Erlass von Grund­steu­er in Sanie­rungs­ge­bie­ten

Beruht der (teil­wei­se) Leer­stand eines Gebäu­des auf der Ent­schei­dung des Steu­er­pflich­ti­gen, die dar­in befind­li­chen Woh­nun­gen zunächst nicht zur Ver­mie­tung anzu­bie­ten und vor einer Neu­ver­mie­tung grund­le­gend zu reno­vie­ren oder zu sanie­ren, hat der Steu­er­pflich­ti­ge grund­sätz­lich den Leer­stand zu ver­tre­ten. Etwas ande­res gilt, wenn der sanie­rungs­be­ding­te Leer­stand ein Gebäu­de betrifft, das in einem städ­te­bau­li­chen Sanie­rungs­ge­biet bele­gen ist. Der Steu­er­pflich­ti­ge kann sich dann der zweck­mä­ßi­gen und zügi­gen Durch­füh­rung der zur Erfül­lung des Sanie­rungs­zwecks erfor­der­li­chen Bau­maß­nah­men nicht ent­zie­hen und hat den durch die Sanie­rung ent­ste­hen­den Leer­stand auch dann nicht zu ver­tre­ten, wenn er die Ent­schei­dung über den Zeit­punkt der Sanie­rung getrof­fen hat.

Erlass von Grund­steu­er in Sanie­rungs­ge­bie­ten

Ist bei bebau­ten Grund­stü­cken der nor­ma­le Roh­ertrag um mehr als 20 % gemin­dert und hat der Steu­er­schuld­ner die Min­de­rung des Roh­ertrags nicht zu ver­tre­ten, so wird die Grund­steu­er gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in Höhe des Pro­zent­sat­zes erlas­sen, der vier Fünf­teln des Pro­zent­sat­zes der Min­de­rung ent­spricht.

Die etwai­ge Ertrags­min­de­rung ist für tat­säch­lich ver­mie­te­te Räu­me im Regel­fall anhand der ver­ein­bar­ten Jah­res­roh­mie­te und für bereits zu Beginn des Erlass­zeit­raums leer ste­hen­de Räu­me anhand der übli­chen Mie­te zu bemes­sen 1. Die übli­che Mie­te zu Beginn des Erlass­zeit­raums ist eine in Anleh­nung an die Mie­te für Räu­me glei­cher Art, Lage und Aus­stat­tung zu schät­zen­de Mie­te 2. Die­ser geschätz­ten Mie­te ist der tat­säch­lich erziel­te Roh­ertrag gegen­über­zu­stel­len 3. Unter­schrei­tet der Roh­ertrag die Bezugs­grö­ße um mehr als 20 %, hat der Steu­er­schuld­ner einen Anspruch auf Grund­steu­er­erlass in der in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vor­ge­se­he­nen Höhe, sofern weder der Steu­er­schuld­ner die Ertrags­min­de­rung zu ver­tre­ten hat noch der Aus­nah­me­tat­be­stand des § 33 Abs. 5 GrStG erfüllt ist 2.

Der BFH und das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt (BVerwG) haben ent­schie­den, dass alle Dif­fe­ren­zie­run­gen nach typi­schen oder aty­pi­schen, nach struk­tu­rell beding­ten oder nicht struk­tu­rell beding­ten, nach vor­über­ge­hen­den oder nicht vor­über­ge­hen­den Ertrags­min­de­run­gen und nach den ver­schie­de­nen Mög­lich­kei­ten, die­se Merk­ma­le zu kom­bi­nie­ren, für den Erlass der Grund­steu­er nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG hin­fäl­lig sind 4. Maß­geb­lich ist folg­lich allein, ob der Steu­er­pflich­ti­ge die Min­de­rung des Roh­ertrags zu ver­tre­ten hat oder nicht.

Ein Steu­er­pflich­ti­ger hat eine Ertrags­min­de­rung dann nicht zu ver­tre­ten, wenn sie auf Umstän­den beruht, die außer­halb sei­nes Ein­fluss­be­rei­ches lie­gen, d.h. wenn er die Ertrags­min­de­rung weder durch ein ihm zure­chen­ba­res Ver­hal­ten her­bei­ge­führt hat noch ihren Ein­tritt durch geeig­ne­te und ihm zumut­ba­re Maß­nah­men hat ver­hin­dern kön­nen 5.

