Erlass von Grund­steu­ern wegen einer Min­de­rung des Miet-Roh­ertrags

Ein Eigen­tü­mer hat die Roh­ertrags­min­de­rung im Sin­ne des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG zu ver­tre­ten, wenn die­se auf sei­ner eige­nen Ent­schei­dung beruht oder auf des­sen per­sön­li­che Umstän­de zurück­zu­füh­ren ist. „Ver­tre­ten­müs­sen“ im Sin­ne des die­ser Vor­schrift erfor­dert dabei kein Ver­schul­den im Sin­ne eines Vor­sat­zes oder Fahr­läs­sig­keit.

Erlass von Grund­steu­ern wegen einer Min­de­rung des Miet-Roh­ertrags

Der Eigen­tü­mer hat einen Leer­stand der Räum­lich­kei­ten nur dann nicht zu ver­tre­ten, wenn er alle zumut­ba­ren Anstren­gun­gen unter­nom­men hat, Mie­ter für das Objekt zu fin­den.

Ange­sichts der Aus­nah­me­vor­schrift des § 33 GrStG, die mit Rück­sicht auf die Eigen­art der Grund­steu­er als grund­sätz­lich ertrags­un­ab­hän­gi­ge Objekt­steu­er eng aus­zu­le­gen ist, kann ein Erlass­an­trag nach die­ser Vor­schrift nur dann Erfolg haben, wenn das Objekt nicht nur im Inter­net, son­dern auch in regio­na­len und über­re­gio­na­len Zei­tun­gen ange­bo­ten wird, um zu gewähr­leis­ten, dass es einem mög­lichst brei­ten Inter­es­sen­ten­kreis bekannt wird. Sofern der Eigen­tü­mer die­se in der Regel zumut­ba­re Anstren­gung unter­las­sen hat, hat er die Roh­ertrags­min­de­rung im Sin­ne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu ver­tre­ten.

Der Erlass der Grund­steu­er wegen feh­len­der Miet­ein­nah­men rich­tet sich nach § 33 Abs. 1 GrStG (in der hier anzu­wen­den­den Fas­sung des Art. 38 des Jah­res­steu­er­ge­set­zes 2009 vom 19. Dezem­ber 2008, BGBl. 2008, 2794, 2844, die gemäß Art. 39 Abs. 5 die­ses Geset­zes mit Wir­kung zum 1. Janu­ar 2008 in Kraft getre­ten ist und gemäß § 38 GrStG erst­mals für die Grund­steu­er des Jah­res 2008 gilt.))

