Ertrag­lo­se, denk­mal­ge­schütz­te Grund­stü­cke – und die Grundsteuer

Für einen Grund­steu­er­erlass nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG muss die Ertrags­lo­sig­keit des Grund­stü­ckes gera­de dar­auf beru­hen, dass zwi­schen dem öffent­li­chen Erhal­tungs­in­ter­es­se und der Unren­ta­bi­li­tät ein Kau­sal­zu­sam­men­hang besteht¹. Dar­in liegt weder ein Ver­stoß gegen die steu­er­li­che Belas­tungs­gleich­heit noch gegen den Verhältnismäßigkeitsgrundsatz.

Nach § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG ist die Grund­steu­er zu erlas­sen für Grund­be­sitz oder Tei­le von Grund­be­sitz, des­sen Erhal­tung wegen sei­ner Bedeu­tung für Kunst, Geschich­te, Wis­sen­schaft oder Natur­schutz im öffent­li­chen Inter­es­se liegt, wenn die erziel­ten Ein­nah­men und die sons­ti­gen Vor­tei­le (Roh­ertrag) in der Regel unter den jähr­li­chen Kos­ten liegen.

Im vor­lie­gen­den Fall liegt die Erhal­tung des streit­ge­gen­ständ­li­chen Was­ser­turms wegen des­sen Bedeu­tung für Kunst und Geschich­te im öffent­li­chen Inter­es­se. Gleich­zei­tig unter­schrei­ten die erziel­ten Ein­nah­men und die sons­ti­gen Vor­tei­le auch in der Regel die jähr­li­chen Kos­ten, so dass das Grund­stück unren­ta­bel ist.

Des Wei­te­ren muss nach der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts² zwi­schen dem öffent­li­chen Erhal­tungs­in­ter­es­se und der Unren­ta­bi­li­tät ein Kau­sal­zu­sam­men­hang bestehen. Das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt hält an die­ser Rechts­auf­fas­sung fest, die auch inzwi­schen all­ge­mein in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur aner­kannt wor­den ist³. Die Ertrags­lo­sig­keit des Grund­stü­ckes muss gera­de dar­auf beru­hen, dass dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer im öffent­li­chen Inter­es­se, hier nach den denk­mal­schutz­recht­li­chen Vor­schrif­ten, Belas­tun­gen auf­er­legt wer­den, die ihn in sei­ner Ver­fü­gungs­be­fug­nis über das Grund­stück so beschrän­ken, dass es unren­tier­lich ist⁴. Das ergibt sich zum einen aus dem Wort­laut des Geset­zes. Mit der wört­li­chen Ver­knüp­fung der bei­den Erlass­vor­aus­set­zun­gen durch die Kon­junk­ti­on „wenn“ ergibt sich die Not­wen­dig­keit eines Ursa­chen­zu­sam­men­hangs als Tat­be­stands­merk­mal⁵. Zum ande­ren ent­spricht die­se Aus­le­gung dem Grund­steu­er­erlass bei Nut­zung von Gebäu­den im öffent­li­chen Inter­es­se nach § 32 Abs. 2 GrStG. Dort ist der Ursa­chen­zu­sam­men­hang ein­deu­tig benannt: „Ist der Roh­ertrag… durch die Benut­zung… gemin­dert…“. Es wäre kaum nach­voll­zieh­bar, dass der voll­stän­di­ge Grund­steu­er­erlass nach § 32 Abs. 1 GrStG unab­hän­gig von jedem Kau­sal­zu­sam­men­hang gewährt wer­den soll­te, wäh­rend der Tei­ler­lass nach § 32 Abs. 2 GrStG ihn ein­deu­tig for­dert⁶.

Zudem ergibt sich das Kau­sa­li­täts­er­for­der­nis aus dem Sinn und Zweck der Erlass­re­ge­lung im Gesamt­ge­fü­ge des Geset­zes. Die Grund­steu­er­pflicht hängt, weil die Grund­steu­er als eine ertrags­un­ab­hän­gi­ge Objekt­steu­er kon­zi­piert ist, grund­sätz­lich nicht von der Ertrags­kraft des Grund­be­sit­zes ab, wes­halb der Erlass der Grund­steu­er bei einem ertrag­lo­sen Grund­stück beson­de­rer Grün­de bedarf. Die­se beson­de­ren Grün­de lie­gen in der Beschrän­kung auf Ertrags­min­de­run­gen oder ‑schwä­chen, die gera­de auf die Kul­tur­ei­gen­schaft und die durch sie beding­ten Ein­schrän­kun­gen zurück­zu­füh­ren sind⁷.

