Feri­en­haus als Woh­nung – auch ohne Tele­fon, Inter­net und Briefkasten

Ein ganz­jäh­rig nutz­ba­res Feri­en­haus, in dem sich Nut­zer ledig­lich vor­über­ge­hend zu Erho­lungs­zwe­cken auf­hal­ten, kann eine Woh­nung i.S. des § 5 Abs. 2 GrStG sein. Der Woh­nungs­be­griff setzt nicht vor­aus, dass die Räu­me zum dau­ern­den Auf­ent­halt bestimmt sind oder dau­ernd genutzt wer­den. Eine Woh­nung kann auch dann vor­lie­gen, wenn sie weder über Anschlüs­se für Tele­fon, Inter­net und Fern­se­hen noch über einen Brief­kas­ten ver­fügt. Die­se Aus­stat­tungs­merk­ma­le gehö­ren nicht zu den für die Füh­rung eines selb­stän­di­gen Haus­halts not­wen­di­gen Einrichtungen.

Feri­en­haus als Woh­nung – auch ohne Tele­fon, Inter­net und Briefkasten

Gemäß § 19 Abs. 4 BewG wer­den Ein­heits­wer­te für inlän­di­schen Grund­be­sitz nur fest­ge­stellt, wenn und soweit sie für die Besteue­rung von Bedeu­tung sind. Ein­heits­wer­te haben ledig­lich für die Grund­steu­er Rele­vanz. Die Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung dür­fen nach dem Urteil des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts vom 10.04.20181 wei­ter ange­wandt wer­den2.

Nach § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b i.V.m. § 7 GrStG ist Grund­be­sitz, der von einer inlän­di­schen Kör­per­schaft, Per­so­nen­ver­ei­ni­gung oder Ver­mö­gens­mas­se, die nach der Sat­zung, dem Stif­tungs­ge­schäft oder der sons­ti­gen Ver­fas­sung und nach ihrer tat­säch­li­chen Geschäfts­füh­rung aus­schließ­lich und unmit­tel­bar gemein­nüt­zi­gen oder mild­tä­ti­gen Zwe­cken dient, unmit­tel­bar für gemein­nüt­zi­ge oder mild­tä­ti­ge Zwe­cke benutzt wird, von der Grund­steu­er befreit.

Grund­be­sitz, der zugleich Wohn­zwe­cken dient, ist nur unter den in § 5 Abs. 1 GrStG genann­ten Vor­aus­set­zun­gen von der Grund­steu­er befreit. Woh­nun­gen sind gemäß § 5 Abs. 2 GrStG stets steu­er­pflich­tig, auch wenn die Vor­aus­set­zun­gen des § 5 Abs. 1 GrStG vor­lie­gen, also etwa wenn sie zur Erfül­lung gemein­nüt­zi­ger oder mild­tä­ti­ger Zwe­cke über­las­sen wer­den. Der Gesetz­ge­ber hat damit eine Ent­schei­dung dahin­ge­hend getrof­fen, dass bei einer Mehr­heit von Räu­men, die den Begriff der Woh­nung erfül­len, stets das Über­wie­gen des Wohn­zwecks anzu­neh­men und Grund­steu­er­pflicht gege­ben ist. Dies ver­bie­tet es, Rechts­trä­gern i.S. des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Buchst. b GrStG eine Grund­steu­er­be­frei­ung dann und inso­weit zu gewäh­ren, als sie Woh­nun­gen in Ver­fol­gung und in Ver­wirk­li­chung eines gemein­nüt­zi­gen oder mild­tä­ti­gen Zwecks Drit­ten über­las­sen. Die­se Ein­schrän­kung der Befrei­ung von der Grund­steu­er ist mit dem Grund­ge­setz ver­ein­bar3.

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Die von der Recht­spre­chung ent­wi­ckel­te typo­lo­gi­sche Umschrei­bung des bewer­tungs­recht­li­chen Begriffs der Woh­nung gilt auch für den Woh­nungs­be­griff i.S. des § 5 Abs. 2 GrStG4.