Die Vor­aus­set­zun­gen des § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG sind nicht erfüllt, wenn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hat die Roh­ertrags­min­de­rung zu ver­tre­ten hat. "Ver­tre­ten­müs­sen“ im Sin­ne des § 33 Abs. 1 S. 1 GrStG erfor­dert dabei kein Ver­schul­den im Sin­ne eines Vor­sat­zes oder Fahr­läs­sig­keit 1. Maß­ge­bend ist viel­mehr, ob die Ertrags­min­de­rung auf einer eige­nen Ent­schei­dung des Eigen­tü­mers beruht oder auf des­sen per­sön­li­che Umstän­de zurück­zu­füh­ren ist. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts 2 hat der Eigen­tü­mer die Miet­min­de­rung nicht zu ver­tre­ten, wenn er sie weder durch ein ihm zure­chen­ba­res Ver­hal­ten her­bei­ge­führt hat, noch ihren Ein­tritt durch geeig­ne­te und zumut­ba­re Maß­nah­men ver­hin­dern konn­te. Er hat somit die Umstän­de zu ver­tre­ten, die er selbst auf Grund eige­ner Ent­schei­dung her­bei­ge­führt hat oder deren Ein­tritt er nicht ver­hin­dert hat, obwohl er in einer ihm zumut­ba­ren Wei­se dazu in der Lage gewe­sen wäre, und dies von ihm nor­ma­ler­wei­se auch hät­te erwar­tet wer­den kön­nen. Nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts ist aus­schließ­lich und allein das Ver­hal­ten des Eigen­tü­mers wäh­rend des Erlass­zeit­raums ent­schei­dend 3. Dies folgt aus der gesetz­li­chen Rege­lung in § 34 Abs. 1 S. 2 GrStG, wonach für die Erlassent­schei­dung die Ver­hält­nis­se des Erlass­zeit­raums maß­ge­bend sind. Alle Ereig­nis­se, die in frü­he­ren Kalen­der­jah­ren ein­ge­tre­ten sind und eben­falls Ursa­che für die Miet­min­de­rung in dem Erlass­zeit­raum gewe­sen sein kön­nen, blei­ben unbe­acht­lich. Es ist des­halb auch gleich­gül­tig, ob die­se frü­he­ren Ereig­nis­se vom Eigen­tü­mer zu ver­tre­ten sind oder nicht. Soweit die Ertrags­min­de­rung durch einen Leer­stand zu Beginn des Erlass­zeit­raums bedingt ist, hat der Steu­er­pflich­ti­ge sie dann nicht zu ver­tre­ten, wenn er sich nach­hal­tig um eine Ver­mie­tung der Räum­lich­kei­ten zu einem markt­ge­rech­ten Miet­zins bemüht hat 4. Auch im Fal­le eines Über­an­ge­bots auf dem betref­fen­den Markt­seg­ment kann dabei vom Steu­er­pflich­ti­gen nicht ver­langt wer­den, sich stets den unte­ren Rand der Miet­preis­span­ne zu Eigen zu machen 5. Es reicht aus, dass die Räum­lich­kei­ten dem Markt zur Ver­fü­gung ste­hen und nach­hal­tig zu einer Mie­te inner­halb der Span­ne eines markt­ge­rech­ten Miet­zin­ses ange­bo­ten wor­den sind. Dabei hat der Eigen­tü­mer einen Leer­stand nur dann nicht zu ver­tre­ten, wenn er alle zumut­ba­ren Anstren­gun­gen unter­nom­men hat, Mie­ter für das Objekt zu fin­den 6. Je schwie­ri­ger ein Objekt zu ver­mie­ten ist, des­to inten­si­ver und nach­hal­ti­ger haben die Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen zu sein, um Aus­sicht auf eine Ver­mie­tung zu haben.

An die­sen Vor­ga­ben gemes­sen hat der Klä­ger die Ertrags­min­de­rung (bzw. hier den Ertrags­aus­fall) zu ver­tre­ten. Nach Über­zeu­gung des Ver­wal­tungs­ge­richts Olden­burg wäre es dem Klä­ger zumut­bar gewe­sen, in 2009 regel­mä­ßig Ver­mie­tungs­an­zei­gen in über­re­gio­na­len und regio­na­len Zei­tun­gen zu schal­ten. Da er – wie auch sein Mak­ler – dies unter­las­sen hat, hat er die Roh­ertrags­min­de­rung im Sin­ne von § 33 Abs. 1 Satz 1 GrStG zu ver­tre­ten

