Geschäfts­raum oder Wohn­raum? – oder: Ein­heits­be­wer­tung indif­fe­ren­ter Räume

Räu­me in einem Ein­fa­mi­li­en­haus, die nach Art, Lage und Aus­stat­tung in glei­cher Wei­se für Wohn- wie für Geschäfts­zwe­cke ver­wen­det wer­den kön­nen (indif­fe­ren­te Räu­me), sind als Wohn­raum zu bewerten.

Geschäfts­raum oder Wohn­raum? – oder: Ein­heits­be­wer­tung indif­fe­ren­ter Räume

Der Ein­heits­wert ist inso­weit nach dem BewG im Ertrags­wert­ver­fah­ren nach der mit Hil­fe des Miet­spie­gels des Finanz­am­tes geschätz­ten Jah­res­roh­mie­te zu ermit­teln. Die Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung dür­fen nach dem Urteil des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts vom 10.04.20181 wei­ter ange­wandt wer­den2.

Die frag­li­che Lie­gen­schaft ist als Ein­fa­mi­li­en­haus im Ertrags­wert­ver­fah­ren zu bewer­ten. Die Bewer­tung bebau­ter Grund­stü­cke erfolgt abhän­gig von der Grund­stücks­art (§ 75 BewG) nach Maß­ga­be des § 76 BewG. Ein­fa­mi­li­en­häu­ser i.S. des § 75 Abs. 1 Nr. 4, Abs. 5 BewG wer­den nach § 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG vor­be­halt­lich des im Streit­fall nicht ein­schlä­gi­gen § 76 Abs. 3 BewG im Ertrags­wert­ver­fah­ren (§§ 78 bis 82 BewG) bewer­tet. Im Ertrags­wert­ver­fah­ren umfasst der Grund­stücks­wert nach § 78 Satz 1 BewG den Boden­wert, den Gebäu­de­wert und den Wert der Außen­an­la­gen und ergibt sich nach § 78 Satz 2 BewG durch Anwen­dung eines Ver­viel­fäl­ti­gers (§ 80 BewG) auf die Jah­res­roh­mie­te (§ 79 BewG) unter Berück­sich­ti­gung der §§ 81 und 82 BewG. Es han­delt sich um ein ver­ein­fach­tes, typi­sier­tes Ver­fah­ren3.

Für die Bewer­tung als Ein­fa­mi­li­en­haus ist im Streit­fall nicht ent­schei­dend, ob die ent­spre­chen­de Art­fest­stel­lung zutref­fend ist, denn sie ist bestands­kräf­tig, die Bewer­tung auf die­ser Grund­la­ge mög­lich. Die teil­wei­se gewerb­li­che Nut­zung einer als Ein­fa­mi­li­en­haus bewer­te­ten wirt­schaft­li­chen Ein­heit ist in § 75 Abs. 5 Satz 4 BewG aus­drück­lich vorgesehen.

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Die maß­geb­li­che Jah­res­roh­mie­te rich­tet sich gemäß § 79 Abs. 1 BewG nach der für das Grund­stück auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt gezahl­ten tat­säch­li­chen Mie­te. Die­se Vor­ga­be ist nur auf Grund­stü­cke anwend­bar, die im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt am 01.01.1964 bereits ver­mie­tet waren. Fehlt es dar­an, bestimmt sich die Jah­res­roh­mie­te gemäß § 79 Abs. 2 BewG nach der übli­chen Mie­te. Die­se ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG in Anleh­nung an die Jah­res­roh­mie­te zu schät­zen, die für Räu­me glei­cher oder ähn­li­cher Art, Lage und Aus­stat­tung regel­mä­ßig gezahlt wird. Auch bei Fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen blei­ben nach §§ 27, 79 Abs. 5 BewG die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt zum 01.01.1964 maß­geb­lich4. Bei Gebäu­den, die erst nach dem 01.01.1964 errich­tet wur­den, ist in ent­spre­chen­der Anwen­dung von § 79 Abs. 2 BewG im Wege der Schät­zung die hypo­the­ti­sche Mie­te zu ermit­teln, die am Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt für Räu­me glei­cher oder ähn­li­cher Art, Lage und Aus­stat­tung regel­mä­ßig gezahlt wor­den wäre5.

Zur Ermitt­lung der übli­chen Mie­te zie­hen die Finanz­be­hör­den über­wie­gend Miet­spie­gel her­an, die auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 01.01.1964 auf­ge­stellt sind und nach den Eigen­schaf­ten des Miet­ob­jekts dif­fe­ren­zie­ren. Dies ist eine zuläs­si­ge Metho­de zur Schät­zung der übli­chen Mie­te i.S. des § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG, wenn eine Schät­zung man­gels aus­rei­chen­der Ver­gleichs­ob­jek­te am 01.01.1964 nicht mög­lich ist und die Miet­spie­gel die Kri­te­ri­en des § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG (u.a. Art, Lage und Aus­stat­tung) aus­rei­chend abbil­den6.

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Ist ein Ein­fa­mi­li­en­haus im Ertrags­wert­ver­fah­ren im Wege der Schät­zung mit Hil­fe der übli­chen Jah­res­roh­mie­te i.S. des § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG zu bewer­ten, so ist für sol­che Räu­me, die nach Art, Lage und Aus­stat­tung in glei­cher Wei­se für Wohn- wie für Geschäfts­zwe­cke ver­wen­det wer­den kön­nen (indif­fe­ren­te Räu­me), die übli­che Jah­res­roh­mie­te für Wohn­raum anzu­set­zen. Auf die tat­säch­li­che Nut­zung zum Wert­fest­stel­lungs­zeit­punkt kommt es inso­weit nicht an. Das gilt jeden­falls für sol­che Räu­me, die im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 01.01.1964 noch nicht genutzt wer­den konn­ten, weil sie noch nicht existierten.

