Eigen­tums­woh­nung aus der Zwangs­ver­stei­ge­rung – und die Grund­er­werb­steu­er

Beim Erwerb einer Eigen­tums­woh­nung im Wege der Zwangs­ver­stei­ge­rung ist das Meist­ge­bot als Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er nicht um die antei­li­ge Instand­hal­tungs­rück­stel­lung zu min­dern.

Eigen­tums­woh­nung aus der Zwangs­ver­stei­ge­rung – und die Grund­er­werb­steu­er

Der Grund­er­werb­steu­er unter­liegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meist­ge­bot im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren für ein inlän­di­sches Grund­stück. Die Steu­er bemisst sich nach dem Wert der Gegen­leis­tung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Bei einem Meist­ge­bot im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren gilt nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG als Gegen­leis­tung das Meist­ge­bot ein­schließ­lich der Rech­te, die nach den Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen bestehen blei­ben. Die in § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG ver­wen­de­ten Begrif­fe sind dabei aus dem Recht der Zwangs­ver­stei­ge­rung vor­ge­ge­ben und i.S. des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­rechts aus­zu­le­gen 1. Das Meist­ge­bot ist das höchs­te Gebot, das bis zum Schluss der Ver­stei­ge­rung abge­ge­ben wor­den ist 2. Dem Meist­bie­ten­den ist der Zuschlag zu ertei­len (§ 81 Abs. 1 des Geset­zes über die Zwangs­ver­stei­ge­rung und die Zwangs­ver­wal­tung ‑ZVG-). Das Meist­ge­bot umfasst das gerings­te Gebot i.S. des § 44 Abs. 1 ZVG und das über das gerings­te Gebot hin­aus­ge­hen­de Mehr­ge­bot (§ 49 Abs. 1 ZVG; Pahl­ke, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, Kom­men­tar, 5. Aufl., § 9 Rz 116).

Beim Erwerb einer Eigen­tums­woh­nung im Wege der Zwangs­ver­stei­ge­rung ist das Meist­ge­bot als Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er nicht um die antei­li­ge Instand­hal­tungs­rück­stel­lung zu min­dern.

Nach dem Wort­laut des § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG ist das Meist­ge­bot als Bemes­sungs­grund­la­ge anzu­set­zen. § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG legt die Gegen­leis­tung beim Meist­ge­bot im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren typi­sie­rend fest 3. Eine Auf­tei­lung des Meist­ge­bots ent­spre­chend den Grund­sät­zen zur Auf­tei­lung einer Gesamt­ge­gen­leis­tung 4 ist nur dann gebo­ten, wenn die Zwangs­ver­stei­ge­rung Gegen­stän­de umfasst, deren Erwerb nicht der Grund­er­werb­steu­er unter­liegt und für die das Gericht eine geson­der­te Zwangs­ver­stei­ge­rung nach § 65 ZVG anord­nen könn­te 5.

Gegen­stand der Ver­stei­ge­rung einer Eigen­tums­woh­nung ist das Son­der­ei­gen­tum an einer Woh­nung in Ver­bin­dung mit dem Mit­ei­gen­tums­an­teil an dem gemein­schaft­li­chen Eigen­tum, zu dem es gehört (sog. Woh­nungs­ei­gen­tum; vgl. § 1 Abs. 2 WEG 6). Sei­nem Umfang nach umfasst die Immo­bi­li­arzwangs­voll­stre­ckung auch Gegen­stän­de, auf die sich bei Grund­stü­cken oder grund­stücks­glei­chen Rech­ten die Hypo­thek erstreckt (§ 865 ZPO; § 20 Abs. 2 ZVG) 7. Sol­che Gegen­stän­de sind z.B. die vom Grund­stück getrenn­ten Erzeug­nis­se und sons­ti­gen Bestand­tei­le, soweit sie nicht nach den §§ 954 ff. BGB in das Eigen­tum eines ande­ren fal­len 7. Die Instand­hal­tungs­rück­stel­lung gehört nicht dazu.

