dafür ist, dass die genutz­ten Anga­ben zu unprä­zi­se sind und das Finanz­amt zu weni­ge Fak­ten kennt.

Wert­ermitt­lung der Immo­bi­lie durch ein eige­nes Wertgutachten

Die Zah­lung der Erb­schafts­steu­er für eine geerb­te Immo­bi­lie ist für die meis­ten Erben eine extre­me finan­zi­el­le Belas­tung. Dies trifft vor allem dann zu, wenn das Finanz­amt eine Wert­ermitt­lung für die Immo­bi­lie prä­sen­tiert, die sehr hoch ist. Als Erbe muss man den vom Finanz­amt ermit­tel­ten Ver­kehrs­wert nicht ein­fach akzep­tie­ren, son­dern kann im Rah­men einer Immo­bi­li­en­be­ra­tung ein eige­nes Wert­gut­ach­ten erstel­len las­sen. Immo­bi­li­en­sach­ver­stän­di­ge ermit­teln den exak­ten Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie und kön­nen so dabei hel­fen, den Betrag der zu zah­len­den Erb­schafts­steu­er fast immer sen­ken. Die für ein sol­ches Wert­gut­ach­ten anfal­len Kos­ten, die sich meist zwi­schen etwa 1.200 und 2.000 Euro belau­fen, muss der Erbe zunächst selbst auf­brin­gen. Er kann die­sen Betrag aller­dings steu­er­lich absetzen.

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Steu­er­erspar­nis durch umfas­sen­de Wertermittlung

Ein Bei­spiel kann zei­gen, wie das Finanz­amt, im Gegen­satz zu einem Sach­ver­stän­di­gen, ohne die Immo­bi­lie über­haupt zu ken­nen, bei der Wert­ermitt­lung vor­geht. Die dar­aus resul­tie­ren­de Steu­er­ein­spa­rung ist teil­wei­se enorm.

Bei­spiel 1: Steu­er­for­de­rung bei Wert­ermitt­lung Finanzamt:

Herr Wal­ter erbt von einem guten Freund ein Haus und akzep­tiert das Erbe. Er mel­det die Erb­schaft frist­ge­recht (also spä­tes­tens drei Mona­te nach dem Tod sei­nes Freun­des) dem Finanz­amt und die­ses berech­net die Erb­schafts­steu­er. Anhand des orts­üb­li­chen Boden­richt­werts und des Bau­jahrs errech­net er einen Ver­kehrs­wert von 450.000 Euro. Als nicht ver­wand­ter Freund des Erb­las­sers erhält Herr Wal­ter einen Frei­be­trag von 20.000 Euro, blei­ben also noch 430.000 Euro, die ver­steu­ert wer­den. Da er in die Erb­schafts­steu­er­klas­se III fällt und der Ver­kehrs­wert unter 600.000 Euro liegt, muss er 30 Pro­zent Erb­schafts­steu­er zah­len. Bei zu ver­steu­ern­den 430.000 Euro wäre das ein Betrag von 129.000 Euro.

Bei­spiel 2: Erb­schafts­steu­er bei Wert­ermitt­lung Sachverständiger:

Anders sieht die Situa­ti­on aus, wenn der Erbe einen Gut­ach­ter mit der Immo­bi­lien­be­wer­tung der Immo­bi­lie beauf­tragt. Im Rah­men einer sol­chen Immo­bi­lien­be­wer­tung zei­gen sich bei einer Besich­ti­gung vor Ort Schä­den an der Bau­sub­stanz, auf­grund derer die Immo­bi­lie ledig­lich einen Ver­kehrs­wert von 290.000 Euro hat. Dar­aus ergibt sich eine Erb­schafts­steu­er in Höhe von 87.000 Euro, also eine um 42.000 Euro nied­ri­ge­re Steuerlast.

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Aus­nah­men bei der Erb­schafts­steu­er – in die­sem Fall wird kei­ne Steu­er fällig

Wie bei fast jeder Regel, so gibt es auch bei der Erb­schafts­steu­er für Immo­bi­li­en zwei Aus­nah­me­fäl­le, in denen der Erbe von der Steu­er­pflicht befreit ist. So wird in § 13 Erb­schafts­steu­er­ge­setz fest­ge­legt, dass der Erbe kei­ne Steu­er ent­rich­ten muss, wenn er:

  • als Wit­wer oder Wit­we der erblas­sen­den Per­son für min­des­tens 10 Jah­re in der ver­erb­ten Immo­bi­lie wohnt, sie also selbst nutzt (die­se Rege­lung gilt unab­hän­gig von der Grö­ße der Immobilie)
  • als Kind für die nächs­ten 10 Jah­re (z. B. mit dem hin­ter­blie­be­nen Eltern­teil) in der Immo­bi­lie lebt (die Wohn­flä­che darf dann aller­dings nicht mehr als 200 m2 betragen)

Wird eine Immo­bi­lie ver­erbt, die zu Wohn­zwe­cken ver­mie­tet ist, so wer­den ledig­lich für 90 Pro­zent des ermit­tel­ten Ver­kehrs­wer­tes vom Finanz­amt bei der Fest­le­gung der Erb­schafts­steu­er berück­sich­tigt. Grund­la­ge ist hier § 13c Erbschaftssteuergesetz.

Steu­er­for­de­rung – Ver­wandt­schafts­ver­hält­nis ist entscheidend

Hat ein Sach­ver­stän­di­ger die Wert­ermitt­lung für die Immo­bi­lie durch­ge­führt, dann zieht das Finanz­amt den jeweils gel­ten­den Frei­be­trag ab, denn jedem Erben wir ein sol­cher gewährt. Wie hoch er aus­fällt, hängt vom Ver­wandt­schafts­ver­hält­nis zwi­schen dem Erb­las­ser und dem jewei­li­gen Erben ab. Ent­spre­chend dem Ver­hält­nis wird dem Erben eine Erb­schafts­steu­er­klas­se und damit ein Frei­be­trag zuge­teilt. Ins­ge­samt gibt es drei Steu­er­klas­sen (I bis III), in der Steu­er­klas­se III wird Freun­den und nicht ver­wand­ten Erben ein Frei­be­trag von 20.000 Euro zuge­stan­den. Die in Steu­er­klas­se II ein­ge­stuf­ten Geschwis­ter, Nich­ten & Nef­fen, Steif­eltern, Schwie­ger­el­tern & Schwie­ger­kin­der sowie geschie­de­ne Ehe­part­ner kön­nen eben­falls jeweils 20.000 Euro gel­tend machen. In der Steu­er­klas­se I sind die Frei­be­trä­ge am höchs­ten und belau­fen sich für Ehe­part­ner auf 500.000 Euro, für Kin­der, Stief- und Adop­tiv­kin­der auf 400.000 Euro, für Enkel und Uren­kel (mit ver­stor­be­nen Eltern) auf 400.000 Euro und für Eltern bzw. Groß­el­tern auf 100.000 Euro.

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Ent­schei­dend für die Höhe der Erb­schafts­steu­er sind also vor allem der ermit­tel­te Ver­kehrs­wert der Immo­bi­lie sowie das Ver­wandt­schafts­ver­hält­nis. Lässt sich Letz­te­res in der Regel nicht ver­än­dern, so kann eine fach­ge­rech­te Immo­bi­lien­be­wer­tung durch­aus dazu bei­tra­gen, die Steu­er­last für den Erben zu reduzieren.

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