Ein Grundstück, das eine juristische Person des öffentlichen Rechts unmittelbar für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch benutzt und das ausschließlich ihr zuzurechnen ist, ist auch dann von der Grundsteuer befreit, wenn es mit einem Erbbaurecht zugunsten eines privaten Rechtsträgers belastet ist.
Für ein solches mit dem Erbbaurecht belastetes Grundstück ist kein Einheitswert festzustellen, da es am 1.01.2007 gemäß §§ 3, 7 GrStG von der Grundsteuer befreit war.
Einheitswerte werden nach § 19 Abs. 1 BewG für inländischen Grundbesitz, und zwar u.a. für Grundstücke (§§ 68 und 70 BewG) festgestellt. Feststellungen nach dieser Vorschrift erfolgen gemäß § 19 Abs. 4 BewG nur, wenn und soweit sie für die Besteuerung von Bedeutung sind. Steht fest, dass ein Grundstück von der Grundsteuer befreit ist, ist kein Einheitswert festzustellen1.
Handelt es sich – wie im hier entschiedenen Streitfall – um eine Nachfeststellung (§ 23 Abs. 1 BewG), sind der Prüfung, ob die Voraussetzungen für eine Befreiung von der Grundsteuer vorliegen, nach § 23 Abs. 2 Satz 1 BewG die tatsächlichen Verhältnisse im Nachfeststellungszeitpunkt (§ 23 Abs. 2 Satz 2 BewG) zugrunde zu legen. Unter tatsächlichen Verhältnissen (§ 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG) sind dabei die Verhältnisse zu verstehen, die nicht zu den -bei der Prüfung der Steuerbefreiung gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1, Abs. 1 Satz 3 GrStG irrelevanten- Wertverhältnissen i.S. des § 27 BewG rechnen2.
Für das hier streitgegenständliche, im Eigentum eines Landkreises stehende und mit einem Erbbaurecht belastete Grundstück war auf den 1.01.2007 kein Einheitswert festzustellen. Es war von der Grundsteuer befreit.
Ist ein Grundstück mit einem Erbbaurecht belastet, bilden das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück einerseits und das Erbbaurecht andererseits bewertungsrechtlich zwei selbständige Grundstücke, die je für sich der Grundsteuer unterliegen (§ 2 Nr. 2 GrStG i.V.m. § 68 Abs. 1 Nr. 1 und 2 sowie § 70 Abs. 1 BewG). Beträgt die Dauer des Erbbaurechts in dem für die Bewertung maßgebenden Zeitpunkt wie im Streitfall weniger als 50 Jahre, ist zur Feststellung der jeweiligen Einheitswerte der Gesamtwert des belasteten Grundstücks einschließlich der Gebäude und Außenanlagen entsprechend der restlichen Dauer des Erbbaurechts aufzuteilen (§ 92 Abs. 3 BewG) und der Berechnung des Steuermessbetrags die Summe der beiden Einheitswerte zugrunde zu legen (§ 13 Abs. 3 GrStG). Schuldner der Grundsteuer sowohl für das belastete Grundstück als auch für das Erbbaurecht ist der Erbbauberechtigte (§ 10 Abs. 2 GrStG). Diese Zusammenführung der Steuerschuldnerschaft für das belastete Grundstück und das Erbbaurecht ändert jedoch nichts daran, dass bei der Anwendung des GrStG und hier insbesondere bei den Steuerbefreiungen von zwei wirtschaftlichen Einheiten auszugehen ist3. Sie lässt auch die Zurechnung des Grundstücks zu dessen Eigentümer nach § 39 AO unberührt4.
Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG ist Grundbesitz von der Grundsteuer befreit, der von einer inländischen juristischen Person des öffentlichen Rechts für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch in dem durch § 3 Abs. 2 und 3 GrStG umschriebenen Sinn benutzt wird. Der Grundbesitz muss dabei nach § 3 Abs. 1 Satz 2 GrStG ausschließlich demjenigen, der ihn für den begünstigten Zweck benutzt, oder einem anderen nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nrn. 1 bis 6 GrStG begünstigten Rechtsträger zuzurechnen sein. Das GrStG knüpft mit § 3 Abs. 1 Satz 2 GrStG ausdrücklich an das formale Kriterium der Rechtsträgeridentität von Eigentümer des Grundstücks und unmittelbar Nutzendem an5.
§ 7 Satz 1 GrStG verlangt zudem eine unmittelbare Nutzung für den steuerbegünstigten Zweck6. Unter der unmittelbaren Nutzung wird die tatsächliche Zuführung des Steuergegenstandes an den Benutzungszweck verstanden. Die bloße Überlassung eines Grundstücks zur Nutzung an einen anderen genügt nicht7.
Im hier entschiedenen Vertrag hatten der Landkreis und eine GmbH & Co. KG, an der er als Kommanditist beteiligt war, einen notariell beurkundeten Erbbaurechtsvertrag, mit dem der Landkreis der KG ein Erbbaurecht an einem ihm gehörenden, mit Schulgebäuden bebauten Grundstück bestellte. Der Landkreis und die KG schlossen sodann, wie im Erbbaurechtsvertrag vorgesehen, einen Mietvertrag über den Grundbesitz. Die Vermietung sollte zum Zweck der Nutzung als Schulgebäude erfolgen.
Das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück des Landkreises war danach am 1.01.2007 gemäß § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 GrStG von der Grundsteuer befreit. Die erforderliche Rechtsträgeridentität von Eigentümer des Grundstücks und unmittelbar Nutzendem war gegeben. Das Grundstück war dem Landkreis nach § 39 AO zuzurechnen. Er nutzte das Grundstück unmittelbar für schulische Zwecke und somit für einen öffentlichen Dienst oder Gebrauch in dem durch § 3 Abs. 2 und 3 GrStG umschriebenen Sinn. Auf § 3 Abs. 1 Satz 3 GrStG kommt es nicht an.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 27. September 2017 – II R 14/15
- vgl. BFH, Urteil vom 04.05.2011 – II R 51/09, BFHE 233, 517, BStBl II 2014, 751, Rz 13[↩]
- vgl. BFH, Beschluss vom 22.10.2014 – II R 16/13, BFHE 247, 150, BStBl II 2014, 957, Rz 18, 23 ff.[↩]
- BFH, Urteil vom 16.12 2009 – II R 29/08, BFHE 228, 154, BStBl II 2010, 829, Rz 8[↩]
- BFH, Urteil in BFHE 228, 154, BStBl II 2010, 829, Rz 13[↩]
- BFH, Urteil in BFHE 228, 154, BStBl II 2010, 829, Rz 9 f.[↩]
- BFH, Urteil in BFHE 228, 154, BStBl II 2010, 829, Rz 9[↩]
- BFH, Urteil in BFHE 228, 154, BStBl II 2010, 829, Rz 15[↩]