Das Ver­wal­tungs­ge­richt Olden­burg ver­kennt dabei nach eige­nem Bekun­den nicht, dass der Klä­ger einen Mak­ler beauf­tragt hat, der die Gewer­be­räu­me – nach sei­nen unwi­der­spro­chen vor­ge­brach­ten Anga­ben – das gan­ze Jahr über im Inter­net zur Ver­mie­tung ange­bo­ten hat. Gleich­wohl hält das Ver­wal­tungs­ge­richt die Nut­zung des Medi­ums Zei­tung bei Ver­mie­tungs­be­mü­hun­gen für so wich­tig, dass hier­auf auch bei Ver­mie­tungs­an­ge­bo­ten im Inter­net sei­tens eines Mak­lers nicht ver­zich­tet wer­den kann 7. Hier­bei han­delt es sich auch um eine für den Eigen­tü­mer des Objekts zumut­ba­re Anstren­gung. Es ist näm­lich bei § 33 GrStG in den Blick zu neh­men, dass es sich hier­bei um eine Aus­nah­me­vor­schrift han­delt, die mit Rück­sicht auf die Eigen­art der Grund­steu­er als grund­sätz­lich ertrags­un­ab­hän­gi­ge Objekt­steu­er eng aus­zu­le­gen ist. Aus die­sen Grün­den kann ein Erlass­an­trag nach § 33 GrStG nur dann Erfolg haben, wenn das Objekt nicht nur im Inter­net, son­dern auch in regio­na­len und über­re­gio­na­len Zei­tun­gen ange­bo­ten wird, um zu gewähr­leis­ten, dass es einem mög­lichst brei­ten Inter­es­sen­ten­kreis bekannt wird. Der Ein­wand des Klä­gers, nach der Mei­nung sei­nes Mak­lers und ande­rer Geschäfts­leu­te auf B. sei bei Gewer­be­flä­chen auf der Insel die Inter­net­platt­form neben der direkt am Objekt zu erfol­gen­den Beschil­de­rung der ein­zi­ge Erfolg ver­spre­chen­de Weg, um die Räum­lich­kei­ten zu ver­mie­ten, greift nicht durch. Es liegt auf der Hand, dass es neben den fest ent­schlos­se­nen Inter­es­sen­ten, die ein Objekt für ihre gewerb­li­che Tätig­keit auf der ost­frie­si­schen Insel gezielt suchen, auch eine Anzahl von ver­meint­li­chen Gewer­be­trei­ben­den gibt, bei denen die Mög­lich­keit besteht, dass ihr Inter­es­se an einer Anmie­tung sol­cher Räu­me erst durch eine Ver­mie­tungs­an­zei­ge in einer Tages­zei­tung, die ihnen ins Auge springt, geweckt wird. Vor die­sem Hin­ter­grund stellt es eine zumut­ba­re Anstren­gung dar, wenn sol­che Objek­te nicht nur am Gebäu­de selbst (z.B. Schau­fens­ter) und im Inter­net, son­dern auch in – ins­be­son­de­re regio­na­len – Zei­tun­gen zur Ver­mie­tung ange­bo­ten wer­den. Nur der­je­ni­ge Inter­es­sent, der gezielt nach so einer Gewer­be­flä­che sucht, wird sich aller Mög­lich­kei­ten bedie­nen und einen gewis­sen Auf­wand auf sich neh­men, ein geeig­ne­tes Objekt zu fin­den. Der­je­ni­ge Inter­es­sent, der kei­ne fes­ten Plä­ne hat, dem aber eine Anmie­tung der Räum­lich­kei­ten auf B. mög­li­cher­wei­se gele­gen käme (z.B. Inha­ber von Sou­ve­nir­lä­den auf dem Fest­land, die unter Umstän­den die Grün­dung einer Filia­le oder Zweig­stel­le erwä­gen), wird nicht in jedem Fall wie ein fest Ent­schlos­se­ner aktiv wer­den, und sich der Mühe unter­zie­hen, im Inter­net nach Räu­men zu suchen. Es ent­spricht der Lebens­wirk­lich­keit, dass sol­che Inter­es­sen­ten unter Umstän­den erst dann auf ein­schlä­gi­ge Ide­en gebracht wer­den, wenn ihnen ein – inter­es­san­tes – Ver­mie­tungs­an­ge­bot in einer Zei­tungs­an­zei­ge ins Auge springt. Der Hin­weis des Klä­gers, eine Anzei­ge in einer Zei­tung in B. gehe ins Lee­re, da die Bür­ger auf B. wis­sen wür­den, was auf ihrer Insel los sei, mag zwar zutref­fen. Die Nähe der Gemein­den an der ost­frie­si­schen Küs­te sowie der Städ­te Emden, Nor­den und Aurich zu B. recht­fer­tigt jedoch die Annah­me, dass das Bestehen eines gfls. ledig­lich locke­ren Inter­es­sen­ten­krei­ses in die­sen Berei­chen für die Anmie­tung von Gewer­be­räu­men auf B. – even­tu­ell zur Begrün­dung einer Zweig­stel­le einer frei­be­ruf­li­chen Pra­xis einer­seits oder einer Filia­le im Ein­zel­han­del ande­rer­seits – nicht aus­ge­schlos­sen ist, deren Inter­es­se unter Umstän­den erst durch eine – mar­kan­te – Anzei­ge in der dort erschei­nen­den Tages­zei­tung geweckt wird. Inso­weit sind die Gepflo­gen­hei­ten des Mark­tes nicht anders zu bewer­ten, als im Han­del. So lässt sich bspw. für den Kfz.-Handel fest­stel­len, dass es trotz „über­quel­len­der“ Inter­net­por­ta­le, ins­be­son­de­re auch in Gestalt der Home­pages von Auto­häu­sern üblich ist, zusätz­lich auch in Tages­zei­tun­gen für den Kauf von Autos zu wer­ben.

