Erlass von Grundsteuern wegen einer Minderung des Miet-Rohertrags

Ein Eigentümer hat die Rohertragsminderung im Sinne des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG zu vertreten, wenn diese auf seiner eigenen Entscheidung beruht oder auf dessen persönliche Umstände zurückzuführen ist. „Vertretenmüssen“ im Sinne des dieser Vorschrift erfordert dabei kein Verschulden im Sinne eines Vorsatzes oder Fahrlässigkeit.

Erlass von Grundsteuern wegen einer Minderung des Miet-Rohertrags

Der Eigentümer hat einen Leerstand der Räumlichkeiten nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden.

Angesichts der Ausnahmevorschrift des § 33 GrStG, die mit Rücksicht auf die Eigenart der Grundsteuer als grundsätzlich ertragsunabhängige Objektsteuer eng auszulegen ist, kann ein Erlassantrag nach dieser Vorschrift nur dann Erfolg haben, wenn das Objekt nicht nur im Internet, sondern auch in regionalen und überregionalen Zeitungen angeboten wird, um zu gewährleisten, dass es einem möglichst breiten Interessentenkreis bekannt wird. Sofern der Eigentümer diese in der Regel zumutbare Anstrengung unterlassen hat, hat er die Rohertragsminderung im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten.

Der Erlass der Grundsteuer wegen fehlender Mieteinnahmen richtet sich nach § 33 Abs. 1 GrStG (in der hier anzuwendenden Fassung des Art. 38 des Jahressteuergesetzes 2009 vom 19. Dezember 2008, BGBl. 2008, 2794, 2844, die gemäß Art. 39 Abs. 5 dieses Gesetzes mit Wirkung zum 1. Januar 2008 in Kraft getreten ist und gemäß § 38 GrStG erstmals für die Grundsteuer des Jahres 2008 gilt.))

Die Voraussetzungen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG sind nicht erfüllt, wenn der Grundstückseigentümer hat die Rohertragsminderung zu vertreten hat. „Vertretenmüssen“ im Sinne des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG erfordert dabei kein Verschulden im Sinne eines Vorsatzes oder Fahrlässigkeit1. Maßgebend ist vielmehr, ob die Ertragsminderung auf einer eigenen Entscheidung des Eigentümers beruht oder auf dessen persönliche Umstände zurückzuführen ist. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts2 hat der Eigentümer die Mietminderung nicht zu vertreten, wenn er sie weder durch ein ihm zurechenbares Verhalten herbeigeführt hat, noch ihren Eintritt durch geeignete und zumutbare Maßnahmen verhindern konnte. Er hat somit die Umstände zu vertreten, die er selbst auf Grund eigener Entscheidung herbeigeführt hat oder deren Eintritt er nicht verhindert hat, obwohl er in einer ihm zumutbaren Weise dazu in der Lage gewesen wäre, und dies von ihm normalerweise auch hätte erwartet werden können. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist ausschließlich und allein das Verhalten des Eigentümers während des Erlasszeitraums entscheidend3. Dies folgt aus der gesetzlichen Regelung in § 34 Abs. 1 S. 2 GrStG, wonach für die Erlassentscheidung die Verhältnisse des Erlasszeitraums maßgebend sind. Alle Ereignisse, die in früheren Kalenderjahren eingetreten sind und ebenfalls Ursache für die Mietminderung in dem Erlasszeitraum gewesen sein können, bleiben unbeachtlich. Es ist deshalb auch gleichgültig, ob diese früheren Ereignisse vom Eigentümer zu vertreten sind oder nicht. Soweit die Ertragsminderung durch einen Leerstand zu Beginn des Erlasszeitraums bedingt ist, hat der Steuerpflichtige sie dann nicht zu vertreten, wenn er sich nachhaltig um eine Vermietung der Räumlichkeiten zu einem marktgerechten Mietzins bemüht hat4. Auch im Falle eines Überangebots auf dem betreffenden Marktsegment kann dabei vom Steuerpflichtigen nicht verlangt werden, sich stets den unteren Rand der Mietpreisspanne zu Eigen zu machen5. Es reicht aus, dass die Räumlichkeiten dem Markt zur Verfügung stehen und nachhaltig zu einer Miete innerhalb der Spanne eines marktgerechten Mietzinses angeboten worden sind. Dabei hat der Eigentümer einen Leerstand nur dann nicht zu vertreten, wenn er alle zumutbaren Anstrengungen unternommen hat, Mieter für das Objekt zu finden6. Je schwieriger ein Objekt zu vermieten ist, desto intensiver und nachhaltiger haben die Vermietungsbemühungen zu sein, um Aussicht auf eine Vermietung zu haben.

