Grund­er­werb­steu­er für eine Erb­bau­rechts­be­stel­lung mit Sanie­rungs­ver­pflich­tung

Eine vom Erb­bau­be­rech­tig­ten über­nom­me­ne Ver­pflich­tung zur umfas­sen­den Sanie­rung des vor­han­de­nen Gebäu­des ist kei­ne Gegen­leis­tung für die Bestel­lung des Erb­bau­rechts, wenn der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer an den Erb­bau­be­rech­tig­ten jähr­lich Inves­ti­ti­ons­zu­schüs­se zahlt und die­se ins­ge­samt einer Ent­schä­di­gung für die Sanie­rung des Gebäu­des ent­spre­chen.

Grund­er­werb­steu­er für eine Erb­bau­rechts­be­stel­lung mit Sanie­rungs­ver­pflich­tung

Nach § 8 Abs. 1 GrEStG bemisst sich die Grund­er­werb­steu­er regel­mä­ßig nach dem Wert der Gegen­leis­tung. Als Gegen­leis­tung kom­men nur sol­che Leis­tungs­ver­pflich­tun­gen des Erwer­bers in Betracht, die er dem Ver­äu­ße­rer (oder einem Drit­ten) um des Grund­stücks­er­werbs wil­len zu erbrin­gen hat und die nicht nur ihm selbst zugu­te kom­men 1.

Ver­pflich­tet sich ein Erb­bau­be­rech­tig­ter im Rah­men der Bestel­lung eines Erb­bau­rechts dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer gegen­über zur Errich­tung oder umfas­sen­den Sanie­rung eines Gebäu­des auf dem Erb­bau­grund­stück, ist –wie beim Erwerb von Grund­stücks­ei­gen­tum– im Regel­fall davon aus­zu­ge­hen, dass die Bau­maß­nah­men dem Erwer­ber als (zukünf­ti­gem) Inha­ber des Erb­bau­rechts allein zugu­te kom­men und des­halb als "eigen­nüt­zi­ge Erwer­ber­leis­tun­gen" kei­ne Gegen­leis­tung dar­stel­len 2. Denn nach § 12 Abs. 1 Satz 1 Erb­bau­RG 3 gilt das auf Grund des Erb­bau­rechts errich­te­te Bau­werk als wesent­li­cher Bestand­teil des Erb­bau­rechts. In die­sem Zusam­men­hang ist unbe­acht­lich, dass der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer ohne die Ver­pflich­tung des Erb­bau­be­rech­tig­ten das Erb­bau­recht nicht bestellt hät­te.

Für die Fra­ge der Eigen- oder Fremd­nüt­zig­keit der Errich­tung eines Gebäu­des auf einem Erb­bau­grund­stück ist jedoch zu berück­sich­ti­gen, dass Erb­bau­rech­te in der Regel nur auf bestimm­te Zeit bestellt wer­den und die Gebäu­de mit dem Erlö­schen des Erb­bau­rechts Bestand­tei­le des (Grundstücks-)Eigentums wer­den (§ 12 Abs. 3 Erb­bau­RG). Zielt der Erb­bau­rechts­ver­trag daher dar­auf ab, dass dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer nach Been­di­gung des Erb­bau­rechts bestimm­te, vom Erb­bau­be­rech­tig­ten ver­trags­ge­mäß auf dem Erb­bau­grund­stück geschaf­fe­ne Sach­wer­te –ent­ge­gen § 27 Erb­bau­RG– ent­schä­di­gungs­los zufal­len, kann hier­in eine Gegen­leis­tung im Sin­ne von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG lie­gen 4. Ver­pflich­tet sich dage­gen der Erb­bau­be­rech­tig­te in einem Erb­bau­rechts­ver­trag zur Errich­tung eines Gebäu­des auf dem Erb­bau­grund­stück sowie zu des­sen ord­nungs­ge­mä­ßen Unter­hal­tung über die Gesamt­lauf­zeit des Erb­bau­rechts und erhält er bei Erlö­schen des Erb­bau­rechts vom Grund­stücks­ei­gen­tü­mer eine Ent­schä­di­gung für das Gebäu­de in Höhe des Ver­kehrs­werts, kom­men die Ver­wen­dun­gen auf das Erb­bau­grund­stück regel­mä­ßig dem Erb­bau­be­rech­tig­ten dau­er­haft zugu­te. In der Ver­pflich­tung zur Her­stel­lung des Gebäu­des liegt des­halb in die­sen Fäl­len regel­mä­ßig kei­ne Gegen­leis­tung für die Bestel­lung des Erb­bau­rechts 5. Ent­spre­chen­des gilt, wenn sich der Erb­bau­be­rech­tig­te im Erb­bau­rechts­ver­trag zur umfas­sen­den Sanie­rung des bereits vor­han­de­nen Gebäu­des ver­pflich­tet und der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hier­für an den Erb­bau­be­rech­tig­ten eine Ent­schä­di­gung zahlt, die einer Über­nah­me der Sanie­rungs­kos­ten gleich­kommt.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 8. Sep­tem­ber 2010 – II R 28/​09

  1. BFH, Urtei­le vom 06.12.1995 – II R 46/​93, BFH/​NV 1996, 578; und in BFHE 200, 416, BSt­Bl II 2003, 199[]
  2. vgl. zum Erwerb von Grund­stücks­ei­gen­tum: BFH, Urteil vom 27.08.2003 – II R 27/​01, BFH/​NV 2004, 226[]
  3. bis zum 30. Novem­ber 2007: Ver­ord­nung über das Erb­bau­recht[]
  4. BFH, Urteil in BFH/​NV 1996, 578[]
  5. BFH, Urteil in BFHE 200, 416, BSt­Bl II 2003, 199[]