Die antei­li­ge Instand­hal­tungs­rück­stel­lung ist Teil des Ver­wal­tungs­ver­mö­gens der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft (§ 10 Abs. 7 Satz 1 WEG; Mer­le in Bär­mann, Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz, 13. Aufl., § 21, Rz 146) und damit nicht Ver­mö­gen des von der Zwangs­ver­stei­ge­rung betrof­fe­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mers, son­dern Ver­mö­gen eines ande­ren Rechts­sub­jekts.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft ist ein vom jewei­li­gen Mit­glie­der­be­stand unab­hän­gi­ger teil­rechts­fä­hi­ger und par­tei­fä­hi­ger Ver­band sui gene­ris 8. Sie kann im Rah­men der gesam­ten Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums gegen­über Drit­ten und Woh­nungs­ei­gen­tü­mern selbst Rech­te erwer­ben und Pflich­ten ein­ge­hen (§ 10 Abs. 6 Satz 1 WEG). Sie ist Inha­be­rin der als Gemein­schaft gesetz­lich begrün­de­ten und rechts­ge­schäft­lich erwor­be­nen Rech­te und Pflich­ten (§ 10 Abs. 6 Satz 2 WEG). Der Gemein­schaft der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer gehört nach § 10 Abs. 7 Satz 1 WEG das Ver­wal­tungs­ver­mö­gen. Die­ses besteht aus den im Rah­men der gesam­ten Ver­wal­tung des gemein­schaft­li­chen Eigen­tums gesetz­lich begrün­de­ten und rechts­ge­schäft­lich erwor­be­nen Sachen und Rech­ten sowie den ent­stan­de­nen Ver­bind­lich­kei­ten (§ 10 Abs. 7 Satz 2 WEG).

Eine ord­nungs­mä­ßi­ge, dem Inter­es­se der Gesamt­heit der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ent­spre­chen­de Ver­wal­tung erfor­dert nach § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG auch die Ansamm­lung einer ange­mes­se­nen Instand­hal­tungs­rück­stel­lung, die zum Ver­wal­tungs­ver­mö­gen zählt 9. Die Instand­hal­tungs­rück­stel­lung i.S. des § 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG, bei der es sich nicht um eine Rück­stel­lung im bilanz­tech­ni­schen Sin­ne han­delt, ist die Ansamm­lung einer ange­mes­se­nen Geld­sum­me, die der wirt­schaft­li­chen Absi­che­rung künf­tig not­wen­di­ger Instand­hal­tungs- und Instand­set­zungs­maß­nah­men am Gemein­schafts­ei­gen­tum dient und die im Wesent­li­chen durch Bei­trä­ge der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer ange­sam­melt wird 10. Sie bleibt bei einem Eigen­tü­mer­wech­sel Ver­mö­gen der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft 11. Anders als das Zube­hör eines Grund­stücks wie etwa Heiz­öl, Gast­stät­ten­in­ven­tar oder eine Küchen­ein­rich­tung 12, geht die (antei­li­ge) Instand­hal­tungs­rück­stel­lung beim Eigen­tums­er­werb durch Zuschlag (§ 90 Abs. 1 ZVG) nicht kraft Geset­zes auf den Erste­her über. Ein für die Grund­er­werb­steu­er als Rechts­ver­kehr­steu­er typi­scher Rechts­trä­ger­wech­sel fin­det bezüg­lich der Instand­hal­tungs­rück­stel­lung nicht statt.

Die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer haben kei­nen Anteil am Ver­wal­tungs­ver­mö­gen, über den sie ver­fü­gen oder in den ihre Gläu­bi­ger voll­stre­cken kön­nen 13. Eine Zwangs­voll­stre­ckung in das Ver­wal­tungs­ver­mö­gen ‑und damit auch in die der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gehö­ren­de Instand­hal­tungs­rück­stel­lung- ist nur aus einem gegen die Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft gerich­te­ten Titel mög­lich 14. Ein Titel gegen den ein­zel­nen Woh­nungs­ei­gen­tü­mer reicht hier­für nicht aus 13.

Der mit dem Zuschlag im Ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren ver­bun­de­ne gesetz­li­che Über­gang der Mit­glied­schaft in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft auf den Erste­her recht­fer­tigt es eben­falls nicht, die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er um die antei­lig auf die Eigen­tums­woh­nung ent­fal­len­de Instand­hal­tungs­rück­stel­lung her­ab­zu­set­zen.

Die Mit­glied­schaft in der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft begrün­det kraft Geset­zes eine schuld­recht­li­che Son­der­rechts­be­zie­hung, aus der sich eine Viel­zahl von Rech­ten und Pflich­ten ergibt, die untrenn­bar mit dem Son­der­ei­gen­tum an der Woh­nung und dem Mit­ei­gen­tums­an­teil am gemein­schaft­li­chen Eigen­tum ver­bun­den sind 15. Bei der Ver­stei­ge­rung einer Eigen­tums­woh­nung wird der Erste­her mit dem Zuschlag Eigen­tü­mer der Woh­nung (vgl. § 90 Abs. 1 ZVG) und auf­grund Geset­zes zugleich Mit­glied der Woh­nungs­ei­gen­tü­mer­ge­mein­schaft. Die Mit­glied­schaft kann für sich allein nicht Gegen­stand einer geson­der­ten Zwangs­ver­stei­ge­rung sein.

