Grund­steu­er – die seit 50 Jah­ren ver­schlepp­te Reform

Die Rege­lun­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes zur Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen in den "alten" Bun­des­län­dern sind nach dem Urteil des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts jeden­falls seit dem Beginn des Jah­res 2002 mit dem all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz unver­ein­bar. Das Fest­hal­ten des Gesetz­ge­bers an dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt von 1964 führt zu gra­vie­ren­den und umfas­sen­den Ungleich­be­hand­lun­gen bei der Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen, für die es kei­ne aus­rei­chen­de Recht­fer­ti­gung gibt.

Grund­steu­er – die seit 50 Jah­ren ver­schlepp­te Reform

Mit die­ser Begrün­dung hat jetzt das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Vor­schrif­ten für ver­fas­sungs­wid­rig erklärt und bestimmt, dass der Gesetz­ge­ber spä­tes­tens bis zum 31.12 2019 eine Neu­re­ge­lung zu tref­fen hat. Bis zu die­sem Zeit­punkt dür­fen die ver­fas­sungs­wid­ri­gen Regeln wei­ter ange­wandt wer­den. Nach Ver­kün­dung einer Neu­re­ge­lung dür­fen sie für wei­te­re fünf Jah­re ab der Ver­kün­dung, längs­tens aber bis zum 31.12 2024 ange­wandt wer­den.

  1. Der Gesetz­ge­ber hat bei der Wahl der Bemes­sungs­grund­la­ge und bei der Aus­ge­stal­tung der Bewer­tungs­re­geln einer Steu­er einen gro­ßen Spiel­raum, solan­ge sie geeig­net sind, den Belas­tungs­grund der Steu­er zu erfas­sen und dabei die Rela­ti­on der Wirt­schafts­gü­ter zuein­an­der rea­li­täts­ge­recht abzu­bil­den.
  2. Ermög­li­chen Bewer­tungs­re­geln ganz gene­rell kei­ne in ihrer Rela­ti­on rea­li­täts­na­he Bewer­tung, recht­fer­tigt selbst die Ver­mei­dung eines noch so gro­ßen Ver­wal­tungs­auf­wands nicht ihre Ver­wen­dung. Auch die gerin­ge Höhe einer Steu­er recht­fer­tigt die Ver­wen­dung sol­cher rea­li­täts­fer­nen Bewer­tungs­re­geln nicht.
  3. Das Aus­set­zen der im Recht der Ein­heits­be­wer­tung ursprüng­lich vor­ge­se­he­nen peri­odi­schen Haupt­fest­stel­lung seit dem Jahr 1964 führt bei der Grund­steu­er zwangs­läu­fig in zuneh­men­dem Umfang zu Ungleich­be­hand­lun­gen durch Wert­ver­zer­run­gen, die jeden­falls seit dem Jahr 2002 weder durch den ver­mie­de­nen Auf­wand neu­er Haupt­fest­stel­lun­gen noch durch gerin­ge Höhe der indi­vi­du­el­len Steu­er­last noch durch Prak­ti­ka­bi­li­täts­er­wä­gun­gen gerecht­fer­tigt sind.

Die jetzt vom Bun­des­ve­fas­sungs­ge­richt ent­schie­de­nen Ver­fah­ren – Nor­men­kon­troll­ver­fah­ren und Ver­fas­sungs­be­schwer­den – betref­fen die Fra­ge, ob die für die Erhe­bung der Grund­steu­er maß­geb­li­che Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens mit dem Grund­recht auf Gleich­be­hand­lung (Art. 3 Abs. 1 GG) ver­ein­bar ist. Hier­bei geht es vor allem um die Anknüp­fung an die Wert­ver­hält­nis­se von Anfang 1964 in den alten Län­dern.

  1. Die §§ 19, 20, 21, 22, 23, 27, 76, 79 Absatz 5, § 93 Absatz 1 Satz 2 des Bewer­tungs­ge­set­zes in Ver­bin­dung mit Arti­kel 2 Absatz 1 Satz 1 und Satz 3 des Geset­zes zur Ände­rung des Bewer­tungs­ge­set­zes in der Fas­sung des Arti­kels 2 des Geset­zes vom 22.07.1970 1 sind, soweit sie bebau­te Grund­stü­cke außer­halb des Bereichs der Land- und Forst­wirt­schaft und außer­halb des in Arti­kel 3 des Eini­gungs­ver­trags genann­ten Gebiets betref­fen, jeden­falls seit dem 1.01.2002 unver­ein­bar mit Arti­kel 3 Absatz 1 Grund­ge­setz.
  2. Der Gesetz­ge­ber ist ver­pflich­tet, eine Neu­re­ge­lung spä­tes­tens bis zum 31.12 2019 zu tref­fen. Bis zu die­sem Zeit­punkt dür­fen die als unver­ein­bar mit Arti­kel 3 Absatz 1 Grund­ge­setz fest­ge­stell­ten Regeln über die Ein­heits­be­wer­tung wei­ter ange­wandt wer­den. Nach Ver­kün­dung einer Neu­re­ge­lung dür­fen die bean­stan­de­ten Rege­lun­gen für wei­te­re fünf Jah­re ab der Ver­kün­dung, längs­tens aber bis zum 31.12 2024 ange­wandt wer­den.
  3. Für Kalen­der­jah­re nach Ablauf der Fort­gel­tungs­fris­ten dür­fen auch auf bestands­kräf­ti­ge Beschei­de, die auf den als ver­fas­sungs­wid­rig fest­ge­stell­ten Bestim­mun­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes beru­hen, kei­ne Belas­tun­gen mehr gestützt wer­den.

[…]

Fest­stel­lung der Ein­heits­wer­te[↑]

Ein­heits­wer­te wer­den nach den Bestim­mun­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes für inlän­di­schen Grund­be­sitz fest­ge­stellt (§ 19 Abs. 1 Bewer­tungs­ge­setz – BewG). Das ursprüng­li­che Ziel die­ser all­ge­mei­nen Wert­ermitt­lung war es, meh­re­ren Steu­er­ar­ten, wie etwa der Ver­mö­gen­steu­er, Erb­schaft­steu­er, Gewer­be­ka­pi­tal­steu­er und der Grund­steu­er, ein­heit­li­che Wer­te für den Grund­be­sitz – Ein­heits­wer­te – zugrun­de zu legen. Nach­dem eini­ge die­ser Steu­ern nicht mehr erho­ben wer­den und für ande­re Son­der­re­ge­lun­gen in das Bewer­tungs­ge­setz ein­ge­fügt wur­den, ist die Ein­heits­be­wer­tung als sol­che zwar erhal­ten geblie­ben, aber mitt­ler­wei­le nur noch für die Grund­steu­er von zen­tra­ler Bedeu­tung.

Die Grund­steu­er wird in einem mehr­stu­fi­gen Ver­fah­ren errech­net. Bin­den­de Grund­la­ge ist der Ein­heits­wert, der von den Finanz­be­hör­den für das jewei­li­ge Grund­stück geson­dert fest­ge­stellt wird (§§ 19, 20 BewG). Er wird mit einer gesetz­lich fest­ge­leg­ten Steu­er­mess­zahl mul­ti­pli­ziert (§ 13 Abs. 1 GrStG). Auf den so berech­ne­ten Steu­er­mess­be­trag wird schließ­lich der von der Gemein­de bestimm­te Hebe­satz ange­wen­det (§ 25 Abs. 1 GrStG).

a)) Ein­heits­wer­te sol­len nach § 21 Abs. 1 BewG grund­sätz­lich in Zeit­ab­stän­den von je sechs Jah­ren im Wege einer so genann­ten Haupt­fest­stel­lung all­ge­mein fest­ge­stellt wer­den. Nach­dem auf der Grund­la­ge des Bewer­tungs­ge­set­zes von 1934 zwar zunächst auf den 1.01.1935 eine Haupt­fest­stel­lung durch­ge­führt wor­den war, wei­te­re dann aber aus­ge­setzt wur­den, ent­schloss sich der Gesetz­ge­ber nach Ende des Zwei­ten Welt­krie­ges, zum Sys­tem der regel­mä­ßi­gen peri­odi­schen Neu­be­wer­tung zurück­zu­keh­ren und die bis­he­ri­gen Ein­heits­wer­te an die neu­en Wert­ver­hält­nis­se her­an­zu­füh­ren.

Auf Grund­la­ge des Art. 2 Abs. 1 Satz 1 des Geset­zes zur Ände­rung des Bewer­tungs­ge­set­zes vom 13.08.1965 – BewÄndG 1965 – 2 fand eine voll­stän­di­ge Neu­be­wer­tung des Grund­be­sit­zes in der Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 statt. Ziel der dama­li­gen Neu­re­ge­lun­gen war nach der Begrün­dung des Regie­rungs­ent­wurfs vor allem, gesetz­li­che Nor­men zu schaf­fen, die geeig­net sind, gleich­mä­ßi­ge, dem Ver­kehrs­wert nahe­kom­men­de Ein­heits­wer­te als Grund­la­ge für eine gerech­te Besteue­rung zu fin­den 3. Die umfang­rei­chen Bewer­tungs­ar­bei­ten zur Haupt­fest­stel­lung 1964 konn­ten jedoch erst Anfang der 1970er Jah­re abge­schlos­sen wer­den. Die neu­en Ein­heits­wer­te wur­den erst­mals zum 1.01.1974 zur Anwen­dung gebracht. Daher sah der Gesetz­ge­ber in Art. 2 des Geset­zes zur Ände­rung und Ergän­zung bewer­tungs­recht­li­cher Vor­schrif­ten und des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes vom 22.07.1970 4 vor, den Zeit­punkt der nächs­ten Haupt­fest­stel­lung einem beson­de­ren, erst spä­ter zu ver­ab­schie­den­den Gesetz vor­zu­be­hal­ten. Dazu ist es jedoch bis heu­te nicht gekom­men; für eine neue Haupt­fest­stel­lung der Ein­heits­wer­te fehlt es dem­nach gegen­wär­tig an einer Rechts­grund­la­ge.

Infol­ge der Aus­set­zung wei­te­rer Haupt­fest­stel­lun­gen wer­den die Ein­heits­wer­te seit­her nur noch anlass­be­zo­gen wei­ter­ent­wi­ckelt oder – etwa bei neu­en Gebäu­den – erst­mals fest­ge­stellt. Bei Ände­rung wesent­li­cher, für die Bewer­tung maß­geb­li­cher Ver­hält­nis­se eines bereits bewer­te­ten Grund­stücks wird der Ein­heits­wert nach den Regeln des § 22 BewG fort­ge­schrie­ben. Eine Wert­fort­schrei­bung nach § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG erfolgt, wenn im Gesetz fest­ge­leg­te Schwel­len­wer­te über- oder unter­schrit­ten wer­den. Ände­run­gen der Eigen­tums­ver­hält­nis­se oder der Art des Grund­stücks wird im Wege der Zurech­nungs- und Art­fort­schrei­bung Rech­nung getra­gen (§ 22 Abs. 2 BewG). Schließ­lich kann eine Fort­schrei­bung zur Besei­ti­gung eines Feh­lers der letz­ten Fest­stel­lung durch­ge­führt wer­den (§ 22 Abs. 3 BewG). Für wirt­schaft­li­che Ein­hei­ten, die nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1964 neu ent­stan­den sind, wird der Ein­heits­wert im Wege der Nach­fest­stel­lung gemäß § 23 BewG erst­mals fest­ge­stellt. Bei sämt­li­chen Fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen sind aller­dings die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt zugrun­de zu legen (§ 27 BewG). Alle Bewer­tungs­fak­to­ren bezie­hen sich daher noch heu­te auf den 1.01.1964; spä­te­re Ver­än­de­run­gen in den Wert­ver­hält­nis­sen kön­nen mit­hin im Ein­heits­wert nicht abge­bil­det wer­den.

Zur Erfas­sung wert­re­le­van­ter Ände­run­gen der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se sind die Finanz­be­hör­den im Wesent­li­chen auf Mit­tei­lun­gen ande­rer Behör­den ange­wie­sen. Denn eine all­ge­mei­ne Erklä­rungs­pflicht der­je­ni­gen, denen der Grund­be­sitz zuzu­rech­nen ist, besteht gemäß § 28 Abs. 1, 3 BewG nur zum jewei­li­gen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt. Wäh­rend des – nun­mehr seit 1964 – lau­fen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums besteht eine Erklä­rungs­pflicht nach § 28 Abs. 2 Satz 3 BewG im Übri­gen nur, wenn die Finanz­be­hör­de zur Abga­be einer Erklä­rung beson­ders auf­for­dert. Nach der Rege­lung des § 29 Abs. 3 BewG haben Behör­den den Finanz­be­hör­den all­ge­mein die recht­li­chen und tat­säch­li­chen Umstän­de mit­zu­tei­len, die ihnen im Rah­men ihrer Auf­ga­ben­er­fül­lung bekannt gewor­den sind und die etwa für die Fest­stel­lung von Ein­heits­wer­ten des Grund­be­sit­zes oder für die Grund­steu­er von Bedeu­tung sein kön­nen. Nach Abs. 4 der genann­ten Vor­schrift sind die Grund­buch­äm­ter ver­pflich­tet, ins­be­son­de­re Eigen­tums­än­de­run­gen mit­zu­tei­len.

