Eigentumserwerb bei der Auflösung einer GbR

Wird im Zusammenhang mit der Auflösung einer GbR das Gesamthandsvermögen ohne Auseinandersetzung unter den Gesellschaftern auf eine andere GbR übertragen, beruht der Erwerb der anderen GbR auch dann nicht auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage im Sinne des § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 3 GrEStG, wenn an beiden GbR dieselben Gesellschafter beteiligt sind.

Eigentumserwerb bei der Auflösung einer GbR

Ebenso wie bei einem Kaufvertrag, durch den ein Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet wird, ist auch beim Erwerb eines Übereignungsanspruchs mittels Abtretung für die Höhe der Gegenleistung entscheidend, in welchem tatsächlichen, möglicherweise auch erst zukünftig herzustellenden Zustand der Erwerber das Grundstück erhalten soll, d.h. in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist.

Die Verpflichtung zur Abtretung eines Übereignungsanspruchs unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG der Grunderwerbsteuer. Dies gilt auch dann, wenn eine GbR sich verpflichtet, einen Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks auf eine andere (weitgehend) personenidentische GbR zu übertragen.

Die Voraussetzungen, unter denen abweichend von der Grundregel in § 8 Abs. 1 GrEStG die Bedarfswerte nach § 138 Abs. 2 oder 3 BewG als Bemessungsgrundlage anzusehen sind, liegen im hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Streitfall nicht vor: Ein Erwerbsvorgang auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage nach § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 3 GrEStG ist im Streitfall nicht gegeben. Darunter fallen nur solche Grundstücksübergänge zwischen einer Gesellschaft und ihren Gesellschaftern, durch die die Gesellschafterstellung des beteiligten Gesellschafters in rechtlicher Hinsicht berührt oder verändert wird, was etwa der Fall ist, wenn dem Gesellschafter für die Übertragung des Grundstücks auf die Gesellschaft eine höhere Beteiligung eingeräumt wird oder wenn sich wegen der Übertragung des Grundstücks durch die Gesellschaft auf den Gesellschafter dessen Beteiligung an der Gesellschaft vermindert1.

An diesen Voraussetzungen fehlt es im Streitfall. Denn Gesellschafter, deren Stellung bei der Klägerin oder der M-XVI-GbR berührt worden sein könnte, sind an dem hier steuerbaren Rechtsgeschäft nicht beteiligt gewesen. Der Eigentumsverschaffungsanspruch der M-XVI-GbR wurde –wie oben dargelegt– nicht an ihre Gesellschafter, sondern unmittelbar an die Klägerin abgetreten.

Anders als die Klägerin meint, ist im Streitfall auch nicht von einem Anwendungsfall des § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 GrEStG auszugehen. Die M-XVI-GbR sollte nach dem ausdrücklichen Willen ihrer Gesellschafter ohne Liquidation unter Übertragung ihres gesamten Vermögens untergehen. Die Annahme des Bestehens gegenseitiger Sacheinlageverpflichtungen der Gesellschafter der M-XVI-GbR gegenüber der Klägerin und umgekehrt scheitert daran, dass der Vertrag vom 26.08.1998 keine Anhaltspunkte für derartige Einlageverpflichtungen enthält.

Auch ist im Streitfall –anders als in § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 GrEStG vorausgesetzt– eine Gegenleistung zu ermitteln, weil im Fall der Abtretung eines Übereignungsanspruchs nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 Satz 1 GrEStG die Übernahme der Verpflichtung aus dem Rechtsgeschäft, das den Übereignungsanspruch begründet hat, einschließlich der besonderen Leistungen, zu denen sich der Übernehmer dem Abtretenden gegenüber verpflichtet hat, als Gegenleistung gilt.

Schließlich liegt auch kein Fall mehrerer (kombinierter) Übertragungsvorgänge nach § 8 Abs. 2 Satz 1 GrEStG vor, weil die Vertragsparteien im Vertrag vom 26.08.1998 ausdrücklich die unmittelbare Übertragung des gesamten Vermögens der M-XVI-GbR auf die Klägerin vereinbart haben.

Als Gegenleistung gilt in den Fällen der Abtretung eines Übereignungsanspruchs nach § 9 Abs. 1 Nr. 6 Satz 1 GrEStG die Übernahme der Verpflichtung aus dem Rechtsgeschäft, das den Übereignungsanspruch begründet hat, einschließlich der besonderen Leistungen, zu denen sich der Übernehmer dem Abtretenden gegenüber verpflichtet hat.

Ebenso wie bei einem Kaufvertrag, durch den ein Anspruch auf Übereignung eines Grundstücks begründet wird, ist auch beim Erwerb eines Übereignungsanspruchs mittels Abtretung für die Höhe der Gegenleistung entscheidend, in welchem tatsächlichen, möglicherweise auch erst zukünftig herzustellenden Zustand der Erwerber das Grundstück erhalten soll, d.h. in welchem tatsächlichen Zustand das Grundstück Gegenstand des Erwerbsvorgangs ist2.

Der maßgebliche Gegenstand des Erwerbsvorgangs wird zunächst durch das den Steuertatbestand (hier § 1 Abs. 1 Nr. 5 GrEStG) erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Leistungsgegenstand3.