Unter einer Woh­nung im bewer­tungs­recht­li­chen Sin­ne ist die Zusam­men­fas­sung einer Mehr­heit von Räu­men zu ver­ste­hen, die in ihrer Gesamt­heit so beschaf­fen sein müs­sen, dass sie die Füh­rung eines selb­stän­di­gen Haus­halts auf Dau­er ermög­li­chen. Dazu ist u.a. erfor­der­lich, dass die abge­schlos­se­ne Wohn­ein­heit eine bestimm­te Flä­che nicht unter­schrei­tet und die für die Füh­rung eines selb­stän­di­gen Haus­halts not­wen­di­gen Ein­rich­tun­gen wie Küche oder zumin­dest ein Raum mit Koch­ge­le­gen­heit, Bad oder Dusche und Toi­let­te vor­han­den sind. Für Bewer­tungs­stich­ta­ge ab 01.01.1974 ist zudem erfor­der­lich, dass die als Woh­nung in Betracht kom­men­den Räum­lich­kei­ten eine von ande­ren Woh­nun­gen oder Räu­men bau­lich getrenn­te, in sich abge­schlos­se­ne Wohn­ein­heit mit eige­nem Zugang bil­den5.

Ob ein­zel­ne Merk­ma­le des Woh­nungs­be­griffs ‑wie die Mög­lich­keit, einen selb­stän­di­gen Haus­halt zu füh­ren- gege­ben sind, ent­schei­det sich nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung6. Dabei han­delt es sich um die gerichts­be­kann­te Anschau­ung, die urteils­fä­hi­ge und unvor­ein­ge­nom­me­ne Bür­ger von einer Sache haben oder gewin­nen, wenn sie mit ihr befasst wer­den7. Die Ver­kehrs­auf­fas­sung wird wesent­lich durch die ört­li­chen Ver­hält­nis­se und den Woh­nungs­markt bestimmt8.

Der Woh­nungs­be­griff im bewer­tungs­recht­li­chen Sin­ne setzt nach stän­di­ger Recht­spre­chung nicht vor­aus, dass die Räu­me zum dau­ern­den Auf­ent­halt bestimmt sind und dau­ernd genutzt wer­den. Nach der Ver­kehrs­auf­fas­sung bil­den auch sol­che Räu­me eine Woh­nung, die nur zeit­wei­se ‑zu Erho­lungs­zwe­cken- bewohnt wer­den. Dem­ge­mäß steht es ihrer Beur­tei­lung als Woh­nung nicht ent­ge­gen, dass bau­recht­li­che Vor­schrif­ten eine Dau­er­nut­zung aus­schlie­ßen. Ent­schei­dend ist, dass die Räu­me zur Füh­rung eines selb­stän­di­gen Haus­halts wäh­rend des gan­zen Jah­res, d.h. zu jeder Jah­res­zeit, geeig­net sind. Sie müs­sen dem­nach win­ter­fest sein. Unter die­ser Vor­aus­set­zung kön­nen auch Feri­en­häu­ser und Feri­en­apart­ments, in denen sich die­sel­ben oder wech­seln­de Bewoh­ner ledig­lich vor­über­ge­hend auf­hal­ten, Woh­nun­gen i.S. des § 5 Abs. 2 GrStG dar­stel­len9.

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Eine Woh­nung kann auch dann vor­lie­gen, wenn die Räu­me weder über Anschlüs­se für Tele­fon, Inter­net und Fern­se­hen noch über einen Brief­kas­ten ver­fü­gen. Die­se Aus­stat­tungs­merk­ma­le gehö­ren, obwohl sie dem gegen­wär­ti­gen Wohn­stan­dard ent­spre­chen, nicht zu den für die Füh­rung eines selb­stän­di­gen Haus­halts not­wen­di­gen Ein­rich­tun­gen. Sie betref­fen viel­mehr die Wert­ver­hält­nis­se und kön­nen daher bei Nach­fest­stel­lun­gen nicht berück­sich­tigt wer­den. Für Nach­fest­stel­lun­gen sind gemäß § 27 BewG die Wert­ver­hält­nis­se zum Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 01.01.1964 maß­ge­bend10.

Woh­nun­gen sind nicht des­halb von der Grund­steu­er zu befrei­en, weil sie durch eine gemein­nüt­zi­ge Kör­per­schaft an kin­der­rei­che Fami­li­en und Schul­klas­sen ver­mie­tet wer­den. Es ist nicht Sache der Gemein­den, durch Ver­zicht auf die Grund­steu­er die Miet­preis­ge­stal­tung und damit den Über­nach­tungs­preis zuguns­ten von Feri­en­gäs­ten zu beein­flus­sen11. Ob eine Grund­steu­er­be­frei­ung bei Über­las­sung von Woh­nun­gen in Erfül­lung gemein­nüt­zi­ger oder mild­tä­ti­ger Zwe­cke sozi­al- oder finanz­po­li­tisch wün­schens­wert wäre, unter­liegt nicht der Beur­tei­lung durch den BFH12.