Es kommt im Fal­le des Klä­gers hin­zu, dass es offen­sicht­lich schwie­rig war, die seit Ende 2007 leer­ste­hen­den Geschäfts­räu­me zu ver­mie­ten. Je schwie­ri­ger ein Objekt zu ver­mie­ten ist, des­to grö­ßer ist die Ver­an­las­sung des Grund­stücks­ei­gen­tü­mers, sich inten­siv und nach­hal­tig um die Ver­mie­tung zu bemü­hen. Die­ser Umstand hät­te den Klä­ger im beson­de­ren Maße den Anstoß geben müs­sen, die Bewer­bung der Gewer­be­flä­chen auch auf das Medi­um Zei­tung aus­zu­wei­ten.

Der Anspruch des Klä­gers lässt sich auch nicht auf § 227 in Ver­bin­dung mit § 1 Abs. 2 Nr. 5 Abga­ben­ord­nung – AO – stüt­zen. Hin­rei­chen­de und durch­grei­fen­de Anhalts­punk­te für das Vor­lie­gen einer per­sön­li­chen oder sach­li­chen Unbil­lig­keit, die zu einem Erlass der Grund­steu­er nach § 163 AO bzw. § 227 AO füh­ren könn­ten, sind nicht vor­ge­tra­gen und auch sonst nicht ersicht­lich. In Fäl­len eines wegen Ertrags­min­de­rung gel­tend gemach­ten Grund­steu­er­erlas­ses nach § 33 GrStG ist ein Rück­griff auf § 227 AO wegen sach­li­cher Unbil­lig­keit aus­ge­schlos­sen 8. Per­sön­li­che Bil­lig­keits­grün­de, die einen Bil­lig­keits­er­lass nach § 227 AO recht­fer­ti­gen könn­ten, hat der Klä­ger nicht mit Erfolg gel­tend gemacht. Soweit er dar­auf hin­weist, dass er zum einen seit 2007 ledig­lich eine Berufs­un­fä­hig­keits­ren­te bezie­he, da er zu 60% schwer­be­hin­dert sei, und zum ande­ren zwei min­der­jäh­ri­ge Töch­ter habe, die er zu unter­hal­ten habe, wird eine per­sön­li­che Unbil­lig­keit nicht begrün­det.

Die Erhe­bung einer Abga­be aus per­sön­li­chen Grün­den ist unbil­lig, wenn der Abga­ben­pflich­ti­ge erlass­wür­dig und erlass­be­dürf­tig ist. Das zuletzt genann­te Merk­mal ist gege­ben, wenn die Erhe­bung der Abga­be die Fort­füh­rung der per­sön­li­chen wirt­schaft­li­chen Exis­tenz gefähr­den, d.h. wirt­schaft­lich exis­tenz­ge­fähr­dend oder exis­tenz­ver­nich­tend wir­ken wür­de. Gefähr­det ist die wirt­schaft­li­che Exis­tenz, wenn ohne Bil­lig­keits­maß­nah­men der not­wen­di­ge Lebens­un­ter­halt (Mit­tel für Nah­rung, Klei­dung, Woh­nung, ärzt­li­che Behand­lung, Aus­bil­dung, sons­ti­ge erfor­der­li­che Gegen­stän­de des täg­li­chen Lebens) vor­über­ge­hend oder dau­ernd nicht mehr bestrit­ten wer­den kann 9. Dabei ist der Abga­ben­schuld­ner bei der Beru­fung auf per­sön­li­che Grün­de für einen Bil­lig­keits­er­lass i.S.d. § 227 AO gehal­ten, grund­sätz­lich alle ver­füg­ba­ren Mit­tel zur Zah­lung der Steu­er­schuld vor­ran­gig ein­zu­set­zen 10. Dem Abga­be­pflich­ti­gen muss nur soviel an Mit­teln belas­sen wer­den, dass die Bestrei­tung einer beschei­de­nen Lebens­füh­rung gewähr­leis­tet ist 11. Dies bedeu­tet aller­dings nicht, dass die Lebens­füh­rung ärm­lich sein muss 12 oder dass die finan­zi­el­len Mit­tel des Abga­be­pflich­ti­gen unter dem Blick­win­kel der §§ 850 ff. ZPO ledig­lich das Exis­tenz­mi­ni­mum errei­chen müs­sen 13. Außer­dem hat der Abga­ben­pflich­ti­ge grund­sätz­lich auch sei­ne Ver­mö­gens­sub­stanz anzu­grei­fen. Das gilt inso­weit, als die Ver­wer­tung der Ver­mö­gens­sub­stanz nicht die Ver­nich­tung sei­ner wirt­schaft­li­chen Exis­tenz zur Fol­ge hät­te 11.

