Grunderwerbsteuer auf die Bauerrichtungskosten

Der Bundesfinanzhof hat weiterhin keine Bedenken gegen die Rechtsprechung zum einheitlichen Erwerbsgegenstand im Grunderwerbsteuerrecht und die hierdurch ggfs. erfolgende Einbeziehung von Bauerrichtungskosten in die grunderwerbsteuerliche Bemessungsgrundlage.

Grunderwerbsteuer auf die Bauerrichtungskosten

Der Gegenstand des Erwerbsvorgangs, nach dem sich gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG die als Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzende Gegenleistung richtet, wird zunächst durch das den Steuertatbestand des § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG erfüllende zivilrechtliche Verpflichtungsgeschäft bestimmt. Ergibt sich jedoch aus weiteren Vereinbarungen, die mit diesem Rechtsgeschäft in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen, dass der Erwerber das beim Abschluss des Kaufvertrags unbebaute Grundstück in bebautem Zustand erhält, bezieht sich der grunderwerbsteuerrechtliche Erwerbsvorgang auf diesen einheitlichen Erwerbsgegenstand1.

Ob ein objektiv sachlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstückskaufvertrag und weiteren Vereinbarungen besteht, ist nach den Umständen des Einzelfalls zu ermitteln2. Der objektiv sachliche Zusammenhang wird indiziert, wenn der Veräußerer dem Erwerber vor Abschluss des Kaufvertrags über das Grundstück aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude zusammen mit dem Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten hatte und der Erwerber dieses Angebot später unverändert oder mit geringen Abweichungen, die den Charakter der Baumaßnahmen nicht verändert haben, angenommen hat3.

Auf der Veräußererseite können dabei mehrere Personen als Vertragspartner auftreten, so dass sich die Ansprüche des Erwerbers auf Übereignung des Grundstücks und auf Errichtung des Gebäudes zivilrechtlich gegen verschiedene Personen richten. Entscheidend ist insoweit, dass (auch) der den Grundstücksübereignungsanspruch begründende Vertrag in ein Vertragsgeflecht miteinbezogen ist, das unter Berücksichtigung aller Umstände darauf gerichtet ist, dem Erwerber als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundstück in bebautem Zustand zu verschaffen4.

Dabei erteilt der Bundesfinanzhof ausdrücklich der Ansicht eine Absage, seine Rechtsprechung zum “einheitlichen Erwerbsgegenstand” finde im GrEStG keine Rechtsgrundlage, verstoße gegen die Einheit der Steuerrechtsordnung, gegen das verfassungsrechtliche Gleichbehandlungsgebot und gegen Unionsrecht. Das Bundesverfassungsgericht5, der Gerichtshof der Europäischen Union6 und der Bundesfinanzhof7 haben bereits eingehend dargelegt, weshalb diese Bedenken nicht durchgreifen. Die gegen das Urteil des Bundesfinanzhofs in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86 eingelegte Verfassungsbeschwerde wurde vom Bundesverfassungsgericht gemäß §§ 93a, 93b BVerfGG nicht zur Entscheidung angenommen8.

Eine Divergenz zu der Rechtsprechung des V. Senats des Bundesfinanzhofs, der für Zwecke der Umsatzsteuer unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls von einer einheitlichen Leistung ausgeht und die Umsatzsteuer durch die grunderwerbsteuerrechtliche Beurteilung des Leistungsgegenstandes nicht betroffen sieht9, besteht ebenfalls nicht10.

Im Streitfall haben die GmbH und die KG den Käufern vor Erwerb des Grundstücks aufgrund einer bis zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis angeboten. Die Käufer haben dieses einheitliche, auf den Erwerb des bebauten Grundstücks gerichtete Angebot angenommen.

Der Annahme eines einheitlichen Angebots steht nicht entgegen, dass die Käufer das Grundstück im vorliegenden Fall von der KG erworben und die Bauleistungen bei der GmbH in Auftrag gegeben haben, denn die KG und die GmbH haben zusammengewirkt, um den Käufern als einheitlichen Erwerbsgegenstand das Grundstück im bebauten Zustand zu verschaffen. Die KG hat der GmbH das Grundstück an die Hand gegeben und es ihr ermöglicht, es zusammen mit der Bebauung anzubieten. Dieser Umstand war Voraussetzung dafür, dass die Käufer, die zunächst nur zur GmbH Kontakt hatten, diese am 30.10.2006 mit der Planung des Bauvorhabens auf dem später erworbenen Grundstück beauftragen und am 7.12 2006 einen entsprechenden Bauantrag zur Errichtung des Gebäudes auf diesem Grundstück stellen konnten. Erst danach haben sie mit einem Abstand von zwei Tagen zunächst das Grundstück von der KG erworben und sodann den Bauvertrag einschließlich des Nachtrags mit der GmbH geschlossen. Angesichts dieser Umstände, insbesondere des engen sachlichen und zeitlichen Zusammenhangs zwischen Vorplanungsvertrag, Grundstückkaufvertrag und Bauvertrag, wäre es lebensfremd anzunehmen, dass die Käufer den Kaufvertrag ohne konkretes Angebot zur Bebauung des Grundstücks geschlossen haben oder die GmbH lediglich die Möglichkeit eines Grundstückserwerbs vermittelt hat.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 4. Dezember 2014 – II R 22/13

  1. ständige Rechtsprechung, vgl. z.B. BFH, Urteile vom 28.03.2012 – II R 57/10, BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920; vom 27.09.2012 – II R 7/12, BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86; vom 19.06.2013 – II R 3/12, BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965; und vom 27.11.2013 – II R 56/12, BFHE 243, 415, BStBl II 2014, 534 []
  2. BFH, Urteile in BFHE 237, 460, BStBl II 2012, 920, Rz 12; in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, Rz 10, und in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965, Rz 11 []
  3. BFH, Urteile in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, Rz 10; in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965, Rz 11; und vom 26.02.2014 – II R 54/12, BFH/NV 2014, 1403, Rz 10, jeweils m.w.N. []
  4. BFH, Urteile vom 23.11.1994 – II R 53/94, BFHE 176, 450, BStBl II 1995, 331; vom 21.09.2005 – II R 49/04, BFHE 211, 530, BStBl II 2006, 269; in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, Rz 12; in BFHE 242, 173, BStBl II 2013, 965, Rz 13, und in BFH/NV 2014, 1403, Rz 11, jeweils m.w.N. []
  5. BVerfG, Beschluss vom 27.12 1991 – 2 BvR 72/90, BStBl II 1992, 212 []
  6. EuGH, Beschluss Vollkommer, – C-156/08, EU:C:2008:663 []
  7. vgl. zuletzt BFH, Urteil in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, Rz 14, m.w.N. []
  8. BVerfG, Beschluss vom 20.05.2013 – 1 BvR 2766/12 []
  9. vgl. BFH, Urteile vom 24.01.2008 – V R 42/05, BFHE 221, 316, BStBl II 2008, 697; vom 19.03.2009 – V R 50/07, BFHE 225, 224, BStBl II 2010, 78 []
  10. BFH, Urteil in BFHE 239, 154, BStBl II 2013, 86, Rz 14 []