Grund­steu­er für das zwangs­ver­wal­te­te Grund­stück

Nach § 156 Abs. 1 ZVG i.V.m. § 13 Abs. 1 ZVG kommt es für die Abgren­zung der lau­fen­den Beträ­ge der öffent­li­chen Las­ten von den Rück­stän­den auf die Umstän­de im maß­geb­li­chen Zeit­punkt der Beschlag­nah­me des Grund­stücks an. Eine öffent­li­che Last, die in die­sem Zeit­punkt Rück­stand ist, bleibt dies auch dann, wenn sie nach den abga­be­recht­li­chen Vor­schrif­ten gegen­über einem neu­en Eigen­tü­mer des Grund­stücks spä­ter wie­der­um fäl­lig gestellt wird.

Grund­steu­er für das zwangs­ver­wal­te­te Grund­stück

Neben dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, der gemäß § 33 Abs. 1 AO Schuld­ner ver­bleibt, trifft den Zwangs­ver­wal­ter gemäß § 34 Abs. 3 AO eine eige­ne Zah­lungs­ver­pflich­tung, soweit sei­ne Ver­wal­tung reicht, d.h. soweit er hier­zu nach dem Gesetz über die Zwangs­ver­stei­ge­rung und die Zwangs­ver­wal­tung (ZVG) und der dazu ergan­ge­nen Zwangs­ver­wal­ter­ver­ord­nung (ZwV­wV) ver­pflich­tet und befugt ist; liegt ein sol­cher Fall vor, ist der Steu­er­be­scheid an den Zwangs­ver­wal­ter selbst zu rich­ten 1.

Nach § 156 Abs. 1 Satz 1 ZVG sind die lau­fen­den Beträ­ge der öffent­li­chen Las­ten von dem Ver­wal­ter "ohne wei­te­res Ver­fah­ren" zu berich­ti­gen, d.h. ohne Auf­stel­lung eines Tei­lungs­plans (vgl. § 156 Abs. 2 Satz 2 ZVG) und ohne Zah­lungs­an­ord­nung durch das Voll­stre­ckungs­ge­richt (vgl. § 157 Abs. 1 ZVG). Zu den öffent­li­chen Las­ten in Form einer wie­der­keh­ren­den Leis­tung zählt ins­be­son­de­re die Grund­steu­er (§ 12 GrStG, § 10 Abs. 1 Nr. 3 Satz 1 Halbs. 2 ZVG). Die Zuord­nung öffent­li­cher Las­ten als "lau­fen­de Beträ­ge" i.S.d. § 156 Abs. 1 ZVG bestimmt sich nach § 13 Abs. 1 ZVG. Danach sind lau­fen­de Beträ­ge wie­der­keh­ren­der Leis­tun­gen der letz­te vor der Beschlag­nah­me fäl­lig gewor­de­ne Betrag sowie die spä­ter fäl­lig wer­den­den Beträ­ge, wäh­rend älte­re Beträ­ge Rück­stän­de sind.

An die­sem Ergeb­nis ändert nichts, dass die rück­stän­di­ge Grund­steu­er nach der Beschlag­nah­me gegen­über dem neu­en Eigen­tü­mer des Grund­stücks durch Neu­fest­set­zung nach vor­aus­ge­gan­ge­ner Fort­schrei­bung der Zurech­nung des Grund­stücks (vgl. § 22 Abs. 2 und 4 BewG) erneut fäl­lig gestellt wur­de. Nach § 156 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 ZVG kommt es für die zwangs­voll­stre­ckungs­recht­li­che Abgren­zung der lau­fen­den Beträ­ge der öffent­li­chen Las­ten von den Rück­stän­den allein auf die Umstän­de im maß­geb­li­chen Zeit­punkt der Beschlag­nah­me an. Eine öffent­li­che Last, die in die­sem Zeit­punkt Rück­stand ist, bleibt dies auch dann, wenn sie nach den abga­be­recht­li­chen Vor­schrif­ten gegen­über einem neu­en Eigen­tü­mer des Grund­stücks spä­ter wie­der­um fäl­lig gestellt wird. Maß­ge­bend hier­für ist der Sinn und Zweck des Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­rens sowie die mit dem Beschlag­nah­me­zeit­punkt ver­bun­de­ne Zäsur (§ 13 Abs. 1 ZVG) und die ihr inne­woh­nen­de Begren­zungs­funk­ti­on.

