Ein­heits­be­wer­tung von Grund­stü­cken – und die Berück­sich­ti­gung bau­ord­nungs­recht­li­cher Ein­schrän­kun­gen

Bei der Bewer­tung eines Grund­stücks ist die übli­che Mie­te für Flä­chen anzu­set­zen, die tat­säch­lich für Wohn­zwe­cke genutzt wer­den kön­nen. Nicht ent­schei­dend ist, ob die­se Flä­chen bau­ord­nungs­recht­lich allen Anfor­de­run­gen an Wohn- oder Auf­ent­halts­räu­me genü­gen. Es ist grund­sätz­lich unter Wür­di­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls zu ent­schei­den, ob und inwie­weit nicht dem Bau­ord­nungs­recht genü­gen­de Flä­chen bei der Ermitt­lung der übli­chen Mie­te zu berück­sich­ti­gen sind.

Ein­heits­be­wer­tung von Grund­stü­cken – und die Berück­sich­ti­gung bau­ord­nungs­recht­li­cher Ein­schrän­kun­gen

Eine Rechts­wid­rig­keit der Wert­fort­schrei­bung der Ein­heits­be­wer­tung wegen eines Ver­fas­sungs­ver­sto­ßes schei­det aus. Die im Streit­fall anwend­ba­ren Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung waren zwar jeden­falls seit dem 01.01.2002 nicht mehr ver­fas­sungs­ge­mäß. Sie dür­fen aber nach dem Urteil des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts vom 10.04.2018 1 im dar­ge­stell­ten Umfang auch im Streit­fall wei­ter ange­wandt wer­den 2.

Nach § 76 Abs. 1 Nr. 4 BewG ist der Wert des Grund­stücks für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser grund­sätz­lich im Ertrags­wert­ver­fah­ren (§§ 78 bis 82 BewG) zu ermit­teln.

Der Grund­stücks­wert ergibt sich nach § 78 Satz 2 BewG durch Anwen­dung eines Ver­viel­fäl­ti­gers auf die Jah­res­roh­mie­te. Gemäß § 79 Abs. 1 Satz 1 BewG ist Jah­res­roh­mie­te das Gesamt­ent­gelt, das die Mie­ter für die Benut­zung des Grund­stücks auf Grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen nach dem Stand im Fest­stel­lungs­zeit­punkt für ein Jahr zu ent­rich­ten haben. Statt die­ses Betrags gilt nach § 79 Abs. 2 Satz 1 BewG die übli­che Mie­te als Jah­res­roh­mie­te für sol­che Grund­stü­cke, die eigen­ge­nutzt sind (Nr. 1) oder die der Eigen­tü­mer dem Mie­ter zu einer um mehr als 20 % von der übli­chen Mie­te abwei­chen­den tat­säch­li­chen Mie­te über­las­sen hat (Nr. 2).

Die übli­che Mie­te ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG in Anleh­nung an die Jah­res­roh­mie­te zu schät­zen, die für Räu­me glei­cher oder ähn­li­cher Art, Lage und Aus­stat­tung regel­mä­ßig gezahlt wird. Zur Schät­zung (§ 162 Abs. 1 Satz 1 der Abga­ben­ord­nung ‑AO-) der übli­chen Mie­te zie­hen die Finanz­be­hör­den über­wie­gend Miet­spie­gel her­an, die regel­mä­ßig nach Bau­jah­ren, miet­preis­recht­li­chen Gege­ben­hei­ten, Aus­stat­tungs­grup­pen und Gemein­de­grö­ßen geglie­der­te Wer­te zum Stand vom 01.01.1964 aus­wei­sen. Im Hin­blick auf die Aus­stat­tungs­grup­pen unter­tei­len die Miet­spie­gel meist in ein­fa­che, mitt­le­re, gute und sehr gute Aus­stat­tung und legen hier­für Rah­men­sät­ze für die anzu­wen­den­den Miet­an­sät­ze fest 3. Die Her­an­zie­hung die­ser auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 01.01.1964 auf­ge­stell­ten Miet­spie­gel für die Schät­zung der übli­chen Mie­te gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG auf die­sen Zeit­punkt ist zuläs­sig, wenn eine Schät­zung der übli­chen Mie­te im unmit­tel­ba­ren Ver­gleich dar­an schei­tert, dass nach Art, Lage und Aus­stat­tung ver­gleich­ba­re ver­mie­te­te Objek­te am 01.01.1964 nicht oder nicht in hin­rei­chen­der Zahl vor­han­den waren und die Miet­spie­gel in ihren Auf­glie­de­run­gen nach Miet­preis­re­ge­lun­gen und den ande­ren gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG maß­ge­ben­den Kri­te­ri­en (ins­be­son­de­re Bau­jahr und Aus­stat­tung) den vom Gesetz gestell­ten Anfor­de­run­gen für die Schät­zung der übli­chen Mie­te ent­spre­chen 4. Die Miet­spie­gel wei­sen in aller Regel einen Miet­an­satz in DM oder EUR/​m² Nutz­flä­che pro Monat aus, wobei die Nut­zung bei Ein­fa­mi­li­en­häu­sern zu Wohn­zwe­cken erfolgt. Danach wird der Miet­an­satz mit der maß­geb­li­chen Flä­che mul­ti­pli­ziert.

