Umsatzsteuer für atypische Maklerleistungen – und die Grunderwerbsteuer

§ 4 Nr. 9 Buchst. a UStG befreit von der Umsatzsteuer die Umsätze, die unter das GrEStG fallen. Die Vorschrift beruht unionsrechtlich auf Art. 135 Abs. 1 Buchst. j und k sowie auf Art. 371 i.V.m. Anhang – X Teil B Nr. 9 der Richtlinie des Rates vom 28.11.2006 über das gemeinsame Mehrwertsteuersystem 2006/112/EG. Danach besteht für die Mitgliedstaaten die Befugnis, die Lieferung von Gebäuden und Gebäudeteilen von der Umsatzsteuer zu befreien.

Umsatzsteuer für atypische Maklerleistungen – und die Grunderwerbsteuer

Der Grunderwerbsteuer unterliegen nach § 1 Abs. 2 GrEStG auch Rechtsvorgänge, die es ohne Begründung eines Anspruchs auf Übereignung einem anderen rechtlich oder wirtschaftlich ermöglichen, ein inländisches Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten. Dabei wendet der BFH diese Vorschrift auch auf Rechtsvorgänge an, bei denen ein sog. atypischer Makler aufgrund besonderer Abreden in einem Vermittlungsauftrag über Grundstückseigentum eine Rechtsstellung erhält, die es ihm als eine „Chance zur Beteiligung an der Substanz des Grundstücks“ einräumt und ihm ermöglicht, das Grundstück auf eigene Rechnung zu verwerten, da der Grundstückseigentümer zum Abschluss von Kaufverträgen mit vom Makler benannten Käufern verpflichtet ist und dem Makler der über den festgelegten Mindestkaufpreis hinausgehende Betrag als Vermittlungsprovision zusteht1.

Dies gilt auch für den hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen AdV-Fall, in dem die Maklerin für den Grundstückseigentümer den Verkauf von Wohneinheiten vermittelte. Dabei hatte der Verkäufer der Maklerin eine notarielle Vollmacht erteilt. Nach den zwischen der Maklerin und dem Verkäufer bestehenden Vereinbarungen war die Maklerin berechtigt, Verkaufspreise, die über den jeweils festgelegten Mindestverkaufspreis hinausgingen (Mehrerlös) für sich zu vereinnahmen.

Der nach § 1 Abs. 2 GrEStG der Grunderwerbsteuer unterliegende Rechtsvorgang des atypischen Maklervertrages ist nicht identisch mit einer maklertypischen Vermittlungsleistung. Diese Vermittlungsleistung ergibt sich aus dem der Maklerin erteilten Vermittlungsauftrag, während der sich aus § 1 Abs. 2 GrEStG ergebende Steuertatbestand darauf beruht, dass der Vermittler zusätzlich zum Vermittlungsauftrag besondere Befugnisse erhält, die ihm eine Verwertung auf eigene Rechnung ermöglichen.

Bestätigt wird die Trennung zwischen Vermittlung und Verwertungsbefugnis dadurch, dass sich die Grunderwerbsteuerpflicht gemäß § 1 Abs. 2 GrEStG nach dem Mindestverkaufspreis2, nicht aber nach dem Mehrerlös als Entgelt für die Vermittlung richtet.

Gegen die Umsatzsteuerpflicht der von der Maklerin erbrachten Leistungen bestehen keine unionsrechtlichen Bedenken. Denn das Unionsrecht gestattet die Anwendung der Steuerfreiheit nur für Lieferungen, nicht aber auch für Vermittlungsleistungen als sonstige Leistungen (Dienstleistungen).

Abweichendes ergibt sich auch nicht aus dem Urteil des Finanzgericht Köln vom 26.06.20143, das für den atypischen Makler gleichfalls von einer Steuerpflicht der Vermittlung ausgeht.

Es liegt keine unionsrechtlich unzulässige Doppelbesteuerung vor. Wie der Gerichtshof der Europäischen Union (EuGH) bereits ausdrücklich entschieden hat, weist die Grunderwerbsteuer nicht die Merkmale einer Umsatzsteuer auf4. Eine Doppelbesteuerung mit Umsatzsteuer und Grunderwerbsteuer verstößt daher nicht gegen Art. 33 der Sechsten Richtlinie 77/388/EWG des Rates vom 17.05.1977 zur Harmonisierung der Rechtsvorschriften der Mitgliedstaaten über die Umsatzsteuern. Hiervon geht auch die ständige Rechtsprechung des BFH aus5.

Bundesfinanzhof, Beschluss vom 28. Mai 2015 – V B 15/15

  1. vgl. z.B. BFH, Urteil vom 17.10.1990 – II R 55/88, BFH/NV 1991, 556[]
  2. vgl. BFH, Urteil vom 26.07.2000 – II R 33/98, BFH/NV 2001, 206, unter II. 1.b[]
  3. FG Köln, Urteil vom 26.06.2014 – 3 K 2924/11[]
  4. EuGH, Beschluss Vollkommer vom 27.11.2008 – C-156/08, EU:C:2008:663, UR 2009, 136, Rz 33[]
  5. Urteile vom 02.04.2008 – II R 53/06, BFHE 220, 550, BStBl II 2009, 544, unter II. 2.d aa; und vom 03.09.2008 – XI R 54/07, BFHE 222, 153, BStBl II 2009, 499, unter II. 3.d[]

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