Dem Ver­käu­fer vor­be­hal­te­ne Nut­zun­gen – und die Grund­er­werb­steu­er

Ver­pflich­tet sich der Käu­fer beim Kauf eines Grund­stücks, die­ses dem Ver­käu­fer ohne ange­mes­se­nes Ent­gelt zur Nut­zung zu über­las­sen, liegt dar­in eine Gegen­leis­tung für das Grund­stück.

Dem Ver­käu­fer vor­be­hal­te­ne Nut­zun­gen – und die Grund­er­werb­steu­er

Gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grund­er­werb­steu­er grund­sätz­lich nach dem Wert der Gegen­leis­tung.

Was zur Gegen­leis­tung gehört, bestimmt § 9 GrEStG, der eine Legal­de­fi­ni­ti­on des Begriffs ent­hält und ‑zusam­men mit § 8 Abs. 1 GrEStG- dar­auf abzielt, die Gegen­leis­tung so umfas­send wie mög­lich zu erfas­sen [1]. Dem Grund­er­werb­steu­er­ge­setz liegt ein eigen­stän­di­ger, über das bür­ger­lich-recht­li­che Ver­ständ­nis hin­aus­ge­hen­der Gegen­leis­tungs­be­griff zugrun­de [2].

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegen­leis­tung bei einem Kauf der Kauf­preis ein­schließ­lich der vom Käu­fer über­nom­me­nen sons­ti­gen Leis­tun­gen und der dem Ver­käu­fer vor­be­hal­te­nen Nut­zun­gen. Nut­zun­gen sind gemäß § 100 BGB u.a. die Vor­tei­le, wel­che der Gebrauch der Sache oder des Rechts gewährt. Sie gebüh­ren nach § 446 Satz 2 BGB von der Über­ga­be der Sache an dem Käu­fer. Wird die Norm ver­trag­lich abbe­dun­gen, belässt der Grund­stücks­käu­fer also die Nut­zun­gen dem Ver­käu­fer über die­sen Zeit­punkt hin­aus, liegt dar­in ein geld­wer­ter Vor­teil, den der Käu­fer für den Erwerb der Sache hin­gibt. Dies recht­fer­tigt die Ein­be­zie­hung der dem Ver­käu­fer vor­be­hal­te­nen Nut­zun­gen in die Gegen­leis­tung [3].

Wenn jedoch der Grund­stücks­ver­käu­fer die vor­be­hal­te­nen Nut­zun­gen ange­mes­sen ver­gü­tet, liegt in der Nut­zungs­über­las­sung kei­ne Gegen­leis­tung für das Grund­stück i.S. von § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG [4].

Für die Bestim­mung der Gegen­leis­tung ist nicht maß­ge­bend, was die Ver­trag­schlie­ßen­den als Gegen­leis­tung für das Grund­stück bezeich­nen, son­dern zu wel­chen Leis­tun­gen sie sich tat­säch­lich ver­pflich­tet haben [5]. Ob sich der Ver­käu­fer Nut­zun­gen ohne ange­mes­se­nes Ent­gelt vor­be­hal­ten hat, ist durch Aus­le­gung des Kauf­ver­trags zu ermit­teln. Die Aus­le­gung von Ver­trä­gen und Wil­lens­er­klä­run­gen gehört zum Bereich der tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen und bin­det den BFH gemäß § 118 Abs. 2 FGO, wenn sie den Grund­sät­zen der §§ 133, 157 BGB ent­spricht und nicht gegen Denk­ge­set­ze und Erfah­rungs­sät­ze ver­stößt, d.h. jeden­falls mög­lich ist. Das Revi­si­ons­ge­richt prüft, ob das Finanz­ge­richt die gesetz­li­chen Aus­le­gungs­re­geln sowie die Denk­ge­set­ze und Erfah­rungs­sät­ze beach­tet und die für die Ver­trags­aus­le­gung bedeut­sa­men Begleit­um­stän­de erforscht und recht­lich zutref­fend gewür­digt hat. Dage­gen ist die recht­li­che Ein­ord­nung des von den Ver­trags­part­nern Gewoll­ten am Maß­stab der jeweils ein­schlä­gi­gen Nor­men für das Revi­si­ons­ge­richt nicht nach § 118 Abs. 2 FGO bin­dend, son­dern in vol­lem Umfang nach­prüf­ba­re Rechts­an­wen­dung [6].