Bei der Bewer­tung eines Grund­stücks ist die übli­che Mie­te für Flä­chen anzu­set­zen, die tat­säch­lich für Wohn­zwe­cke genutzt wer­den kön­nen. Nicht ent­schei­dend ist, ob die­se Flä­chen bau­ord­nungs­recht­lich allen Anfor­de­run­gen an Wohn- oder Auf­ent­halts­räu­me genü­gen.

Die Vor­schrif­ten der Zwei­ten Berech­nungs­ver­ord­nung vom 01.08.1963 5 zur Berech­nung der Wohn­flä­che sind grund­sätz­lich nicht anzu­wen­den, soweit es um die Schät­zung der übli­chen Mie­te nach § 79 Abs. 2 BewG geht. Die §§ 42 bis 44 II. BVO a.F. hat­ten ihren gesetz­li­chen Anwen­dungs­be­reich ins­be­son­de­re im öffent­lich geför­der­ten, steu­er­be­güns­tig­ten und frei­fi­nan­zier­ten Wohn­raum im Sin­ne des II. Woh­nungs­bau­ge­set­zes (II. WoBauG) und des Woh­nungs­bin­dungs­ge­set­zes 6. Dage­gen ist der Woh­nungs­be­griff des § 75 BewG bewer­tungs­recht­li­cher Natur; er ist daher ohne Rück­sicht auf Rege­lun­gen in einem Bebau­ungs­plan oder in ande­ren Geset­zen aus­zu­le­gen, sofern die­se Rege­lun­gen eine ande­re Ziel­rich­tung als das Bewer­tungs­recht haben. Des­halb ist z.B. uner­heb­lich, ob das betref­fen­de bebau­te Grund­stück zu einem durch Bebau­ungs­plan aus­ge­wie­se­nen Wochen­end­haus­ge­biet gehört oder die zwei­te Woh­nung des Hau­ses eine Ein­lie­ger­woh­nung i.S. des § 11 des II. WoBauG ist. Der Woh­nungs­be­griff im bewer­tungs­recht­li­chen Sin­ne begnügt sich damit, dass die betref­fen­den Räu­me zum dau­ern­den Auf­ent­halt von Men­schen geeig­net sind, selbst wenn sie recht­lich nicht zum dau­ern­den Auf­ent­halt bestimmt sind 7.

Die übli­che Mie­te ist nach all­ge­mei­ner Auf­fas­sung auch für bau­ord­nungs­wid­ri­ge Auf­ent­halts­räu­me, die aus recht­li­chen Grün­den nicht zur Wohn­flä­che zäh­len, anzu­set­zen. Unei­nig­keit herrscht über die Ermitt­lung der übli­chen Mie­te in die­sen Fäl­len.

Nach Mei­nung des Finanz­ge­richts Ber­lin-Bran­den­burg in der Vor­in­stanz ist für die Schät­zung der übli­chen Mie­te gemäß § 79 Abs. 2 BewG ent­schei­dend, wel­chen Ein­fluss der Aus­bau zu Wohn­zwe­cken auf die am Woh­nungs­markt erziel­ba­re Mie­te hat 8. Danach hat der Miet­markt von 1964, des­sen Sicht­wei­se ent­schei­dend sein soll, nach den dama­li­gen Gepflo­gen­hei­ten aus­ge­bau­te Dach­bö­den bei der Miet­preis­bil­dung auch dann voll berück­sich­tigt, wenn die Räu­me im Detail den bau­ord­nungs­recht­li­chen Vor­schrif­ten nicht ent­spro­chen haben.

