Grund­er­werb­steu­er auf die Bau­er­rich­tungs­kos­ten

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat wei­ter­hin kei­ne Beden­ken gegen die Recht­spre­chung zum ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand im Grund­er­werb­steu­er­recht und die hier­durch ggfs. erfol­gen­de Ein­be­zie­hung von Bau­er­rich­tungs­kos­ten in die grund­er­werb­steu­er­li­che Bemes­sungs­grund­la­ge.

Grund­er­werb­steu­er auf die Bau­er­rich­tungs­kos­ten

Der Gegen­stand des Erwerbs­vor­gangs, nach dem sich gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er anzu­set­zen­de Gegen­leis­tung rich­tet, wird zunächst durch das den Steu­er­tat­be­stand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfül­len­de zivil­recht­li­che Ver­pflich­tungs­ge­schäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen, die mit die­sem Rechts­ge­schäft in einem recht­li­chen oder zumin­dest objek­tiv sach­li­chen Zusam­men­hang ste­hen, dass der Erwer­ber das beim Abschluss des Kauf­ver­trags unbe­bau­te Grund­stück in bebau­tem Zustand erhält, bezieht sich der grund­er­werb­steu­er­recht­li­che Erwerbs­vor­gang auf die­sen ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand 1.

Ob ein objek­tiv sach­li­cher Zusam­men­hang zwi­schen dem Grund­stücks­kauf­ver­trag und wei­te­ren Ver­ein­ba­run­gen besteht, ist nach den Umstän­den des Ein­zel­falls zu ermit­teln 2. Der objek­tiv sach­li­che Zusam­men­hang wird indi­ziert, wenn der Ver­äu­ße­rer dem Erwer­ber vor Abschluss des Kauf­ver­trags über das Grund­stück auf­grund einer in bau­tech­ni­scher und finan­zi­el­ler Hin­sicht kon­kre­ten und bis (annä­hernd) zur Bau­rei­fe gedie­he­nen Vor­pla­nung ein bestimm­tes Gebäu­de zusam­men mit dem Grund­stück zu einem im Wesent­li­chen fest­ste­hen­den Preis ange­bo­ten hat­te und der Erwer­ber die­ses Ange­bot spä­ter unver­än­dert oder mit gerin­gen Abwei­chun­gen, die den Cha­rak­ter der Bau­maß­nah­men nicht ver­än­dert haben, ange­nom­men hat 3.

Auf der Ver­äu­ße­rer­sei­te kön­nen dabei meh­re­re Per­so­nen als Ver­trags­part­ner auf­tre­ten, so dass sich die Ansprü­che des Erwer­bers auf Über­eig­nung des Grund­stücks und auf Errich­tung des Gebäu­des zivil­recht­lich gegen ver­schie­de­ne Per­so­nen rich­ten. Ent­schei­dend ist inso­weit, dass (auch) der den Grund­stücks­über­eig­nungs­an­spruch begrün­den­de Ver­trag in ein Ver­trags­ge­flecht mit­ein­be­zo­gen ist, das unter Berück­sich­ti­gung aller Umstän­de dar­auf gerich­tet ist, dem Erwer­ber als ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand das Grund­stück in bebau­tem Zustand zu ver­schaf­fen 4.

Dabei erteilt der Bun­des­fi­nanz­hof aus­drück­lich der Ansicht eine Absa­ge, sei­ne Recht­spre­chung zum "ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand" fin­de im GrEStG kei­ne Rechts­grund­la­ge, ver­sto­ße gegen die Ein­heit der Steu­er­rechts­ord­nung, gegen das ver­fas­sungs­recht­li­che Gleich­be­hand­lungs­ge­bot und gegen Uni­ons­recht. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt 5, der Gerichts­hof der Euro­päi­schen Uni­on 6 und der Bun­des­fi­nanz­hof 7 haben bereits ein­ge­hend dar­ge­legt, wes­halb die­se Beden­ken nicht durch­grei­fen. Die gegen das Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs in BFHE 239, 154, BSt­Bl II 2013, 86 ein­ge­leg­te Ver­fas­sungs­be­schwer­de wur­de vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt gemäß §§ 93a, 93b BVerfGG nicht zur Ent­schei­dung ange­nom­men 8.

Eine Diver­genz zu der Recht­spre­chung des V. Senats des Bun­des­fi­nanz­hofs, der für Zwe­cke der Umsatz­steu­er unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen eben­falls von einer ein­heit­li­chen Leis­tung aus­geht und die Umsatz­steu­er durch die grund­er­werb­steu­er­recht­li­che Beur­tei­lung des Leis­tungs­ge­gen­stan­des nicht betrof­fen sieht 9, besteht eben­falls nicht 10.