Der Ansatz des Meist­ge­bots ohne Min­de­rung um die antei­lig auf die Eigen­tums­woh­nung ent­fal­len­de Instand­hal­tungs­rück­stel­lung steht nicht im Wider­spruch zu der Recht­spre­chung des BFH, wonach die nach § 114a ZVG ein­tre­ten­de Befrie­di­gungs­fik­ti­on Teil der Gegen­leis­tung ist 16. Nach die­ser Recht­spre­chung ist der Betrag, in des­sen Höhe der Gläu­bi­ger mit dem Zuschlag nach § 114a ZVG als aus dem Grund­stück befrie­digt gilt, eine zusätz­li­che Leis­tung i.S. des § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG. Eine sol­che Fall­ge­stal­tung des § 9 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG ist im Streit­fall nicht gege­ben. Die Klä­ge­rin war zwar jeweils Meist­bie­ten­de, aber nicht zugleich (zivil­recht­li­che) For­de­rungs­gläu­bi­ge­rin. Die Bemes­sung der Gegen­leis­tung rich­tet sich im Streit­fall daher jeweils aus­schließ­lich nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG.

Soweit der Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­den hat, dass ein gezahl­tes Ent­gelt für den Erwerb eines in der Instand­hal­tungs­rück­stel­lung ange­sam­mel­ten Gut­ha­bens beim rechts­ge­schäft­li­chen Erwerb einer Eigen­tums­woh­nung kein Ent­gelt für den Erwerb des Grund­stücks ist und nicht zur Gegen­leis­tung gehört 17, liegt die­ser Ent­schei­dung ein ande­rer Sach­ver­halt als im Streit­fall zu Grun­de. Es kann offen blei­ben, ob an die­ser Recht­spre­chung im Hin­blick auf die Ent­schei­dung des Bun­des­ge­richts­hofs in BGHZ 163, 154 und die Ände­rung des WEG zum 1.07.2007 18 fest­zu­hal­ten ist.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 2. März 2016 – II R 27/​14

  1. stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. BFH, Beschluss vom 14.10.2008 – II B 65/​07, BFH/​NV 2009, 214, m.w.N., und BFH, Urteil vom 15.07.2015 – II R 11/​14, BFH/​NV 2015, 1602, Rz 10[]
  2. Gottwald/​Behrens, Grund­er­werb­steu­er, 5. Aufl.2015, Rz 774[]
  3. vgl. BFH, Urteil in BFH/​NV 2015, 1602, Rz 20[]
  4. vgl. BFH, Urteil vom 09.10.1991 – II R 20/​89, BFHE 165, 548, BSt­Bl II 1992, 152[]
  5. Loo­se, in Borut­tau, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, 17. Aufl., § 9 Rz 384; Pahl­ke, a.a.O., § 9 Rz 115[]
  6. Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz i.d.F. des Geset­zes zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und ande­rer Geset­ze vom 26.03.2007, BGBl I 2007, 370[]
  7. Pahl­ke, a.a.O., § 9 Rz 115[][]
  8. vgl. BGH, Beschluss vom 02.06.2005 – V ZB 32/​05, BGHZ 163, 154; Palandt/​Bassenge, Bür­ger­li­ches Gesetz­buch, 75. Aufl.2016, Einl. WEG Rz 5[]
  9. vgl. BGH, Beschluss in BGHZ 163, 154, unter III. 5.e; Palandt/​Bassenge, a.a.O., WEG § 21 Rz 18[]
  10. Mer­le in Bär­mann, a.a.O., § 21 Rz 144, 147[]
  11. Mer­le in Bär­mann, a.a.O., § 21 Rz 146[]
  12. Bött­cher, ZVG, Kom­men­tar, 6. Aufl.2016, § 90 Rz 4, § 21 Rz 36[]
  13. vgl. Palandt/​Bassenge, a.a.O., WEG § 10 Rz 38[][]
  14. vgl. BT-Drs. 16/​887, S. 63[]
  15. Suil­mann in Bär­mann, a.a.O., § 10 Rz 33; vgl. Palandt/​Bassenge, a.a.O., Einl. WEG Rz 5[]
  16. BFH, Urteil vom 25.08.2010 – II R 36/​08, BFH/​NV 2010, 2304, m.w.N.[]
  17. BFH, Urteil in BFHE 165, 548, BSt­Bl II 1992, 152[]
  18. vgl. Gesetz zur Ände­rung des Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­set­zes und ande­rer Geset­ze vom 26.03.2007, BGBl I 2007, 370[]