Die sowohl für die Vor­la­ge­fra­gen wie auch für die Ver­fas­sungs­be­schwer­den maß­geb­li­che Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens ist im Ein­zel­nen in den §§ 68 – 94 BewG gere­gelt. Die­se Vor­schrif­ten wer­den ergänzt durch ein detail­lier­tes unter­ge­setz­li­ches Regel­werk, ins­be­son­de­re durch die Richt­li­ni­en zur Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens – BewR­Gr – vom 19.09.1966 5. Zum (pri­va­ten) Grund­ver­mö­gen gehö­ren nach § 68 Abs. 1 BewG im Wesent­li­chen der Grund und Boden, die Gebäu­de, das Erb­bau­recht und das Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz. Das Bewer­tungs­ge­setz bewer­tet soge­nann­te wirt­schaft­li­che Ein­hei­ten, die nach der Ver­kehrs­an­schau­ung zu bestim­men sind (§ 2 BewG). Jede wirt­schaft­li­che Ein­heit des Grund­ver­mö­gens bil­det dabei gemäß § 70 Abs. 1 BewG ein Grund­stück im Sin­ne des Bewer­tungs­ge­set­zes, wobei zwi­schen unbe­bau­ten und bebau­ten Grund­stü­cken unter­schie­den wird (§§ 72 bis 90 BewG); Son­der­vor­schrif­ten gibt es für Grund­stü­cke im Zustand der Bebau­ung, Erb­bau­rech­te, Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum sowie für Gebäu­de auf frem­dem Grund und Boden (§§ 91 bis 94 BewG).

Unbe­bau­te Grund­stü­cke im Sin­ne des § 72 BewG wer­den man­gels beson­de­rer Bewer­tungs­vor­schrif­ten nach § 17 Abs. 3, § 9 BewG mit dem gemei­nen Wert bewer­tet. Die­ser ergibt sich aus der Mul­ti­pli­ka­ti­on der Qua­drat­me­ter­zahl mit dem jewei­li­gen von der Ver­wal­tung fest­ge­leg­ten Boden­richt­wert zum 1.01.1964, der den durch­schnitt­li­chen Grund­stücks­wert eines umgrenz­ten Gebiets abbil­den soll (vgl. Abschn. 7 Abs. 2 BewR­Gr).

Die für die vor­lie­gen­den Ver­fah­ren maß­geb­li­che Bewer­tung bebau­ter Grund­stü­cke erfolgt in Abhän­gig­keit von der Grund­stücks­art (§ 75 BewG) nach Maß­ga­be des § 76 BewG im Regel­fall im Ertrags­wert­ver­fah­ren, in Aus­nah­me­fäl­len im Sach­wert­ver­fah­ren.

Das Ertrags­wert­ver­fah­ren gilt nach § 76 Abs. 1 BewG für Miet­wohn­grund­stü­cke, Geschäfts­grund­stü­cke, gemischt­ge­nutz­te Grund­stü­cke, Ein­fa­mi­li­en- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser. Die Höhe des Ein­heits­werts basiert gemäß § 78 Satz 1 BewG auf dem Grund­stücks­wert, der zugleich den Boden­wert, den Gebäu­de­wert und den Wert der Außen­an­la­gen umfasst. Der Grund­stücks­wert ergibt sich nach § 78 Satz 2 BewG durch Anwen­dung eines im Anhang zum Bewer­tungs­ge­setz ent­hal­te­nen Ver­viel­fäl­ti­gers auf die zu erzie­len­de Jah­res­roh­mie­te, die nach den Wert­ver­hält­nis­sen von 1964 bestimmt wird, unter Berück­sich­ti­gung gewis­ser pau­scha­ler Ermä­ßi­gun­gen und Erhö­hun­gen (§§ 81 und 82 BewG). Durch die­se Bewer­tungs­me­tho­de soll in einem ver­ein­fach­ten, typi­sier­ten Ver­fah­ren der Boden­wert wie auch der Gebäu­de­wert in einem Rechen­schritt ermit­telt und so der gemei­ne Wert, also der Ver­kehrs­wert, des jewei­li­gen Grund­stücks annä­hernd abge­bil­det wer­den.

Als Jah­res­roh­mie­te ist vor­ran­gig die in 1964 erziel­te, nach § 79 Abs. 1 BewG modi­fi­zier­te, Mie­te maß­geb­lich. Kann die­se nicht ermit­telt wer­den, ist die übli­che Mie­te nach § 79 Abs. 2 BewG in Anleh­nung an die Jah­res­roh­mie­te zu schät­zen, die für Räu­me glei­cher oder ähn­li­cher Art, Lage und Aus­stat­tung regel­mä­ßig gezahlt wird. Maß­geb­lich blei­ben für die Höhe der Mie­te auch bei Fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen immer die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1964 (§ 79 Abs. 5 BewG). Zur Ermitt­lung der übli­chen Mie­te zie­hen die Finanz­be­hör­den über­wie­gend Miet­spie­gel her­an, die regel­mä­ßig nach Bau­jah­ren, miet­preis­recht­li­chen Gege­ben­hei­ten, Aus­stat­tungs­grup­pen und Gemein­de­grö­ßen geglie­der­te Qua­drat­me­ter-Mie­ten zum Stand vom 01.01.1964 aus­wei­sen. Im Hin­blick auf die Aus­stat­tungs­grup­pen unter­tei­len die Miet­spie­gel meist in ein­fa­che, mitt­le­re, gute und sehr gute Aus­stat­tung und legen hier­für Rah­men­sät­ze für die anzu­wen­den­den Miet­wer­te fest.

Auf die so ermit­tel­te Jah­res­roh­mie­te ist gemäß § 80 BewG ein Ver­viel­fäl­ti­ger anzu­wen­den, um im Ergeb­nis den kapi­ta­li­sier­ten Rein­ertrag des Grund­stücks zu ermit­teln. Im Ein­zel­nen unter­schei­den die Ver­viel­fäl­ti­ger zwi­schen Miet­wohn­grund­stü­cken, gemischt­ge­nutz­ten Grund­stü­cken, Geschäfts­grund­stü­cken, Ein­fa­mi­li­en­häu­sern und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern. Die wei­te­re Ein­tei­lung erfolgt nach Bau­jahr­grup­pen; als Alt­bau­ten gel­ten Gebäu­de bis 31.03.1924, als Neu­bau­ten Gebäu­de bis 20.06.1948 und als Nach­kriegs­bau­ten sämt­li­che Gebäu­de nach dem 20.06.1948. Eine wei­te­re Alters­dif­fe­ren­zie­rung ist in den Ver­viel­fäl­ti­gern nicht vor­ge­se­hen. Dar­über hin­aus sind die Ver­viel­fäl­ti­ger nach der Bau­aus­füh­rung der Gebäu­de in drei Grup­pen unter­teilt (Mas­siv­bau­ten, Holz­fach­werk­bau­ten mit Zie­gel­stein­aus­maue­rung, Holz­fach­werk­bau­ten) sowie in acht Gemein­de­grö­ßen­klas­sen, begin­nend mit Gemein­den bis 2.000 Ein­woh­nern bis hin zu Gemein­den mit mehr als 500.000 Ein­woh­nern. Die­se Dif­fe­ren­zie­run­gen sind wie sämt­li­che Fak­to­ren, die zur jewei­li­gen Ermitt­lung der ein­zel­nen Ver­viel­fäl­ti­ger her­an­ge­zo­gen wur­den, auf die Bau- und Wert­ver­hält­nis­se von 1964 bezo­gen. So sind gemäß § 80 Abs. 1 Satz 4 BewG bei Umge­mein­dun­gen nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt auch wei­ter­hin die Ein­woh­ner­zah­len zugrun­de zu legen, die für die betrof­fe­nen Gemein­den oder Gemein­de­tei­le im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt, also 1964, maß­ge­bend waren.

Das Sach­wert­ver­fah­ren fin­det nach § 76 Abs. 2 und 3 BewG im Wesent­li­chen für sol­che Grund­stü­cke Anwen­dung, für die eine zutref­fen­de Mie­ter­mitt­lung nicht mög­lich ist, aber auch für beson­ders gestal­te­te oder aus­ge­stat­te­te Ein­fa­mi­li­en- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser. Bei der Ermitt­lung des Grund­stücks­wer­tes ist zunächst vom Aus­gangs­wert gemäß § 83 Satz 1 BewG aus­zu­ge­hen. Die­ser setzt sich zusam­men aus jeweils geson­dert zu ermit­teln­dem Boden­wert, Gebäu­de­wert und Wert der Außen­an­la­gen. Anschlie­ßend ist der Aus­gangs­wert durch Anwen­dung einer Wert­zahl zu modi­fi­zie­ren und soll dadurch an den gemei­nen Wert ange­gli­chen wer­den (§ 83 Satz 2, § 90 BewG).

Nach § 84 BewG ist der Grund und Boden mit dem Wert anzu­set­zen, der sich erge­ben wür­de, wenn das Grund­stück unbe­baut wäre. Bei der Ermitt­lung des Gebäu­de­werts und des Werts der Außen­an­la­gen sind die durch­schnitt­li­chen Her­stel­lungs­kos­ten nach den Bau­preis­ver­hält­nis­sen des Jah­res 1958 maß­ge­bend, umge­rech­net wie­der­um auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 (§§ 85 und 89 BewG). Auf die Höhe der tat­säch­li­chen Her­stel­lungs­kos­ten im Ein­zel­fall kommt es nicht an. Für die Ermitt­lung der maß­geb­li­chen Her­stel­lungs­kos­ten sind durch die Richt­li­ni­en zur Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens durch­schnitt­li­che Erfah­rungs­wer­te für die zugrun­de zu legen­den Raum­me­ter­prei­se fest­ge­legt wor­den. Der so ermit­tel­te Gebäu­de­nor­mal­her­stel­lungs­wert ist nach § 85 Satz 3 BewG wegen Alters des Gebäu­des im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt nach den Rege­lun­gen des § 86 BewG zu min­dern. Maß­geb­lich ist hier­für jedoch nur das Alter des Gebäu­des am 1.01.1964; für Gebäu­de neue­rer Bau­jah­re kann danach kei­ne Wert­min­de­rung wegen Alters in Abzug gebracht wer­den. Im Übri­gen kön­nen wert­min­dern­de oder wert­er­hö­hen­de Umstän­de nach den Rege­lun­gen der §§ 87 und 88 BewG Berück­sich­ti­gung fin­den.

Zwi­schen­zeit­li­che Reform­ver­su­che im Bewer­tungs­recht[↑]

Schon bald nach Durch­füh­rung der Haupt­fest­stel­lung zum 1.01.1964, die sich bis Anfang der 1970er Jah­re hin­ge­zo­gen hat­te, gab es ers­te Über­le­gun­gen zur Reform des Bewer­tungs­rechts. Sämt­li­che Reform­be­mü­hun­gen blie­ben aller­dings bis­her ohne Erfolg.

Anfang der 1980er Jah­re schei­ter­te ein Gesetz­ent­wurf, der ledig­lich eine Teil­haupt­fest­stel­lung der unbe­bau­ten bau­rei­fen Grund­stü­cke zum 1.01.1983 6 vor­sah. Die Finanz­mi­nis­ter der Län­der erklär­ten im Jahr 1984, dass ange­sichts der ange­spann­ten Arbeits- und Per­so­nal­la­ge der Finanz­ver­wal­tung eine all­ge­mei­ne Neu­be­wer­tung des Grund­be­sit­zes in den nächs­ten Jah­ren nicht in Betracht kom­me 7.

Infol­ge der Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts zur Ver­mö­gen- und Erb­schaft­steu­er im Juni 1995 8 regel­te der Gesetz­ge­ber die Bewer­tung des Grund­be­sit­zes mit dem Jah­res­steu­er­ge­setz 1997 9 neu. In Über­ein­stim­mung mit dem Beschluss der Finanz­mi­nis­ter­kon­fe­renz der Län­der vom 21.12 1995 wur­de für Zwe­cke der Erb­schaft-steu­er und der Grund­er­werb­steu­er eine anlass­be­zo­ge­ne Bedarfs­be­wer­tung nor­miert 10; für die Grund­steu­er soll­te das bis­he­ri­ge Ver­fah­ren noch über­gangs­wei­se bei­be­hal­ten wer­den. Die dar­auf­hin ein­ge­setz­te län­der­of­fe­ne Arbeits­grup­pe ent­wi­ckel­te ein Modell einer neu­en, wert­ori­en­tier­ten Bemes­sungs­grund­la­ge für die Grund­steu­er, das auf dem Boden­wert und einem pau­scha­lier­ten Gebäu­de­wert basier­te. Trotz Zustim­mung der Finanz­mi­nis­ter­kon­fe­renz im Jahr 2000 kam eine Geset­zes­in­itia­ti­ve der Län­der nicht zu Stan­de. Ein von Bay­ern vor­ge­leg­ter Ent­wurf einer wertu­n­ab­hän­gi­gen Grund­steu­er schei­ter­te eben­so wie ein Geset­zes­an­trag der Län­der Bay­ern und Hes­sen zur Rück­ho­lung der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz bei der Grund­steu­er auf die Lan­des­ebe­ne 11.

Ein von Bay­ern und Rhein­land-Pfalz im Auf­trag der Finanz­mi­nis­ter­kon­fe­renz Anfang des Jah­res 2004 vor­ge­leg­tes Reform­mo­dell (Nomen­kla­tur­vor­schlag) sah neben einem Weg­fall der Grund­steu­er A für land- und forst­wirt­schaft­li­che Nutz­flä­chen eine Wert­ermitt­lung vor, die eben­falls sowohl einen Ansatz für den Grund und Boden als auch für das Gebäu­de zum Gegen­stand hat­te. Der Boden­wert soll­te auf Grund­la­ge der Boden­richt­wer­te ermit­telt wer­den, der Gebäu­de­wert wur­de in Abhän­gig­keit von Wohn- und Nutz­flä­che mit nach Gebäu­de­grup­pen dif­fe­ren­zier­ten Fest­wer­ten ange­setzt. Auch die­ser Ansatz, eine mög­lichst ein­fach struk­tu­rier­te Bemes­sungs­grund­la­ge zu schaf­fen, schei­ter­te.