Das Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­ren ist dar­auf gerich­tet, die lau­fen­den, aus der ord­nungs­ge­mä­ßen Nut­zung des Grund­stücks stam­men­den Erträ­ge zur Befrie­di­gung des Gläu­bi­gers ein­zu­set­zen, wäh­rend dem Schuld­ner die Sub­stanz des Ver­mö­gens­ge­gen­stan­des unge­schmä­lert erhal­ten bleibt. Der Zwangs­ver­wal­ter hat daher nach § 152 Abs. 1 ZVG das Recht und die Pflicht, alle Hand­lun­gen vor­zu­neh­men, die erfor­der­lich sind, um das Grund­stück in sei­nem wirt­schaft­li­chen Bestand zu erhal­ten und ord­nungs­ge­mäß zu benut­zen 2. Über die Zwangs­ver­wal­tung kann ins­be­son­de­re kei­ne Ver­wer­tung des Grund­stücks bzw. sei­ner Sub­stanz erreicht wer­den; Zwangs­ver­wal­tungs­mas­se ist allein die Sum­me der Brut­to­ein­nah­men aus den erziel­ten Nut­zun­gen des Zwangs­ver­wal­tungs­ob­jekts 3. Dem­entspre­chend sieht das Gesetz vor, dass "aus den Nut­zun­gen des Grund­stücks" vor­weg die Aus­ga­ben der Ver­wal­tung und die Kos­ten des Ver­fah­rens (vgl. § 155 Abs. 1 ZVG) zu bestrei­ten sind. Ledig­lich die danach ver­blei­ben­den Über­schüs­se wer­den auf die in § 10 Abs. 1 Nr. 1 bis 5 ZVG bezeich­ne­ten Ansprü­che ver­teilt (§ 155 Abs. 2 ZVG). Dem­entspre­chend wer­den nach § 156 Abs. 1 Satz 1 ZVG nur die lau­fen­den Beträ­ge der öffent­li­chen Las­ten vor­ab begli­chen; Rück­stän­de öffent­li­cher Las­ten sind von die­ser Vor­rang­re­ge­lung aus­drück­lich aus­ge­nom­men. Ansprü­che auf ande­re als lau­fen­de Beträ­ge dür­fen erst befrie­digt wer­den, wenn die lau­fen­den Beträ­ge selbst durch die vor­han­de­nen Ein­nah­men gedeckt sind 4. Das Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­ren ist, wie das Beru­fungs­ge­richt zutref­fend aus­führt, von dem Grund­satz der Beglei­chung lau­fen­der wie­der­keh­ren­der Leis­tun­gen aus den fort­lau­fend gezo­ge­nen Nut­zun­gen geprägt, damit die Zwangs­ver­stei­ge­rung ver­mie­den und das Zwangs­ver­wal­tungs­ob­jekt erhal­ten wer­den kann 5.

Die­ser Ziel­set­zung des Zwangs­ver­wal­tungs­ver­fah­rens wider­sprä­che es, wenn die Zah­lungs­pflicht des Ver­wal­ters nach § 156 Abs. 1 ZVG dadurch auf bereits län­ge­re Zeit vor der Beschlag­nah­me fäl­lig gewor­de­ne Beträ­ge öffent­li­cher Las­ten erstreckt wer­den könn­te, dass die­sel­ben Beträ­ge nach der Beschlag­nah­me erneut fäl­lig gestellt wer­den. Soweit die Beklag­te dem ent­ge­gen­hält, die Fäl­lig­keit kön­ne nicht vor Bekannt­ga­be des Steu­er­be­schei­des gegen­über dem jewei­li­gen Steu­er­schuld­ner ein­tre­ten (s. § 220 Abs. 2 AO), über­sieht sie, dass sich die hier allein maß­geb­li­che Abgren­zung der lau­fen­den Beträ­ge von Rück­stän­den nicht hier­aus, son­dern abschlie­ßend aus § 156 Abs. 1 i.V.m. § 13 Abs. 1 ZVG ergibt.

Hier­von abge­se­hen spre­chen auch prak­ti­sche Erwä­gun­gen für die­se Auf­fas­sung. Für den Zwangs­ver­wal­ter sind die vor­zei­tig zu beglei­chen­den For­de­run­gen zum maß­geb­li­chen Zeit­punkt der Beschlag­nah­me ohne grö­ße­re Schwie­rig­kei­ten anhand der vor­ge­fun­de­nen Steu­er­be­schei­de fest­zu­stel­len 6; nach § 3 Abs. 1 Nr. 5 ZwV­wV hat er die bei Inbe­sitz­nah­me des Grund­stücks vor­lie­gen­den öffent­li­chen Las­ten des Grund­stücks unter Anga­be der lau­fen­den Beträ­ge zu doku­men­tie­ren 7. Der Zeit­punkt der Beschlag­nah­me stellt damit für den Zwangs­ver­wal­ter eine kla­re Zäsur dar, um sei­nen in § 3 Abs. 1 ZwV­wV gere­gel­ten Doku­men­ta­ti­ons­pflich­ten und ins­be­son­de­re sei­nen Zah­lungs­ver­pflich­tun­gen ohne grö­ße­re Abgren­zungs­pro­ble­me nach­zu­kom­men.

Auf die Rich­tig­keit der wei­te­ren Erwä­gung, dass es sich bei der Grund­steu­er auch nach § 13 Abs. 3 ZVG um Rück­stän­de han­de­le, kommt es damit vor­lie­gend nicht an.

Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt, Urteil vom 14. Mai 2014 – 9 C 7.12

  1. vgl. BGH, Urteil vom 09.02.2006 – IX ZR 151/​04NJW-RR 2006, 1096[]
  2. BGH, Urteil vom 09.01.2006 a.a.O. S. 1097[]
  3. Blüm­le, in: Löh­nig, Gesetz über die Zwangs­ver­stei­ge­rung und Zwangs­ver­wal­tung, 2010, § 155 Rn. 8; Hage­mann, in: Stei­ner u.a., Zwangs­ver­stei­ge­rung und Zwangs­ver­wal­tung, 9. Aufl.1986, § 155 Rn. 15[]
  4. Haar­mey­er u.a., Zwangs­ver­wal­tung, 5. Aufl.2011, 156 Rn. 2[]
  5. BGH, Beschluss vom 15.10.2009 – V ZB 43/​09BGHZ 182, 361 Rn. 13; Haar­mey­er, a.a.O.[]
  6. Hage­mann, a.a.O. sowie Rn. 7[]
  7. vgl. genau­er Haar­mey­er, a.a.O. § 3 ZwV­wV Rn. 22 f.[]