Bei der Bewertung eines Grundstücks ist die übliche Miete für Flächen anzusetzen, die tatsächlich für Wohnzwecke genutzt werden können. Nicht entscheidend ist, ob diese Flächen bauordnungsrechtlich allen Anforderungen an Wohn- oder Aufenthaltsräume genügen. Es ist grundsätzlich unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu entscheiden, ob und inwieweit nicht dem Bauordnungsrecht genügende Flächen bei der Ermittlung der üblichen Miete zu berücksichtigen sind.
Eine Rechtswidrigkeit der Wertfortschreibung der Einheitsbewertung wegen eines Verfassungsverstoßes scheidet aus. Die im Streitfall anwendbaren Vorschriften über die Einheitsbewertung waren zwar jedenfalls seit dem 01.01.2002 nicht mehr verfassungsgemäß. Sie dürfen aber nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts vom 10.04.20181 im dargestellten Umfang auch im Streitfall weiter angewandt werden2.
Nach § 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG ist der Wert des Grundstücks für Einfamilienhäuser grundsätzlich im Ertragswertverfahren (§§ 78 bis 82 BewG) zu ermitteln.
Der Grundstückswert ergibt sich nach § 78 Satz 2 BewG durch Anwendung eines Vervielfältigers auf die Jahresrohmiete. Gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG ist Jahresrohmiete das Gesamtentgelt, das die Mieter für die Benutzung des Grundstücks auf Grund vertraglicher Vereinbarungen nach dem Stand im Feststellungszeitpunkt für ein Jahr zu entrichten haben. Statt dieses Betrags gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übliche Miete als Jahresrohmiete für solche Grundstücke, die eigengenutzt sind (Nr. 1) oder die der Eigentümer dem Mieter zu einer um mehr als 20 % von der üblichen Miete abweichenden tatsächlichen Miete überlassen hat (Nr. 2).
Die übliche Miete ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Zur Schätzung (§ 162 Abs. 1 Satz 1 der Abgabenordnung -AO-) der üblichen Miete ziehen die Finanzbehörden überwiegend Mietspiegel heran, die regelmäßig nach Baujahren, mietpreisrechtlichen Gegebenheiten, Ausstattungsgruppen und Gemeindegrößen gegliederte Werte zum Stand vom 01.01.1964 ausweisen. Im Hinblick auf die Ausstattungsgruppen unterteilen die Mietspiegel meist in einfache, mittlere, gute und sehr gute Ausstattung und legen hierfür Rahmensätze für die anzuwendenden Mietansätze fest3. Die Heranziehung dieser auf den Hauptfeststellungszeitpunkt 01.01.1964 aufgestellten Mietspiegel für die Schätzung der üblichen Miete gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG auf diesen Zeitpunkt ist zulässig, wenn eine Schätzung der üblichen Miete im unmittelbaren Vergleich daran scheitert, dass nach Art, Lage und Ausstattung vergleichbare vermietete Objekte am 01.01.1964 nicht oder nicht in hinreichender Zahl vorhanden waren und die Mietspiegel in ihren Aufgliederungen nach Mietpreisregelungen und den anderen gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG maßgebenden Kriterien (insbesondere Baujahr und Ausstattung) den vom Gesetz gestellten Anforderungen für die Schätzung der üblichen Miete entsprechen4. Die Mietspiegel weisen in aller Regel einen Mietansatz in DM oder EUR/m² Nutzfläche pro Monat aus, wobei die Nutzung bei Einfamilienhäusern zu Wohnzwecken erfolgt. Danach wird der Mietansatz mit der maßgeblichen Fläche multipliziert.
Bei der Bewertung eines Grundstücks ist die übliche Miete für Flächen anzusetzen, die tatsächlich für Wohnzwecke genutzt werden können. Nicht entscheidend ist, ob diese Flächen bauordnungsrechtlich allen Anforderungen an Wohn- oder Aufenthaltsräume genügen.