Aus­ge­hend von die­sem Maß­stab lie­gen die Erlass­vor­aus­set­zun­gen nicht vor. Das Ver­wal­tungs­ge­richt Olden­burg ist bereits ange­sichts des gerin­gen Umfan­ges des in Rede ste­hen­den Steu­er­be­tra­ges – 128,40 € – davon über­zeugt, dass der not­wen­di­ge Lebens­un­ter­halt des Klä­gers auch ohne den begehr­ten Erlass nicht gefähr­det war. Es ist nichts dafür ersicht­lich, dass die Zah­lung eines Betra­ges von 128,40 € sei­ne wirt­schaft­li­che Exis­tenz in Fra­ge stel­len wür­de. Gegen­tei­li­ges hat der Klä­ger jeden­falls nicht vor­ge­tra­gen.

Ver­wal­tungs­ge­richt Olden­burg, Urteil vom 16. Dezem­ber 2010 – 2 A 1149/​10

  1. vgl. VGH Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 16.03.2006 – 2 S 1002/​05, DÖV 2006, 918; VG Köln, Urteil vom 02.04.2008 – 23 K 2908/​07; FG Ber­lin, Urteil vom 17.01.2001 – 2 K 2268/​98, DSt­RE 2003, 812[]
  2. BVerwG, Urteil vom 15.04.1983 – 8 C 150.81, NVwZ 1984, 309[]
  3. BVerwG, Urteil vom 15.04.1983, a.a.O.[]
  4. vgl. BFH, Urteil vom 24.10.2007 – II R 4/​05, BFH/​NV 2008, 405; BVerwG, Urteil vom 06.09.1984 – 8 C 60.83, KStZ 1985, 11; vgl. auch Abschn. 38 Abs. 4 Satz 1 und 2 GrStR 1978[]
  5. so aber wohl Hess. VGH, Urteil vom 07.03.2005 – 5 UE 3009/​02, NVwZ-RR 2006, 62[]
  6. in die­sem Sin­ne auch FG Bre­men3 K 57/​09 (1), EFG 2010, 1813[]
  7. vgl. VG Mün­chen, Urtei­le vom 23.07.2009 – M 10 K 08.3415; und vom 18.06.2009 – M 10 K 09.1205; VG Göt­tin­gen, Urteil vom 02.11.2010 – 2 A 38/​10; a.A. VG Düs­sel­dorf, Urteil vom 11.05.2009 – 5 K 3933/​08; und FG Bre­men, Urteil vom 09.06.2010, a.a.O., die aller­dings ledig­lich pau­schal dar­auf hin­wei­sen, eine Bewer­bung in gewerb­li­chen Inter­net­por­ta­len erschei­ne ange­sichts der weit ver­brei­te­ten Nut­zung von gewerb­li­chen Inter­net­por­ta­len als aus­rei­chend[]
  8. BVerwG, Beschluss vom 10.02.1994 – 8 B 229.93, Buch­holz 401.4 § 33 GrStG Nr. 25; Nds. OVG, Beschluss vom 03.12.2003 – 13 LA 213/​03, NVwZ 2004, 370[]
  9. vgl. BVerwG, Urteil vom 23.08.1990 – 8 C 42.88, NJW 1991, 1073[]
  10. vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.02.1994 – 8 B 229.93, KStZ 1995, 34[]
  11. vgl. BVerwG, Urteil vom 23.08.1990, a.a.O.[][]
  12. vgl. Kru­se in Tipke/​Kruse, AO/​FGO, Kom­men­tar Stand: Juni 2010, § 227 AO, Tz. 92[]
  13. vgl. BFH, Beschluss vom 10.03.1987 – VII B 169/​85, BFH/​NV 1988, 71[]