Das aus­ge­üb­te Vor­kaufs­recht des Mit­er­ben als Rück­gän­gig­ma­chung eines Grund­stücks­kaufs

Ein Grund­stücks­er­werb, der auf der Über­tra­gung von Antei­len an einer Erben­ge­mein­schaft beruht, kann auch dadurch rück­gän­gig gemacht wer­den, dass ein Mit­er­be sein gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht aus­übt und der Erwer­ber in Erfül­lung sei­ner Ver­pflich­tung aus § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB die Erb­tei­le unmit­tel­bar auf den vor­kaufs­be­rech­tig­ten Mit­er­ben über­trägt.

Das aus­ge­üb­te Vor­kaufs­recht des Mit­er­ben als Rück­gän­gig­ma­chung eines Grund­stücks­kaufs

Der Erwerb der Antei­le an der Erben­ge­mein­schaft führ­te jeweils zu einem kraft Geset­zes ein­tre­ten­den Ei-gen­tums­über­gang an den zu dem Nach­lass gehö­ren­den Grund­stü­cken i.S. des § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG 1.

Die Über­tra­gung eines Erb­teils bewirkt eine Ver­än­de­rung der eigen­tums­mä­ßi­gen Zuord­nung der zum Nach­lass gehö­ren­den Grund­stü­cke, ist aber kei­ne Ver­fü­gung über die Grund­stü­cke selbst 2. Der Anteils­er­werb voll­zieht sich mit Abtre­tung der Erb­tei­le ohne Auf­las­sung und Ein­tra­gung im Grund­buch 3. Die Ein­tra­gung der Eigen­tums­än­de­rung in das Grund­buch ist als blo­ße Grund­buch­be­rich­ti­gung (§ 894 des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs ‑BGB‑, § 22 der Grund­buch­ord­nung) für den Eigen­tums­über­gang ohne Belang.

Die geson­der­te Fest­stel­lung der Besteue­rungs­grund­la­gen für die Erb­teils­er­wer­be des Klä­gers ist jedoch in ent­spre­chen­der Anwen­dung des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG auf­zu­he­ben. Die­se Erwerbs­vor­gän­ge sind auf­grund der Aus­übung des gesetz­li­chen Vor­kaufs­rechts durch einen Mit­er­ben und der Über­tra­gung der Erb­tei­le auf die­sen durch den gericht­li­chen Ver­gleich vom Novem­ber 2008 als rück­gän­gig gemacht anzu­se­hen.

Erwirbt der Ver­äu­ße­rer das Eigen­tum an dem ver­äu­ßer­ten Grund­stück zurück, wird nach § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG auf Antrag sowohl für den Rück­erwerb als auch für den vor­aus­ge­gan­ge­nen Erwerbs­vor­gang die Steu­er­fest­set­zung auf­ge­ho­ben, wenn die Ver­trags­be­din­gun­gen des Rechts­ge­schäfts, das den Anspruch auf Über­eig­nung begrün­det hat, nicht erfüllt wer­den und das Rechts­ge­schäft des­halb auf­grund eines Rechts­an­spruchs rück­gän­gig gemacht wird. Die­se Vor­schrift gilt auch für Fest­stel­lungs­be­schei­de nach § 17 GrEStG und ist fer­ner über ihren Wort­laut hin­aus auf Erwerbs­vor­gän­ge i.S. des § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG anwend­bar, die auf der Über­tra­gung von Antei­len an einer Erben­ge­mein­schaft beru­hen, wenn ein Mit­er­be sein gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht aus­übt und der Erwer­ber in Erfül­lung sei­ner Ver­pflich­tung aus § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB die Erb­tei­le auf den vor­kaufs­be­rech­tig­ten Mit­er­ben über­trägt.