Beruft sich der Steu­er­pflich­ti­ge auf eine i.S. von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wesent­li­che Ertrags­min­de­rung, so kann von einer die Gren­ze der Zumut­bar­keit über­schrei­ten­den Belas­tung kei­ne Rede sein, wenn der Steu­er­pflich­ti­ge selbst durch ein ihm zure­chen­ba­res Ver­hal­ten die Ursa­che für die Ertrags­min­de­rung her­bei­ge­führt oder es unter­las­sen hat, den Ein­tritt der Ertrags­min­de­rung durch sol­che geeig­ne­ten Maß­nah­men zu ver­hin­dern, die von ihm erwar­tet wer­den konn­ten 6. Ist die Ertrags­min­de­rung durch einen Leer­stand des Objekts bedingt, so hat der Steu­er­pflich­ti­ge die Ertrags­min­de­rung dann nicht zu ver­tre­ten, wenn er sich nach­hal­tig um eine Ver­mie­tung der Räum­lich­kei­ten zu einem markt­ge­rech­ten Miet­zins bemüht hat 7.

Beruht der (teil­wei­se) Leer­stand eines Gebäu­des auf der Ent­schei­dung des Steu­er­pflich­ti­gen, die dar­in befind­li­chen Woh­nun­gen zunächst nicht zur Ver­mie­tung anzu­bie­ten und vor einer Neu­ver­mie­tung grund­le­gend zu reno­vie­ren oder zu sanie­ren, hat der Steu­er­pflich­ti­ge grund­sätz­lich den Leer­stand zu ver­tre­ten. In die­sem Fall beruht der (teil­wei­se) Leer­stand nicht auf Umstän­den, die außer­halb des Ein­fluss­be­rei­ches des Steu­er­pflich­ti­gen lie­gen, son­dern ist gera­de Aus­fluss der Ent­schei­dungs­be­fug­nis des Steu­er­pflich­ti­gen.

Etwas ande­res gilt jedoch, wenn der sanie­rungs­be­ding­te Leer­stand ein Gebäu­de betrifft, das in einem städ­te­bau­li­chen Sanie­rungs­ge­biet bele­gen ist.

Das städ­te­bau­li­che Sanie­rungs­recht bil­det ein sach­lich, räum­lich und zeit­lich befris­te­tes Son­der­recht für beson­ders schwer­wie­gen­de städ­te­bau­li­che Pro­blem­stel­lun­gen 8. Nach § 136 Abs. 1 des Bau­ge­setz­bu­ches (Bau­GB) betrifft die­ses Son­der­recht städ­te­bau­li­che Sanie­rungs­maß­nah­men, deren ein­heit­li­che Vor­be­rei­tung und zügi­ge Durch­füh­rung im öffent­li­chen Inter­es­se liegt. Zwar ist die Durch­füh­rung der Bau­maß­nah­men im Sanie­rungs­ge­biet nach § 148 Abs. 1 Satz 1 Bau­GB den Eigen­tü­mern über­las­sen. Das gilt jedoch nicht, wenn eine zügi­ge und zweck­mä­ßi­ge Durch­füh­rung durch sie nicht gewähr­leis­tet ist. In die­sem Fall obliegt es der Gemein­de, für eine zügi­ge und zweck­mä­ßi­ge Durch­füh­rung zu sor­gen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 2. Fall Bau­GB). Dabei kann sie die Durch­füh­rung der Sanie­rungs­maß­nah­men durch den Eigen­tü­mer auch hoheit­lich durch­set­zen, z.B. durch ein Moder­ni­sie­rungs- und Instand­set­zungs­ge­bot nach § 177 Bau­GB 9.

Der Steu­er­pflich­ti­ge, des­sen Wohn­ge­bäu­de in einem Sanie­rungs­ge­biet bele­gen ist, kann sich der zweck­mä­ßi­gen und zügi­gen Durch­füh­rung der zur Erfül­lung des Sanie­rungs­zwecks erfor­der­li­chen Bau­maß­nah­men letzt­lich nicht ent­zie­hen. Den durch die Sanie­rung ent­ste­hen­den Leer­stand hat er folg­lich auch nicht zu ver­tre­ten 10, selbst dann nicht, wenn er die Ent­schei­dung über den Zeit­punkt der Sanie­rung getrof­fen hat.