An diesen Vorgaben gemessen hat der Kläger die Ertragsminderung (bzw. hier den Ertragsausfall) zu vertreten. Nach Überzeugung des Verwaltungsgerichts Oldenburg wäre es dem Kläger zumutbar gewesen, in 2009 regelmäßig Vermietungsanzeigen in überregionalen und regionalen Zeitungen zu schalten. Da er – wie auch sein Makler – dies unterlassen hat, hat er die Rohertragsminderung im Sinne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu vertreten

Das Verwaltungsgericht Oldenburg verkennt dabei nach eigenem Bekunden nicht, dass der Kläger einen Makler beauftragt hat, der die Gewerberäume – nach seinen unwidersprochen vorgebrachten Angaben – das ganze Jahr über im Internet zur Vermietung angeboten hat. Gleichwohl hält das Verwaltungsgericht die Nutzung des Mediums Zeitung bei Vermietungsbemühungen für so wichtig, dass hierauf auch bei Vermietungsangeboten im Internet seitens eines Maklers nicht verzichtet werden kann7. Hierbei handelt es sich auch um eine für den Eigentümer des Objekts zumutbare Anstrengung. Es ist nämlich bei § 33 GrStG in den Blick zu nehmen, dass es sich hierbei um eine Ausnahmevorschrift handelt, die mit Rücksicht auf die Eigenart der Grundsteuer als grundsätzlich ertragsunabhängige Objektsteuer eng auszulegen ist. Aus diesen Gründen kann ein Erlassantrag nach § 33 GrStG nur dann Erfolg haben, wenn das Objekt nicht nur im Internet, sondern auch in regionalen und überregionalen Zeitungen angeboten wird, um zu gewährleisten, dass es einem möglichst breiten Interessentenkreis bekannt wird. Der Einwand des Klägers, nach der Meinung seines Maklers und anderer Geschäftsleute auf B. sei bei Gewerbeflächen auf der Insel die Internetplattform neben der direkt am Objekt zu erfolgenden Beschilderung der einzige Erfolg versprechende Weg, um die Räumlichkeiten zu vermieten, greift nicht durch. Es liegt auf der Hand, dass es neben den fest entschlossenen Interessenten, die ein Objekt für ihre gewerbliche Tätigkeit auf der ostfriesischen Insel gezielt suchen, auch eine Anzahl von vermeintlichen Gewerbetreibenden gibt, bei denen die Möglichkeit besteht, dass ihr Interesse an einer Anmietung solcher Räume erst durch eine Vermietungsanzeige in einer Tageszeitung, die ihnen ins Auge springt, geweckt wird. Vor diesem Hintergrund stellt es eine zumutbare Anstrengung dar, wenn solche Objekte nicht nur am Gebäude selbst (z.B. Schaufenster) und im Internet, sondern auch in – insbesondere regionalen – Zeitungen zur Vermietung angeboten werden. Nur derjenige Interessent, der gezielt nach so einer Gewerbefläche sucht, wird sich aller Möglichkeiten bedienen und einen gewissen Aufwand auf sich nehmen, ein geeignetes Objekt zu finden. Derjenige Interessent, der keine festen Pläne hat, dem aber eine Anmietung der Räumlichkeiten auf B. möglicherweise gelegen käme (z.B. Inhaber von Souvenirläden auf dem Festland, die unter Umständen die Gründung einer Filiale oder Zweigstelle erwägen), wird nicht in jedem Fall wie ein fest Entschlossener aktiv werden, und sich der Mühe unterziehen, im Internet nach Räumen zu suchen. Es entspricht der Lebenswirklichkeit, dass solche Interessenten unter Umständen erst dann auf einschlägige Ideen gebracht werden, wenn ihnen ein – interessantes – Vermietungsangebot in einer Zeitungsanzeige ins Auge springt. Der Hinweis des Klägers, eine Anzeige in einer Zeitung in B. gehe ins Leere, da die Bürger auf B. wissen würden, was auf ihrer Insel los sei, mag zwar zutreffen. Die Nähe der Gemeinden an der ostfriesischen Küste sowie der Städte Emden, Norden und Aurich zu B. rechtfertigt jedoch die Annahme, dass das Bestehen eines gfls. lediglich lockeren Interessentenkreises in diesen Bereichen für die Anmietung von Gewerberäumen auf B. – eventuell zur Begründung einer Zweigstelle einer freiberuflichen Praxis einerseits oder einer Filiale im Einzelhandel andererseits – nicht ausgeschlossen ist, deren Interesse unter Umständen erst durch eine – markante – Anzeige in der dort erscheinenden Tageszeitung geweckt wird. Insoweit sind die Gepflogenheiten des Marktes nicht anders zu bewerten, als im Handel. So lässt sich bspw. für den Kfz.-Handel feststellen, dass es trotz „überquellender“ Internetportale, insbesondere auch in Gestalt der Homepages von Autohäusern üblich ist, zusätzlich auch in Tageszeitungen für den Kauf von Autos zu werben.