Hier­von aus­ge­hend genügt es nicht, dass der Denk­mal­schutz – wie im vor­lie­gen­den Fall des Erwerbs eines von vorn­her­ein unren­ta­blen Denk­mal­ob­jekts aus „Lieb­ha­be­rei“ – die vor­han­de­ne Unren­ta­bi­li­tät nur ver­schärft. Im Gegen­teil liegt dann der Man­gel des erfor­der­li­chen Ursa­chen­zu­sam­men­hangs auf der Hand⁸. Es ver­stößt nicht gegen das Gebot der Besteue­rungs­gleich­heit, Art. 3 Abs. 1 GG, dass die Grund­steu­er zwar dann erlas­sen wird, wenn ein Objekt auf­grund des Denk­mal­schut­zes unren­ta­bel wird, nicht aber dann, wenn ein Denk­mal, wie etwa der hier in Rede ste­hen­de Was­ser­turm, von vorn­her­ein unren­ta­bel ist. Denn es han­delt sich inso­weit um unter­schied­li­che Sach­ver­hal­te, für deren Ungleich­be­hand­lung ein sach­li­cher Grund besteht. Die Pri­vi­le­gie­rung des § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG soll den­je­ni­gen Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, der ohne denk­mal­schutz­recht­li­che Beschrän­kun­gen mit sei­nem Grund­stück einen Ertrag erwirt­schaf­ten könn­te, für die Las­ten ent­schä­di­gen, die er dadurch zu tra­gen hat. Der­je­ni­ge, der von vorn­her­ein ein ertrags­lo­ses Grund­stück erwirbt und nicht beab­sich­tigt, dar­aus Erträ­ge zu zie­hen, trägt auch kei­ne zusätz­li­che Last. Des­sen Her­an­zie­hung zur Grund­steu­er trotz Wahr­neh­mung auch im öffent­li­chen Inter­es­se lie­gen­der Auf­ga­ben des Denk­mal­schut­zes ent­spricht auch dem Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­grund­satz. Denn der Denk­ma­l­ei­gen­schaft und der feh­len­den Nut­zungs­mög­lich­keit kann durch eine – vom Berech­tig­ten zu bean­tra­gen­de – Neu­fest­set­zung des Ein­heits­wer­tes Rech­nung getra­gen wer­den, die sich auf die Höhe der Grund­steu­er aus­wirkt (vgl. hier § 129 BewG i.V.m. § 52 f. Bewer­tungs­ge­setz der Deut­schen Demo­kra­ti­schen Repu­blik i.d.F. vom 18.09.1970⁹ i.V.m. §§ 41, 45 der Durch­füh­rungs­ver­ord­nung zum Reichs­be­wer­tungs­ge­setz vom 02.02.1935¹⁰)¹¹.

Dies zugrun­de gelegt ver­neint das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt im hier ent­schie­de­nen Fall die erfor­der­li­che Kau­sa­li­tät: Die­se ist nur dann gege­ben, wenn auf­grund der Umstän­de des Ein­zel­falls, ins­be­son­de­re unter Berück­sich­ti­gung der Nut­zungs­ent­schei­dung des Eigen­tü­mers, eine wirt­schaft­li­che Nut­zung als rea­lis­ti­sche Mög­lich­keit in Betracht gekom­men wäre, die aber durch die Denk­ma­l­ei­gen­schaft ver­hin­dert wird¹². Dies im Ein­zel­nen vor­zu­tra­gen, ist Sache des Eigen­tü­mers. Das Tat­sa­chen­ge­richt ist nicht ver­pflich­tet, die denk­mal­schutz­recht­li­chen Bin­dun­gen bzw. die bau­li­chen Mög­lich­kei­ten ohne der­ar­ti­ge Bin­dun­gen von sich aus auf­zu­klä­ren (§ 86 Abs. 1 VwGO)¹³. An ent­spre­chen­den sub­stan­ti­ier­ten Dar­le­gun­gen der Eigen­tü­me­rin fehlt es hier; die­se hat viel­mehr noch aus­drück­lich bekräf­tigt, dass es ihr um eine kom­mer­zi­el­le Nut­zung des Was­ser­turms nicht gehe.

