Befrie­di­gungs­fik­ti­on in der Zwangs­ver­stei­ge­rung und die Grund­er­werb­steu­er

Wenn ein Grund­stücks­gläu­bi­ger ein Grund­stück in der Zwangs­ver­stei­ge­rung ent­we­der selbst oder (wie in dem hier vom Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf ent­schie­de­nen Fall) über eine Toch­ter­ge­sell­schaft erwirbt, freut sich der Fis­kus, den Bemes­sungs­grund­la­ge für die Grund­er­werb­steu­er ist dann nicht nur der Betrag, für den der Zuschlag erteilt wur­de, son­dern der Betrag, mit dem der erwer­ben­de Gläu­bi­ger als befrie­digt gilt – und die­ser ist regel­mä­ßig höher, denn nach § 114a ZVG gilt der "Erste­her" auch inso­weit als aus dem Grund­stück befrie­digt, als sein Anspruch durch das abge­ge­be­ne Meist­ge­bot nicht gedeckt ist, aber bei einem Gebot zum Betra­ge der Sie­ben-Zehn­tei­le-Gren­ze gedeckt sein wür­de, wenn der Zuschlag einem zur Befrie­di­gung aus dem Grund­stück Berech­tig­ten zu einem Gebot erteilt ist, das ein­schließ­lich des Kapi­tal­wer­tes der nach den Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen bestehen­blei­ben­den Rech­te hin­ter sie­ben Zehn­tei­len des Grund­stücks­wer­tes zurück­bleibt.

Befrie­di­gungs­fik­ti­on in der Zwangs­ver­stei­ge­rung und die Grund­er­werb­steu­er

Für den nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG (Meist­ge­bot im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren) steu­er­ba­ren und auch steu­er­pflich­ti­gen Grund­stücks­er­werb ist der Betrag, hin­sicht­lich derer die betrei­ben­de Gläu­bi­ge­rin nach § 114a ZVG als befrie­digt gilt (a EUR), bei der Fest­set­zung der Grund­er­werb­steu­er neben dem Meist­ge­bot in Höhe von x EUR als zusätz­li­che Bemes­sungs­grund­la­ge zu berück­sich­ti­gen (§ 8 Abs. 1 GrEStG i. V. m. § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG).

Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grund­er­werb­steu­er nach dem Wert der Gegen­leis­tung. Als Gegen­leis­tung im grund­er­werb­steu­er­li­chen Sinn gilt jede Leis­tung, die der Erwer­ber als Ent­gelt für den Erwerb des Grund­stücks gewährt o d e r die der Ver­äu­ße­rer als Ent­gelt für die Ver­äu­ße­rung des Grund­stücks emp­fängt. Der Erwerb des Grund­stücks und die Gegen­leis­tung für den Erwerb müs­sen kau­sal ver­knüpft sein 1.

Zur Gegen­leis­tung gehö­ren nach § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG auch die­je­ni­gen Leis­tun­gen, die ein ande­rer als der Erwer­ber des Grund­stücks, d.h. ein "Drit­ter", dem "Grund­stücks­ver­äu­ße­rer" dafür gewährt, dass die­ser dem "Erwer­ber" das Grund­stück über­lässt. Die Grund­stücks­über­las­sung muss der unmit­tel­ba­re Haupt­zweck der Leis­tung des Drit­ten sein 2.

Nach die­sen Grund­sät­zen ist auch der Betrag, hin­sicht­lich derer betrei­ben­de Gläu­bi­ge­rin nach § 114a ZVG als befrie­digt gilt (a EUR), in die Bemes­sungs­grund­la­ge mit­ein­zu­be­zie­hen.

Obwohl die Erwer­be­rin als Toch­ter­ge­sell­schaft der betrei­ben­den Gläu­bi­ge­rin selbst nicht zur Befrie­di­gung aus dem Grund­stück berech­tigt war, ist die Befrie­di­gungs­fik­ti­on im Streit­fall auch ein­ge­tre­ten. Denn die Wir­kung des § 114 a ZVG wird nicht dadurch aus­ge­schlos­sen, dass der Berech­tig­te einen unei­gen­nüt­zi­gen Treu­hän­der oder – wie hier – eine von ihm abhän­gi­ge Gesell­schaft bie­ten lässt, um das Grund­stück zu erstei­gern 3. Die betrei­ben­de Gläu­bi­ge­rin muss sich so behan­deln las­sen, als hät­te sie selbst das Gebot abge­ge­ben.

Sowohl die Erwer­be­rin (Kon­zern­toch­ter) als auch die betrei­ben­de Glau­bi­ge­rin (Kon­zern­mut­ter) erstreb­ten als Haupt­zweck den Grund­stücks­er­werb der Grund­stü­cke im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren.

Ob der Schuld­ner oder das Amts­ge­richt tat­säch­lich Kennt­nis von der Anwend­bar­keit des § 114 a ZVG hat­te, kann hier dahin­ste­hen. Denn zum einen erlischt die For­de­rung (auch ohne Kennt­nis des Schuld­ners) kraft Geset­zes. Zum ande­ren ist ein Aus­tausch der Gegen­leis­tung für die Bemes­sung der Grund­er­werb­steu­er nicht erfor­der­lich. Der Gegen­leis­tungs­be­griff der §§ 8 Abs. 1, 9 GrEStG ist viel­mehr – abwei­chend von der bür­ger­lich-recht­li­chen Betrach­tungs­wei­se – sach­be­zo­gen auf das Grund­stück zu wer­ten 4.