Es kommt im Falle des Klägers hinzu, dass es offensichtlich schwierig war, die seit Ende 2007 leerstehenden Geschäftsräume zu vermieten. Je schwieriger ein Objekt zu vermieten ist, desto größer ist die Veranlassung des Grundstückseigentümers, sich intensiv und nachhaltig um die Vermietung zu bemühen. Dieser Umstand hätte den Kläger im besonderen Maße den Anstoß geben müssen, die Bewerbung der Gewerbeflächen auch auf das Medium Zeitung auszuweiten.

Der Anspruch des Klägers lässt sich auch nicht auf § 227 in Verbindung mit § 1 Abs. 2 Nr. 5 Abgabenordnung – AO – stützen. Hinreichende und durchgreifende Anhaltspunkte für das Vorliegen einer persönlichen oder sachlichen Unbilligkeit, die zu einem Erlass der Grundsteuer nach § 163 AO bzw. § 227 AO führen könnten, sind nicht vorgetragen und auch sonst nicht ersichtlich. In Fällen eines wegen Ertragsminderung geltend gemachten Grundsteuererlasses nach § 33 GrStG ist ein Rückgriff auf § 227 AO wegen sachlicher Unbilligkeit ausgeschlossen8. Persönliche Billigkeitsgründe, die einen Billigkeitserlass nach § 227 AO rechtfertigen könnten, hat der Kläger nicht mit Erfolg geltend gemacht. Soweit er darauf hinweist, dass er zum einen seit 2007 lediglich eine Berufsunfähigkeitsrente beziehe, da er zu 60% schwerbehindert sei, und zum anderen zwei minderjährige Töchter habe, die er zu unterhalten habe, wird eine persönliche Unbilligkeit nicht begründet.

Die Erhebung einer Abgabe aus persönlichen Gründen ist unbillig, wenn der Abgabenpflichtige erlasswürdig und erlassbedürftig ist. Das zuletzt genannte Merkmal ist gegeben, wenn die Erhebung der Abgabe die Fortführung der persönlichen wirtschaftlichen Existenz gefährden, d.h. wirtschaftlich existenzgefährdend oder existenzvernichtend wirken würde. Gefährdet ist die wirtschaftliche Existenz, wenn ohne Billigkeitsmaßnahmen der notwendige Lebensunterhalt (Mittel für Nahrung, Kleidung, Wohnung, ärztliche Behandlung, Ausbildung, sonstige erforderliche Gegenstände des täglichen Lebens) vorübergehend oder dauernd nicht mehr bestritten werden kann9. Dabei ist der Abgabenschuldner bei der Berufung auf persönliche Gründe für einen Billigkeitserlass i.S.d. § 227 AO gehalten, grundsätzlich alle verfügbaren Mittel zur Zahlung der Steuerschuld vorrangig einzusetzen10. Dem Abgabepflichtigen muss nur soviel an Mitteln belassen werden, dass die Bestreitung einer bescheidenen Lebensführung gewährleistet ist11. Dies bedeutet allerdings nicht, dass die Lebensführung ärmlich sein muss12 oder dass die finanziellen Mittel des Abgabepflichtigen unter dem Blickwinkel der §§ 850 ff. ZPO lediglich das Existenzminimum erreichen müssen13. Außerdem hat der Abgabenpflichtige grundsätzlich auch seine Vermögenssubstanz anzugreifen. Das gilt insoweit, als die Verwertung der Vermögenssubstanz nicht die Vernichtung seiner wirtschaftlichen Existenz zur Folge hätte11.