Eine wei­te­re, im Janu­ar 2010 ein­ge­setz­te, län­der­of­fe­ne Arbeits­grup­pe bewer­te­te drei von ver­schie­de­nen Län­dern ent­wi­ckel­te Reform­an­sät­ze: Das Ver­kehrs­wert­mo­dell ver­knüpf­te auto­ma­ti­ons­ge­steu­ert die indi­vi­du­el­len Daten des zu bewer­ten­den Grund­stücks mit Ver­gleichs­da­ten des Immo­bi­li­en­markts, wäh­rend das wertu­n­ab­hän­gi­ge Modell sich an Grund­stücks- und Gebäu­de­flä­che ori­en­tier­te. Das gebäu­de­wertu­n­ab­hän­gi­ge Kom­bi­na­ti­ons­mo­dell leg­te als Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er für die Grund­stücks­flä­che den Boden­richt­wert zu Grun­de, für die Gebäu­de­flä­chen hin­ge­gen nut­zungs­be­zo­ge­ne Äqui­va­lenz­wer­te. Eine Stel­lung­nah­me des Wis­sen­schaft­li­chen Bei­rats beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen zur Reform der Grund­steu­er vom Dezem­ber 2010 befür­wor­te­te die Bei­be­hal­tung einer Besteue­rung von Grund­stücks­wer­ten als Sum­me von Boden- und Gebäu­de­wer­ten und emp­fahl eine grund­sätz­li­che Ori­en­tie­rung am Miet­wert 12. Nach Unter­su­chun­gen zur Taug­lich­keit der Model­le schei­ter­ten im Jahr 2014 die Bemü­hun­gen der Län­der zur Ver­stän­di­gung auf ein kon­sens­fä­hi­ges Bewer­tungs­mo­dell.

Auf Grund­la­ge der Vor­schlä­ge einer im Jahr 2015 mit der Ent­wick­lung eines Gesamt­mo­dells beauf­trag­ten Bund-Län­der-Arbeits­grup­pe beschloss die Finanz­mi­nis­ter­kon­fe­renz am 3.06.2016 gegen die Stim­men von Bay­ern und Ham­burg, eine Bun­des­rats­in­itia­ti­ve auf den Weg zu brin­gen. Dem­entspre­chend brach­ten die Län­der Hes­sen und Nie­der­sach­sen im Sep­tem­ber 2016 einen Gesetz­ent­wurf zur Ände­rung des Grund­ge­set­zes 13 und des Bewer­tungs­ge­set­zes 14 in den Bun­des­rat ein. In Abän­de­rung des Art. 105 GG soll­te dem Bund zunächst die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für die Grund­steu­er aus­drück­lich über­tra­gen wer­den. Der Gesetz­ent­wurf für die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er sah eine Abkehr vom bis­he­ri­gen Bewer­tungs­ziel "gemei­ner Wert" hin zum so genann­ten Kos­ten­wert vor, der typi­siert den Inves­ti­ti­ons­auf­wand für die Immo­bi­lie abbil­den soll­te 15. Im Bewer­tungs­ver­fah­ren waren für bebau­te Grund­stü­cke ein Boden­wert und ein Gebäu­de­wert zu ermit­teln. Der Boden­wert soll­te sich regel­mä­ßig anhand der Flä­che und des Boden­richt­werts nach § 196 des Bau­ge­setz­bu­ches errech­nen; zur Ermitt­lung des Gebäu­de­werts wur­de die Brut­to­grund­flä­che des Gebäu­des mit pau­scha­lier­ten Her­stel­lungs­kos­ten mul­ti­pli­ziert und anschlie­ßend eine Alters­wert­min­de­rung abge­zo­gen 16. Der Gesetz­ent­wurf fiel der Dis­kon­ti­nui­tät des Bun­des­ta­ges zum Opfer und wur­de danach nicht wie­der auf­ge­grif­fen.

Die Rich­ter­vor­la­gen des Bun­des­fi­nanz­hofs[↑]

Der Bun­des­fi­nanz­hof ging bis zu den hier zu ent­schei­den­den Vor­la­ge­be­schlüs­sen 17 von der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Ein­heits­wer­te als Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er aus. Er begrün­de­te dies vor allem damit, dass die Ein­heits­be­wer­tung nur noch für die Grund­steu­er von Bedeu­tung sei und die fest­ge­stell­ten Ein­heits­wer­te regel­mä­ßig erheb­lich unter dem gemei­nen Wert lägen. Mög­li­che Wert­ver­zer­run­gen inner­halb der Ein­heits­be­wer­tung sei­en bei der Grund­steu­er auf­grund der gerin­ge­ren steu­er­li­chen Belas­tungs­wir­kung ver­fas­sungs­recht­lich in höhe­rem Aus­maß hin­nehm­bar als bei der Erb­schaft- und Schen­kungsteu­er 18.

Auch in sei­nen bei­den als "Appellent­schei­dung" bezeich­ne­ten Urtei­len vom 30.06.2010 19 erach­te­te der Bun­des­fi­nanz­hof die Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens jeden­falls für Stich­ta­ge bis zum 1.01.2007 noch für ver­fas­sungs­ge­mäß. Dabei wies er jedoch dar­auf hin, dass das wei­te­re Unter­blei­ben einer all­ge­mei­nen Neu­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens für Zwe­cke der Grund­steu­er mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht ver­ein­bar sei. Sei­ne ver­fas­sungs­recht­li­chen Zwei­fel begrün­de­te der Bun­des­fi­nanz­hof mit den lan­ge zurück­lie­gen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punk­ten des 1.01.1964 und – im Bei­tritts­ge­biet – des 1.01.1935. Die dar­auf beru­hen­den Wert­ver­zer­run­gen könn­ten auch inner­halb des Grund­ver­mö­gens nicht unein­ge­schränkt hin­ge­nom­men wer­den, da die Bemes­sung der Grund­steu­er eine rea­li­täts­ge­rech­te Bewer­tung erfor­de­re.

a)) Der Klä­ger des Aus­gangs­ver­fah­rens zur Vor­la­ge 1 BvL 11/​14 erwarb im Jahr 2008 ein Laden­lo­kal im ehe­ma­li­gen West­teil von Ber­lin. Das im Jahr 1892 errich­te­te Mehr­fa­mi­li­en­haus war 1983 in Teil- und Woh­nungs­ei­gen­tum auf­ge­teilt wor­den. Das Finanz­amt rech­ne­te dem Klä­ger das Grund­stück als Geschäfts­grund­stück zum 1.01.2009 unter Bei­be­hal­tung des bis­he­ri­gen im Ertrags­wert­ver­fah­ren gewon­ne­nen Ein­heits­werts zu. Der Klä­ger begehrt die ersatz­lo­se Auf­he­bung der Ein­heits­wert­fest­set­zung wegen Gleich­heits­wid­rig­keit der Ein­heits­be­wer­tung. Der Ein­spruch wie auch die Kla­ge vor dem Finanz­ge­richt blie­ben vor dem Hin­ter­grund der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs aus dem Jahr 2010 erfolg­los.

Gegen­stand des Aus­gangs­ver­fah­rens, das zur Vor­la­ge 1 BvL 12/​14 geführt hat, ist eben­falls eine Ein­heits­wert­fest­stel­lung auf den 1.01.2009 für ein Grund­stück im ehe­ma­li­gen West­teil von Ber­lin. Der Klä­ger ist Eigen­tü­mer eines 1981 errich­te­ten Wohn­ge­bäu­des, wel­ches er im Jahr 2008 in Woh­nungs­ei­gen­tum und Teil­ei­gen­tum auf­teil­te. Die neu ent­stan­de­nen wirt­schaft­li­chen Ein­hei­ten bewer­te­te das Finanz­amt im Wege der Nach­fest­stel­lung im Ertrags­wert­ver­fah­ren auf Grund­la­ge der Wert­ver­hält­nis­se zum 1.01.1964. Hier­ge­gen rich­tet sich die Kla­ge, die vor dem Finanz­ge­richt ohne Erfolg blieb.

Der Klä­ger des Aus­gangs­ver­fah­rens zur Vor­la­ge 1 BvL 1/​15 errich­te­te im Jahr 2007 auf einem ihm gehö­ren­den, im Finanz­amts­be­zirk Eus­kir­chen gele­ge­nen Grund­stück unter Inan­spruch­nah­me von Bau­dar­le­hen nach dem Wohn­raum­för­de­rungs­ge­setz vom 13.09.2001 20 ein Miet­wohn­ge­bäu­de. Auf­grund die­ser För­de­rung galt für die Woh­nun­gen eine Miet- und Bele­gungs­bin­dung (Zweck­bin­dung) für die Dau­er von 20 Jah­ren, der zufol­ge die monat­li­che Net­to­mie­te anfangs 4, 55 €/​m² nicht über­stei­gen und nur im fest­ge­leg­ten Rah­men erhöht wer­den durf­te. Das Finanz­amt stell­te den Ein­heits­wert für das Grund­stück auf den 1.01.2008 im Wege der Art- und Wert­fort­schrei­bung im Ertrags­wert­ver­fah­ren fest und leg­te dabei die Jah­res­roh­mie­te anhand eines ent­spre­chen­den Miet­spie­gels zum 1.01.1964 für frei­fi­nan­zier­te Woh­nun­gen zu Grun­de. Der Klä­ger ver­tritt die Ansicht, dass die auf­grund der öffent­li­chen För­de­rung bestehen­de Zweck­bin­dung bei der Bewer­tung berück­sich­tigt wer­den müs­se und begehrt eine Her­ab­set­zung der Jah­res­roh­mie­te. Ein­spruch und Kla­ge vor dem Finanz­ge­richt blie­ben erfolg­los.

In den drei Revi­si­ons­ver­fah­ren hat der Bun­des­fi­nanz­hof mit Beschlüs­sen vom 22.10.2014 21 und 17.12.2014 22 die Ver­fah­ren aus­ge­setzt und dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Fra­ge vor­ge­legt, ob §§ 19, 20, 21, 22, 23, 27, 76 Absatz 1, § 79 Absatz 5 und § 93 Absatz 1 Satz 2 des Bewer­tungs­ge­set­zes in Ver­bin­dung mit Arti­kel 2 Absatz 1 Satz 3 des Geset­zes vom 13.08.1965 2 in der Fas­sung des Arti­kels 2 des Geset­zes vom 22.07.1970 4 seit dem Fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.2008 bzw.01.01.2009 wegen Ver­sto­ßes gegen den all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) ver­fas­sungs­wid­rig sind.

Auf­grund des weit zurück­lie­gen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts genü­ge die Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen nicht mehr den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an eine gleich­heits­ge­rech­te Aus­ge­stal­tung. Das jahr­zehn­te­lan­ge Unter­blei­ben einer sol­chen Wert­an­pas­sung wider­spre­che dem Gebot der Fol­ge­rich­tig­keit und habe zu einem weit­ge­hen­den Ver­lust eines ein­heit­li­chen, am gemei­nen Wert aus­ge­rich­te­ten Bewer­tungs­maß­stabs geführt.

Für Bewer­tungs­stich­ta­ge ab dem 1.01.2008 hal­te das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt an sei­ner bis­he­ri­gen Recht­spre­chung nicht mehr fest, die trotz der ver­fas­sungs­recht­li­chen Zwei­fel, die sich aus dem lan­ge zurück­lie­gen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt und den dar­auf beru­hen­den Wert­ver­zer­run­gen ergä­ben, noch von der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Ein­heits­be­wer­tung aus­ge­gan­gen sei.

Das Sys­tem der Haupt­fest­stel­lung auf einen bestimm­ten Stich­tag sei dar­auf ange­legt, dass Haupt­fest­stel­lun­gen in regel­mä­ßi­gen, nicht über­mä­ßig lan­gen Abstän­den statt­fän­den (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 BewG). Haupt­fest­stel­lun­gen sei­en erfor­der­lich, um sich inner­halb des Zeit­raums, für den die fest­ge­stell­ten Wer­te Gel­tung haben sol­len, erge­ben­de Ände­run­gen der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se voll­stän­dig zu erfas­sen und einen Wert­ab­gleich am Maß­stab der aktu­el­len Ver­kehrs­wer­te vor­zu­neh­men. Die mit der Fest­schrei­bung der Wert­ver­hält­nis­se für einen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum ver­bun­de­nen Bewer­tungs­un­ge­nau­ig­kei­ten sei­en des­halb aus ver­fas­sungs­recht­li­cher Sicht nur hin­nehm­bar, wenn der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum eine ange­mes­se­ne Dau­er nicht über­schrei­te.

Die Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens, die immer noch an die Wert­ver­hält­nis­se zum 1.01.1964 anknüp­fe, ver­feh­le die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG erge­ben­den Anfor­de­run­gen. Als Grund­la­ge für die Bemes­sung der Grund­steu­er bedür­fe es auch inner­halb der Ver­mö­gens­grup­pe des Grund­ver­mö­gens einer rea­li­täts­ge­rech­ten, an einem ein­heit­li­chen Maß­stab, näm­lich dem gemei­nen Wert (Ver­kehrs­wert) aus­ge­rich­te­ten Bewer­tung. Es stel­le sich zwar hier – anders als bei der Erb­schaft- und Schen­kungsteu­er – nicht das Pro­blem der Gleich­be­hand­lung mit ande­ren Gegen­stän­den, die mit einem zeit­nah ermit­tel­ten Ver­kehrs­wert ange­setzt wür­den. Gleich­wohl könn­ten auch bei der Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens allein aus ver­fas­sungs­recht­li­chen Grün­den auf einem über­mä­ßig lan­gen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum beru­hen­de Wert­ver­zer­run­gen nicht hin­ge­nom­men wer­den.

