Das Stu­den­ten­wohn­heim – und die Grund­steu­er

Eine Woh­nung i.S. des § 5 Abs. 2 GrStG ist in einem Stu­den­ten­wohn­heim in Gestalt eines Appar­te­ment­hau­ses gege­ben, wenn eine Wohn­ein­heit aus einem Wohn-Schlaf­raum mit einer voll­stän­dig ein­ge­rich­te­ten Küchen­kom­bi­na­ti­on oder zumin­dest einer Koch­ge­le­gen­heit mit den für eine Klein­kü­chen­ein­rich­tung übli­chen Anschlüs­sen, einem Bad/​WC und einem Flur besteht und eine Gesamt­wohn­flä­che von min­des­tens 20 m² hat.

Das Stu­den­ten­wohn­heim – und die Grund­steu­er

Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b i.V.m. § 7 GrStG ist Grund­be­sitz, der von einer inlän­di­schen juris­ti­schen Per­son des öffent­li­chen Rechts oder einer inlän­di­schen Kör­per­schaft, Per­so­nen­ver­ei­ni­gung oder Ver­mö­gens­mas­se, die nach der Sat­zung, dem Stif­tungs­ge­schäft oder der sons­ti­gen Ver­fas­sung und nach ihrer tat­säch­li­chen Geschäfts­füh­rung aus­schließ­lich und unmit­tel­bar gemein­nüt­zi­gen oder mild­tä­ti­gen Zwe­cken dient, unmit­tel­bar für gemein­nüt­zi­ge oder mild­tä­ti­ge Zwe­cke benutzt wird, von der Grund­steu­er befreit.

Grund­be­sitz, der zugleich Wohn­zwe­cken dient, ist nur unter den in § 5 Abs. 1 GrStG genann­ten Vor­aus­set­zun­gen von der Grund­steu­er befreit. Woh­nun­gen sind gemäß § 5 Abs. 2 GrStG stets steu­er­pflich­tig, auch wenn die Vor­aus­set­zun­gen des § 5 Abs. 1 GrStG vor­lie­gen, also etwa wenn sie zur Erfül­lung gemein­nüt­zi­ger oder mild­tä­ti­ger Zwe­cke über­las­sen wer­den. Der Gesetz­ge­ber hat damit eine Ent­schei­dung dahin getrof­fen, dass bei einer Mehr­heit von Räu­men, die den Begriff der Woh­nung erfül­len, stets das Über­wie­gen des Wohn­zwecks anzu­neh­men und Grund­steu­er­pflicht gege­ben ist. Dies ver­bie­tet es, Rechts­trä­gern i.S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. a und b GrStG eine Grund­steu­er­be­frei­ung dann und inso­weit zu gewäh­ren, als sie Woh­nun­gen in Ver­fol­gung und in Ver­wirk­li­chung eines gemein­nüt­zi­gen oder mild­tä­ti­gen Zwecks Drit­ten über­las­sen. Die­se Ein­schrän­kung der Befrei­ung von der Grund­steu­er ist mit dem Grund­ge­setz ver­ein­bar [1].

Die von der Recht­spre­chung ent­wi­ckel­te typo­lo­gi­sche Umschrei­bung des bewer­tungs­recht­li­chen Begriffs der Woh­nung gilt auch für den Woh­nungs­be­griff i.S. des § 5 Abs. 2 GrStG [2].

Unter einer Woh­nung im bewer­tungs­recht­li­chen Sinn ist die Zusam­men­fas­sung einer Mehr­heit von Räu­men zu ver­ste­hen, die in ihrer Gesamt­heit so beschaf­fen sein müs­sen, dass sie die Füh­rung eines selb­stän­di­gen Haus­halts auf Dau­er ermög­li­chen. Dazu ist es u.a. erfor­der­lich, dass die abge­schlos­se­ne Wohn­ein­heit eine bestimm­te Flä­che nicht unter­schrei­tet und die für die Füh­rung eines selb­stän­di­gen Haus­halts not­wen­di­gen Ein­rich­tun­gen wie Küche oder zumin­dest ein Raum mit Koch­ge­le­gen­heit, Bad oder Dusche und Toi­let­te vor­han­den sind. Für Bewer­tungs­stich­ta­ge ab 1.01.1974 ist es zudem erfor­der­lich, dass die als Woh­nung in Betracht kom­men­den Räum­lich­kei­ten eine von ande­ren Woh­nun­gen oder Räu­men bau­lich getrenn­te, in sich abge­schlos­se­ne Wohn­ein­heit mit eige­nem Zugang bil­den [3].