Der beson­de­ren Situa­ti­on in städ­te­bau­li­chen Sanie­rungs­ge­bie­ten trug bis zur Auf­he­bung und Ein­fü­gung der Rege­lun­gen des Städ­te­bau­för­de­rungs­ge­set­zes (StBauFG) in das Bau­GB durch das Bau­GB 1987 vom 08.12 1986 11 § 78 StBauFG Rech­nung. Nach die­ser Vor­schrift war auf Antrag die Grund­steu­er bei bebau­ten Grund­stü­cken bis zu 80 % zu erlas­sen. § 78 StBauFG war im Ver­hält­nis zu § 33 GrStG die spe­zi­el­le­re Norm 12 und wur­de auf­grund der Erfah­rung, dass in Sanie­rungs­ge­bie­ten die Grund­stücks­er­trä­ge zurück­ge­hen, im sei­ner­zei­ti­gen Gesetz­ge­bungs­ver­fah­ren nach­träg­lich ein­ge­fügt 13. Die­se Grund­sät­ze haben auch nach Inkraft­tre­ten der §§ 136 ff. Bau­GB Bestand, auch wenn eine mit § 78 StBauFG ver­gleich­ba­re Vor­schrift in das Bau­GB nicht auf­ge­nom­men wur­de. Mit der Zuord­nung eines Grund­stücks zu einem städ­te­bau­li­chen Sanie­rungs­ge­biet geht die Ver­pflich­tung des Eigen­tü­mers zur zweck­mä­ßi­gen und zügi­gen Sanie­rung ein­her. Dies führt übli­cher­wei­se zu Ertrags­aus­fäl­len, die den Eigen­tü­mer zwangs­läu­fig tref­fen.

Soll­te der Leer­stand tat­säch­lich auf den Sanie­rungs­maß­nah­men beru­hen und die Grund­stücks­ei­gen­tü­me­rin dem­zu­fol­ge die auf dem Leer­stand beru­hen­de Ertrags­min­de­rung nicht zu ver­tre­ten haben, wird das Finanz­ge­richt Fest­stel­lun­gen dazu tref­fen müs­sen, ob der Erlass im Streit­fall nach § 33 Abs. 5 GrStG aus­ge­schlos­sen ist.

Nach § 33 Abs. 5 GrStG ist eine Ertrags­min­de­rung dann kein Erlass­grund, wenn sie für den Erlass­zeit­raum durch Fort­schrei­bung des Ein­heits­werts berück­sich­tigt wer­den kann oder bei einem recht­zei­ti­gen Antrag auf Fort­schrei­bung hät­te berück­sich­tigt wer­den kön­nen. Der vor­über­ge­hen­de Leer­stand eines Gebäu­des oder Gebäu­de­teils wegen Umbau- und Reno­vie­rungs­ar­bei­ten recht­fer­tigt jedoch kei­ne Wert­fort­schrei­bung nach unten 14 und begrün­det nicht die Anwen­dung des § 33 Abs. 5 GrStG.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 17. Dezem­ber 2014 – II R 41/​12

  1. BFH, Urteil vom 24.10.2007 – II R 6/​05, BFH/​NV 2008, 407, m.w.N.[]
  2. BFH, Urteil in BFH/​NV 2008, 407[][]
  3. BFH, Urteil in BFH/​NV 2008, 407, m.w.N.[]
  4. BFH, Urtei­le vom 24.10.2007 – II R 5/​05, BFHE 218, 396, BSt­Bl II 2008, 384, und in BFH/​NV 2008, 407; BVerwG, Beschluss vom 24.04.2007 GmS-OGB 1/​07, Zeit­schrift für Kom­mu­nal­fi­nan­zen 2007, 211[]
  5. BVerwG, Urteil vom 25.06.2008 9 C 8.07, Deut­sches Ver­wal­tungs­blatt 2008, 1313; BVerwG, Beschluss vom 22.01.2014 9 B 56.13, online unter "www.bverwg.de", Leit­sät­ze in BFH/​NV 2014, 1008[]
  6. BVerwG, Beschluss vom 22.01.2014 9 B 56.13, online unter "www.bverwg.de", Leit­sät­ze in BFH/​NV 2014, 1008[]
  7. BFH, Urteil in BFHE 218, 396, BSt­Bl II 2008, 384[]
  8. Mitschang in Battis/​Krautzberger/​Löhr, Bau­GB, 12. Aufl., Vorb §§ 136 bis 164b Rz 1, und Krautz­ber­ger in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg, Bau­ge­setz­buch, Vorb §§ 136 bis 164b Rz 25[]
  9. Mitschang in Battis/​Krautzberger/​Löhr, a.a.O., § 177 Rz 21, und Krautz­ber­ger in Ernst/​Zinkahn/​Bielenberg, a.a.O., § 148 Rz 14[]
  10. gl.A. Troll/​Eisele, Grund­steu­er­ge­setz, Kom­men­tar, 11. Aufl., § 33 Rz 15[]
  11. BGBl I 1986, 2253[]
  12. vgl. Abschn. 42 Abs. 4 der Grund­steu­er­richt­li­ni­en 1978[]
  13. BT-Drs. VI/​2204, S. 28[]
  14. BFH, Urteil vom 14.12 1994 – II R 104/​91, BFHE 176, 439, BSt­Bl II 1995, 360[]