Erlass von Grundsteuer in Sanierungsgebieten

Beruht der (teilweise) Leerstand eines Gebäudes auf der Entscheidung des Steuerpflichtigen, die darin befindlichen Wohnungen zunächst nicht zur Vermietung anzubieten und vor einer Neuvermietung grundlegend zu renovieren oder zu sanieren, hat der Steuerpflichtige grundsätzlich den Leerstand zu vertreten. Etwas anderes gilt, wenn der sanierungsbedingte Leerstand ein Gebäude betrifft, das in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet belegen ist. Der Steuerpflichtige kann sich dann der zweckmäßigen und zügigen Durchführung der zur Erfüllung des Sanierungszwecks erforderlichen Baumaßnahmen nicht entziehen und hat den durch die Sanierung entstehenden Leerstand auch dann nicht zu vertreten, wenn er die Entscheidung über den Zeitpunkt der Sanierung getroffen hat.

Erlass von Grundsteuer in Sanierungsgebieten

Ist bei bebauten Grundstücken der normale Rohertrag um mehr als 20 % gemindert und hat der Steuerschuldner die Minderung des Rohertrags nicht zu vertreten, so wird die Grundsteuer gemäß § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG in Höhe des Prozentsatzes erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes der Minderung entspricht.

Die etwaige Ertragsminderung ist für tatsächlich vermietete Räume im Regelfall anhand der vereinbarten Jahresrohmiete und für bereits zu Beginn des Erlasszeitraums leer stehende Räume anhand der üblichen Miete zu bemessen1. Die übliche Miete zu Beginn des Erlasszeitraums ist eine in Anlehnung an die Miete für Räume gleicher Art, Lage und Ausstattung zu schätzende Miete2. Dieser geschätzten Miete ist der tatsächlich erzielte Rohertrag gegenüberzustellen3. Unterschreitet der Rohertrag die Bezugsgröße um mehr als 20 %, hat der Steuerschuldner einen Anspruch auf Grundsteuererlass in der in § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG vorgesehenen Höhe, sofern weder der Steuerschuldner die Ertragsminderung zu vertreten hat noch der Ausnahmetatbestand des § 33 Abs. 5 GrStG erfüllt ist2.

Der BFH und das Bundesverwaltungsgericht (BVerwG) haben entschieden, dass alle Differenzierungen nach typischen oder atypischen, nach strukturell bedingten oder nicht strukturell bedingten, nach vorübergehenden oder nicht vorübergehenden Ertragsminderungen und nach den verschiedenen Möglichkeiten, diese Merkmale zu kombinieren, für den Erlass der Grundsteuer nach § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG hinfällig sind4. Maßgeblich ist folglich allein, ob der Steuerpflichtige die Minderung des Rohertrags zu vertreten hat oder nicht.

Ein Steuerpflichtiger hat eine Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn sie auf Umständen beruht, die außerhalb seines Einflussbereiches liegen, d.h. wenn er die Ertragsminderung weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat noch ihren Eintritt durch geeignete und ihm zumutbare Maßnahmen hat verhindern können5.

Beruft sich der Steuerpflichtige auf eine i.S. von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG wesentliche Ertragsminderung, so kann von einer die Grenze der Zumutbarkeit überschreitenden Belastung keine Rede sein, wenn der Steuerpflichtige selbst durch ein ihm zurechenbares Verhalten die Ursache für die Ertragsminderung herbeigeführt oder es unterlassen hat, den Eintritt der Ertragsminderung durch solche geeigneten Maßnahmen zu verhindern, die von ihm erwartet werden konnten6. Ist die Ertragsminderung durch einen Leerstand des Objekts bedingt, so hat der Steuerpflichtige die Ertragsminderung dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat7.

Beruht der (teilweise) Leerstand eines Gebäudes auf der Entscheidung des Steuerpflichtigen, die darin befindlichen Wohnungen zunächst nicht zur Vermietung anzubieten und vor einer Neuvermietung grundlegend zu renovieren oder zu sanieren, hat der Steuerpflichtige grundsätzlich den Leerstand zu vertreten. In diesem Fall beruht der (teilweise) Leerstand nicht auf Umständen, die außerhalb des Einflussbereiches des Steuerpflichtigen liegen, sondern ist gerade Ausfluss der Entscheidungsbefugnis des Steuerpflichtigen.

Etwas anderes gilt jedoch, wenn der sanierungsbedingte Leerstand ein Gebäude betrifft, das in einem städtebaulichen Sanierungsgebiet belegen ist.

Das städtebauliche Sanierungsrecht bildet ein sachlich, räumlich und zeitlich befristetes Sonderrecht für besonders schwerwiegende städtebauliche Problemstellungen8. Nach § 136 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) betrifft dieses Sonderrecht städtebauliche Sanierungsmaßnahmen, deren einheitliche Vorbereitung und zügige Durchführung im öffentlichen Interesse liegt. Zwar ist die Durchführung der Baumaßnahmen im Sanierungsgebiet nach § 148 Abs. 1 Satz 1 BauGB den Eigentümern überlassen. Das gilt jedoch nicht, wenn eine zügige und zweckmäßige Durchführung durch sie nicht gewährleistet ist. In diesem Fall obliegt es der Gemeinde, für eine zügige und zweckmäßige Durchführung zu sorgen (§ 148 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 2. Fall BauGB). Dabei kann sie die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen durch den Eigentümer auch hoheitlich durchsetzen, z.B. durch ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot nach § 177 BauGB9.