Der sachliche Zusammenhang zwischen den Verträgen ist gegeben, wenn der Erwerber im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags in seiner Entscheidung über das “Ob” und “Wie” der Baumaßnahme gegenüber der Veräußererseite nicht mehr frei war und deshalb feststand, dass er das Grundstück nur in einem bestimmten (bebauten) Zustand erhalten würde4.

Treten –wie im Streitfall– auf der Veräußererseite mehrere Personen als Vertragspartner auf, liegt ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen den Verträgen nur vor, wenn die Personen entweder personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden sind5 oder aufgrund von Abreden bei der Veräußerung zusammenarbeiten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss sowohl des Grundstückskaufvertrags als auch der Verträge, die der Bebauung des Grundstücks dienen, hinwirken6.

Darüber hinaus wird ein enger sachlicher Zusammenhang zwischen Kauf- und Bauvertrag indiziert, wenn der Veräußerer aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot annimmt7.

Die durch die Annahme eines solchen einheitlichen Angebots ausgelöste Indizwirkung für das Vorliegen eines engen sachlichen Zusammenhangs zwischen Kauf- und Bauvertrag gilt auch dann, wenn auf der Veräußererseite mehrere Personen auftreten. Denn die Abgabe eines einheitlichen Angebots durch eine von mehreren auf der Veräußererseite handelnden Personen ist kaum denkbar, ohne dass dem eine Abstimmung mit den übrigen Personen zugrunde liegt oder das Grundstück dem Handelnden vom Eigentümer anderweitig “an die Hand” gegeben worden ist.

Es kann dahinstehen, ob im Streitfall die aus mehreren Personen bestehende Veräußererseite –nämlich die M-AG und die M-XVI-GbR, an der die M-AG zu 95 v.H. beteiligt war– der Klägerin vor Abschluss des Abtretungsvertrages vom 26.08.1998 ein auf den Grundstückserwerb und die Bebauung bezogenes einheitliches Angebot gemacht hat, wofür der enge zeitliche Zusammenhang zwischen der Abtretung des Übereignungsanspruchs und dem Abschluss des Generalübernehmervertrags vom 31.08.1998 sprechen könnte. Denn das Grundstück im bebauten Zustand ist schon deshalb als Gegenstand des Erwerbsvorgangs anzusehen, weil die vorgenannten Verträge vom 26.08.1998 einerseits und vom 31.08.1998 jedenfalls in einem objektiv sachlichen Zusammenhang stehen. Die Klägerin war gegenüber der gesellschaftsrechtlich verbundenen Veräußererseite bereits bei Abschluss des Abtretungsvertrages zumindest faktisch an die konkrete Bebauung des Grundstücks gebunden. Dies ergibt sich daraus, dass nach den genehmigten Bauplänen bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Abtretungsvertrages mit der Bebauung begonnen worden war und damit die Klägerin sich nicht ohne wirtschaftliche Nachteile vom Baukonzept der M-AG hätte lösen können. Ferner bot die M-AG, welche auch an der Klägerin zu 95 v.H. beteiligt war, Gewähr dafür, dass es auch zum Abschluss des Generalübernehmervertrags kommen würde8. Das FG hat dazu festgestellt, dass die M-AG sowohl Initiatorin des gesamten Bebauungsprojekts und zunächst auch Generalübernehmerin war und sie dann die M-XVI-GbR sowie die Klägerin gründete und es letzterer ermöglichte, auf die bereits von ihr erwirkte Baugenehmigung und ihr fertiges Bebauungskonzept zurückzugreifen.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 16. Februar 2011 – II R 48/08

  1. BFH, Beschluss vom 26.02.2003 – II B 54/02, BFHE 201, 326, BStBl II 2003, 483; Pahlke in Pahlke/Franz, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 4. Aufl., § 8 Rz 63; Hofmann, Grunderwerbsteuergesetz, Kommentar, 9. Aufl., § 8 Rz 42 []
  2. vgl. ständige Rechtsprechung, zuletzt: BFH, Entscheidungen vom 19.03.2010 – II B 130/09, BFH/NV 2010, 1659; vom 23.08.2007 – II B 3/07, BFH/NV 2007, 2348; vom 23.08.2006 – II R 42/04, BFH/NV 2007, 760; vom 02.03.2006 – II R 39/04, BFH/NV 2006, 1880, und vom 02.03.2006 – II R 47/04, BFH/NV 2006, 1509, m.w.N. []
  3. BFH, Entscheidungen in BFH/NV 2006, 1880; und vom 02.04.2009 II B 157/08, BFH/NV 2009, 1146, jeweils m.w.N. []
  4. BFH, Urteile vom 08.02.1995 – II R 19/92, BFH/NV 1995, 823; und in BFH/NV 2007, 760 []
  5. vgl. BFH, Urteile vom 06.12.1989 – II R 72/87, BFH/NV 1991, 344; vom 06.12.1989 – II R 145/87, BFH/NV 1991, 345; und in BFH/NV 2007, 760 []
  6. BFH, Urteile vom 13.08.2003 – II R 52/01, BFH/NV 2004, 663; und vom 21.09.2005 – II R 49/04, BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269, jeweils m.w.N. []
  7. BFH, Urteil in BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269, m.w.N. []
  8. vgl. zur faktischen Bindung auf Grund der Gesellschaftsstruktur: BFH, Beschlüsse vom 04.10.2005 – II B 29/05, BFH/NV 2006, 123; und vom 09.02.2011 – II B 50/10, BFH/NV 2011, 846 []