Die Streit­sa­che ist unbe­scha­det der durch­grei­fen­den Zwei­fel, die der Bun­des­fi­nanz­hof ab einem bestimm­ten Stich­tag an der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der der­zei­ti­gen Ein­heits­be­wer­tung hegt¹⁴, ent­schei­dungs­reif. Die Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der Ein­heits­be­wer­tung hät­te kei­nen Ein­fluss auf das hier in Streit ste­hen­de Ver­fah­ren. Denn Streit­ge­gen­stand sind hier nicht die Grund­steu­er­be­schei­de, die auf den bestands­kräf­ti­gen Grund­la­gen­be­schei­den Ein­heits­wert­fest­set­zung und Steu­er­mess­be­trags­fest­set­zung beru­hen. Streit­ge­gen­stand ist hier viel­mehr allein der gel­tend gemach­te Anspruch auf Erlass der Grund­steu­er. Die Vor­aus­set­zun­gen, unter denen ein Anspruch auf Grund­steu­er­erlass gemäß § 32 Abs. 1 Nr. 1 GrStG besteht, gel­ten unbe­scha­det der ver­fas­sungs­recht­li­chen Beur­tei­lung des der­zei­ti­gen Sys­tems der Einheitsbewertung.

Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt, Urteil vom 5. Mai 2015 – 9 C 6.2014 -

1. Bestä­ti­gung von BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 – 8 C 23.97, BVerw­GE 107, 133[↩]
2. BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 – 8 C 23.97, BVerw­GE 107, 133[↩]
3. vgl. etwa BFH, Beschluss vom 08.09.2005 – II B 129/​04 16; Hess. VGH, Beschluss vom 15.05.2012 – 5 A 705/12.Z 6; BayVGH, Beschluss vom 07.07.2014 – 4 ZB 13.1567 14; schon frü­her für den Kau­sal­zu­sam­men­hang Nen­stiel, BVerwGtZ 1993, 41, 44[↩]
4. BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 – 8 C 23.97, BVerw­GE 107, 133, 140, vgl. auch Nen­stiel, BVerwGtZ 1993, 41, 45[↩]
5. BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 – 8 C 23.97, BVerw­GE 107, 133, 139[↩]
6. so schon Nen­stiel, BVerwGtZ 1993, 41, 43 f.[↩]
7. BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 – 8 C 23.97, BVerw­GE 107, 133, 140[↩]
8. so bereits BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 – 8 C 23.97, BVerw­GE 107, 133, 142[↩]
9. Son­der­druck Nr. 674 des Gesetz­blat­tes[↩]
10. RGBl. I S. 81, zuletzt geän­dert durch die Ver­ord­nung vom 08.12 1944, RGBl I S. 338[↩]
11. vgl. hier­zu etwa BFH, Urtei­le vom 02.04.2008 – II R 59/​06, BFHE 225, 482 zum Ein­heits­wert für ein denk­mal­ge­schütz­tes Was­ser­schloss im Bei­tritts­ge­biet; und vom 14.05.2003 – II R 14/​01, BFHE 202, 371 zur Abgren­zung zwi­schen bebau­ten und unbe­bau­ten Grund­stü­cken[↩]
12. BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 – 8 C 23.97, BVerw­GE 107, 133, 141[↩]
13. vgl. BVerwG, Urteil vom 08.07.1998 – 8 C 23.97, Buch­holz 401.4 § 32 GrStG Nr. 4 S. 9, inso­weit in BVerw­GE 107, 133 nicht abge­druckt[↩]
14. s. BFH, Vor­la­ge­be­schluss vom 22.10.2014 – II R 16/​13, BFHE 247, 150[↩]