Dass der Grund­stücks­er­werb der Klä­ge­rin durch staat­li­chen Hoheits­akt (Zuschlag) erfolg­te und auch die Befrie­di­gungs­fik­ti­on gemäß § 114a ZVG kraft Geset­zes ein­trat, ist für die Anwen­dung des § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG ohne Bedeu­tung. Denn auch eine sol­che Leis­tung ist Gegen­leis­tung i.S. der §§ 8, 9 GrEStG, die der Ver­äu­ße­rer des Grund­stücks auf­grund der Ver­pflich­tung eines Drit­ten zu for­dern berech­tigt ist. Ein streng syn­al­lag­ma­ti­sches Aus­tausch­ver­hält­nis ist nicht vor­aus­ge­setzt 5. Nichts ande­res kann gel­ten, wenn die Leis­tung des Drit­ten nicht auf­grund des­sen schuld­recht­li­cher Ver­pflich­tung gegen­über dem Grund­stücks­ver­äu­ße­rer, son­dern – wie in den Fäl­len des § 114a ZVG – auf­grund gesetz­li­cher Fik­ti­on erfolgt 6.

Soweit in dem Grund­er­werb­steu­er­kom­men­tar Hof­mann 7 die Ansicht ver­tre­ten wird, dass die tat­be­stand­li­chen Vor­aus­aus­set­zun­gen von § 9 Abs. 2 Nr. 3 bzw. 4 GrEStG nicht erfüllt sei­en, wenn der For­de­rungs­ver­lust infol­ge der Befrie­di­gungs­fik­ti­on des § 114a ZVG nicht den Meist­bie­ten­den trifft, so ver­mag das Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf die­ser Auf­fas­sung nicht zu fol­gen. Grün­de für die­se Ansicht, wer­den in dem Kom­men­tar auch nicht ange­führt, son­dern es wird nur auf den Grund­er­werb­steu­er­kom­men­tar Borut­tau 8 ver­wie­sen. In Rdnr. 448 des Kom­men­tars Borut­tau wer­den zunächst Aus­füh­run­gen gemacht zu dem Fall, dass der Meist­bie­ten­de, die Rech­te aus dem Meist­ge­bot an einen Grund­pfand­gläu­bi­ger abtritt und der Zuschlag dann dem Grund­pfand­gläu­bi­ger erteilt wird. In einem der­ar­ti­gen Fall sei die Befrie­di­gungs­fik­ti­on nicht (zusätz­li­che) Gegen­leis­tung für den durch den Meist­bie­ten­den erfüll­ten Erwerbs­vor­gang, weil eine Leis­tung im Ver­hält­nis zum Schuld­ner nicht vor­lie­ge.

Die­se dort dar­ge­stell­te Sach­la­ge (zwei Erwer­be, Zuschlag wird dem Grund­pfand­gläu­bi­ger erteilt) ent­spricht aber nicht dem hier zu ent­schei­den­den Sach­ver­halt. Im Streit­fall wur­de der Zuschlag, mit dem die Befrie­di­gungs­fik­ti­on nach § 114 a ZVG ein­tritt, der meist­bie­ten­den Klä­ge­rin erteilt.

Zur Begrün­dung, war­um für den Fall, dass sich der Grund­pfand­gläu­bi­ger zur Erstei­ge­rung eines von ihm abhän­gi­gen Unter­neh­mens bedient, das Glei­che gel­ten soll, wird im Kom­men­tar Borut­tau 8 auf die Kom­men­tie­rung Hof­mann 9 und Pahlke/​Franz 10 ver­wie­sen. Die Kom­men­tie­rung in Rdnr. 127 ff des Kom­men­tars Pahlke/​Franz behan­delt aber § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG und nicht § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG. Dass die bei der Mut­ter­ge­sell­schaft ein­tre­ten­de Befrie­di­gungs­fik­ti­on nicht nach § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG als Bemes­sungs­grund­la­ge für den Erwerbs­vor­gang der Klä­ge­rin zu berück­sich­ti­gen ist (son­dern nach § 9 Abs. 2 Nr. 4 GrEStG), sieht das Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf eben­so.

Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf, Urteil vom 8. Dezem­ber 2010 – 7 K 3228/​09 GE

  1. vgl. nur BFH, Urteil vom 22.11.1995 – II R 26/​92, BFHE 179, 177, BSt­Bl II 1996, 162; Pahlke/​Franz, GrEStG, 3. Aufl., § 8 Rdnr. 5[]
  2. vgl. Sack in Borut­tau, GrEStG, 16. Aufl., § 9 Rdnr. 612[]
  3. vgl. BGH, Urteil vom 09.01.1992 – IX ZR 165/​91, BGHZ 117, 8[]
  4. BFH, Urtei­le vom 25.01.1989 – II R 28/​86, BFHE 156, 251, BSt­Bl II 1989, 466; Sack in Borut­tau, GrEStG, 16. Aufl., § 9 Rdnr. 18; Pahlke/​Franz, GrEStG, 3. Aufl., § 8 Rdnr. 5[]
  5. vgl. Vis­korf in Borut­tau, GrEStG, 16. Aufl., § 8 Rdnr. 16[]
  6. vgl. auch FG Müns­ter, Urteil vom 29.04.2008 – 8 K 1363/​06 GrE, EFG 2008, 1577[]
  7. Hof­mann, GrEStG, 9. Auf­la­ge, § 9 Rdnr. 45[]
  8. Sack in Borut­tau, 16. Auf­la­ge, § 9 Rdnr. 448[][]
  9. a.a.O.[]
  10. Pahlke/​Franz , § 9 Rdnr. 127 GrEStG[]