Die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung vom 01.08.19635 zur Berechnung der Wohnfläche sind grundsätzlich nicht anzuwenden, soweit es um die Schätzung der üblichen Miete nach § 79 Abs. 2 BewG geht. Die §§ 42 bis 44 II. BVO a.F. hatten ihren gesetzlichen Anwendungsbereich insbesondere im öffentlich geförderten, steuerbegünstigten und freifinanzierten Wohnraum im Sinne des II. Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) und des Wohnungsbindungsgesetzes6. Dagegen ist der Wohnungsbegriff des § 75 BewG bewertungsrechtlicher Natur; er ist daher ohne Rücksicht auf Regelungen in einem Bebauungsplan oder in anderen Gesetzen auszulegen, sofern diese Regelungen eine andere Zielrichtung als das Bewertungsrecht haben. Deshalb ist z.B. unerheblich, ob das betreffende bebaute Grundstück zu einem durch Bebauungsplan ausgewiesenen Wochenendhausgebiet gehört oder die zweite Wohnung des Hauses eine Einliegerwohnung i.S. des § 11 des II. WoBauG ist. Der Wohnungsbegriff im bewertungsrechtlichen Sinne begnügt sich damit, dass die betreffenden Räume zum dauernden Aufenthalt von Menschen geeignet sind, selbst wenn sie rechtlich nicht zum dauernden Aufenthalt bestimmt sind7.
Die übliche Miete ist nach allgemeiner Auffassung auch für bauordnungswidrige Aufenthaltsräume, die aus rechtlichen Gründen nicht zur Wohnfläche zählen, anzusetzen. Uneinigkeit herrscht über die Ermittlung der üblichen Miete in diesen Fällen.
Nach Meinung des Finanzgerichts Berlin-Brandenburg in der Vorinstanz ist für die Schätzung der üblichen Miete gemäß § 79 Abs. 2 BewG entscheidend, welchen Einfluss der Ausbau zu Wohnzwecken auf die am Wohnungsmarkt erzielbare Miete hat8. Danach hat der Mietmarkt von 1964, dessen Sichtweise entscheidend sein soll, nach den damaligen Gepflogenheiten ausgebaute Dachböden bei der Mietpreisbildung auch dann voll berücksichtigt, wenn die Räume im Detail den bauordnungsrechtlichen Vorschriften nicht entsprochen haben.
Demgegenüber wird vertreten9, dass solche bauordnungswidrigen Räume grundsätzlich nicht zur Wohnfläche gezählt werden dürfen. Jedoch soll ihrem den Mietwert des Hauses steigernden Vorhandensein durch einen zu schätzenden Zuschlag auf den Mietwert der baurechtlich zugelassenen Wohnräume des Hauses Rechnung getragen werden. Die Höhe dieses Zuschlags soll nicht nach festen Grenzen, sondern nach den tatsächlichen Umständen des jeweiligen Einzelfalls bestimmt werden.
Die Bewertung von Räumen, die zwar tatsächlich zum Aufenthalt von Menschen geeignet sind, bei denen dieser Aufenthalt aber bauordnungsrechtlich nicht zulässig ist, wird auch in der Finanzverwaltung unterschiedlich vorgenommen.
Es wird vertreten, dass Räume, die voll nutzbar sind, bei der Berechnung der Wohnfläche zur Ermittlung der üblichen Miete auch voll berücksichtigt werden sollen10. Das soll immer der Fall sein, wenn diese Räume in einem Vollgeschoss liegen11.
Demgegenüber soll das Mehr an Mietwert durch eine entsprechende Erhöhung des m²-Preises der Wohnfläche zu berücksichtigen sein. Dies soll geschehen, indem für die Fläche dieser Zubehörräume etwa die Hälfte der m²-Miete für Wohnräume angesetzt wird12. Auch die vom Finazgericht Berlin-Brandenburg zitierte Rundverfügung Nr. 57/1986 der Oberfinanzdirektion Berlin vom 14.07.1986 geht von einer Anrechnung zu ½ aus, wenn es sich etwa um separate, nicht mit der Wohnung unmittelbar verbundene Hobbyräume handelt.
In der Literatur13 wird gleichfalls die Auffassung vertreten, Räume in Dachgeschossen, die baurechtlich nicht als Aufenthaltsräume anzusehen sind, tatsächlich aber als solche genutzt werden, müssten bei der Schätzung der üblichen Miete noch zusätzlich erfasst werden. Bei ausgebauten Räumen in Dachgeschossen, die nicht separat, sondern mit der Wohnung verbunden sind, sollen die allgemeinen Vorschriften gelten. Daneben wird vorgeschlagen14, diese Räume zwar nicht zur Wohnfläche zu rechnen, die Mietwerterhöhung jedoch z.B. durch einen Zuschlag zur Spiegelmiete zu berücksichtigen.