Nach die­sen Maß­stä­ben waren in dem hier vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Streit­fall die dem Ver­käu­fer vor­be­hal­te­nen Nut­zun­gen in die Bemes­sungs­grund­la­ge nach § 8 Abs. 1 GrEStG i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ein­zu­be­zie­hen. Gemäß § 4 des Kauf­ver­trags hat die Käu­fe­rin des Grund­stücks kei­nen Kauf­preis zu ent­rich­ten; statt­des­sen hat der Ver­käu­fer eine Zuzah­lung in Höhe von 100.000 € zu leis­ten. Hier­aus ergibt sich der vom Säch­si­schen Finanz­ge­richt [7] in der Vor­in­stanz ange­nom­me­ne Kauf­preis von ./​. 100.000 €. Dane­ben hat die Käu­fe­rin aber in § 2 des Kauf­ver­trags dem Ver­käu­fer das Recht ein­ge­räumt, sei­ne bis­he­ri­ge Nut­zung der Gebäu­de 2 und 5 für 30 Jah­re unent­gelt­lich fort­zu­set­zen. Sie hat Nut­zun­gen des Grund­stücks, die mit des­sen Über­ga­be ihr als Käu­fe­rin zustün­den, dem Ver­käu­fer über­las­sen, ohne von die­sem eine Ver­gü­tung zu erhal­ten. „Unent­gelt­lich“ bedeu­tet in die­sem Zusam­men­hang, dass die Käu­fe­rin vom Ver­käu­fer kein geson­der­tes Ent­gelt für die Über­las­sung der Gebäu­de for­dert. Der Wert der Nut­zun­gen stellt viel­mehr eine ‑grund­er­werb­steu­er­recht­li­che- Gegen­leis­tung der Käu­fe­rin für den Erhalt des Grund­stücks dar. Soweit die Käu­fe­rin ein­wen­det, das Nut­zungs­recht des Ver­käu­fers sei in den Leis­tungs­aus­tausch ein­be­zo­gen wor­den, bestä­tigt sie in der Sache gera­de die­se Beur­tei­lung. Soll­te das Finanz­ge­richt ange­nom­men haben, das Nut­zungs­recht sei wert­los, bestehen dafür kei­ne Anhalts­punk­te. Nach den im Urteil getrof­fe­nen Fest­stel­lun­gen gehö­ren die dem Ver­käu­fer über­las­se­nen Gebäu­de gera­de nicht zu denen, die sich zum Zeit­punkt des Erwerbs in schlech­tem Zustand befan­den. Bemes­sungs­grund­la­ge i.S. von § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG ist dem­ge­mäß der Wert der Nut­zun­gen abzüg­lich der Zuzah­lung des Ver­käu­fers in Höhe von 100.000 EUR.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 5. Dezem­ber 2019 – II R 37/​18

  1. Begrün­dung zum GrEStG 1940, RStBl 1940, 387, 405; vgl. BFH, Beschlüs­se vom 02.03.2011 – II R 23/​10, BFHE 232, 358, BStBl II 2011, 932, Rz 17; und vom 02.03.2011 – II R 64/​08, BFH/​NV 2011, 1009, Rz 21[]
  2. vgl. BFH, Urtei­le vom 16.02.1977 – II R 89/​74, BFHE 122, 338, BStBl II 1977, 671, unter 2.; und vom 08.09.2010 – II R 28/​09, BFHE 231, 244, BStBl II 2011, 227, Rz 14[]
  3. vgl. Begrün­dung zum GrEStG 1940, RStBl 1940, 387, 406; FG Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 13.11.1981 – IX 153/​81, – IX 154/​81, EFG 1982, 428; Loo­se in Borut­tau, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, 19. Aufl., § 9 Rz 231; Pahl­ke, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, Kom­men­tar, 6. Aufl., § 9 Rz 104; Hof­mann, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, Kom­men­tar, 11. Aufl., § 9 Rz 28; Kon­rad in Behrens/​Wachter, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, § 9 Rz 154; Jochum in Wilms/​Jochum, ErbStG/​BewG/​GrEStG, § 9 GrEStG Rz 64; im Ergeb­nis auch BFH, Urteil vom 06.12.1989 – II R 95/​86, BFHE 159, 255, BStBl II 1990, 186, unter 1.c[]
  4. ähn­lich BFH, Urteil vom 06.12.2017 – II R 55/​15, BFHE 261, 58, BStBl II 2018, 406, Rz 13[]
  5. BFH, Urteil in BFHE 231, 244, BStBl II 2011, 227, Rz 14[]
  6. stän­di­ge Recht­spre­chung, z.B. BFH, Urteil vom 30.01.2019 – II R 26/​17, BFHE 264, 47, Rz 31[]
  7. Sächs. FG, Urteil vom 22.06.2017 – 6 K 1514/​15[]