Der Steuerpflichtige, dessen Wohngebäude in einem Sanierungsgebiet belegen ist, kann sich der zweckmäßigen und zügigen Durchführung der zur Erfüllung des Sanierungszwecks erforderlichen Baumaßnahmen letztlich nicht entziehen. Den durch die Sanierung entstehenden Leerstand hat er folglich auch nicht zu vertreten10, selbst dann nicht, wenn er die Entscheidung über den Zeitpunkt der Sanierung getroffen hat.

Der besonderen Situation in städtebaulichen Sanierungsgebieten trug bis zur Aufhebung und Einfügung der Regelungen des Städtebauförderungsgesetzes (StBauFG) in das BauGB durch das BauGB 1987 vom 08.12 198611 § 78 StBauFG Rechnung. Nach dieser Vorschrift war auf Antrag die Grundsteuer bei bebauten Grundstücken bis zu 80 % zu erlassen. § 78 StBauFG war im Verhältnis zu § 33 GrStG die speziellere Norm12 und wurde aufgrund der Erfahrung, dass in Sanierungsgebieten die Grundstückserträge zurückgehen, im seinerzeitigen Gesetzgebungsverfahren nachträglich eingefügt13. Diese Grundsätze haben auch nach Inkrafttreten der §§ 136 ff. BauGB Bestand, auch wenn eine mit § 78 StBauFG vergleichbare Vorschrift in das BauGB nicht aufgenommen wurde. Mit der Zuordnung eines Grundstücks zu einem städtebaulichen Sanierungsgebiet geht die Verpflichtung des Eigentümers zur zweckmäßigen und zügigen Sanierung einher. Dies führt üblicherweise zu Ertragsausfällen, die den Eigentümer zwangsläufig treffen.

Sollte der Leerstand tatsächlich auf den Sanierungsmaßnahmen beruhen und die Grundstückseigentümerin demzufolge die auf dem Leerstand beruhende Ertragsminderung nicht zu vertreten haben, wird das Finanzgericht Feststellungen dazu treffen müssen, ob der Erlass im Streitfall nach § 33 Abs. 5 GrStG ausgeschlossen ist.

Nach § 33 Abs. 5 GrStG ist eine Ertragsminderung dann kein Erlassgrund, wenn sie für den Erlasszeitraum durch Fortschreibung des Einheitswerts berücksichtigt werden kann oder bei einem rechtzeitigen Antrag auf Fortschreibung hätte berücksichtigt werden können. Der vorübergehende Leerstand eines Gebäudes oder Gebäudeteils wegen Umbau- und Renovierungsarbeiten rechtfertigt jedoch keine Wertfortschreibung nach unten14 und begründet nicht die Anwendung des § 33 Abs. 5 GrStG.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 17. Dezember 2014 – II R 41/12

  1. BFH, Urteil vom 24.10.2007 – II R 6/05, BFH/NV 2008, 407, m.w.N.[]
  2. BFH, Urteil in BFH/NV 2008, 407[][]
  3. BFH, Urteil in BFH/NV 2008, 407, m.w.N.[]
  4. BFH, Urteile vom 24.10.2007 – II R 5/05, BFHE 218, 396, BStBl II 2008, 384, und in BFH/NV 2008, 407; BVerwG, Beschluss vom 24.04.2007 GmS-OGB 1/07, Zeitschrift für Kommunalfinanzen 2007, 211[]
  5. BVerwG, Urteil vom 25.06.2008 9 C 8.07, Deutsches Verwaltungsblatt 2008, 1313; BVerwG, Beschluss vom 22.01.2014 9 B 56.13, online unter „www.bverwg.de“, Leitsätze in BFH/NV 2014, 1008[]
  6. BVerwG, Beschluss vom 22.01.2014 9 B 56.13, online unter „www.bverwg.de“, Leitsätze in BFH/NV 2014, 1008[]
  7. BFH, Urteil in BFHE 218, 396, BStBl II 2008, 384[]
  8. Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 12. Aufl., Vorb §§ 136 bis 164b Rz 1, und Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Vorb §§ 136 bis 164b Rz 25[]
  9. Mitschang in Battis/Krautzberger/Löhr, a.a.O., § 177 Rz 21, und Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 148 Rz 14[]
  10. gl.A. Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, Kommentar, 11. Aufl., § 33 Rz 15[]
  11. BGBl I 1986, 2253[]
  12. vgl. Abschn. 42 Abs. 4 der Grundsteuerrichtlinien 1978[]
  13. BT-Drs. VI/2204, S. 28[]
  14. BFH, Urteil vom 14.12 1994 – II R 104/91, BFHE 176, 439, BStBl II 1995, 360[]

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