Ausgehend von diesem Maßstab liegen die Erlassvoraussetzungen nicht vor. Das Verwaltungsgericht Oldenburg ist bereits angesichts des geringen Umfanges des in Rede stehenden Steuerbetrages – 128,40 € – davon überzeugt, dass der notwendige Lebensunterhalt des Klägers auch ohne den begehrten Erlass nicht gefährdet war. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass die Zahlung eines Betrages von 128,40 € seine wirtschaftliche Existenz in Frage stellen würde. Gegenteiliges hat der Kläger jedenfalls nicht vorgetragen.

Verwaltungsgericht Oldenburg, Urteil vom 16. Dezember 2010 – 2 A 1149/10

  1. vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 16.03.2006 – 2 S 1002/05, DÖV 2006, 918; VG Köln, Urteil vom 02.04.2008 – 23 K 2908/07; FG Berlin, Urteil vom 17.01.2001 – 2 K 2268/98, DStRE 2003, 812[]
  2. BVerwG, Urteil vom 15.04.1983 – 8 C 150.81, NVwZ 1984, 309[]
  3. BVerwG, Urteil vom 15.04.1983, a.a.O.[]
  4. vgl. BFH, Urteil vom 24.10.2007 – II R 4/05, BFH/NV 2008, 405; BVerwG, Urteil vom 06.09.1984 – 8 C 60.83, KStZ 1985, 11; vgl. auch Abschn. 38 Abs. 4 Satz 1 und 2 GrStR 1978[]
  5. so aber wohl Hess. VGH, Urteil vom 07.03.2005 – 5 UE 3009/02, NVwZ-RR 2006, 62[]
  6. in diesem Sinne auch FG Bremen – 3 K 57/09 (1), EFG 2010, 1813[]
  7. vgl. VG München, Urteile vom 23.07.2009 – M 10 K 08.3415; und vom 18.06.2009 – M 10 K 09.1205; VG Göttingen, Urteil vom 02.11.2010 – 2 A 38/10; a.A. VG Düsseldorf, Urteil vom 11.05.2009 – 5 K 3933/08; und FG Bremen, Urteil vom 09.06.2010, a.a.O., die allerdings lediglich pauschal darauf hinweisen, eine Bewerbung in gewerblichen Internetportalen erscheine angesichts der weit verbreiteten Nutzung von gewerblichen Internetportalen als ausreichend[]
  8. BVerwG, Beschluss vom 10.02.1994 – 8 B 229.93, Buchholz 401.4 § 33 GrStG Nr. 25; Nds. OVG, Beschluss vom 03.12.2003 – 13 LA 213/03, NVwZ 2004, 370[]
  9. vgl. BVerwG, Urteil vom 23.08.1990 – 8 C 42.88, NJW 1991, 1073[]
  10. vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.02.1994 – 8 B 229.93, KStZ 1995, 34[]
  11. vgl. BVerwG, Urteil vom 23.08.1990, a.a.O.[][]
  12. vgl. Kruse in Tipke/Kruse, AO/FGO, Kommentar Stand: Juni 2010, § 227 AO, Tz. 92[]
  13. vgl. BFH, Beschluss vom 10.03.1987 – VII B 169/85, BFH/NV 1988, 71[]