Die Anfor­de­run­gen des all­ge­mei­nen Gleich­heits­sat­zes sei­en auf­grund des Cha­rak­ters der Grund­steu­er als Gemein­de­steu­er auf das Gebiet der ein­zel­nen Gemein­den zu bezie­hen 23. Es kom­me dem­nach ver­fas­sungs­recht­lich ent­schei­dend dar­auf an, ob es durch den Ver­zicht auf wei­te­re Haupt­fest­stel­lun­gen nach Anzahl und Aus­maß zu dem Gleich­heits­satz wider­spre­chen­den Wert­ver­zer­run­gen bei den Ein­heits­wer­ten sol­cher Grund­stü­cke gekom­men sei, die inner­halb des Gebiets der jewei­li­gen Städ­te und Gemein­den bele­gen sei­en.

Ins­be­son­de­re in grö­ße­ren Städ­ten sei­en der­ar­ti­ge gewich­ti­ge Abwei­chun­gen in bedeu­ten­dem Umfang gege­ben.

Haupt­ur­sa­che der weit­rei­chen­den Wert­ver­zer­run­gen sei­en die tief­grei­fen­den Ver­än­de­run­gen im Gebäu­de­be­stand sowie auf dem Immo­bi­li­en­markt und die fort­schrei­ten­de Ent­wick­lung des Bau­we­sens, die als Fol­ge der Fest­schrei­bung der Wert­ver­hält­nis­se auf den 1.01.1964 kei­nen hin­rei­chen­den Ein­fluss auf den Ein­heits­wert hät­ten und bei der Bewer­tung weit­ge­hend unbe­rück­sich­tigt blie­ben. Weder die Anwen­dung des Sach­wert- und Ertrags­wert­ver­fah­rens noch das Insti­tut der Wert­fort­schrei­bung könn­ten die­se Wert­ver­zer­run­gen kom­pen­sie­ren, da ent­we­der auf die Bau­preis­ver­hält­nis­se des Jah­res 1958 zurück­ge­grif­fen oder hypo­the­ti­sche Miet­prei­se zum 1.01.1964 zugrun­de gelegt wür­den.

Es gebe mitt­ler­wei­le eine immer grö­ße­re Zahl von Gebäu­den, die sich nach Bau­art, Bau­wei­se, Kon­struk­ti­on oder Objekt­grö­ße von den damals vor­han­de­nen Gebäu­den so sehr unter­schie­den, dass ihre Bewer­tung nicht mehr mit einer den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spre­chen­den Genau­ig­keit und Über­prüf­bar­keit mög­lich sei. Je län­ger der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum daue­re und je mehr sich die neu errich­te­ten Gebäu­de von den am Haupt­fest­stel­lung­zeit­punkt vor­han­de­nen unter­schie­den, des­to pro­ble­ma­ti­scher sei man­gels aus­rei­chend gesi­cher­ter Grund­la­gen die Wert­ermitt­lung.

Durch Anknüp­fung an Eigen­schaf­ten sowie Wert- und Aus­stat­tungs­merk­ma­le von Gebäu­den und Woh­nun­gen zum 1.01.1964 (Hin­weis auf Anla­ge 13 zu Abschnitt 38 der Richt­li­ni­en für die Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen) könn­ten heu­te viel­fach maß­geb­li­che wert­bil­den­de Fak­to­ren, wie Ener­gie­ef­fi­zi­enz oder das Vor­han­den­sein von Solar­an­la­gen, Wär­me­pum­pen, Lärm­schutz, luxu­riö­sen Bad- und Küchen­ein­rich­tun­gen, elek­tro­ni­scher Steue­rung der gesam­ten Haus­tech­nik, Anschluss­mög­lich­kei­ten an Hoch­ge­schwin­dig­keits­da­ten­net­ze oder beson­de­rer Aus­stat­tung nicht oder nur unzu­rei­chend abge­bil­det wer­den. Dies gel­te nicht nur für Gebäu­de, die erst nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt neu errich­tet wor­den sei­en, son­dern auch für sol­che Objek­te, die nach­träg­lich mit ent­spre­chen­den Ein­rich­tun­gen ver­se­hen wor­den sei­en. Obwohl ein sol­ches Gebäu­de einen wesent­lich höhe­ren Wert habe, wer­de es wie ein Objekt bewer­tet, das sich noch im Aus­stat­tungs­stan­dard von 1964 befin­det. Die­se sich aus der Anknüp­fung an die Wert- und Aus­stat­tungs­ver­hält­nis­se zum 1.01.1964 erge­ben­den Wert­ver­zer­run­gen sei­en erheb­lich. Der ent­schei­den­de Ein­fluss die­ser Fak­to­ren zei­ge sich bei­spiels­wei­se in den vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt bei­gezo­ge­nen amt­li­chen Miet­spie­geln der Städ­te Mün­chen und Ber­lin aus dem Jahr 2013. Dar­aus erge­be sich, dass neben der Lage des Objekts gera­de auch die Aus­stat­tung einer Woh­nung und eines Gebäu­des eine ent­schei­den­de miet­preis­bil­den­de und damit auch ertrags­wert­er­hö­hen­de Bedeu­tung habe. Die Preis­span­nen der Net­to­kalt­mie­ten in Ber­lin betrü­gen unab­hän­gig vom Gebäu­de­al­ter und der Lage allein wegen unter­schied­li­cher Aus­stat­tung bis zu 4 € sowie in Mün­chen zwi­schen 3 € und 4 €.

Die Nicht­be­rück­sich­ti­gung wesent­li­cher Aus­stat­tungs­merk­ma­le betref­fe schließ­lich auch eine Viel­zahl von Gebäu­den und Woh­nun­gen. Nach einer vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt beim Sta­tis­ti­schen Bun­des­amt ein­ge­hol­ten Aus­kunft sei­en im Jahr 2011 bereits deut­lich mehr als die Hälf­te des Gesamt­be­stands an Woh­nun­gen nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt errich­tet wor­den; bei gewerb­li­chen Objek­ten dürf­ten die Ver­hält­nis­se zumin­dest ähn­lich sein.

Die Rück­an­knüp­fung an die Wert­ver­hält­nis­se zum 1.01.1964 habe auch zur Fol­ge, dass Zweck­bin­dun­gen auf­grund öffent­li­cher För­de­rung des Woh­nungs­baus nicht berück­sich­tigt wür­den, wenn die der För­de­rung zugrun­de lie­gen­den Vor­schrif­ten am Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 noch nicht gegol­ten hät­ten. Der Begriff der Wert­ver­hält­nis­se (§ 22 Abs. 4 Satz 2, § 79 Abs. 5 BewG) umfas­se nach der Recht­spre­chung vor allem die all­ge­mei­nen poli­ti­schen, wirt­schaft­li­chen und Ver­kehrs­ver­hält­nis­se, die sich in dem all­ge­mei­nen Markt- und Preis­ni­veau im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt nie­der­ge­schla­gen hät­ten. Erst nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt ein­ge­tre­te­ne Ände­run­gen des all­ge­mei­nen Wert­ni­veaus auf­grund gewan­del­ter Ver­hält­nis­se könn­ten sich dem­ge­mäß bei der Bewer­tung nicht aus­wir­ken. Zu den Wert­ver­hält­nis­sen in die­sem Sin­ne gehör­ten auch Miet- und Bele­gungs­bin­dun­gen auf­grund einer öffent­li­chen För­de­rung des Woh­nungs­baus. Erst nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt ein­ge­führ­te För­der­maß­nah­men hät­ten sich auf das Miet­preis­ge­fü­ge zu die­sem Zeit­punkt noch nicht aus­wir­ken kön­nen und müss­ten daher bei der Bestim­mung der im Ertrags­wert­ver­fah­ren anzu­set­zen­den Mie­te unbe­rück­sich­tigt blei­ben, obwohl sich die Zweck­bin­dung auf den Ver­kehrs­wert des bebau­ten Grund­stücks aus­wir­ken kön­ne.

Auch die rasan­te städ­te­bau­li­che Ent­wick­lung gera­de im groß­städ­ti­schen Bereich sowie die Ver­än­de­run­gen auf dem Woh­nungs­markt sei­en bei der Ein­heits­be­wer­tung nicht dar­stell­bar. So blie­ben bei­spiels­wei­se die Ent­wick­lun­gen ehe­mals länd­lich gepräg­ter Berei­che hin zu hoch­prei­si­gen inner­städ­ti­schen Quar­tie­ren eben­so unbe­ach­tet wie zwi­schen­zeit­li­che Um- oder Ein­ge­mein­dun­gen. Auch die seit 1964 erheb­lich ver­än­der­ten und wert­re­le­van­ten Bedin­gun­gen am Woh­nungs­markt, etwa die ver­stärk­te Nach­fra­ge nach klei­ne­ren Woh­nun­gen und nach sanier­ten Alt­bau­woh­nun­gen in zen­tra­ler Lage, fän­den kei­nen Nie­der­schlag im Ein­heits­wert.

Zu wei­te­ren und nun­mehr nicht mehr hin­nehm­ba­ren Wert­ver­zer­run­gen kom­me es bei der Bewer­tung im Sach­wert­ver­fah­ren durch den Aus­schluss der Berück­sich­ti­gung einer Wert­min­de­rung wegen Alters (§ 85 Satz 3 und § 86 BewG). Dies kön­ne dazu füh­ren, dass ein im Jahr 1964 errich­te­tes Gebäu­de auf den Fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.2009 mit dem­sel­ben Gebäu­de­wert anzu­set­zen sei wie ein im Jahr 2008 errich­te­tes Gebäu­de. Die Nicht­be­rück­sich­ti­gung der wert­min­dern­den Abnut­zung älte­rer Gebäu­de füh­re zu in sich will­kür­li­chen und damit gegen Art. 3 Abs. 1 GG ver­sto­ßen­den Ergeb­nis­sen.

Die dar­ge­stell­ten Wert­ver­zer­run­gen wür­den durch nicht mehr hin­nehm­ba­re Defi­zi­te beim Geset­zes­voll­zug noch deut­lich ver­stärkt. Man­gels all­ge­mei­ner Erklä­rungs- und Mit­tei­lungs­pflich­ten kön­ne nicht sicher­ge­stellt wer­den, dass Ände­run­gen der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se, die ins­be­son­de­re für eine Wert­fort­schrei­bung erheb­lich sei­en, den Finanz­äm­tern bekannt wür­den. So sei­en etwa nicht alle Bau­maß­nah­men, die für die Fest­stel­lung der Ein­heits­wer­te von Bedeu­tung sein könn­ten, geneh­mi­gungs- oder zumin­dest anzei­ge­pflich­tig; es gebe viel­mehr zahl­rei­che ver­fah­rens­frei durch­führ­ba­re Bau­vor­ha­ben. § 22 Abs. 4 Satz 1 BewG ver­pflich­te die Finanz­äm­ter auch nicht, stets von sich aus tätig zu wer­den. Die Ermitt­lungs­pflicht der Finanz­äm­ter set­ze viel­mehr erst dann ein, wenn ihnen Umstän­de bekannt wür­den, die eine Fort­schrei­bung recht­fer­ti­gen könn­ten. Die Rege­lun­gen in § 29 BewG über Aus­künf­te, Erhe­bun­gen und Mit­tei­lun­gen genüg­ten auf­grund der Viel­zahl der in Betracht kom­men­den recht­li­chen und tat­säch­li­chen Umstän­de sowie der schwie­ri­gen Abgren­zung zwi­schen den tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen und den Wert­ver­hält­nis­sen nicht den Anfor­de­run­gen an einen ver­fas­sungs­mä­ßi­gen Geset­zes­voll­zug, was mit zuneh­men­der Dau­er des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums noch ver­stärkt wer­de.

Eine Kom­pen­sa­ti­on die­ser Wert­ver­zer­run­gen kön­ne im der­zei­ti­gen Bewer­tungs­sys­tem nicht erfol­gen. Der Gesetz­ge­ber dür­fe es nicht auf sich beru­hen las­sen, wenn sich die steu­er­erheb­li­chen Wer­te für bestimm­te Grup­pen wirt­schaft­li­cher Ein­hei­ten deut­lich aus­ein­an­der­ent­wi­ckel­ten. Die Grund­sät­ze der im Steu­er­recht zuläs­si­gen Typi­sie­rung sei­en nicht geeig­net, das wei­te­re Unter­blei­ben einer Haupt­fest­stel­lung zu recht­fer­ti­gen, da es mitt­ler­wei­le bereits an einer rea­li­täts­ge­rech­ten Ori­en­tie­rung am typi­schen Fall feh­le.

Die Ver­fas­sungs­be­schwer­den[↑]

Die Beschwer­de­füh­re­rin der Ver­fas­sungs­be­schwer­de 1 BvR 639/​11 errich­te­te im Jahr 2005 ein Ein­fa­mi­li­en­haus in Fer­tig­bau­wei­se mit einer Gesamt­wohn­flä­che von rund 290 m². Zum 1.01.2006 stell­te das Finanz­amt im Wege der Nach­fest­stel­lung den Ein­heits­wert für die neu ent­stan­de­ne wirt­schaft­li­che Ein­heit auf 94.588 € fest. Die Berech­nung erfolg­te im Wesent­li­chen wegen der beson­de­ren Grö­ße des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses im Wege des Sach­wert­ver­fah­rens. Ein­spruch und Kla­ge hier­ge­gen blie­ben erfolg­los 24. Die Nicht­zu­las­sungs­be­schwer­de der Beschwer­de­füh­re­rin wies der Bun­des­fi­nanz­hof man­gels grund­sätz­li­cher Bedeu­tung der Rechts­sa­che als unbe­grün­det zurück 25. Durch sei­ne Urtei­le vom 30.06.2010 19 sei geklärt, dass für Stich­ta­ge bis zum 1.01.2007 von der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Ein­heits­be­wer­tung und dabei unter ande­rem auch des § 76 Abs. 1 und Abs. 3 Nr. 1 BewG aus­zu­ge­hen sei.