§ 79 Abs. 2 Satz 2 BewG knüpft weder aus­drück­lich noch inzi­dent an die aktu­el­le, tat­säch­li­che Nut­zung an. Maß­ge­bend sind nach die­ser Vor­schrift allein „Art, Lage und Aus­stat­tung“ der betref­fen­den Räu­me. Indif­fe­ren­te Räu­me zeich­nen sich gera­de dadurch aus, dass sie nach Art, Lage und Aus­stat­tung zu Wohn- wie gewerb­li­chen Zwe­cken genutzt wer­den kön­nen. Die mit Hil­fe von § 42 der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung zu beant­wor­ten­de Fra­ge, wel­che Räu­me in die Wohn­flä­che einer Woh­nung ein­zu­be­zie­hen sind7, betrifft den Umfang der anzu­set­zen­den Flä­chen und nicht deren Zuordnung.

Es wäre ein Wider­spruch zu der in §§ 27, 79 Abs. 5 BewG ange­ord­ne­ten Anknüp­fung an die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt zum 01.01.1964, wenn im Rah­men einer schätzwei­sen Wert­ermitt­lung über § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG bei ambi­va­len­ten Nut­zungs­mög­lich­kei­ten die aktu­el­le, tat­säch­li­che Nut­zung von ent­schei­den­der Bedeu­tung wäre. Wur­de ein Gebäu­de erst nach 1964 errich­tet, beruht die Bewer­tung auf der hypo­the­ti­schen Mie­te des Jah­res 1964. Eine hypo­the­ti­sche Mie­te auf den 01.01.1964 kann aber nicht von einer tat­säch­li­chen Nut­zung im 21. Jahr­hun­dert abhän­gen, wenn die näm­li­chen Räu­me eben­so gut anders genutzt wer­den könn­ten. Die Fra­ge, wie indif­fe­ren­te Räu­me im Jah­re 1964 genutzt wor­den wären, wenn sie im Jah­re 1964 bereits exis­tiert hät­ten, lässt sich durch einen Rück­be­zug nicht sinn­voll beantworten.

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Indif­fe­ren­te Räu­me sind in sol­chen Fäl­len so zu bewer­ten wie die zu bewer­ten­de wirt­schaft­li­che Ein­heit ins­ge­samt. Das Ein­fa­mi­li­en­haus ist hier durch die Wohn­nut­zung geprägt. Das Finanz­amt weist zwar zu Recht dar­auf hin, dass die hier strei­ti­ge Wert­fest­stel­lung von der Art­fest­stel­lung „Ein­fa­mi­li­en­haus“ zu unter­schei­den ist. Tre­ten aber im Rah­men der Wert­fest­stel­lung für ein­zel­ne Räu­me Zuord­nungs­schwie­rig­kei­ten auf, ist es gerecht­fer­tigt, die­se an dem Grund­mo­dell der jewei­li­gen Grund­stücks­art teil­ha­ben zu lassen.

Beur­teil­te man dies abwei­chend, könn­te sich die zutref­fen­de Wert­fest­stel­lung indif­fe­ren­ter Räu­me bereits durch gering­fü­gi­ge Varia­tio­nen von Möblie­rung und Nut­zer­ver­hal­ten auch in schnel­ler Fol­ge ändern. Dies wäre für einen außen­ste­hen­den Drit­ten nicht erkenn­bar und schü­fe ein struk­tu­rel­les Voll­zugs­de­fi­zit. Das gilt erst recht, als sich die­ses Pro­blem nicht erst im Fal­le abge­schlos­se­ner Ein­hei­ten wie im Streit­fall, son­dern auch bereits im Fal­le gewerb­lich genutz­ter Arbeits­zim­mer stellt.

Vor die­sem Hin­ter­grund ist es uner­heb­lich, dass der maß­ge­ben­de Miet­spie­gel der Stadt B nach der tat­säch­li­chen Nut­zung und nicht der bau­li­chen Gestal­tung dif­fe­ren­ziert. Eine tat­säch­li­che Nut­zung zum 01.01.1964 gibt es nicht. Da es statt­des­sen auf die hypo­the­ti­schen Ver­hält­nis­se des 01.01.1964 ankommt, ist fol­ge­rich­tig auf die Miet­zin­sen der hypo­the­ti­schen Nut­zung abzu­stel­len. Die hypo­the­ti­sche Nut­zung ist hier nach Maß­ga­be des Vor­ste­hen­den die Wohnnutzung.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 26. August 2020 – II R 6/​19

  1. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018- 1 BvL 11/​14 u.a., BVerfGE 148, 147[]
  2. vgl. BFH, Urteil vom 18.09.2019 – II R 15/​16, BFHE 266, 57, BFH/​NV 2020, 121, Rz 16[]
  3. vgl. BFH, Urteil vom 19.09.2018 – II R 20/​15, BFH/​NV 2019, 193, Rz 19[]
  4. BFH, Urteil in BFH/​NV 2019, 193, Rz 20; vgl. auch BFH, Urteil vom 22.05.2019 – II R 22/​17, BFH/​NV 2019, 1064, Rz 15[]
  5. vgl. BFH, Vor­la­ge­be­schluss vom 22.10.2014 – II R 16/​13, BFHE 247, 150, BStBl II 2014, 957, Rz 67, 69[]
  6. vgl. dazu näher BFH, Urtei­le in BFH/​NV 2019, 193, Rz 21, 22, und in BFH/​NV 2019, 1064, Rz 16[]
  7. vgl. dazu BFH, Urteil vom 28.01.1987 – II R 234/​81, BFH/​NV 1988, 351[]

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