Grundsteuer für das zwangsverwaltete Grundstück

Nach § 156 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 13 Abs. 1 ZVG kommt es für die Abgrenzung der laufenden Beträge der öffentlichen Lasten von den Rückständen auf die Umstände im maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlagnahme des Grundstücks an. Eine öffentliche Last, die in diesem Zeitpunkt Rückstand ist, bleibt dies auch dann, wenn sie nach den abgaberechtlichen Vorschriften gegenüber einem neuen Eigentümer des Grundstücks später wiederum fällig gestellt wird.

Grundsteuer für das zwangsverwaltete Grundstück

Neben dem Grundstückseigentümer, der gemäß § 33 Abs. 1 AO Schuldner verbleibt, trifft den Zwangsverwalter gemäß § 34 Abs. 3 AO eine eigene Zahlungsverpflichtung, soweit seine Verwaltung reicht, d.h. soweit er hierzu nach dem Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) und der dazu ergangenen Zwangsverwalterverordnung (ZwVwV) verpflichtet und befugt ist; liegt ein solcher Fall vor, ist der Steuerbescheid an den Zwangsverwalter selbst zu richten1.

Nach § 156 Abs. 1 Satz 1 ZVG sind die laufenden Beträge der öffentlichen Lasten von dem Verwalter “ohne weiteres Verfahren” zu berichtigen, d.h. ohne Aufstellung eines Teilungsplans (vgl. § 156 Abs. 2 Satz 2 ZVG) und ohne Zahlungsanordnung durch das Vollstreckungsgericht (vgl. § 157 Abs. 1 ZVG). Zu den öffentlichen Lasten in Form einer wiederkehrenden Leistung zählt insbesondere die Grundsteuer (§ 12 GrStG, § 10 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 Halbs. 2 ZVG). Die Zuordnung öffentlicher Lasten als “laufende Beträge” i.S.d. § 156 Abs. 1 ZVG bestimmt sich nach § 13 Abs. 1 ZVG. Danach sind laufende Beträge wiederkehrender Leistungen der letzte vor der Beschlagnahme fällig gewordene Betrag sowie die später fällig werdenden Beträge, während ältere Beträge Rückstände sind.

An diesem Ergebnis ändert nichts, dass die rückständige Grundsteuer nach der Beschlagnahme gegenüber dem neuen Eigentümer des Grundstücks durch Neufestsetzung nach vorausgegangener Fortschreibung der Zurechnung des Grundstücks (vgl. § 22 Abs. 2 und 4 BewG) erneut fällig gestellt wurde. Nach § 156 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 ZVG kommt es für die zwangsvollstreckungsrechtliche Abgrenzung der laufenden Beträge der öffentlichen Lasten von den Rückständen allein auf die Umstände im maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlagnahme an. Eine öffentliche Last, die in diesem Zeitpunkt Rückstand ist, bleibt dies auch dann, wenn sie nach den abgaberechtlichen Vorschriften gegenüber einem neuen Eigentümer des Grundstücks später wiederum fällig gestellt wird. Maßgebend hierfür ist der Sinn und Zweck des Zwangsverwaltungsverfahrens sowie die mit dem Beschlagnahmezeitpunkt verbundene Zäsur (§ 13 Abs. 1 ZVG) und die ihr innewohnende Begrenzungsfunktion.