Dem­ge­gen­über wird ver­tre­ten 9, dass sol­che bau­ord­nungs­wid­ri­gen Räu­me grund­sätz­lich nicht zur Wohn­flä­che gezählt wer­den dür­fen. Jedoch soll ihrem den Miet­wert des Hau­ses stei­gern­den Vor­han­den­sein durch einen zu schät­zen­den Zuschlag auf den Miet­wert der bau­recht­lich zuge­las­se­nen Wohn­räu­me des Hau­ses Rech­nung getra­gen wer­den. Die Höhe die­ses Zuschlags soll nicht nach fes­ten Gren­zen, son­dern nach den tat­säch­li­chen Umstän­den des jewei­li­gen Ein­zel­falls bestimmt wer­den.

Die Bewer­tung von Räu­men, die zwar tat­säch­lich zum Auf­ent­halt von Men­schen geeig­net sind, bei denen die­ser Auf­ent­halt aber bau­ord­nungs­recht­lich nicht zuläs­sig ist, wird auch in der Finanz­ver­wal­tung unter­schied­lich vor­ge­nom­men.

Es wird ver­tre­ten, dass Räu­me, die voll nutz­bar sind, bei der Berech­nung der Wohn­flä­che zur Ermitt­lung der übli­chen Mie­te auch voll berück­sich­tigt wer­den sol­len 10. Das soll immer der Fall sein, wenn die­se Räu­me in einem Voll­ge­schoss lie­gen 11.

Dem­ge­gen­über soll das Mehr an Miet­wert durch eine ent­spre­chen­de Erhö­hung des m²-Prei­ses der Wohn­flä­che zu berück­sich­ti­gen sein. Dies soll gesche­hen, indem für die Flä­che die­ser Zube­hör­räu­me etwa die Hälf­te der m²-Mie­te für Wohn­räu­me ange­setzt wird 12. Auch die vom Finaz­ge­richt Ber­lin-Bran­den­burg zitier­te Rund­ver­fü­gung Nr. 57/​1986 der Ober­fi­nanz­di­rek­ti­on Ber­lin vom 14.07.1986 geht von einer Anrech­nung zu ½ aus, wenn es sich etwa um sepa­ra­te, nicht mit der Woh­nung unmit­tel­bar ver­bun­de­ne Hob­by­räu­me han­delt.

In der Lite­ra­tur 13 wird gleich­falls die Auf­fas­sung ver­tre­ten, Räu­me in Dach­ge­schos­sen, die bau­recht­lich nicht als Auf­ent­halts­räu­me anzu­se­hen sind, tat­säch­lich aber als sol­che genutzt wer­den, müss­ten bei der Schät­zung der übli­chen Mie­te noch zusätz­lich erfasst wer­den. Bei aus­ge­bau­ten Räu­men in Dach­ge­schos­sen, die nicht sepa­rat, son­dern mit der Woh­nung ver­bun­den sind, sol­len die all­ge­mei­nen Vor­schrif­ten gel­ten. Dane­ben wird vor­ge­schla­gen 14, die­se Räu­me zwar nicht zur Wohn­flä­che zu rech­nen, die Miet­wert­erhö­hung jedoch z.B. durch einen Zuschlag zur Spie­gel­mie­te zu berück­sich­ti­gen.

Die Ent­schei­dung, nach wel­cher Metho­de 15 bau­ord­nungs­rechts­wid­ri­ge Dach­aus­bau­ten bei der Ermitt­lung der übli­chen Mie­te zu berück­sich­ti­gen sind, ist grund­sätz­lich unter Wür­di­gung aller Umstän­de des Ein­zel­falls zu tref­fen. All­ge­mein gül­ti­ge Regeln für die Berück­sich­ti­gung von bau­ord­nungs­rechts­wid­ri­gen Auf­ent­halts­räu­men dem Grun­de und vor allem der Höhe nach las­sen sich nicht auf­stel­len. Es bedarf einer Ein­zel­fall­prü­fung, ob und inwie­weit sol­che Räu­me den Ansatz der übli­chen Mie­te i.S. des § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG beein­flus­sen, die in Anleh­nung an die Jah­res­roh­mie­te zu schät­zen ist, die für Räu­me glei­cher oder ähn­li­cher Art, Lage und Aus­stat­tung regel­mä­ßig gezahlt wird. Jede Ermitt­lung eines Grund­stücks­werts ist wegen der Schät­zung der übli­chen Mie­te von vorn­her­ein mit Unsi­cher­hei­ten belas­tet. Eine Abwei­chung, die im einen oder ande­ren Sin­ne unver­meid­bar ist, kann nicht in ein Denk­sche­ma ein­ge­ord­net wer­den, das nur "rich­tig" oder "falsch" kennt 16.