Im Streit­fall haben die GmbH und die KG den Käu­fern vor Erwerb des Grund­stücks auf­grund einer bis zur Bau­rei­fe gedie­he­nen Vor­pla­nung ein bestimm­tes Gebäu­de auf einem bestimm­ten Grund­stück zu einem im Wesent­li­chen fest­ste­hen­den Preis ange­bo­ten. Die Käu­fer haben die­ses ein­heit­li­che, auf den Erwerb des bebau­ten Grund­stücks gerich­te­te Ange­bot ange­nom­men.

Der Annah­me eines ein­heit­li­chen Ange­bots steht nicht ent­ge­gen, dass die Käu­fer das Grund­stück im vor­lie­gen­den Fall von der KG erwor­ben und die Bau­leis­tun­gen bei der GmbH in Auf­trag gege­ben haben, denn die KG und die GmbH haben zusam­men­ge­wirkt, um den Käu­fern als ein­heit­li­chen Erwerbs­ge­gen­stand das Grund­stück im bebau­ten Zustand zu ver­schaf­fen. Die KG hat der GmbH das Grund­stück an die Hand gege­ben und es ihr ermög­licht, es zusam­men mit der Bebau­ung anzu­bie­ten. Die­ser Umstand war Vor­aus­set­zung dafür, dass die Käu­fer, die zunächst nur zur GmbH Kon­takt hat­ten, die­se am 30.10.2006 mit der Pla­nung des Bau­vor­ha­bens auf dem spä­ter erwor­be­nen Grund­stück beauf­tra­gen und am 7.12 2006 einen ent­spre­chen­den Bau­an­trag zur Errich­tung des Gebäu­des auf die­sem Grund­stück stel­len konn­ten. Erst danach haben sie mit einem Abstand von zwei Tagen zunächst das Grund­stück von der KG erwor­ben und sodann den Bau­ver­trag ein­schließ­lich des Nach­trags mit der GmbH geschlos­sen. Ange­sichts die­ser Umstän­de, ins­be­son­de­re des engen sach­li­chen und zeit­li­chen Zusam­men­hangs zwi­schen Vor­pla­nungs­ver­trag, Grund­stück­kauf­ver­trag und Bau­ver­trag, wäre es lebens­fremd anzu­neh­men, dass die Käu­fer den Kauf­ver­trag ohne kon­kre­tes Ange­bot zur Bebau­ung des Grund­stücks geschlos­sen haben oder die GmbH ledig­lich die Mög­lich­keit eines Grund­stücks­er­werbs ver­mit­telt hat.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 4. Dezem­ber 2014 – II R 22/​13

  1. stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. z.B. BFH, Urtei­le vom 28.03.2012 – II R 57/​10, BFHE 237, 460, BSt­Bl II 2012, 920; vom 27.09.2012 – II R 7/​12, BFHE 239, 154, BSt­Bl II 2013, 86; vom 19.06.2013 – II R 3/​12, BFHE 242, 173, BSt­Bl II 2013, 965; und vom 27.11.2013 – II R 56/​12, BFHE 243, 415, BSt­Bl II 2014, 534[]
  2. BFH, Urtei­le in BFHE 237, 460, BSt­Bl II 2012, 920, Rz 12; in BFHE 239, 154, BSt­Bl II 2013, 86, Rz 10, und in BFHE 242, 173, BSt­Bl II 2013, 965, Rz 11[]
  3. BFH, Urtei­le in BFHE 239, 154, BSt­Bl II 2013, 86, Rz 10; in BFHE 242, 173, BSt­Bl II 2013, 965, Rz 11; und vom 26.02.2014 – II R 54/​12, BFH/​NV 2014, 1403, Rz 10, jeweils m.w.N.[]
  4. BFH, Urtei­le vom 23.11.1994 – II R 53/​94, BFHE 176, 450, BSt­Bl II 1995, 331; vom 21.09.2005 – II R 49/​04, BFHE 211, 530, BSt­Bl II 2006, 269; in BFHE 239, 154, BSt­Bl II 2013, 86, Rz 12; in BFHE 242, 173, BSt­Bl II 2013, 965, Rz 13, und in BFH/​NV 2014, 1403, Rz 11, jeweils m.w.N.[]
  5. BVerfG, Beschluss vom 27.12 1991 – 2 BvR 72/​90, BSt­Bl II 1992, 212[]
  6. EuGH, Beschluss Voll­kom­mer, – C‑156/​08, EU:C:2008:663[]
  7. vgl. zuletzt BFH, Urteil in BFHE 239, 154, BSt­Bl II 2013, 86, Rz 14, m.w.N.[]
  8. BVerfG, Beschluss vom 20.05.2013 – 1 BvR 2766/​12[]
  9. vgl. BFH, Urtei­le vom 24.01.2008 – V R 42/​05, BFHE 221, 316, BSt­Bl II 2008, 697; vom 19.03.2009 – V R 50/​07, BFHE 225, 224, BSt­Bl II 2010, 78[]
  10. BFH, Urteil in BFHE 239, 154, BSt­Bl II 2013, 86, Rz 14[]