Mit der Ver­fas­sungs­be­schwer­de rügt die Beschwer­de­füh­re­rin eine Ver­let­zung von Art. 3 Abs. 1 GG.

Das Bewer­tungs­ver­fah­ren zur Berech­nung der Grund­steu­er füh­re auf­grund der meh­re­re Jahr­zehn­te umfas­sen­den Dau­er des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums zu einer Ver­let­zung des ver­fas­sungs­recht­li­chen Gebots der Fol­ge­rich­tig­keit. Nach der neue­ren Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts sei auch inner­halb der Ver­mö­gens­grup­pe des Grund­ver­mö­gens eine rea­li­täts­ge­rech­te Bewer­tung erfor­der­lich und eine Dif­fe­ren­zie­rung bereits auf der Bewer­tungs­ebe­ne ver­fas­sungs­recht­lich nicht zuläs­sig. Die im Ertrags­wert- und im Sach­wert­ver­fah­ren ermit­tel­ten Ein­heits­wer­te stün­den nicht annä­hernd in einem den tat­säch­li­chen Wert­ver­hält­nis­sen ent­spre­chen­den Ver­hält­nis zuein­an­der. Dies wer­de in ihrem Fall beson­ders deut­lich: Im Jahr 2008 sei das Ein­fa­mi­li­en­haus mit einem eigen­tums­ähn­li­chen Dau­er­wohn­recht belas­tet wor­den, so dass fort­an zwei wirt­schaft­li­che Ein­hei­ten zu bewer­ten gewe­sen sei­en. Das Finanz­amt habe – nun­mehr in Anwen­dung des Ertrags­wert­ver­fah­rens – zum 1.01.2009 für das Ein­fa­mi­li­en­haus einen Ein­heits­wert von 28.427 €, für die das Dau­er­wohn­recht betref­fen­de zwei­te wirt­schaft­li­che Ein­heit einen Ein­heits­wert von 11.964 € ermit­telt. Die Sum­me der fest­ge­stell­ten Ein­heits­wer­te in Höhe von 40.391 € betra­ge somit weni­ger als die Hälf­te des im Wege des Sach­wert­ver­fah­rens für das Gesamt­ob­jekt auf den 1.01.2006 ermit­tel­ten Ein­heits­werts von 94.588 €, obwohl es sich um ein und das­sel­be Objekt hand­le.

Die Beschwer­de­füh­rer des Ver­fah­rens 1 BvR 889/​12 kauf­ten im Jahr 1999 ein bebau­tes Grund­stück, das zuletzt im Ertrags­wert­ver­fah­ren als Zwei­fa­mi­li­en­haus mit einem Ein­heits­wert von 54.600 DM bewer­tet wor­den war. Das Finanz­amt rech­ne­te das Grund­stück den Beschwer­de­füh­rern zu und beließ den Ein­heits­wert unver­än­dert. Infol­ge umfang­rei­cher Umbau­maß­nah­men in den Jah­ren 2000/​2001 führ­te das Finanz­amt mit ange­grif­fe­nen Ein­heits­wert- und Grund­steu­er­mess­be­schei­den vom 13.04.2004 auf den 1.01.2002 eine Wert- und Art­fort­schrei­bung durch und stell­te den Ein­heits­wert auf 85.130 € fest. Dabei änder­te das Finanz­amt die Grund­stücks­art von Zwei­fa­mi­li­en­haus zu Ein­fa­mi­li­en­haus und wand­te das Sach­wert­ver­fah­ren an. Im Ein­spruchs­ver­fah­ren redu­zier­te das Finanz­amt mit ange­grif­fe­ner Ein­spruchs­ent­schei­dung vom 28.06.2005 den Ein­heits­wert auf 75.415 € sowie dem­entspre­chend den Grund­steu­er­mess­be­trag. Mit ihrer Kla­ge begehr­ten die Beschwer­de­füh­rer die Auf­he­bung der Ein­heits­wert­fest­set­zung wegen Ver­fas­sungs­wid­rig­keit des gel­ten­den Grund­steu­er- und Bewer­tungs­rechts. Nach erfolg­lo­ser Durch­füh­rung des finanz­ge­richt­li­chen Ver­fah­rens erho­ben die Beschwer­de­füh­rer bereits im Jah­re 2008 eine ers­te Ver­fas­sungs­be­schwer­de. Die­se führ­te aus ver­fah­rens­recht­li­chen Grün­den zur Auf­he­bung des finanz­ge­richt­li­chen Urteils und Zurück­ver­wei­sung der Sache an das Finanz­ge­richt 26. Das Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf wies die Kla­ge erneut ab 27. Auch die Nicht­zu­las­sungs­be­schwer­de blieb erfolg­los 28.

Die Beschwer­de­füh­rer rügen zunächst eben­falls eine Ver­let­zung des Art. 3 Abs. 1 GG durch die Erhe­bung von Grund­steu­er auf der Grund­la­ge des der­zei­ti­gen Bewer­tungs­ge­set­zes. Nach der gel­ten­den Ein­heits­be­wer­tung kom­me es zu gleich­heits­wid­ri­gen Wert­ver­zer­run­gen sowohl zwi­schen den als auch inner­halb der unter­schied­li­chen Grund­stücks­ar­ten. Ertrags- und Sach­wert­ver­fah­ren führ­ten für ver­gleich­ba­re Grund­stü­cke zu stark unter­schied­li­chen Wer­ten, die zudem im Lau­fe der Zeit immer mehr aus­ein­an­der­drif­te­ten und jeden Rea­li­täts­be­zug ver­lo­ren hät­ten. Aber auch die Grund­steu­er selbst sei als Son­der­ver­mö­gen­steu­er gleich­heits­wid­rig und vor dem Hin­ter­grund des Leis­tungs­fä­hig­keits­prin­zips gene­rell nicht zu recht­fer­ti­gen.

Die Erhe­bung von Grund­steu­er ver­sto­ße dar­über hin­aus bei selbst­ge­nutz­ten Ein­fa­mi­li­en­häu­sern oder Eigen­tums­woh­nun­gen gegen Art. 2 Abs. 1 GG, Art. 6 Abs. 1 GG und Art. 14 Abs. 1 GG.

Die Auf­fas­sung der Finanz­ver­wal­tung[↑]

Von Sei­ten des Bun­des und der Län­der haben das Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen für die Bun­des­re­gie­rung sowie die Baye­ri­sche Staats­kanz­lei für die Lan­des­re­gie­rung Bay­ern und das Hes­si­sche Minis­te­ri­um der Finan­zen für die Lan­des­re­gie­rung Hes­sen Stel­lung genom­men.

Das Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen hält die Ein­heits­be­wer­tung für sämt­li­che rele­van­ten Bewer­tungs­stich­ta­ge für ver­fas­sungs­ge­mäß.

Es betont neben der enor­men Bedeu­tung der Grund­steu­er für die Kom­mu­nen und der – unter­schätz­ten – Bedeu­tung der Ein­heits­wer­te in ande­ren Berei­chen die hohe Akzep­tanz der Grund­steu­er bei den Steu­er­bür­gern und ihre gerin­ge Belas­tungs­wir­kung.

Unter Hin­weis auf die lau­fen­den Reform­be­stre­bun­gen führt es wei­ter aus, dass die Not­wen­dig­keit einer Grund­steu­er­re­form dem Grun­de nach unbe­strit­ten sei; sie stel­le den Gesetz­ge­ber aber in Bezug auf die erfor­der­li­che Admi­nis­trier­bar­keit einer all­ge­mei­nen Neu­be­wer­tung von cir­ca 35 Mil­lio­nen Grund­stü­cken vor beson­de­re Schwie­rig­kei­ten und erfor­de­re einen mehr­jäh­ri­gen zeit­li­chen Vor­lauf.

Es bestün­den bereits Beden­ken an der Zuläs­sig­keit der Vor­la­gen des Bun­des­fi­nanz­hofs. Der Bun­des­fi­nanz­hof sei über Jah­re hin­weg und zuletzt zum Stich­tag 1.01.2007 von der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens aus­ge­gan­gen und habe in den Vor­la­ge­be­schlüs­sen nicht hin­läng­lich dar­ge­legt, wes­halb dies nun gera­de ab Stich­tag 1.01.2008 anders zu beur­tei­len sein soll­te. Auch sei der Bun­des­fi­nanz­hof nicht, wie für eine kon­kre­te Nor­men­kon­trol­le erfor­der­lich, näher dar­auf ein­ge­gan­gen, inwie­weit die in den Aus­gangs­ver­fah­ren betei­lig­ten Steu­er­pflich­ti­gen von den behaup­te­ten erheb­li­chen Wert­ver­zer­run­gen nach­tei­lig betrof­fen sei­en. Es han­de­le sich damit um eine de fac­to unzu­läs­si­ge abs­trak­te Nor­men­kon­trol­le.

In der Sache sieht das Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen die gel­ten­de Ein­heits­be­wer­tung als noch ver­fas­sungs­ge­mäß an.

So lägen die fest­ge­stell­ten Ein­heits­wer­te des Grund­be­sit­zes nicht nur regel­mä­ßig erheb­lich unter dem gemei­nen Wert und führ­ten damit bei der Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er zu einer gerin­ge­ren steu­er­li­chen Belas­tungs­wir­kung. Auch kom­me es im Unter­schied zur Erb­schaft- und Schen­kungsteu­er nur auf mög­li­che Wert­ver­zer­run­gen inner­halb der Ver­mö­gens­grup­pe Grund­ver­mö­gen an, was ver­fas­sungs­recht­lich daher von vorn­her­ein deut­lich weni­ger ins Gewicht fal­le, weil die Bewer­tung ein­heit­lich nach Maß­ga­be der Wert­ver­hält­nis­se am 1.01.1964 erfol­ge. Eine Annä­he­rung der Ein­heits­wer­te an das Markt­wert­ni­veau sei für Zwe­cke der Grund­steu­er nicht erfor­der­lich und kön­ne auch nicht aus der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts abge­lei­tet wer­den.

Die vom Bun­des­fi­nanz­hof als Haupt­ur­sa­che für die angeb­lich weit­rei­chen­den Wert­ver­zer­run­gen ange­se­he­nen tief­grei­fen­den Ver­än­de­run­gen und Wei­ter­ent­wick­lun­gen im Bau­we­sen könn­ten im Rah­men der gel­ten­den Rege­lun­gen hin­rei­chend abge­fe­dert wer­den, wie es der Bun­des­fi­nanz­hof selbst in zahl­rei­chen Ein­zel­fäl­len ent­schie­den habe. Sowohl im Ertrags­wert­ver­fah­ren wie auch im Sach­wert­ver­fah­ren sei­en aus­rei­chend Anwen­dungs­spiel­räu­me zur sach­ge­rech­ten Bewer­tung neu­ar­ti­ger Gebäu­de vor­han­den.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Bun­des­fi­nanz­hofs han­de­le es sich bei der Fort­gel­tung der Wert­ver­hält­nis­se vom 01.01.1964 nicht um eine gesetz­ge­be­ri­sche Typi­sie­rung im her­kömm­li­chen Sin­ne, die im Hin­blick auf die erfor­der­li­che Ori­en­tie­rung am typi­schen Fall fehl­ge­he. Denn das ursprüng­li­che gesetz­ge­be­ri­sche Kon­zept sehe an sich Haupt­fest­stel­lun­gen alle sechs Jah­re vor, so dass die im Bewer­tungs­recht selbst ange­leg­ten Typi­sie­run­gen und Pau­scha­lie­run­gen der Wert­ermitt­lung – bezo­gen auf einen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum – ohne wei­te­res zuläs­sig sei­en. Die spä­te­re Aus­set­zung wei­te­rer Haupt­fest­stel­lun­gen stel­le viel­mehr eine Art (nach­träg­li­che) Ver­fah­rens­ver­ein­fa­chung vor dem Hin­ter­grund des unver­hält­nis­mä­ßig hohen Auf­wands einer all­ge­mei­nen Neu­be­wer­tung dar. Denn die weit­rei­chen­de Befug­nis des Gesetz­ge­bers zur Typi­sie­rung und Pau­scha­lie­rung bei Mas­sen­ver­fah­ren umfas­se auch die Mög­lich­keit, die Ver­wirk­li­chung des Steu­er­an­spruchs ver­fah­rens­recht­lich zu erleich­tern und dabei die für den Staat ver­füg­ba­ren per­so­nel­len und finan­zi­el­len Mit­tel zu berück­sich­ti­gen.

