Ein Veräußerungsgewinn entsteht, wenn Sie einen Vermögenswert mit einem Nettogewinn im Verhältnis zu dem Betrag verkaufen, den Sie für den Erwerb des Vermögenswerts ausgegeben haben. Wenn Sie zum Beispiel Aktien für 1.000 € gekauft haben und sie für 1.500 € verkaufen, haben Sie einen Kapitalgewinn von 500 €.
Der Verkauf eines Eigenheims ist jedoch eine andere Sache. Für viele Hausverkäufer gilt ein großer Ausschluss von der Kapitalertragssteuer, und es gibt einige besondere Regeln, die Sie kennen müssen, wenn Sie ein Eigenheim, ein Ferienhaus oder eine Anlageimmobilie verkaufen.
In diesem Sinne finden Sie hier einen kurzen Leitfaden zu den Steuern beim Verkauf eines Hauses – ob Sie Steuern zahlen müssen, wie hoch sie sein könnten, wann sie fällig sind, und einige andere wichtige Dinge, die Sie über die möglichen steuerlichen Auswirkungen wissen sollten, bevor Sie Ihr Haus verkaufen.
Müssen Sie beim Verkauf eines Hauses Steuern zahlen?
Sie haben also gerade Ihr Haus auf den Markt gebracht, und schon trudeln die ersten Angebote ein. Und es sieht so aus, als würden Sie deutlich mehr bekommen, als Sie ursprünglich für das Haus bezahlt haben.
Das Haus muss in mindestens zwei der vorangegangenen fünf Jahre Ihr Hauptwohnsitz gewesen sein, und Sie müssen in mindestens zwei der vorangegangenen fünf Jahre Eigentümer des Hauses gewesen sein (obwohl die Anforderungen an Eigentum und Wohnsitz nicht unbedingt in denselben zwei Jahren erfüllt sein müssen). Außerdem dürfen Sie die Ausnahmeregelung nicht für ein anderes Haus innerhalb der zwei Jahre vor dem Verkauf in Anspruch genommen haben.
Das bedeutet Folgendes. Nehmen wir an, Sie und Ihr Ehepartner haben Ihr Haus vor 10 Jahren für 300.000 € gekauft. Sie brauchen keinen Cent Kapitalertragssteuer zu zahlen, es sei denn, Ihr Nettoerlös aus dem Verkauf liegt über 800.000 €. Bevor Sie dieses Unterfangen in Angriff nehmen, sollten Sie das zu verkaufende Haus bewerten, um Ihre Berechnungen zu erleichtern.
Kostenbasis und Nettoverkaufspreis
Es ist nicht ganz so einfach, den Gewinn zu ermitteln, indem man den Verkaufspreis des Hauses nimmt und davon den Kaufpreis abzieht. Ihr Kapitalgewinn ist die Differenz zwischen Ihrer Kostenbasis und dem Nettoerlös, daher ist es wichtig, sich einen Moment Zeit zu nehmen, um die Begriffe zu definieren:
- Kostenbasis: Der Betrag, den Sie für den Erwerb eines Vermögenswerts gezahlt haben, einschließlich aller Anschaffungskosten oder Kapitalverbesserungen. Wenn Sie z. B. 200.000 € für Ihr Haus und 5.000 € für Kaufgebühren und andere Ausgaben bezahlt haben, beträgt Ihre Kostenbasis 205.000 €. Sie können auch wertsteigernde Verbesserungen in Ihre Kostenbasis einbeziehen, selbst wenn diese erst Jahre nach dem Kauf des Hauses vorgenommen wurden. Dazu können größere Renovierungen, die Aufrüstung von Geräten, Anbauten und vieles mehr gehören.
- Nettoerlös: Der Betrag, für den Sie Ihr Haus verkauft haben, nach Abzug der verkaufsbezogenen Kosten wie der Maklergebühren. Wenn Sie Ihr Haus für 400.000 € verkaufen, aber 25.000 € an Provisionen und Abschlusskosten zahlen, beträgt Ihr Nettoerlös 375.000 €.
Um es klar zu sagen: Das wirkt sich zu Ihren Gunsten aus. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben 200.000 € für Ihr Haus bezahlt und es einige Jahre später für 300.000 € verkauft. Das klingt nach einem Gewinn von 100.000 €. Wenn Sie jedoch beim Kauf 5.000 € an Kaufgebühren und weitere 20.000 € an Verkaufskosten gezahlt haben, verringert sich Ihr Kapitalgewinn auf 75.000 €. Bevor Sie sich mit Kapitalgewinnen beschäftigen, sollten Sie Ihr Haus bewerten, um herauszufinden, wie viel Ihr Haus wert ist.
Wie hoch ist die Kapitalertragssteuer?
Wenn Sie Ihr Haus für einen Nettogewinn von mehr als 500.000 € (Ehepaare, die eine gemeinsame Steuererklärung abgeben) oder 250.000 € (Alleinstehende) verkaufen, unterliegt der über den Schwellenwert hinausgehende Gewinn der Kapitalertragsteuer. Wenn Sie und Ihr Ehepartner Ihr Haus zum Beispiel für eine Kostenbasis von 200.000 € gekauft und es viele Jahre später für einen Nettoerlös von 1.000.000 € verkauft haben, würde dies einen Kapitalgewinn von 800.000 € bedeuten. Unter der Annahme, dass Sie die Voraussetzungen für die oben erwähnte Ausnahmeregelung erfüllen, wären 500.000 € davon steuerfrei und die anderen 300.000 € wären ein steuerpflichtiger Kapitalgewinn.
Die Kapitalertragssteuer hängt von Ihrem Einkommen und der Dauer des Besitzes Ihrer Wohnung ab. Das Finanzamt teilt Kapitalgewinne in zwei große Kategorien ein:
- Kurzfristige Kapitalgewinne entstehen, wenn Sie einen Vermögenswert seit einem Jahr oder weniger besitzen.
- Langfristige Kapitalgewinne entstehen, wenn Sie den Vermögenswert länger als ein Jahr besitzen.
Wie Sie sich wahrscheinlich vorstellen können, fallen die meisten Hausverkäufe in die letztere Kategorie.
Wenn Ihr Hausverkauf zu einem kurzfristigen Kapitalgewinn führt, ist dieser als normales Einkommen zu versteuern, je nachdem, wie hoch Ihr Grenzsteuersatz ist. Langfristige Kapitalgewinne hingegen werden steuerlich begünstigt. Langfristige Gewinne werden mit Sätzen von 0 %, 15 % oder 20 % besteuert, je nach Ihrem gesamten steuerpflichtigen Einkommen. Hier finden Sie eine Tabelle mit den Steuersätzen für Kapitalgewinne im Jahr 2020, mit deren Hilfe Sie feststellen können, was Sie nach dem Verkauf Ihres Hauses zu erwarten haben, wenn Sie einen steuerpflichtigen Kapitalgewinn erzielen.
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- Hausfinanzierung: Alexander Stein