Wie der Bun­des­fi­nanz­hof bereits ent­schie­den hat, lässt sich aus der Vor­schrift des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG der all­ge­mei­ne Rechts­ge­dan­ke ablei­ten, dass in den Fäl­len, in denen sich der Erwer­ber oder der Ver­äu­ße­rer der Rück­gän­gig­ma­chung des Erwerbs­vor­gangs bzw. einer Rück­über­tra­gung des Grund­stücks aus Rechts­grün­den nicht ent­zie­hen kann, also ein durch­setz­ba­rer Anspruch besteht, die Steu­er nicht fest­ge­setzt bzw. die Steu­er­fest­set­zung auf­ge­ho­ben wer­den soll 4. Die­ser Grund­satz gilt in ent­spre­chen­der Wei­se auch für einen Erb­teils­er­werb, der zur Erfül­lung des Steu­er­tat­be­stands des § 1 Abs. 1 Nr. 3 GrEStG geführt hat, da sich der Erwer­ber nach Aus­übung des Vor­kaufs­rechts der Her­aus­ga­be der Antei­le an den vor­kaufs­be­rech­tig­ten Mit­er­ben recht­lich nicht ent­zie­hen kann.

Übt ein vor­kaufs­be­rech­tig­ter Mit­er­be nach Über­gang der Erb­tei-le auf den Erb­teils­käu­fer sein gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht aus (vgl. § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB), ent­steht zwi­schen dem Erb­teils­er­wer­ber und dem das Vor­kaufs­recht aus­üben­den Mit­er­ben ein gesetz­li­ches Schuld­ver­hält­nis 5. Gegen­über dem Anteils­ver­käu­fer erlischt das Vor­kaufs­recht mit der Über­tra­gung des Mit­er­ben­an­teils (§ 2035 Abs. 1 Satz 2 BGB). Der vor­kaufs­be­rech­tig­te Mit­er­be erwirbt mit Aus­übung des Vor­kaufs­rechts unmit­tel­bar gegen den Erb­teils­käu­fer einen schuld­recht­li­chen Anspruch auf Abtre­tung der Erb­tei­le Zug um Zug gegen Erstat­tung des gezahl­ten Kauf­prei­ses und der durch den Erb­teils­kauf­ver­trag ent­stan­de­nen Kos­ten 6. Der vor­kaufs­ver­pflich­te­te Anteils­käu­fer muss sich letzt­lich so behan­deln las­sen, als ob ein Erb­teils­kauf­ver­trag zwi­schen dem Anteils­ver­käu­fer und dem vor­kaufs­be­rech­tig­ten Mit­er­ben zustan­de gekom­men wäre, der auch ihm gegen­über wirkt 7.

Über­trägt der Erwer­ber in einem sol­chen Fall die Mit­er­ben­an­tei­le in Erfül­lung sei­ner Ver­pflich­tung aus § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB und nicht auf­grund einer ihm aus dem Erb­teils­kauf­ver­trag ver­blei­ben­den Rechts­po­si­ti­on unmit­tel­bar auf den das Vor­kaufs­recht aus­üben­den Mit­er­ben, ist es gerecht­fer­tigt, die­sen Erwerbs­vor­gang einer Auf­he­bung des Erb­teils­kauf­ver­trags gleich­zu­stel­len und ent­spre­chend § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG wie einen Rück­erwerb wegen Rück­gän­gig­ma­chung auf­grund Rechts­an­spruchs zu behan­deln 8. Dass die Aus­übung des gesetz­li­chen Vor­kaufs­rechts durch einen Mit­er­ben nicht zur Rück­ab­wick­lung des Erb­teils­kauf­ver­trags mit dem ursprüng­li­chen Anteils­ver­käu­fer führt, steht dem nicht ent­ge­gen. Ent­schei­dend ist viel­mehr, dass der Erb­teils­er­werb bereits durch das Vor­kaufs­recht belas­tet ist und sich mit Aus­übung des Vor­kaufs­rechts die von vorn­her­ein bestehen­de Mög­lich­keit rea­li­siert, dass der Erwer­ber die Erb­tei­le wie­der her­aus­ge­ben muss. Es kommt daher weder dar­auf an, ob ein Erb­teils­kauf­ver­trag unter der auf­lö­sen­den Bedin­gung der Nicht­aus­übung des Vor­kaufs­rechts steht, noch dar­auf, ob dem Erwer­ber wegen der Aus­übung des Vor­kaufs­rechts gegen­über dem Anteils­ver­käu­fer ein gesetz­li­ches oder ver­trag­li­ches Rück­tritts­recht zusteht.