Ein struk­tu­rel­les Voll­zugs­de­fi­zit, das auf die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit des zu Grun­de lie­gen­den mate­ri­el­len Rechts zurück­wir­ken könn­te, bestehe für die Rege­lun­gen zur Ein­heits­be­wer­tung nicht. Zwar kön­ne es auf­grund der unter­blie­be­nen Haupt­fest­stel­lun­gen nach dem 1.01.1964 zu mög­li­chen Wert­ver­zer­run­gen oder grö­be­ren Pau­scha­lie­run­gen bei den fest­ge­stell­ten Grund­stücks­wer­ten gekom­men sein. Es las­se sich jedoch nicht fest­stel­len, dass die Erhe­bungs­re­ge­lun­gen sich struk­tu­rell gegen­läu­fig auf den Besteue­rungs­tat­be­stand aus­wirk­ten. Die Ver­fah­rens­vor­schrif­ten zur Ein­heits­be­wer­tung sei­en nicht wider­sprüch­lich auf die Inef­fek­ti­vi­tät des mate­ri­el­len Rechts hin ange­legt. Der Gesetz­ge­ber habe gera­de durch die Aus­set­zung wei­te­rer Haupt­fest­stel­lun­gen das Ein­heits­wert­ver­fah­ren für die Ver­wal­tungs­pra­xis in effek­ti­ver Wei­se hand­hab­bar gemacht und somit für einen flä­chen­de­cken­den Geset­zes­voll­zug gesorgt.

Auch nach Aus­kunft der Mehr­zahl der Län­der sei­en bis­lang kei­ne wesent­li­chen Pro­ble­me beim Geset­zes­voll­zug auf­ge­tre­ten. Zur effek­ti­ven Erfas­sung wert­re­le­van­ter Ände­run­gen der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se sei­en die Finanz­äm­ter zwar auf die Mit­tei­lun­gen ande­rer Behör­den ange­wie­sen. Die­se sei­en jedoch nach § 29 Abs. 3 BewG zur Mit­tei­lung rele­van­ter Umstän­de ver­pflich­tet; auch gebe es ste­te Bemü­hun­gen auf Län­der­ebe­ne, die­ses Mit­tei­lungs­ver­fah­ren, etwa im Zusam­men­hang mit den erfolg­ten Ent­wick­lun­gen im Bau­ord­nungs­recht, im Wege von Ver­wal­tungs­an­wei­sun­gen zu opti­mie­ren.

Schließ­lich sei zu beach­ten, dass die lau­fen­den Reform­be­stre­bun­gen eine außer­or­dent­lich schwie­ri­ge Mate­rie beträ­fen und für den Gesetz­ge­ber einen über­durch­schnitt­li­chen Arbeits­auf­wand bedeu­te­ten. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt habe in ver­gleich­ba­ren his­to­ri­schen Fall­ge­stal­tun­gen den Bedürf­nis­sen des Gesetz­ge­bers im Hin­blick auf den Zeit­be­darf für eine Reform sowie die beson­de­re Schwie­rig­keit der ver­wal­tungs­prak­ti­schen Umset­zung hin­rei­chend Bedeu­tung bei­gemes­sen. Dem­nach kön­ne ein nach­voll­zieh­bar län­ge­rer Zeit­be­darf des Gesetz­ge­bers für die Vor­be­rei­tung und Umset­zung einer Geset­zes­re­form einem Grund­rechts­ver­stoß ent­ge­gen­ste­hen, zumin­dest wenn die Wei­ter­gel­tung des bis­he­ri­gen Rechts für die Steu­er­pflich­ti­gen nicht völ­lig uner­träg­lich sei. Dies müs­se auf­grund der gerin­gen Belas­tungs­wir­kun­gen einer­seits sowie der gerin­gen Streit­an­fäl­lig­keit ande­rer­seits auch im Fal­le der Grund­steu­er gel­ten.

Das Erfor­der­nis einer aus­rei­chend lan­gen zeit­li­chen Über­gangs­pha­se erge­be sich letzt­lich auch vor dem Hin­ter­grund der jahr­zehn­te­lan­gen Zurück­hal­tung der finanz­ge­richt­li­chen Recht­spre­chung. So habe der Bun­des­fi­nanz­hof erst­mals in sei­nen "Ankün­di­gungs­ent­schei­dun­gen" vom 30.06.2010 einen sei­ner Auf­fas­sung nach rele­van­ten Gleich­heits­ver­stoß bei wei­te­rem Unter­blei­ben einer all­ge­mei­nen Neu­be­wer­tung näher aus­ge­führt und damit zeit­lich weit nach den für die Vor­la­ge­ver­fah­ren maß­geb­li­chen Bewer­tungs­stich­ta­gen des 1.01.2009 bezie­hungs­wei­se des 1.01.2008.

Die Lan­des­re­gie­rung Bay­ern ist der Auf­fas­sung, dass das der­zeit gel­ten­de Grund­steu­er­ge­setz mit Art. 105 Abs. 2 GG in Ver­bin­dung mit Art. 72 Abs. 2 GG n.F. unver­ein­bar sei, da dem Bund die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz feh­le. Die Vor-aus­set­zun­gen für eine Fort­gel­tung nach Art. 125a Abs. 2 GG lägen nicht vor. Denn der Bun­des­ge­setz­ge­ber habe das Grund­steu­er­ge­setz nach Ände­rung des Art. 72 Abs. 2 GG wie­der­holt voll­um­fäng­lich in sei­ne Wil­lens­bil­dung auf­ge­nom­men und wesent­li­che Rege­lungs­in­hal­te neu geschaf­fen. Dar­über hin­aus habe der Gesetz­ge­ber durch die Abkehr vom Grund­ge­dan­ken der Ein­heits­be­wer­tung eine grund­le­gen­de Neu­kon­zep­ti­on auch auf Ebe­ne der Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er voll­zo­gen. Eine bun­des­ein­heit­li­che Rege­lung zur Her­stel­lung gleich­wer­ti­ger Lebens­ver­hält­nis­se im Bun­des­ge­biet oder zur Wah­rung der Rechts- oder Wirt­schafts­ein­heit im gesamt­staat­li­chen Inter­es­se sei gemäß Art. 72 Abs. 2 GG außer­dem nicht erfor­der­lich.

Zuläs­sig­keit der Nor­men­kon­troll­vor­la­gen des Bun­des­fi­nanz­hofs[↑]

Die Vor­la­gen des Bun­des­fi­nanz­hofs nach Art. 100 Abs. 1 GG sind zuläs­sig. Sie genü­gen den Anfor­de­run­gen des § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG an die Dar­le­gung der Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit der vor­ge­leg­ten Nor­men 29. Ihrer Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit steht nicht ent­ge­gen, dass im Fal­le des Ver­sto­ßes gegen Bestim­mun­gen des Grund­ge­set­zes ledig­lich eine Fest­stel­lung der Unver­ein­bar­keit der Nor­men mit dem Grund­ge­setz und für einen gewis­sen Zeit­raum womög­lich auch die Anord­nung ihrer Fort­gel­tung durch das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt nach § 35 BVerfGG zu erwar­ten sind 30. Unschäd­lich ist, dass der Bun­des­fi­nanz­hof in sei­nen Vor­la­ge­be­schlüs­sen kei­ne kon­kre­ten Fest­stel­lun­gen dazu getrof­fen hat, ob die Klä­ger der Aus­gangs­ver­fah­ren durch die gel­tend gemach­ten Wert­ver­zer­run­gen indi­vi­du­ell benach­tei­ligt wer­den. Selbst wenn dies nicht der Fall sein soll­te, änder­te dies nichts an der Zuläs­sig­keit der Vor­la­ge. In Fäl­len, in denen die sub­stan­ti­iert behaup­te­te Ver­fas­sungs­wid­rig­keit eines Steu­er­ge­set­zes nicht nur iso­lier­ba­re Ein­zel­punk­te eines Teil­be­reichs der Steu­er betrifft, son­dern die gerech­te Erhe­bung der Steu­er ins­ge­samt in Fra­ge stellt, ist für Steu­er­pflich­ti­ge, die – hier unter­stellt – durch einen für sich genom­men nicht ver­fas­sungs­wid­ri­gen Tat­be­stand die­ser Steu­er betrof­fen sind, die Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der ande­ren Norm gleich­wohl ent­schei­dungs­er­heb­lich, da sie auch ihrer Besteue­rung die Grund­la­ge ent­zieht 31.

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat sei­ne Über­zeu­gung von der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der vor­ge­leg­ten Vor­schrif­ten aus­rei­chend begrün­det 32. Dass er dabei sei­ne bis zu den soge­nann­ten Ankün­di­gungs­ent­schei­dun­gen vom 30.06.2010 33 stän­di­ge Recht­spre­chung zur Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Ein­heits­be­wer­tung für die Stich­ta­ge ab 1.01.2008 auf­ge­ge­ben hat, stellt die Zuläs­sig­keit der Vor­la­gen nicht in Fra­ge.

Die Vor­la­ge­fra­gen bedür­fen kei­ner Erwei­te­rung 34. Der Bun­des­fi­nanz­hof hat die Nor­men des Bewer­tungs­ge­set­zes vor­ge­legt, soweit sie in den jewei­li­gen Aus­gangs­ver­fah­ren ent­schei­dungs­er­heb­lich für die Ein­heits­be­wer­tung sind. Dies betrifft die dort maß­geb­li­chen Bewer­tungs­re­geln für bebau­te Grund­stü­cke außer­halb des in Art. 3 des Eini­gungs­ver­trags genann­ten Gebiets und damit in den "alten" Län­dern. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat die Nor­men­kon­trol­le nicht auf die Bestim­mun­gen zur Bewer­tung des land- und forst­wirt­schaft­li­chen Ver­mö­gens (§§ 3362 BewG) und zur Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen in dem in Art. 3 des Eini­gungs­ver­trags genann­ten Gebiet (§§ 125 ff. BewG – in den neu­en Bun­des­län­dern) erstreckt. Für bei­de Berei­che gel­ten beson­de­re Bewer­tungs­re­geln, die auf die Fra­ge nach ihrer Ver­ein­bar­keit mit Art. 3 Abs. 1 GG eine eigen­stän­di­ge ver­fas­sungs­recht­li­che Wür­di­gung erfor­der­lich mach­ten, ohne durch die Aus­gangs­ver­fah­ren ver­an­lasst zu sein. Zudem fehlt es inso­fern an einer fach­ge­richt­li­chen Auf­ar­bei­tung der Sach- und Rechts­la­ge. Dies schließt nicht aus, die für die Ent­schei­dung maß­geb­li­chen Gesichts­punk­te auf die Beur­tei­lung die­ser Vor­schrif­ten zu über­tra­gen.

Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des[↑]

Das gel­ten­de Recht der Ein­heits­be­wer­tung zum Zwe­cke der Erhe­bung der Grund­steu­er ist als Bun­des­ge­setz ergan­gen. Dafür steht dem Bund die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz zu.

Die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für eine Steu­er umfasst auch die Kom­pe­tenz für die Rege­lung ihrer Bemes­sungs­grund­la­ge und dazu erfor­der­li­cher Bewer­tungs­re­geln.

Dem Bund stand die kon­kur­rie­ren­de Kom­pe­tenz zur Gesetz­ge­bung für die Grund­steu­er nach Art. 105 Abs. 2 Nr. 3 in Ver­bin­dung mit Art. 72 Abs. 2 GG a.F. zu. Nach der Neu­fas­sung des Art. 72 Abs. 2 GG im Jah­re 1994 gilt das Recht der Ein­heits­be­wer­tung jeden­falls gemäß Art. 125a Abs. 2 GG als Bun­des­recht fort.

Für die Grund­steu­er und damit auch für die Bewer­tungs­be­stim­mun­gen, die für ihre Erhe­bung unver­zicht­bar sind, konn­te der Bund jeden­falls bis zur Neu­fas­sung des Art. 72 Abs. 2 GG durch das Gesetz zur Ände­rung des Grund­ge­set­zes vom 27.10.1994 35 die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für sich in Anspruch neh­men. Denn nach Art. 105 Abs. 2 Nr. 3 GG in der Ursprungs­fas­sung vom 23.05.1949 36 hat­te der Bund die Kom­pe­tenz für "die Real­steu­ern mit Aus­nah­me der Fest­set­zung der Hebe­sät­ze, wenn er die Steu­ern ganz oder zum Teil zur Deckung der Bun­des­aus­ga­ben in Anspruch nimmt oder die Vor­aus­set­zun­gen des Arti­kels 72 Abs. 2 GG vor­lie­gen". Nach Art. 106 Abs. 2 GG in sei­ner ursprüng­li­chen Fas­sung flos­sen unter ande­rem die Real­steu­ern den Län­dern und nach Maß­ga­be der Lan­des­ge­setz­ge­bung den Gemein­den zu. Die Grund­steu­er zählt zu den Real­steu­ern 37.

Danach hing die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des vom Vor­lie­gen der dama­li­gen Vor­aus­set­zun­gen des Art. 72 Abs. 2 GG ab. Die auch schon vor 1994 mehr­fach erfolg­ten Ände­run­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes durch bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung haben die Auf­fas­sung des Bun­des vom Bedürf­nis nach einer bun­des­ge­setz­li­chen Rege­lung im Sin­ne des Art. 72 Abs. 2 GG in sei­ner ursprüng­li­chen Fas­sung vom 23.05.1949 zum Aus­druck gebracht. Die Beja­hung die­ses Bedürf­nis­ses durch den Bund stell­te nach dama­li­ger Rechts­la­ge und der zu ihr ergan­ge­nen Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts eine "poli­ti­sche Vor­ent­schei­dung" dar, "die das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt grund­sätz­lich zu respek­tie­ren" hat­te 38. Es gab kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass die Annah­me eines Bedürf­nis­ses für eine bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung der Grund­steu­er und der für sie maß­geb­li­chen Bewer­tungs­be­stim­mun­gen der danach ver­blei­ben­den, ein­ge­schränk­ten Kon­trol­le durch das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt nicht hät­te stand­hal­ten kön­nen; sol­che wur­den auch sonst von kei­ner Sei­te vor­ge­bracht. Die Neu­fas­sung des Art. 105 Abs. 2 und des Art. 106 Abs. 6 GG durch das Finanz­re­form­ge­setz vom 12.05.1969 39 hat nichts an der von den Vor­aus­set­zun­gen des Art. 72 Abs. 2 GG a.F. abhän­gi­gen kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des für die Grund­steu­er geän­dert.