Ist die Füh­rung eines selb­stän­di­gen Haus­halts in einer sol­chen in sich abge­schlos­se­nen Wohn­ein­heit objek­tiv mög­lich, ist die Wohn­ein­heit auch dann als Woh­nung zu beur­tei­len, wenn sie bau­lich nicht auf die typi­schen Bedürf­nis­se einer Fami­lie zuge­schnit­ten ist oder meh­re­re Bewoh­ner dar­in tat­säch­lich kei­nen gemein­sa­men Haus­halt füh­ren [4]. Ent­schei­dend ist, dass frem­de Drit­te kei­nen frei­en Zugang haben [5].

Eine Woh­nung in einem Stu­den­ten­wohn­heim in Gestalt eines Appar­te­ment­hau­ses liegt vor, wenn eine Wohn­ein­heit aus einem Wohn-Schlaf­raum mit einer voll­stän­dig ein­ge­rich­te­ten Küchen­kom­bi­na­ti­on oder zumin­dest einer Koch­ge­le­gen­heit mit den für eine Klein­kü­chen­ein­rich­tung übli­chen Anschlüs­sen, einem Bad/​WC und einem Flur besteht und eine Gesamt­wohn­flä­che von min­des­tens 20 m² hat [6]. Für Stu­den­ten­wohn­hei­me gilt inso­weit das­sel­be wie für abge­schlos­se­ne Appar­te­ments in einem Alten­heim oder Alten­wohn­heim, die eben­falls ledig­lich eine Gesamt­wohn­flä­che von min­des­tens 20 m² haben müs­sen, um als Woh­nung bewer­tet wer­den zu kön­nen [7].

Aus § 181 Abs. 9 Satz 4 BewG, wonach das Vor­han­den­sein einer Woh­nung eine Wohn­flä­che von min­des­tens 23 m² vor­aus­setzt, ergibt sich hin­sicht­lich der Min­dest­flä­che einer Woh­nung für Zwe­cke der Ein­heits­be­wer­tung nichts ande­res. Die­se Vor­schrift gilt nach ihrer sys­te­ma­ti­schen Stel­lung im Sechs­ten Abschnitt des Zwei­ten Teils des BewG für die Bewer­tung für die Erb­schaft­steu­er ab 1.01.2009 und nicht für die Ein­heits­be­wer­tung, die im Ers­ten Abschnitt des Zwei­ten Teils des BewG gere­gelt ist. Die Min­dest­an­for­de­run­gen an eine Woh­nung für Zwe­cke der Ein­heits­be­wer­tung wer­den dem­ge­mäß durch § 181 Abs. 9 Satz 4 BewG nicht berührt. Die aus heu­ti­ger Sicht gel­ten­den Min­dest­stan­dards für das Füh­ren eines selb­stän­di­gen Haus­halts in einer Woh­nung und ver­än­der­te Wohn­ge­pflo­gen­hei­ten betref­fen die Wert­ver­hält­nis­se und kön­nen daher ent­ge­gen der Ansicht der Klä­ge­rin bei Nach­fest­stel­lun­gen nicht berück­sich­tigt wer­den. Für Nach­fest­stel­lun­gen sind gemäß § 23 Abs. 2 Satz 1 i.V.m. § 27 BewG und Art. 2 Abs. 1 Satz 3 des Geset­zes zur Ände­rung des Bewer­tungs­ge­set­zes vom 13.08.1965 [8] i.d.F. des Art. 2 des Geset­zes zur Ände­rung und Ergän­zung bewer­tungs­recht­li­cher Vor­schrif­ten und des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes vom 22.07.1970 [9] die Wert­ver­hält­nis­se zum Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 maß­ge­bend.

Sowohl die 1‑Zim­mer-Appar­te­ments als auch die grö­ße­ren Raum­ein­hei­ten in dem Stu­den­ten­wohn­heim erfül­len somit die Vor­aus­set­zun­gen einer Woh­nung i.S. des § 5 Abs. 2 GrStG. Sie wei­sen die erfor­der­li­chen Räum­lich­kei­ten und die not­wen­di­ge Min­dest­grö­ße auf und haben den Zweck, Wohn­be­dürf­nis­se zu befrie­di­gen. Sie ermög­li­chen objek­tiv die Füh­rung eines selb­stän­di­gen Haus­halts auf Dau­er. Bei den grö­ße­ren Raum­ein­hei­ten kommt es unab­hän­gig von der jewei­li­gen kon­kre­ten Bele­gung auf deren Gesamt­wohn­flä­che und nicht auf die Flä­che der ein­zel­nen Wohn­räu­me an [10]. Dass die Türen der jewei­li­gen Wohn­räu­me geson­dert abschließ­bar sind und jeder Wohn­raum über eine eige­ne Klin­gel sowie einen eige­nen Tele­fon- und Inter­net­an­schluss ver­fügt, führt zu kei­nem ande­ren Ergeb­nis. Dies schließt es näm­lich objek­tiv nicht aus, dass in den grö­ße­ren Raum­ein­hei­ten ein selb­stän­di­ger Haus­halt geführt wird, etwa durch ein stu­den­ti­sches Ehe­paar mit Kin­dern.

