Bezugs­fer­tig­keit eines zur Ver­mie­tung vor­ge­se­he­nen Büro­ge­bäu­des

Gebäu­de sind als bezugs­fer­tig anzu­se­hen, wenn den zukünf­ti­gen Bewoh­nern oder sons­ti­gen Benut­zern zuge­mu­tet wer­den kann, sie zu benut­zen; die Abnah­me durch die Bau­auf­sichts­be­hör­de ist nicht ent­schei­dend (§ 72 Abs. 1 Satz 3 BewG). Die Fra­ge der Bezugs­fer­tig­keit ist nach objek­ti­ven Kri­te­ri­en unter Berück­sich­ti­gung der Ver­kehrs­auf­fas­sung zu ent­schei­den1.

Bezugs­fer­tig­keit eines zur Ver­mie­tung vor­ge­se­he­nen Büro­ge­bäu­des

Ein Gebäu­de ist bezugs­fer­tig, wenn die wesent­li­chen Bau­ar­bei­ten aus­ge­führt sind und nur noch unwe­sent­li­che Rest­ar­bei­ten ver­blei­ben2.

Die Bezugs­fer­tig­keit setzt grund­sätz­lich vor­aus, dass Fens­ter und Türen ein­ge­baut, Anschlüs­se für Strom- und Was­ser­ver­sor­gung, Hei­zung sowie sani­tä­re Ein­rich­tun­gen vor­han­den sind3. Bei einem betrieb­lich genutz­ten Gebäu­de ist von einer Bezugs­fer­tig­keit aus­zu­ge­hen, wenn das Gebäu­de in sei­nen wesent­li­chen Berei­chen bestim­mungs­ge­mäß für den vor­ge­se­he­nen Betrieb nutz­bar ist4.

Ein neu errich­te­tes Büro- und Geschäfts­ge­bäu­de, das nach sei­ner Funk­ti­on der Ver­mie­tung ein­zel­ner, ent­spre­chend den indi­vi­du­el­len Bedürf­nis­sen der Mie­ter gestal­te­ter Räum­lich­kei­ten die­nen soll, ist bezugs­fer­tig i.S. von § 72 Abs. 1 Satz 3 BewG, wenn es poten­ti­el­len Mie­tern mög­lich ist, die Büro- oder Geschäfts­räu­me zu nut­zen. Dies setzt neben der Fer­tig­stel­lung der für das Gebäu­de wesent­li­chen Bestand­tei­le (z.B. Außen­wän­de, Fens­ter, tra­gen­de Innen­wän­de, Est­rich­bö­den, Dach, Trep­pen­haus) vor­aus, dass zumin­dest ein Teil des Gebäu­des benutz­bar ist. Eine Benutz­bar­keit liegt vor, wenn die Büro- oder Geschäfts­ein­heit durch Wän­de bzw. ein­ge­bau­te Türen gegen­über dem noch nicht ver­mie­te­ten Bereich abge­grenzt ist, die Innen­wän­de ein­ge­baut und Hei­zung, Sani­tär­ein­rich­tun­gen sowie alle not­wen­di­gen Grund­lei­tun­gen für Was­ser, Strom, Be- und Ent­lüf­tung, Kom­mu­ni­ka­ti­ons­an­la­gen usw. instal­liert sind.

Für die Benutz­bar­keit ist nicht erfor­der­lich, dass in einem neu errich­te­ten, zur Ver­mie­tung vor­ge­se­he­nen Büro- und Geschäfts­ge­bäu­de bereits alle Räum­lich­kei­ten mie­ter­ge­recht aus­ge­baut und benutz­bar sind5. Ein Büro- und Geschäfts­ge­bäu­de, bei dem der Innen­aus­bau der jewei­li­gen Büro­ein­hei­ten wegen der Anpas­sung an die Wün­sche der zukünf­ti­gen Mie­ter zurück­ge­stellt wird, gilt nach der Ver­kehrs­an­schau­ung als bezugs­fer­tig und wird am Markt übli­cher­wei­se bereits in die­sem Zustand zur Ver­mie­tung ange­bo­ten. Ist in einem sol­cher­ma­ßen fer­tig gestell­ten und für den Innen­aus­bau vor­be­rei­te­ten Gebäu­de zumin­dest ein Teil benutz­bar, steht damit zugleich fest, dass auch das Gebäu­de ins­ge­samt als sol­ches genutzt wer­den kann.

Der BFH folgt damit sei­ner Ent­schei­dung zum Beginn der Alters­wert­min­de­rung bei zur Ver­mie­tung vor­ge­se­he­nen Büro­ge­bäu­den6. Er weicht nicht von dem BFH, Urteil in BFHE 155, 450, BSt­Bl II 1989, 203 ab. Danach reich­te zwar für die Gewäh­rung der sog. Kon­junk­tur­zu­la­ge nach § 4b des Inves­ti­ti­ons­zu­la­gen­ge­set­zes 1975 die Fer­tig­stel­lung nur eines Teils des Gebäu­des nicht aus. In der Ent­schei­dung blieb aber aus­drück­lich offen, ob bewer­tungs­recht­lich ein bezugs­fer­ti­ges Gebäu­de vor­lag7.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 25. April 2013 – II R 44/​11

  1. stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. BFH, Urtei­le vom 25.07.1980 – III R 46/​78, BFHE 132, 99, BSt­Bl II 1981, 152; vom 02.08.1989 – II R 148/​86, BFH/​NV 1990, 523, und vom 18.04.2012 – II R 58/​10, BFHE 237, 165, BSt­Bl II 2012, 874
  2. BFH, Urtei­le in BFHE 132, 99, BSt­Bl II 1981, 152, und vom 29.04.1987 – II R 262/​83, BFHE 150, 67, BSt­Bl II 1987, 594; BFH, Beschluss vom 09.12.1997 – X B 213/​96, BFH/​NV 1998, 698
  3. vgl. BFH, Urtei­le in BFHE 132, 99, BSt­Bl II 1981, 152, und in BFHE 150, 67, BSt­Bl II 1987, 594, betref­fend Wohn­ge­bäu­de
  4. vgl. BFH, Urteil vom 16.12.1988 – III R 186/​83, BFHE 155, 450, BSt­Bl II 1989, 203
  5. vgl. BFH, Urtei­le vom 09.08.1989 – X R 77/​87, BFHE 158, 51, BSt­Bl II 1991, 132, betref­fend Abset­zung für Abnut­zung nach § 7 Abs. 5 des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes für ein Wohn- und Geschäfts­haus, und in BFHE 237, 165, BSt­Bl II 2012, 874 zur Alters­wert­min­de­rung i.S. des § 146 Abs. 4 Satz 1 BewG
  6. BFH, Urteil in BFHE 237, 165, BSt­Bl II 2012, 874
  7. BFH, Urteil in BFHE 155, 450, BSt­Bl II 1989, 203, unter 4.