Es kann dahin­ste­hen, ob die Neu­fas­sung des Art. 72 Abs. 2 GG mit der Ein­füh­rung der Erfor­der­lich­keits­klau­sel durch die Grund­ge­setz­än­de­rung von 1994 die Bun­des­kom­pe­tenz für die Grund­steu­er und die sie betref­fen­den Tei­le des Bewer­tungs­ge­set­zes voll­stän­dig oder teil­wei­se ent­fal­len ließ. Der Bund hat die Kom­pe­tenz für die gel­ten­den Regeln der Ein­heits­be­wer­tung ent­we­der gemäß Art. 105 Abs. 2 in Ver­bin­dung mit Art. 72 Abs. 2 GG oder nach Art. 125a Abs. 2 Satz 1 GG.

Nach Art. 105 Abs. 2 GG steht dem Bund die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bung für die Grund­steu­er nur nach Maß­ga­be der Erfor­der­lich­keits­klau­sel des Art. 72 Abs. 2 GG in der Fas­sung von 1994 zu 40. Macht die Her­stel­lung gleich­wer­ti­ger Ver­hält­nis­se im Bun­des­ge­biet oder die Wah­rung der Rechts- oder Wirt­schafts­ein­heit im gesamt­staat­li­chen Inter­es­se eine bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung der Grund­steu­er oder jeden­falls der für sie uner­läss­li­chen Bewer­tungs­re­geln erfor­der­lich 41, bleibt die Kom­pe­tenz­grund­la­ge des Bun­des für die Grund­steu­er und die Ein­heits­be­wer­tung unbe­rührt.

Erweist sich eine bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung der Grund­steu­er und der Ein­heits­be­wer­tung hin­ge­gen nach der seit dem 16.11.1994 gel­ten­den Fas­sung des Art. 72 Abs. 2 GG nicht als erfor­der­lich 42, gilt die bestehen­de Rege­lung nach Art. 125a Abs. 2 Satz 1 GG als Bun­des­recht fort, solan­ge sie nicht in wesent­li­chen Ele­men­ten geän­dert wird. Denn die Zustän­dig­keit zur Ände­rung sol­cher fort­gel­ten­der Vor­schrif­ten ver­bleibt ohne Rück­sicht auf das Vor­lie­gen der Vor­aus­set­zun­gen des Art. 72 Abs. 2 GG beim Bun­des­ge­setz­ge­ber, soweit die Ände­rung die wesent­li­chen Ele­men­te der in dem fort­be­stehen­den Bun­des­ge­setz ent­hal­te­nen Rege­lung bei­be­hält und kei­ne grund­le­gen­de Neu­kon­zep­ti­on ent­hält 43. Danach kann sich das gel­ten­de Recht der für die Grund­steu­er maß­geb­li­chen Ein­heits­be­wer­tung für Grund­be­sitz nach wie vor auf eine kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des stüt­zen. Die wesent­li­chen Ele­men­te der Ein­heits­be­wer­tung im Bewer­tungs­ge­setz sind nach der Ein­fü­gung der Erfor­der­lich­keits­klau­sel in den Art. 72 Abs. 2 GG zum 15.11.1994 unver­än­dert geblie­ben. Eine Neu­kon­zep­ti­on die­ses Teils des Bewer­tungs­ge­set­zes hat seit­her nicht statt­ge­fun­den.

Die in den vor­lie­gen­den Ver­fah­ren maß­geb­li­chen Bestim­mun­gen über die Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens im Ers­ten Abschnitt des Zwei­ten Teils des Bewer­tungs­ge­set­zes haben im Wesent­li­chen seit 1965 Bestand. Ins­be­son­de­re die durch Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts ver­an­lass­ten Neu­re­ge­lun­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes wur­den nicht in die Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung ein­ge­ar­bei­tet, son­dern als Neu­re­ge­lun­gen in eige­nen Abschnit­ten in das Bewer­tungs­ge­setz ein­ge­fügt, ohne dass dabei die Bestim­mun­gen über die Ein­heits­be­wer­tung inhalt­lich neu geformt wor­den wären.

Durch die Neu­re­ge­lun­gen der Bewer­tung von Grund­be­sitz für Zwe­cke der Erb­schaft- und der Grund­er­werb­steu­er, den Ver­zicht auf die Erhe­bung der Ver­mö­gen­steu­er und die Auf­ga­be der Gewer­be­ka­pi­tal­steu­er hat die Ein­heits­be­wer­tung zwar ihre Bedeu­tung als all­ge­mei­ne Bewer­tung für eine Rei­he von Steu­er­ar­ten ver­lo­ren (vgl. Drit­ter bis Sechs­ter Abschnitt des Zwei­ten Teils des Bewer­tungs­ge­set­zes). Dies ändert aller­dings nichts dar­an, dass die Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung nach wie vor erhal­ten geblie­ben und für die Grund­steu­er maß­geb­lich sind.

Ein­heits­be­wer­tung und der all­ge­mei­ne Gleich­heits­grund­satz[↑]

Die Rege­lun­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes zur Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen sind mit Blick auf die in den Vor­la­gen gel­tend gemach­ten Ungleich­be­hand­lun­gen am all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz zu mes­sen und mit ihm unver­ein­bar. Art. 3 Abs. 1 GG lässt dem Gesetz­ge­ber bei der Aus­ge­stal­tung von Bewer­tungs­vor­schrif­ten für die steu­er­li­che Bemes­sungs­grund­la­ge einen wei­ten Spiel­raum, ver­langt aber ein in der Rela­ti­on rea­li­täts­ge­rech­tes Bewer­tungs­sys­tem. Das Fest­hal­ten des Gesetz­ge­bers an dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt von 1964 führt zu gra­vie­ren­den und umfas­sen­den Ungleich­be­hand­lun­gen bei der Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen, für die es kei­ne aus­rei­chen­de Recht­fer­ti­gung gibt. Ob im Bewer­tungs­recht für die Ein­heits­be­wer­tung dane­ben auch ein Voll­zugs­de­fi­zit ange­legt ist, bedarf kei­ner Ent­schei­dung. Die Unver­ein­bar­keit mit Art. 3 Abs. 1 GG besteht jeden­falls seit Beginn des Jah­res 2002.

Hand­lungs­spiel­raum des Gesetz­ge­bers – und das rea­li­täts­ge­rech­te Bewer­tungs­sys­tem[↑]

Die in der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts ent­wi­ckel­ten Grund­sät­ze zur Anwen­dung des all­ge­mei­nen Gleich­heits­sat­zes im Steu­er­recht ver­lan­gen auch auf der Ebe­ne der Ermitt­lung der Besteue­rungs­grund­la­gen eine gleich­heits­ge­rech­te Aus­ge­stal­tung der Wert­be­mes­sung.

Abs. 1 GG gebie­tet, alle Men­schen vor dem Gesetz gleich zu behan­deln. Das hier­aus fol­gen­de Gebot, wesent­lich Glei­ches gleich und wesent­lich Unglei­ches ungleich zu behan­deln, gilt für unglei­che Belas­tun­gen und unglei­che Begüns­ti­gun­gen. Dabei ver­wehrt Art. 3 Abs. 1 GG dem Gesetz­ge­ber nicht jede Dif­fe­ren­zie­rung. Dif­fe­ren­zie­run­gen bedür­fen jedoch stets der Recht­fer­ti­gung durch Sach­grün­de, die dem Ziel und dem Aus­maß der Ungleich­be­hand­lung ange­mes­sen sind. Dabei gilt ein stu­fen­lo­ser am Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit ori­en­tier­ter ver­fas­sungs­recht­li­cher Prü­fungs­maß­stab, des­sen Inhalt und Gren­zen sich nicht abs­trakt, son­dern nur nach den jeweils betrof­fe­nen unter­schied­li­chen Sach- und Rege­lungs­be­rei­chen bestim­men las­sen 44.

Hin­sicht­lich der ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an den die Ungleich­be­hand­lung tra­gen­den Sach­grund erge­ben sich aus dem all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz je nach Rege­lungs­ge­gen­stand und Dif­fe­ren­zie­rungs­merk­ma­len unter­schied­li­che Gren­zen für den Gesetz­ge­ber, die von gelo­cker­ten auf das Will­kür­ver­bot beschränk­ten Bin­dun­gen bis hin zu stren­gen Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­er­for­der­nis­sen rei­chen kön­nen. Eine stren­ge­re Bin­dung des Gesetz­ge­bers kann sich aus den jeweils betrof­fe­nen Frei­heits­rech­ten erge­ben. Zudem ver­schär­fen sich die ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen, je weni­ger die Merk­ma­le, an die die gesetz­li­che Dif­fe­ren­zie­rung anknüpft, für den Ein­zel­nen ver­füg­bar sind oder je mehr sie sich denen des Art. 3 Abs. 3 GG annä­hern 45.

Gleich­heits­recht­li­cher Aus­gangs­punkt im Steu­er­recht ist der Grund­satz der Las­ten­gleich­heit. Die Steu­er­pflich­ti­gen müs­sen dem Grund­satz nach durch ein Steu­er­ge­setz recht­lich und tat­säch­lich gleich­mä­ßig belas­tet wer­den. Der Gleich­heits­satz belässt dem Gesetz­ge­ber einen weit rei­chen­den Ent­schei­dungs­spiel­raum sowohl bei der Aus­wahl des Steu­er­ge­gen­stan­des als auch bei der Bestim­mung des Steu­er­sat­zes. Abwei­chun­gen von der mit der Wahl des Steu­er­ge­gen­stan­des ein­mal getrof­fe­nen Belas­tungs­ent­schei­dung müs­sen sich indes­sen ihrer­seits am Gleich­heits­satz mes­sen las­sen (Gebot der fol­ge­rich­ti­gen Aus­ge­stal­tung des steu­er­recht­li­chen Aus­gangs­tat­be­stands). Dem­ge­mäß bedür­fen sie eines beson­de­ren sach­li­chen Grun­des, der die Ungleich­be­hand­lung zu recht­fer­ti­gen ver­mag. Dabei stei­gen die Anfor­de­run­gen an den Recht­fer­ti­gungs­grund mit dem Aus­maß der Abwei­chung und ihrer Bedeu­tung für die Ver­tei­lung der Steu­er­last ins­ge­samt 46.

Abs. 1 GG ver­langt stets auch eine gleich­heits­ge­rech­te Aus­ge­stal­tung der Bemes­sungs­grund­la­ge einer Steu­er. Die Bemes­sungs­grund­la­ge muss, um die gleich­mä­ßi­ge Belas­tung der Steu­er­pflich­ti­gen zu gewähr­leis­ten, so gewählt und ihre Erfas­sung so aus­ge­stal­tet sein, dass sie den mit der Steu­er ver­folg­ten Belas­tungs­grund in der Rela­ti­on der Wirt­schafts­gü­ter zuein­an­der rea­li­täts­ge­recht abbil­det 47. Dies gilt beson­ders, wenn die Steu­er mit einem ein­heit­li­chen Steu­er­satz erho­ben wird, da aus der Bemes­sung resul­tie­ren­de Ungleich­hei­ten dann nicht mehr auf einer spä­te­ren Ebe­ne der Steu­er­erhe­bung kor­ri­giert oder kom­pen­siert wer­den kön­nen 48. Um beur­tei­len zu kön­nen, ob die gesetz­li­chen Bemes­sungs­re­geln eine in der Rela­ti­on rea­li­täts­ge­rech­te Bewer­tung der erfass­ten Güter und damit die Ver­gleich­bar­keit der Bewer­tungs­er­geb­nis­se im Ein­zel­fall sicher­stel­len, muss das Gesetz das für den steu­er­li­chen Belas­tungs­grund als maß­geb­lich erach­te­te Bemes­sungs­ziel erken­nen las­sen.

Aus­ge­hend von die­sen Vor­ga­ben hat der Gesetz­ge­ber für die Wahl der Bemes­sungs­grund­la­ge und die Aus­ge­stal­tung der Regeln ihrer Ermitt­lung einen gro­ßen Spiel­raum, solan­ge sie nur prin­zi­pi­ell geeig­net sind, den Belas­tungs­grund der Steu­er zu erfas­sen 49. Dabei ist er von Ver­fas­sungs wegen auch nicht ver­pflich­tet, sich auf die Wahl nur eines Maß­stabs zur Bemes­sung der Besteue­rungs­grund­la­ge fest­zu­le­gen 50. Je nach Art und Viel­falt der von der Steu­er erfass­ten Wirt­schafts­gü­ter wird eine gleich­heits­ge­rech­te Bemes­sung der Erhe­bungs­grund­la­ge ohne­hin oft nur durch die Ver­wen­dung meh­re­rer Maß­stä­be mög­lich sein. Bei der Wahl des geeig­ne­ten Maß­stabs darf sich der Gesetz­ge­ber auch von Prak­ti­ka­bi­li­täts­er­wä­gun­gen lei­ten las­sen, die je nach Zahl der zu erfas­sen­den Bewer­tungs­vor­gän­ge an Bedeu­tung gewin­nen und so auch in grö­ße­rem Umfang Typi­sie­run­gen und Pau­scha­lie­run­gen recht­fer­ti­gen kön­nen, dabei aber deren ver­fas­sungs­recht­li­che Gren­zen wah­ren müs­sen 51. Jeden­falls muss das so gewähl­te und aus­ge­stal­te­te Bemes­sungs­sys­tem, um eine las­ten­glei­che Besteue­rung zu gewähr­leis­ten, in der Gesamt­sicht eine in der Rela­ti­on rea­li­täts- und damit gleich­heits­ge­rech­te Bemes­sung des steu­er­li­chen Belas­tungs­grun­des sicher­stel­len.