Wie die Rechts­ver­hält­nis­se zwi­schen dem Stu­den­ten­werk und den Per­so­nen, denen die Räu­me zu Wohn­zwe­cken über­las­sen wer­den, gere­gelt sind, spielt bewer­tungs­recht­lich kei­ne Rol­le; denn für die steu­er­li­che Beur­tei­lung ist allein die objek­ti­ve Beschaf­fen­heit der Raum­ein­hei­ten maß­ge­bend [11]. Die durch Ein­tra­gung einer Dienst­bar­keit im Grund­buch abge­si­cher­te Nut­zungs­be­schrän­kung steht dem Vor­lie­gen von Woh­nun­gen eben­falls nicht ent­ge­gen; denn auch Stu­den­ten kön­nen in Woh­nun­gen leben.

Das Ver­fah­ren braucht nicht bis zur Ent­schei­dung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts über den zur Fra­ge der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung ergan­ge­nen Vor­la­ge­be­schluss des BFH vom 22.10.2014 [12] aus­ge­setzt zu wer­den. Da das Finanz­amt die Fest­stel­lung des Ein­heits­werts in der Ein­spruchs­ent­schei­dung hin­sicht­lich der Fra­ge, ob die Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens ver­fas­sungs­ge­mäß sind, gemäß § 165 Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 AO für vor­läu­fig erklärt hat, droht dem Stu­den­ten­werk kein Rechts­ver­lust [13]. Soll­te auf­grund einer Ent­schei­dung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts der Ein­heits­wert­be­scheid in Gestalt der Ein­spruchs­ent­schei­dung auf­zu­he­ben oder zu ändern sein, wäre dies auf­grund des Vor­läu­fig­keits­ver­merks von Amts wegen vor­zu­neh­men.

  1. BFH, Urtei­le vom 21.04.1999 – II R 5/​97, BFHE 188, 434, BStBl II 1999, 496; vom 15.03.2001 – II R 38/​99, BFH/​NV 2001, 1449; und vom 11.04.2006 – II R 77/​04, BFH/​NV 2006, 1707; BVerfG, Beschluss vom 04.04.1984 1 BvR 1139/​82, HFR 1984, 436[]
  2. BFH, Urtei­le in BFHE 188, 434, BStBl II 1999, 496, m.w.N., und in BFH/​NV 2006, 1707[]
  3. BFH, Urtei­le vom 05.10.1984 – III R 192/​83, BFHE 142, 505, BStBl II 1985, 151; in BFHE 188, 434, BStBl II 1999, 496; in BFH/​NV 2001, 1449, und in BFH/​NV 2006, 1707[]
  4. BFH, Urtei­le vom 30.04.1982 – III R 33/​80, BFHE 136, 293, BStBl II 1982, 671; in BFH/​NV 2001, 1449, und in BFH/​NV 2006, 1707[]
  5. BFH, Urtei­le in BFHE 136, 293, BStBl II 1982, 671, und in BFH/​NV 2006, 1707[]
  6. BFH, Urtei­le vom 17.05.1990 – II R 182/​87, BFHE 160, 335, BStBl II 1990, 705; und vom 21.07.1993 – II R 75/​92, BFH/​NV 1994, 410[]
  7. BFH, Urteil in BFHE 136, 293, BStBl II 1982, 671[]
  8. BGBl I 1965, 851[]
  9. BGBl I 1970, 1118[]
  10. BFH, Urteil in BFH/​NV 1994, 410[]
  11. BFH, Urtei­le in BFH/​NV 1994, 410; in BFH/​NV 2001, 1449, und in BFH/​NV 2006, 1707[]
  12. BFH, Beschluss vom 22.10.2014 – II R 16/​13, DStR 2014, 2438[]
  13. BFH, Urteil vom 03.06.2014 – II R 45/​12, BFHE 245, 374, BStBl II 2014, 806, Rz 27, m.w.N.[]