Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum – und die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage

Erwirbt nach dem Beginn der Auseinandersetzung einer grundbesitzenden GbR ein Gesellschafter/Miteigentümer oder ein Dritter alle Anteile an einer beteiligten Gesellschafter-GbR, der bereits Wohnungs- oder Teileigentum im Rahmen der Auseinandersetzung der grundbesitzenden GbR zugewiesen war, und erhält der Erwerber aufgrund einer geänderten oder neuen Auseinandersetzungs- und Teilungserklärung das der Gesellschafter-GbR zugewiesene Wohnungs- oder Teileigentum, ist grunderwerbsteuerbarer Rechtsvorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der geänderte oder neue Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag.

Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum – und die grunderwerbsteuerrechtliche Bemessungsgrundlage

Bei einem steuerpflichtigen Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum aufgrund eines geänderten oder neuen Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrags, der die Vereinbarung über den Erwerb aller Anteile an einer Gesellschafter-GbR umsetzt, bemisst sich die Grunderwerbsteuer gemäß § 8 Abs. 1 GrEStG nach dem Wert der Gegenleistung für den Erwerb der Anteile.

Der Grunderwerbsteuer unterliegt ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung begründet und sich auf ein inländisches Grundstück bezieht (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG).

Bei der Auseinandersetzung einer grundbesitzenden GbR zum Zweck der Bildung von Wohnungs- oder Teileigentum i.S. des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) für die einzelnen Gesellschafter unterliegt der Erwerb des Wohnungs- oder Teileigentums aufgrund des Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrags nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der Grunderwerbsteuer1.

Im Rahmen der Auseinandersetzung erhalten die Gesellschafter aufgrund einer von den gesetzlichen Regelungen über die Auseinandersetzung abweichenden Vereinbarung i.S. des § 731 BGB statt der Anteile am Liquidationserlös der GbR das aufgeteilte Grundstück2.

Zivilrechtlich erfolgt der Erwerb des Wohnungs- oder Teileigentums bei der Auseinandersetzung der grundbesitzenden GbR in zwei Schritten. Zunächst wird das Gesamthandseigentum in Miteigentum nach Bruchteilen (§ 1008 BGB) umgewandelt3. Die anschließende Teilungserklärung räumt dem einzelnen Miteigentümer den Anspruch auf Übertragung des anteiligen Wohnungs- oder Teileigentums ein. Hierfür ist u.a. die Einigung aller Miteigentümer in der für die Auflassung nach § 925 BGB vorgeschriebenen Form über den Eintritt der Rechtsänderung erforderlich (§ 4 Abs. 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 WEG). Bis zum vollständigen Abschluss der Auseinandersetzung der grundbesitzenden GbR kann die Teilungserklärung unter Einhaltung der Formvorschriften geändert oder im Rahmen einer neuen Auseinandersetzung eine neue Teilungserklärung abgegeben werden.

Grunderwerbsteuerrechtlich ist der Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag der nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG steuerbare Erwerbsvorgang4. Dieser kann nach § 6 Abs. 2 oder § 7 Abs. 2 GrEStG von der Steuer befreit sein, soweit das den Gesellschaftern übertragene Wohnungs- oder Teileigentum rechnerisch deren Anteil am Gesamthandsvermögen entspricht und sofern die Gesellschafter mehr als fünf Jahre an der grundbesitzenden GbR beteiligt waren (vgl. § 6 Abs. 4 und § 7 Abs. 3 GrEStG).

Erwirbt nach dem Beginn der Auseinandersetzung einer grundbesitzenden GbR ein Gesellschafter/Miteigentümer oder ein Dritter alle Anteile an einer beteiligten Gesellschafter-GbR, der bereits Wohnungs- oder Teileigentum im Rahmen der Auseinandersetzung der grundbesitzenden GbR zugewiesen war, und erhält der Erwerber aufgrund einer geänderten oder neuen Teilungserklärung das der Gesellschafter-GbR zugewiesene Wohnungs- oder Teileigentum, ist grunderwerbsteuerbarer Rechtsvorgang nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG der geänderte oder neue Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag.

Der im Zusammenhang mit dem Erwerb der Anteile an der Gesellschafter-GbR geschlossene und notariell beurkundete Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag begründet einen Anspruch des Anteilserwerbers gegenüber der grundbesitzenden GbR auf Übertragung des Wohnungs- oder Teileigentums. Ein solcher Anspruch wird nicht bereits aufgrund eines privatschriftlichen Vertrags über den Erwerb aller Anteile an der zuvor beteiligten Gesellschafter-GbR erworben. Es fehlt insoweit an einer Zuteilung des Wohnungs- oder Teileigentums durch die grundbesitzende GbR an den Anteilserwerber im Rahmen eines Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrags. Erst durch diesen Vertrag wird bei einer noch nicht (endgültig) auseinandergesetzten GbR mit Grundbesitz ein Anspruch eines Gesellschafters auf Übereignung von Wohnungs- oder Teileigentum begründet. Im Hinblick darauf kann dahinstehen, ob ein Vertrag zum Erwerb aller Anteile an einer beteiligten Gesellschafter-GbR, der Wohnungs- oder Teileigentum bereits zugewiesen wurde, der notariellen Beurkundung nach § 4 Abs. 3 WEG bedarf und ein privatschriftlich abgeschlossener Vertrag deshalb nichtig wäre. Für die wirksame Übertragung eines Anteils an einer Grundstücks-GbR, der mit einer besonderen Berechtigung an einer der Gesellschaft gehörenden Wohnungseinheit verbunden sein soll, ist jedenfalls eine notarielle Beurkundung erforderlich5.

Bei einem steuerpflichtigen Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum aufgrund eines geänderten oder neuen Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrags, der die Vereinbarung über den Erwerb aller Anteile an einer beteiligten Gesellschafter-GbR umsetzt, bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung für den Anteilserwerb.

Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung. Liegt die Grundlage für den Erwerb von Wohnungs- oder Teileigentum bei einer grundbesitzenden GbR nicht im Gesellschaftsverhältnis, sondern ist Anlass eine gesonderte Vereinbarung über den Erwerb aller Anteile an einer beteiligten Gesellschafter-GbR, ist Bemessungsgrundlage für den steuerpflichtigen Erwerb die für den Anteilserwerb an der Gesellschafter-GbR entrichtete Gegenleistung.

Eine Anwendung von § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 3 GrEStG scheidet mangels eines Erwerbsvorgangs auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage aus.

Gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 3 GrEStG wird die Steuer über die Umwandlungs- und Einbringungsvorgänge hinaus auch bei anderen Erwerbsvorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage nach den Werten i.S. des § 151 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 i.V.m. § 157 Abs. 1 bis 3 BewG bemessen. Solche Erwerbsvorgänge auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage sind nur solche Grundstücksübergänge zwischen einer Gesellschaft und ihren Gesellschaftern, durch die die Gesellschafterstellung des beteiligten Gesellschafters in rechtlicher Hinsicht berührt oder verändert wird6. Dies ist der Fall, wenn im Zuge der Auflösung aufgrund der Auseinandersetzung einer grundbesitzenden GbR der Gesellschafter einen seiner Beteiligung am Gesellschaftsvermögen entsprechenden Miteigentumsanteil am Grundstück erhält. In einem solchen Fall ändert sich die Gesellschafterstellung des einzelnen Gesellschafters in rechtlicher Hinsicht dahingehend, dass der Gesellschafter vor der Auflösung zunächst einen Anteil am Gesamthandsvermögen der GbR (§ 719 Abs. 1 BGB) und dem in deren Gesellschaftsvermögen befindlichen Grundstück hielt. Durch die Auflösung der GbR und die Auseinandersetzung des Gesellschaftsvermögens erhält der einzelne Gesellschafter aufgrund der gesellschaftsvertraglichen Vereinbarung i.S. des § 731 BGB Miteigentum. Die Grundlage für die Einräumung des Wohnungs- oder Teileigentums nach § 3 WEG liegt in diesem Fall im Gesellschaftsverhältnis.

Die Gesellschafterstellung eines Gesellschafters der grundbesitzenden GbR wird nicht berührt oder verändert i.S. des § 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 3 GrEStG, wenn ein Gesellschafter/Miteigentümer oder Dritter -mit Zustimmung aller Gesellschafter der grundbesitzenden GbR- durch eine gesonderte vertragliche Vereinbarung alle Anteile an einer Gesellschafter-GbR erwirbt, die an der grundbesitzenden Gesellschaft beteiligt ist und der bereits Wohnungs- oder Teileigentum durch einen Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag zugewiesen war. In diesem Fall erhält der Erwerber durch den Anteilsübernahmevertrag das Gesellschaftsvermögen der Gesellschafter-GbR durch Anwachsung (vgl. § 738 Abs. 1 Satz 1 BGB). Den Anspruch gegenüber der grundbesitzenden GbR auf Übereignung des Wohnungs- oder Teileigentums erwirbt er durch den in der Folge geänderten Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag. Voraussetzung für den Erwerb dieses Anspruchs ist die mit Zustimmung aller Gesellschafter der grundbesitzenden GbR erfolgte Vereinbarung über den Erwerb der Anteile an der beteiligten Gesellschafter-GbR7. Der Anteilserwerber hat mit dem Erwerb der Anteile an der beteiligten Gesellschafter-GbR die Voraussetzungen dafür geschaffen, dass die grundbesitzende GbR ihm durch einen Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrag einen Anspruch auf Übereignung des Wohnungseigentums einräumt.

Die Grunderwerbsteuer entsteht mit Abschluss des notariell beurkundeten Auseinandersetzungs- und Teilungsvertrags (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG i.V.m. § 38 AO). Für die Steuerentstehung ist es ohne Belang, dass bei Vertragsschluss noch keine Wohnungsgrundbücher (vgl. § 7 Abs. 1 WEG) angelegt waren8.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 22. Mai 2019 – II R 20/17

  1. vgl. BFH, Urteil vom 23.11.2011 – II R 64/09, BFHE 235, 185, BStBl II 2012, 355, Rz 25[]
  2. vgl. BFH, Urteil in BFHE 235, 185, BStBl II 2012, 355, Rz 27[]
  3. vgl. Zimmer in: Jennißen, WEG, 6. Aufl.2019, § 3 WEG Rz 4a[]
  4. vgl. BFH, Urteil in BFHE 235, 185, BStBl II 2012, 355, Rz 25[]
  5. vgl. BFH, Urteil in BFHE 235, 185, BStBl II 2012, 355[]
  6. BFH, Urteil in BFHE 235, 185, BStBl II 2012, 355, Rz 27[]
  7. vgl. zur Abgrenzung von Vorgängen auf gesellschaftsvertraglicher Grundlage und solchen auf Grundlage separater Vereinbarungen Urteil des Oberlandesgerichts Köln vom 17.12.1999 – 11 U 66/99, Neue Zeitschrift für Gesellschaftsrecht 2000, 64, unter 2.a[]
  8. vgl. BFH, Urteil vom 30.07.1980 – II R 19/77, BFHE 131, 100, BStBl II 1980, 667, unter II. 1.a, zur Entstehung der Grunderwerbsteuer vor Wirksamkeit der Teilung nach § 8 WEG vor Anlegung der Wohnungsgrundbücher nach § 8 Abs. 2 Satz 2 WEG[]
  9. i.d.F. des StEntlG 1999/2000/2002[]

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