Nach die­sen Grund­sät­zen lie­gen im Streit­fall die Vor­aus­set­zun­gen für eine ent­spre­chen­de Anwen­dung des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG vor, da M ihr gesetz­li­ches Vor­kaufs­recht gegen­über dem Klä­ger aus­ge­übt und ihr der Klä­ger in Erfül­lung sei­ner Her­aus­ga­be­ver­pflich­tung die erwor­be­nen Erb­tei­le Zug um Zug gegen Erstat­tung des gezahl­ten Kauf­prei­ses und der mit den Erb­teils­kauf­ver­trä­gen ver­bun­de­nen Kos­ten abge­tre­ten hat.

Dass der ursprüng­li­che Erwer­ber die erwor­be­nen Erb­tei­le infol­ge des gericht­li­chen Ver­gleichs vom Novem­ber 2008 auf den Mit­er­ben über­tra­gen hat, ist für die Anwen­dung des § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG inso­weit ohne Bedeu­tung. Denn hier­durch ist ein Ver­trags­ver­hält­nis zwi­schen dem Klä­ger und M nicht begrün­det wor­den. Durch den Abschluss des gericht­li­chen Ver­gleichs soll­te eine Eini­gung über recht­li­che Zwei­fels­fra­gen hin­sicht­lich der wirk­sa­men Aus­übung des Vor­kaufs­rechts durch M und der sich hier­aus erge­ben­den Rechts­fol­gen erzielt wer­den; es soll­ten aber kei­ne über § 2035 Abs. 1 Satz 1 BGB hin­aus­ge­hen­den ver­trag­li­chen Ansprü­che zwi­schen M und dem Klä­ger begrün­det wer­den 9.

Die auf ande­ren recht­li­chen Erwä­gun­gen beru­hen­de Vor­ent­schei­dung war daher auf­zu­he­ben. Die Sache ist spruch­reif. Da die Erb­teils­er­wer­be des Klä­gers durch die Aus­übung des Vor­kaufs­rechts durch den Mit­er­ben und die Über­tra­gung der Erb­tei­le auf die­sen Mit­er­ben durch den gericht­li­chen Ver­gleich vom Novem­ber 2008 als rück­gän­gig gemacht anzu­se­hen sind, ist die geson­der­te Fest­stel­lung der Besteue­rungs­grund­la­gen für die Grund­er­werb­steu­er auf­zu­he­ben.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 9. Juli 2014 – II R 50/​12

  1. vgl. BFH, Urtei­le vom 17.07.1975 – II R 141/​74, BFHE 117, 270, BSt­Bl II 1976, 159; und vom 27.03.1991 – II R 82/​87, BFHE 164, 473, BSt­Bl II 1991, 731, sowie BFH, Beschluss vom 04.02.2004 – II B 147/​02, BFH/​NV 2004, 813[]
  2. BFH, Urteil in BFHE 117, 270, BSt­Bl II 1976, 159[]
  3. vgl. Palandt/​Weidlich, Bür­ger­li­ches Gesetz­buch, 73. Aufl., § 2033 Rz 13; MünchKommBGB/​Gergen, 6. Aufl., § 2033 Rz 12, m.w.N.; Pahl­ke, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, Kom­men­tar, 5. Aufl., § 1 Rz 180; Fischer in Borut­tau, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, 17. Aufl., § 1 Rz 566[]
  4. BFH, Urteil vom 06.02.1980 – II R 7/​76, BFHE 130, 186, BSt­Bl II 1980, 363[]
  5. vgl. Urteil des Bun­des­ge­richts­hofs ‑BGH- vom 21.10.1954 – IV ZR 128/​54, BGHZ 15, 102, sowie Urteil des Han­sea­ti­schen Ober­lan­des­ge­richts Ham­burg ‑Han­sOLG Ham­burg- vom 13.06.1961 2 U 57/​61, Monats­schrift für Deut­sches Recht ‑MDR- 1961, 851; Palandt/​Weidlich, a.a.O., § 2034 Rz 9[]
  6. Han­sOLG Ham­burg in MDR 1961, 851; Palandt/​Weidlich, a.a.O., § 2034 Rz 9[]
  7. BGH, Urteil in BGHZ 15, 102[]
  8. vgl. zum mög­li­chen Rück­erwerb infol­ge der Aus­übung eines Vor­kaufs­rechts auch Loo­se in Borut­tau, a.a.O., § 16 Rz 45[]
  9. vgl. zu den Rechts­fol­gen eines Pro­zess­ver­gleichs auch BGH, Urteil vom 24.06.2003 – IX ZR 228/​02, BGHZ 155, 199[]

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