Maß­geb­lich ist, wel­che Flä­chen vom Markt als Wohn­flä­chen akzep­tiert wer­den und somit ent­schei­dend für die Wert­ermitt­lung sind 17. Bei der Schät­zung der übli­chen Mie­te kommt es dar­auf an, wel­chen Ein­fluss der Aus­bau von Zube­hör­räu­men zu Wohn­zwe­cken auf die am Woh­nungs­markt erziel­ba­re Mie­te hat 13. Hier spielt auch eine Rol­le, dass etwai­ge öffent­lich-recht­li­che Nut­zungs­be­schrän­kun­gen von Räu­men im Dach­ge­schoss den Mie­ter zivil­recht­lich nicht zur Min­de­rung der Mie­te berech­ti­gen, wenn die Nutz­bar­keit die­ser Räu­me man­gels Ein­schrei­tens der zustän­di­gen Behör­den nicht ein­ge­schränkt war 18.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 18. Sep­tem­ber 2019 – II R 15/​16

  1. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/​14 u.a., BVerfGE 148, 147[]
  2. vgl. BFH, Urteil vom 19.09.2018 – II R 20/​15, BFH/​NV 2019, 193, Rz 16[]
  3. vgl. BVerfG, Urteil in BVerfGE 148, 147, Rz 12, 113[]
  4. BFH, Urtei­le vom 16.05.2018 – II R 37/​14, BFHE 261, 364, BSt­Bl II 2018, 692, Rz 17, m.w.N., und in BFH/​NV 2019, 193, Rz 22[]
  5. BGBl I 1963, 594 ‑II. BVO a.F.-[]
  6. vgl. BGH, Urteil vom 30.11.1990 – V ZR 91/​89, NJW 1991, 912[]
  7. BFH, Urteil vom 24.04.1991 – II R 2/​89, BFHE 164, 455, BSt­Bl II 1991, 683[]
  8. FG Ber­lin-Bran­den­burg, Urteil vom 13.04.2016 – 3 K 3039/​15[]
  9. FG des Saar­lan­des, Urteil vom 11.06.1992 – 2 K 183/​88, EFG 1992, 716, unter III. 2.c bb; FG Düs­sel­dorf, Urteil vom 24.11.1988 – 11 K 340/​85 BG, EFG 1989, 158; ähn­lich noch FG Ber­lin, Urteil vom 31.10.1984 – II 116/​81[]
  10. vgl. Finanz­mi­nis­te­ri­um des Lan­des Nord­rhein-West­fa­len vom 07.08.1967 – S 3201 – 2‑V 1, Bew-Kar­tei NW § 79 BewG C 6[]
  11. vgl. z.B. Minis­te­ri­um der Finan­zen Rhein­land-Pfalz vom 28.06.1972 – S 3201 A/​406, Bew-Kar­tei RP § 79 BewG Wohn­flä­che Kar­te 5[]
  12. Baye­ri­sches Lan­des­amt für Steu­ern vom 17.05.2010 – S 3202.01.1 – 1/​2 St 34, Bew-Kar­tei BY § 79 Abs. 2 BewG Kar­te 2[]
  13. Halac­zin­sky in Rössler/​Troll, BewG, § 79 Rz 68[][]
  14. vgl. Man­nek in Gürsching/​Stenger, Bewer­tungs­recht, § 79 BewG Rz 102.1[]
  15. Ver­grö­ße­rung der Wohn­flä­che, Ver­än­de­rung des Miet­an­sat­zes oder Zuschlag[]
  16. BFH, Vor­la­ge­be­schluss vom 18.12.1972 – II R 87 – 89/​70, BFHE 108, 393, BSt­Bl II 1973, 329, unter C.II. 2.e[]
  17. Mün­zen­mai­er, Grund­stücks­markt und Grund­stücks­wert 2013, 214[]
  18. vgl. BGH, Urteil vom 16.09.2009 – VIII ZR 275/​08, NJW 2009, 3421[]