Die leer­ste­hen­de Woh­nung als Kapi­tal­an­la­ge – und die Zweit­woh­nungsteu­er

Für eine als Kapi­tal­an­la­ge die­nen­de, leer ste­hen­de Woh­nun­gen besteht kei­ne Zweit­woh­nungsteu­er­pflicht. Zweit­woh­nungsteu­er darf für eine leer ste­hen­de Woh­nung nicht erho­ben wer­den, wenn sie aus­schließ­lich als Kapi­tal­an­la­ge und nicht auch für eige­ne Wohn­zwe­cke bzw. als Woh­nung für Ange­hö­ri­ge vor­ge­hal­ten wird.

Die leer­ste­hen­de Woh­nung als Kapi­tal­an­la­ge – und die Zweit­woh­nungsteu­er

In dem hier vom Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt ent­schie­de­nen Fall wur­den die Klä­ger für ihre seit Jah­ren leer ste­hen­den und nach­weis­lich nicht genutz­ten Zweit­woh­nun­gen, die sie nach ihren Anga­ben ledig­lich zur Kapi­tal­an­la­ge hiel­ten, ohne sie jedoch zu ver­mie­ten ("Beton­geld"), von den beklag­ten Gemein­den Felda­fing und Bad Wies­see zur Zweit­woh­nungsteu­er her­an­ge­zo­gen.

Im ers­ten Fall ist der Klä­ger Eigen­tü­mer einer 50 m² gro­ßen Woh­nung in Felda­fing, die bis 2004 von sei­ner Schwie­ger­mut­ter bewohnt wur­de und seit dem leer steht. Er selbst wohnt mit sei­ner Ehe­frau etwa 300 m ent­fernt in einem eige­nen Ein­fa­mi­li­en­haus. Im zwei­ten Fall ist der Klä­ger seit 2001 – im Wege einer Erb­schaft – Eigen­tü­mer einer knapp 70 m² gro­ßen Woh­nung in Bad Wies­see, die seit dem leer steht und nur noch in klei­nen Tei­len möbliert ist; ins­be­son­de­re feh­len Tisch und Bet­ten.

Die Beklag­ten, die Gemein­de Felda­fing bzw die Gemein­de Bad Wies­see, ver­lang­te vom Eigen­tü­mer mit ent­spre­chen­dem Bescheid Zweit­woh­nungsteu­er für das Jahr 2011 und die Fol­ge­jah­re, die von den Eigen­tü­mern hier­ge­gen erho­be­ne Wider­sprü­che blie­ben erfolg­los. Auch ihre Kla­gen wur­den vom Ver­wal­tungs­ge­richt Mün­chen abge­wie­sen 1. Dage­gen hob der Baye­ri­sche Ver­wal­tungs­ge­richts­hof auf die Beru­fung der Klä­ger die Zweit­woh­nungsteu­er­be­schei­de auf 2. Der nach­ge­wie­se­ne mehr­jäh­ri­ge Leer­stand einer Woh­nung erschüt­te­re, so der Baye­ri­sche Ver­wal­tungs­ge­richts­hof, die Ver­mu­tung, die­se wer­de zum Zwe­cke der per­sön­li­chen Lebens­füh­rung vor­ge­hal­ten.

Auf die vom Baye­ri­schen Ver­wal­tungs­ge­richts­hof zuge­las­se­nen Revi­sio­nen wur­den des­sen Urtei­le jetzt vom Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt bestä­tigt: Zwar dür­fe eine Gemein­de zunächst von der Ver­mu­tung aus­ge­hen, dass eine Zweit­woh­nung auch bei zeit­wei­li­gem Leer­stand der per­sön­li­chen Lebens­füh­rung die­ne und daher zweit­woh­nungsteu­er­pflich­tig sei. Die­se Ver­mu­tung wer­de aber erschüt­tert, wenn der Inha­ber sei­nen sub­jek­ti­ven Ent­schluss, die Woh­nung aus­schließ­lich zur Kapi­tal­an­la­ge zu nut­zen, auch wenn er sie nicht ver­mie­te, durch objek­ti­ve Umstän­de erhär­ten kön­ne. Nach der feh­ler­frei­en Gesamt­wür­di­gung durch den Baye­ri­schen Ver­wal­tungs­ge­richts­hof lag eine Mehr­zahl sol­cher Umstän­de in bei­den Fäl­len vor; u. a. war in den betref­fen­den Woh­nun­gen jah­re­lang kein Strom bzw. Was­ser ver­braucht wor­den.

Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt, Urtei­le vom 15. Okto­ber 2014 – 9 C 5.2013 – und 9 C 6.2013 -

  1. VG Mün­chen, Urtei­le vom 19.04.2012 – M 10 K 11.4145 und M 10 K 11.3311[]
  2. BayVGH, Urtei­le vom 27.06.2014 – 4 B 13.592 und 4 B 12.2270[]