Die Entscheidung, nach welcher Methode15 bauordnungsrechtswidrige Dachausbauten bei der Ermittlung der üblichen Miete zu berücksichtigen sind, ist grundsätzlich unter Würdigung aller Umstände des Einzelfalls zu treffen. Allgemein gültige Regeln für die Berücksichtigung von bauordnungsrechtswidrigen Aufenthaltsräumen dem Grunde und vor allem der Höhe nach lassen sich nicht aufstellen. Es bedarf einer Einzelfallprüfung, ob und inwieweit solche Räume den Ansatz der üblichen Miete i.S. des § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG beeinflussen, die in Anlehnung an die Jahresrohmiete zu schätzen ist, die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlt wird. Jede Ermittlung eines Grundstückswerts ist wegen der Schätzung der üblichen Miete von vornherein mit Unsicherheiten belastet. Eine Abweichung, die im einen oder anderen Sinne unvermeidbar ist, kann nicht in ein Denkschema eingeordnet werden, das nur „richtig“ oder „falsch“ kennt16.
Maßgeblich ist, welche Flächen vom Markt als Wohnflächen akzeptiert werden und somit entscheidend für die Wertermittlung sind17. Bei der Schätzung der üblichen Miete kommt es darauf an, welchen Einfluss der Ausbau von Zubehörräumen zu Wohnzwecken auf die am Wohnungsmarkt erzielbare Miete hat13. Hier spielt auch eine Rolle, dass etwaige öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen von Räumen im Dachgeschoss den Mieter zivilrechtlich nicht zur Minderung der Miete berechtigen, wenn die Nutzbarkeit dieser Räume mangels Einschreitens der zuständigen Behörden nicht eingeschränkt war18.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 18. September 2019 – II R 15/16
- BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/14 u.a., BVerfGE 148, 147[↩]
- vgl. BFH, Urteil vom 19.09.2018 – II R 20/15, BFH/NV 2019, 193, Rz 16[↩]
- vgl. BVerfG, Urteil in BVerfGE 148, 147, Rz 12, 113[↩]
- BFH, Urteile vom 16.05.2018 – II R 37/14, BFHE 261, 364, BStBl II 2018, 692, Rz 17, m.w.N., und in BFH/NV 2019, 193, Rz 22[↩]
- BGBl I 1963, 594 -II. BVO a.F.-[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 30.11.1990 – V ZR 91/89, NJW 1991, 912[↩]
- BFH, Urteil vom 24.04.1991 – II R 2/89, BFHE 164, 455, BStBl II 1991, 683[↩]
- FG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 13.04.2016 – 3 K 3039/15[↩]
- FG des Saarlandes, Urteil vom 11.06.1992 – 2 K 183/88, EFG 1992, 716, unter III. 2.c bb; FG Düsseldorf, Urteil vom 24.11.1988 – 11 K 340/85 BG, EFG 1989, 158; ähnlich noch FG Berlin, Urteil vom 31.10.1984 – II 116/81[↩]
- vgl. Finanzministerium des Landes Nordrhein-Westfalen vom 07.08.1967 – S 3201-2-V 1, Bew-Kartei NW § 79 BewG C 6[↩]
- vgl. z.B. Ministerium der Finanzen Rheinland-Pfalz vom 28.06.1972 – S 3201 A/406, Bew-Kartei RP § 79 BewG Wohnfläche Karte 5[↩]
- Bayerisches Landesamt für Steuern vom 17.05.2010 – S 3202.01.1-1/2 St 34, Bew-Kartei BY § 79 Abs. 2 BewG Karte 2[↩]
- Halaczinsky in Rössler/Troll, BewG, § 79 Rz 68[↩][↩]
- vgl. Mannek in Gürsching/Stenger, Bewertungsrecht, § 79 BewG Rz 102.1[↩]
- Vergrößerung der Wohnfläche, Veränderung des Mietansatzes oder Zuschlag[↩]
- BFH, Vorlagebeschluss vom 18.12.1972 – II R 87-89/70, BFHE 108, 393, BStBl II 1973, 329, unter C.II. 2.e[↩]
- Münzenmaier, Grundstücksmarkt und Grundstückswert 2013, 214[↩]
- vgl. BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/08, NJW 2009, 3421[↩]
