Ver­mie­tung von Woh­nun­gen – und die Erb­schaft­steu­er

Die Ver­mie­tung von Woh­nun­gen über­schrei­tet nur dann die Gren­ze zum wirt­schaft­li­chen Geschäfts­be­trieb mit der Fol­ge, dass erb­schaft­steu­er­lich kein (mög­li­cher­wei­se begüns­ti­gungs­schäd­li­ches) Ver­wal­tungs­ver­mö­gen vor­liegt, wenn neben der Über­las­sung der Woh­nun­gen Zusatz­leis­tun­gen erbracht wer­den, die das bei lang­fris­ti­ger Ver­mie­tung übli­che Maß über­schrei­ten und der Ver­mie­tungs­tä­tig­keit einen ori­gi­när gewerb­li­chen Cha­rak­ter geben. Auf die Anzahl der gehal­te­nen Woh­nun­gen kommt es dabei nicht an.

Ver­mie­tung von Woh­nun­gen – und die Erb­schaft­steu­er

In dem hier vom Finanz­ge­richt Müns­ter ent­schie­de­nen Streit­fall hat­te eine gewerb­lich gepräg­te GmbH & Co. KG geklagt, die einem Fir­men­ver­bund ange­hör­te, der über 700 Miet­woh­nun­gen inne­hat und ver­wal­tet. Die KG selbst war Eigen­tü­me­rin von etwa 40 Miet­woh­nun­gen und beschäf­tig­te kei­ne eige­nen Arbeit­neh­mer. Zum Fir­men­ver­bund gehör­te u. a. auch die S-GbR, die Eigen­tü­me­rin des über­wie­gen­den Teils der Woh­nun­gen des Fir­men­ver­bun­des war und 50 Arbeit­neh­mer beschäf­tig­te. Die S-GbR ver­wal­te­te die Woh­nun­gen der KG. Im Streit­jahr 2012 ver­starb deren allei­ni­ge Kom­man­di­tis­tin. Ihre Antei­le an der KG wur­den von Todes wegen auf ihre bei­den Söh­ne, wel­che zugleich je zur Hälf­te an der S-GbR betei­ligt waren, über­tra­gen. Das beklag­te Finanz­amt stell­te die Sum­me der gemei­nen Wer­te der Wirt­schafts­gü­ter des Ver­wal­tungs­ver­mö­gens auf den Todes­tag geson­dert fest. In sei­nem Fest­stel­lungs­be­scheid behan­del­te es die zum Betriebs­ver­mö­gen der KG gehö­ren­den Grund­stü­cke erb­schaft­steu­er­lich als Ver­wal­tungs­ver­mö­gen mit der Begrün­dung, dass der Haupt­zweck des Betriebs der KG kei­nen wirt­schaft­li­chen Geschäfts­be­trieb erfor­de­re.

Das Finanz­ge­richt Müns­ter hat die hier­ge­gen erho­be­ne Kla­ge abge­wie­sen:

An Drit­te ver­mie­te­te Woh­nun­gen und Gara­gen stell­ten nur dann erb­schaft­steu­er­lich kein Ver­wal­tungs­ver­mö­gen dar, wenn der Haupt­zweck des Betriebs in der Ver­mie­tung von Woh­nun­gen bestehe, des­sen Erfül­lung einen wirt­schaft­li­chen Geschäfts­be­trieb erfor­de­re. Dabei kom­me es nicht auf die Anzahl der ver­mie­te­ten Woh­nun­gen, son­dern dar­auf an, ob in der Sache eine ori­gi­när gewerb­li­che Tätig­keit aus­ge­übt wer­de.

Das Finanz­ge­richt Müns­ter hat damit gegen die Auf­fas­sung der Finanz­ver­wal­tung ent­schie­den, die in den Erb­schaft­steu­er­richt­li­ni­en einen wirt­schaft­li­chen Geschäfts­be­trieb bei einem Hal­ten von mehr als 300 Woh­nun­gen bejaht.

Nach Auf­fas­sung des Finanz­ge­richts sind für die Prü­fung, ob ein wirt­schaft­li­cher Geschäfts­be­trieb erfor­der­lich ist, die ertrag­steu­er­recht­lich maß­ge­ben­den Abgren­zungs­kri­te­ri­en her­an­zu­zie­hen. Danach sei von einer gewerb­li­chen Ver­mie­tungs­tä­tig­keit aus­zu­ge­hen, wenn der Ver­mie­ter ins Gewicht fal­len­de Son­der­leis­tun­gen gegen­über den Mie­tern wie bspw. Gebäu­de­rei­ni­gung oder ‑über­wa­chung über­neh­me.

Im Streit­fall sei­en sol­che Son­der­leis­tun­gen weder von der KG noch von der S-GbR für die KG erbracht wor­den. Ob ein wirt­schaft­li­cher Geschäfts­be­trieb erfor­der­lich sei, sei allein bezo­gen auf den Betrieb der KG zu ent­schei­den. Eine Gesamt­be­trach­tung unter Ein­be­zie­hung der Tätig­keit wei­te­rer Personen(-mehrheiten) im Fir­men- bzw. Fami­li­en­ver­bund fin­de nicht statt.

Finanz­ge­richt Müns­ter, Urteil vom 25. Juni 2020 – 3 K 13/​20 F