Das Zwangsverwaltungsverfahren ist darauf gerichtet, die laufenden, aus der ordnungsgemäßen Nutzung des Grundstücks stammenden Erträge zur Befriedigung des Gläubigers einzusetzen, während dem Schuldner die Substanz des Vermögensgegenstandes ungeschmälert erhalten bleibt. Der Zwangsverwalter hat daher nach § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Handlungen vorzunehmen, die erforderlich sind, um das Grundstück in seinem wirtschaftlichen Bestand zu erhalten und ordnungsgemäß zu benutzen2. Über die Zwangsverwaltung kann insbesondere keine Verwertung des Grundstücks bzw. seiner Substanz erreicht werden; Zwangsverwaltungsmasse ist allein die Summe der Bruttoeinnahmen aus den erzielten Nutzungen des Zwangsverwaltungsobjekts3. Dementsprechend sieht das Gesetz vor, dass “aus den Nutzungen des Grundstücks” vorweg die Ausgaben der Verwaltung und die Kosten des Verfahrens (vgl. § 155 Abs. 1 ZVG) zu bestreiten sind. Lediglich die danach verbleibenden Überschüsse werden auf die in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 ZVG bezeichneten Ansprüche verteilt (§ 155 Abs. 2 ZVG). Dementsprechend werden nach § 156 Abs. 1 Satz 1 ZVG nur die laufenden Beträge der öffentlichen Lasten vorab beglichen; Rückstände öffentlicher Lasten sind von dieser Vorrangregelung ausdrücklich ausgenommen. Ansprüche auf andere als laufende Beträge dürfen erst befriedigt werden, wenn die laufenden Beträge selbst durch die vorhandenen Einnahmen gedeckt sind4. Das Zwangsverwaltungsverfahren ist, wie das Berufungsgericht zutreffend ausführt, von dem Grundsatz der Begleichung laufender wiederkehrender Leistungen aus den fortlaufend gezogenen Nutzungen geprägt, damit die Zwangsversteigerung vermieden und das Zwangsverwaltungsobjekt erhalten werden kann5.

Dieser Zielsetzung des Zwangsverwaltungsverfahrens widerspräche es, wenn die Zahlungspflicht des Verwalters nach § 156 Abs. 1 ZVG dadurch auf bereits längere Zeit vor der Beschlagnahme fällig gewordene Beträge öffentlicher Lasten erstreckt werden könnte, dass dieselben Beträge nach der Beschlagnahme erneut fällig gestellt werden. Soweit die Beklagte dem entgegenhält, die Fälligkeit könne nicht vor Bekanntgabe des Steuerbescheides gegenüber dem jeweiligen Steuerschuldner eintreten (s. § 220 Abs. 2 AO), übersieht sie, dass sich die hier allein maßgebliche Abgrenzung der laufenden Beträge von Rückständen nicht hieraus, sondern abschließend aus § 156 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 ZVG ergibt.

Hiervon abgesehen sprechen auch praktische Erwägungen für diese Auffassung. Für den Zwangsverwalter sind die vorzeitig zu begleichenden Forderungen zum maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlagnahme ohne größere Schwierigkeiten anhand der vorgefundenen Steuerbescheide festzustellen6; nach § 3 Abs. 1 Nr. 5 ZwVwV hat er die bei Inbesitznahme des Grundstücks vorliegenden öffentlichen Lasten des Grundstücks unter Angabe der laufenden Beträge zu dokumentieren7. Der Zeitpunkt der Beschlagnahme stellt damit für den Zwangsverwalter eine klare Zäsur dar, um seinen in § 3 Abs. 1 ZwVwV geregelten Dokumentationspflichten und insbesondere seinen Zahlungsverpflichtungen ohne größere Abgrenzungsprobleme nachzukommen.

Auf die Richtigkeit der weiteren Erwägung, dass es sich bei der Grundsteuer auch nach § 13 Abs. 3 ZVG um Rückstände handele, kommt es damit vorliegend nicht an.

Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 14. Mai 2014 – 9 C 7.12

  1. vgl. BGH, Urteil vom 09.02.2006 – IX ZR 151/04NJW-RR 2006, 1096 []
  2. BGH, Urteil vom 09.01.2006 a.a.O. S. 1097 []
  3. Blümle, in: Löhnig, Gesetz über die Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 2010, § 155 Rn. 8; Hagemann, in: Steiner u.a., Zwangsversteigerung und Zwangsverwaltung, 9. Aufl.1986, § 155 Rn. 15 []
  4. Haarmeyer u.a., Zwangsverwaltung, 5. Aufl.2011, 156 Rn. 2 []
  5. BGH, Beschluss vom 15.10.2009 – V ZB 43/09BGHZ 182, 361 Rn. 13; Haarmeyer, a.a.O. []
  6. Hagemann, a.a.O. sowie Rn. 7 []
  7. vgl. genauer Haarmeyer, a.a.O. § 3 ZwVwV Rn. 22 f. []