Im hier vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Streit­fall sind damit die Vor­aus­set­zun­gen für das Vor­lie­gen von Woh­nun­gen erfüllt: In den Feri­en­häu­sern befin­den sich jeweils zwei bau­lich getrenn­te, in sich abge­schlos­se­ne Wohn­ein­hei­ten mit eige­nem Zugang. Die Min­dest­flä­che wird nicht unter­schrit­ten. Die Wohn­ein­hei­ten wei­sen sämt­li­che zur Füh­rung eines selb­stän­di­gen Haus­halts erfor­der­li­chen Ein­rich­tun­gen, d.h. Küche und Bad oder Dusche und Toi­let­te, auf. Sie ver­fü­gen zudem über eine Ver­sor­gung mit Warm­was­ser und Ölhei­zun­gen und kön­nen somit ganz­jäh­rig bewohnt wer­den. Da sie an eine zen­tra­le Was­ser­ver­sor­gung ange­schlos­sen sind, kön­nen Anschlüs­se für Wasch- und Spül­ma­schi­ne bereit­ge­stellt werden.

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Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 26. August 2020 – II R 39/​18

  1. BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvL 11/​14, BVerfGE 148, 147[]
  2. vgl. BFH, Urteil vom 18.09.2019 – II R 15/​16, BFHE 266, 57, Rz 16[]
  3. BFH, Urtei­le vom 21.04.1999 – II R 5/​97, BFHE 188, 434, BStBl II 1999, 496; vom 15.03.2001 – II R 38/​99, BFH/​NV 2001, 1449; vom 11.04.2006 – II R 77/​04, BFH/​NV 2006, 1707; und vom 04.12.2014 – II R 20/​14, BFHE 248, 193, BStBl II 2015, 610, Rz 9, m.w.N.; BVerfG, Beschluss vom 04.04.1984 – 1 BvR 1139/​82, HFR 1984, 436[]
  4. BFH, Urtei­le in BFHE 188, 434, BStBl II 1999, 496, m.w.N.; in BFH/​NV 2001, 1449; in BFH/​NV 2006, 1707, und in BFHE 248, 193, BStBl II 2015, 610, Rz 10, m.w.N.[]
  5. BFH, Urtei­le vom 05.10.1984 – III R 192/​83, BFHE 142, 505, BStBl II 1985, 151, unter I. 1.b; in BFHE 188, 434, BStBl II 1999, 496; in BFH/​NV 2001, 1449; in BFH/​NV 2006, 1707, und in BFHE 248, 193, BStBl II 2015, 610, Rz 11[]
  6. vgl. BFH, Urtei­le in BFHE 142, 505, BStBl II 1985, 151, unter I. 1.b; und vom 30.05.1990 – II R 139/​86, BFH/​NV 1991, 268, m.w.N.[]
  7. BFH, Urtei­le vom 29.10.1980 – II R 5/​79, BFHE 131, 541, BStBl II 1981, 41, unter 1.a; und vom 01.07.1983 – III R 76/​82 unter 4.c, m.w.N.[]
  8. vgl. BFH, Urtei­le vom 17.05.1990 – II R 182/​87, BFHE 160, 335, BStBl II 1990, 705; und vom 02.04.1997 – X R 141/​94, BFHE 183, 104, BStBl II 1997, 611, unter II. 2.b[]
  9. vgl. BFH, Urtei­le vom 24.04.1991 – II R 2/​89, BFHE 164, 455, BStBl II 1991, 683; vom 22.09.1993 – II R 63/​91, BFHE 173, 558, BStBl II 1994, 415, und in BFHE 266, 57, Rz 32[]
  10. vgl. BFH, Urteil in BFHE 248, 193, BStBl II 2015, 610, Rz 14[]
  11. vgl. Gesetz­ent­wurf der Bun­des­re­gie­rung zu § 5 Abs. 2 GrStG, BT-Drs. VI/​3418, S. 81; vgl. z.B. BFH, Urtei­le vom 01.07.1983 – III R 99/​80 unter 3.c, und – III R 76/​82 unter 4.d, sowie in BFHE 173, 558, BStBl II 1994, 415, unter II.b[]
  12. BFH, Urtei­le in BFHE 188, 434, BStBl II 1999, 496; in BFH/​NV 2001, 1449, unter II. 3., und in BFH/​NV 2006, 1707, unter II. 1.a[]

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