Die aus Art. 3 Abs. 1 GG fol­gen­den Anfor­de­run­gen an eine gleich­heits­ge­rech­te Aus­ge­stal­tung der Ein­heits­be­wer­tung gel­ten bun­des­weit.

Die Bin­dung an Art. 3 Abs. 1 GG erfasst den jewei­li­gen Hoheits­trä­ger aller­dings nur inner­halb sei­nes Kom­pe­tenz­be­reichs 52. Steu­er­pflich­ti­ge kön­nen daher grund­sätz­lich nicht dadurch in ihrem Anspruch auf Gleich­be­hand­lung ver­letzt sein, dass die Besteue­rung für sie ungüns­ti­ger als in dem Gebiet eines ande­ren Hoheits­trä­gers aus­ge­stal­tet ist, der sei­ner­seits die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für die­se Steu­er hat.

Im Bereich der Grund­steu­er ist die Bewer­tung des Grund­be­sit­zes jedoch bis­lang kom­pe­tenz­ge­mäß im Bewer­tungs­ge­setz bun­des­ein­heit­lich fest­ge­legt. Ledig­lich die Ent­schei­dung dar­über, ob über­haupt und nach Maß­ga­be wel­chen Hebe­sat­zes eine Grund­steu­er erho­ben wer­den soll, liegt in der Zustän­dig­keit der Gemein­den. § 1 Abs. 1 GrStG räumt den Gemein­den aus­drück­lich die Befug­nis ein, dar­über zu bestim­men, ob von dem in ihrem Gebiet lie­gen­den Grund­be­sitz Grund­steu­er zu erhe­ben ist. Art. 106 Abs. 6 Satz 2 GG garan­tiert den Gemein­den das Recht, unter ande­rem die Hebe­sät­ze für die Grund­steu­er im Rah­men der Geset­ze fest­zu­set­zen. In Über­ein­stim­mung damit ermäch­tigt § 25 Abs. 1 GrStG die Gemein­den, zu bestim­men, mit wel­chem Hun­dert­satz des Steu­er­mess­be­trags die Grund­steu­er zu erhe­ben ist.

Jen­seits die­ser bei­den Kom­pe­ten­zen der Gemein­den im Bereich der Grund­steu­er ist deren Erhe­bung bun­des­ein­heit­lich bis­her im Ein­zel­nen durch das Grund­steu­er­ge­setz gere­gelt. Soweit der Bund inso­weit Rege­lun­gen trifft, ist er im Rah­men sei­ner Rege­lun­gen auch an Art. 3 Abs. 1 GG gebun­den. Dies gilt auch für die Bewer­tungs­grund­la­ge der Grund­steu­er­erhe­bung. Die Bewer­tung des Grund­be­sit­zes ist im Bewer­tungs­ge­setz bun­des­ein­heit­lich für die Grund­steu­er fest­ge­legt. Eige­ne Hoheits­be­fug­nis­se und ins­be­son­de­re eige­ne Rege­lungs­spiel­räu­me, aus denen sich eine Beschrän­kung der Gleich­heits­bin­dung auf die Gemein­de­ebe­ne erge­ben könn­te, bestehen für die Gemein­den inso­weit nicht. Sie erge­ben sich auch nicht dar­aus, dass das Auf­kom­men aus der Grund­steu­er nach Art. 106 Abs. 6 Satz 1 GG den Gemein­den zufließt. An der bun­des­wei­ten Bin­dung der gegen­wär­tig gel­ten­den bun­des­ge­setz­li­chen Rege­lun­gen der Ein­heits­be­wer­tung an den Gleich­heits­satz ändert dies nichts 53.

Fest­hal­ten am Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt von 1964[↑]

Die Aus­set­zung einer erneu­ten Haupt­fest­stel­lung der Ein­heits­be­wer­tung über einen lan­gen Zeit­raum führt sys­tem­be­dingt in erheb­li­chem Umfang zu Ungleich­be­hand­lun­gen durch unglei­che Bewer­tungs­er­geb­nis­se. Infol­ge der Anknüp­fung an die Wert­ver­hält­nis­se zum 1.01.1964 spie­geln sich die wert­ver­zer­ren­den Aus­wir­kun­gen des über­lan­gen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums in den ein­zel­nen Bewer­tungs­ele­men­ten sowohl des Ertrags­wert- wie auch des Sach­wert­ver­fah­rens wider.

Das Sys­tem der Ein­heits­be­wer­tung für Grund­be­sitz ist davon geprägt, dass in regel­mä­ßi­gen Zeit­ab­stän­den eine all­ge­mei­ne Wert­fest­stel­lung (Haupt­fest­stel­lung) statt­fin­det. Die­se Haupt­fest­stel­lung soll gemäß § 21 Abs. 1 BewG alle sechs Jah­re für bebau­te und unbe­bau­te Grund­stü­cke nach den Regeln der §§ 68 ff. BewG erfol­gen. Ziel der Bewer­tungs­re­geln ist es, Ein­heits­wer­te zu ermit­teln, die dem Ver­kehrs­wert der Grund­stü­cke zumin­dest nahe kom­men 54. Das steht im Ein­klang mit dem in § 9 Abs. 1 BewG beschrie­be­nen all­ge­mei­nen Ziel des Bewer­tungs­ge­set­zes, bei Bewer­tun­gen den gemei­nen Wert des Wirt­schafts­guts zugrun­de­zu­le­gen. Dass das Bewer­tungs­ge­setz auch für die Ein­heits­be­wer­tung unbe­bau­ter und bebau­ter Grund­stü­cke den jewei­li­gen Ver­kehrs­wer­ten mög­lichst nahe­kom­men­de Ergeb­nis­se anstrebt, ist weit­ge­hend unbe­strit­ten 55. Der Ver­kehrs­wert ist danach in die­sem Sys­tem die Bezugs­grö­ße, an der sich die Ergeb­nis­se der Ein­heits­be­wer­tung im Hin­blick auf Art und Umfang etwai­ger Abwei­chun­gen zur Beur­tei­lung einer gleich­heits­ge­rech­ten Besteue­rung mes­sen las­sen müs­sen.

Die im Gesetz vor­ge­se­he­ne peri­odi­sche Wie­der­ho­lung der Haupt­fest­stel­lung ist zen­tral für das vom Gesetz­ge­ber selbst so gestal­te­te Bewer­tungs­sys­tem. Ihm liegt der Gedan­ke zugrun­de, dass die den Ver­kehrs­wert der Grund­stü­cke bestim­men­den Ver­hält­nis­se ein­heit­lich zum Zeit­punkt der Haupt­fest­stel­lung mög­lichst rea­li­täts­nah abge­bil­det wer­den. Da die­se Ver­hält­nis­se wäh­rend der fol­gen­den Jah­re eines Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums typi­scher­wei­se ver­kehrs­wert­re­le­van­ten Ver­än­de­run­gen unter­lie­gen, bedarf es in regel­mä­ßi­gen und nicht zu weit aus­ein­an­der lie­gen­den Abstän­den einer neu­en Haupt­fest­stel­lung. Auch in der Zeit zwi­schen zwei Haupt­fest­stel­lun­gen sieht das Sys­tem der Ein­heits­be­wer­tung nach sei­ner ursprüng­li­chen Kon­zep­ti­on vor, durch Wert­fort­schrei­bun­gen (§ 22 BewG) und durch Nach­fest­stel­lun­gen (§ 23 BewG) auf zwi­schen­zeit­lich wesent­li­che Ver­än­de­run­gen des Grund­stücks­wer­tes zu reagie­ren. Im Übri­gen blei­ben Wert­ver­än­de­run­gen bis zur nächs­ten Haupt­fest­stel­lung unbe­rück­sich­tigt; die damit ver­bun­de­nen Ungleich­be­hand­lun­gen wer­den bewusst hin­ge­nom­men.

Regel­mä­ßi­ge Neu­fest­stel­lun­gen sind wesent­lich für die Funk­ti­ons­fä­hig­keit die­ses Bewer­tungs­sys­tems. Je län­ger ein Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum über die ursprüng­lich vor­ge­se­he­nen sechs Jah­re hin­aus andau­ert, des­to grö­ßer im Ein­zel­fall und umfang­rei­cher in der Gesamt­zahl wer­den zwangs­läu­fig die Abwei­chun­gen zwi­schen dem tat­säch­li­chen Ver­kehrs­wert und den auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt bezo­ge­nen Ein­heits­wer­ten der Grund­stü­cke. Denn die vom Bewer­tungs­ge­setz 56 sowie in den Richt­li­ni­en für die Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens vom 19.09.1966 57 zur Ver­fü­gung gestell­ten Bewer­tungs­pa­ra­me­ter knüp­fen an Kri­te­ri­en an, die die Wert­hal­tig­keit von Gebäu­den und Grund­stü­cken zum 1.01.1964 zum Aus­druck brin­gen. Spä­te­re Ver­än­de­run­gen in den Wert­ver­hält­nis­sen etwa in der Wert­hal­tig­keit der Grund­stücks­la­ge durch Ver­än­de­run­gen der Umge­bung, bei­spiels­wei­se durch Ein­ge­mein­dun­gen oder das Näher­rü­cken von Infra­struk­tur­pro­jek­ten, oder in den Alters­un­ter­schie­den von Gebäu­den fin­den nach der letz­ten Haupt­fest­stel­lung kei­ne Berück­sich­ti­gung. Auch die Wei­ter­ent­wick­lung der im Ertrags­wert­ver­fah­ren rele­van­ten Miet­spie­gel bleibt unbe­rück­sich­tigt. Dies führt not­wen­dig zu Wert­ver­zer­run­gen zwi­schen sol­chen Wirt­schafts­ein­hei­ten, bei denen die auf 1964 zuge­schnit­te­ne Kon­zep­ti­on der Ein­heits­be­wer­tung auch zu einem spä­te­ren Zeit­punkt noch zutrifft und die so zu einem dem Ver­kehrs­wert jeden­falls line­ar ange­nä­her­ten Ergeb­nis gelan­gen, und sol­chen, bei denen Wert­ver­än­de­run­gen ein­ge­tre­ten sind, die auch durch Wert­fort­schrei­bung oder Nach­fest­stel­lung nicht erfasst wer­den, weil die dafür maß­geb­li­chen Fak­to­ren von der Ein­heits­be­wer­tung nicht abge­bil­det wer­den.

Der Gesetz­ge­ber hat den Zyklus der peri­odi­schen Wie­der­ho­lung von Haupt­fest­stel­lun­gen, nach­dem er ihn erst durch das Bewer­tungs­än­de­rungs­ge­setz 1965 wie­der auf­ge­nom­men hat­te 58, nach der dar­in auf den 1.01.1964 bezo­ge­nen Haupt­fest­stel­lung aus­ge­setzt und seit­her nicht mehr fort­ge­führt. Art. 2 Abs. 1 des Bewer­tungs­än­de­rungs­ge­set­zes 1965 bestimm­te die nach­fol­gen­de Haupt­fest­stel­lung – abwei­chend von dem damals neu gefass­ten § 21 Abs. 1 Nr. 1 BewG – zunächst auf den Beginn des Kalen­der­jah­res 1971. Der Besteue­rung zugrun­de gelegt wur­den die neu­en Ein­heits­wer­te dann aller­dings erst ab 1.01.1974 (Art. 1 BewÄndG 1971). Das Gesetz vom 22.07.1970 hat Art. 2 Abs. 1 Satz 3 BewÄndG 1965 neu gefasst und ange­ord­net, dass der Zeit­punkt der auf die Haupt­fest­stel­lung 1964 fol­gen­den nächs­ten Haupt­fest­stel­lung der Ein­heits­wer­te des Grund­be­sit­zes durch beson­de­res Gesetz bestimmt wird. Ein sol­ches Gesetz ist bis heu­te nicht ver­ab­schie­det wor­den 59.

Die seit­her andau­ern­de Aus­set­zung der erfor­der­li­chen Haupt­fest­stel­lung führt in zuneh­men­dem Maße zu Wert­ver­zer­run­gen inner­halb des Bereichs bebau­ter und unbe­bau­ter Grund­stü­cke. Das ergibt sich als zwangs­läu­fi­ge Fol­ge aus dem gel­ten­den Bewer­tungs­sys­tem. Es ent­spricht im Übri­gen auch den Erkennt­nis­sen des vor­le­gen­den Bun­des­fi­nanz­hofs und wird weder vom Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen, das von "mög­li­chen" Wert­ver­zer­run­gen spricht, noch von den ande­ren an den vor­lie­gen­den Ver­fah­ren Betei­lig­ten und den sach­kun­di­gen Drit­ten bestrit­ten.

Dabei ist hier eine Aus­ein­an­der­ent­wick­lung zwi­schen Ver­kehrs­wert und fest­ge­stell­tem Ein­heits­wert für sich genom­men ver­fas­sungs­recht­lich nicht bedenk­lich. Wür­den die Ein­heits­wer­te in allen Fäl­len gleich­mä­ßig hin­ter stei­gen­den Ver­kehrs­wer­ten zurück­blei­ben, führ­te dies allein zu kei­ner ver­fas­sungs­recht­lich rele­van­ten Ungleich­be­hand­lung, da das Niveau der Ein­heits­wer­te unter­ein­an­der in Rela­ti­on zum Ver­kehrs­wert gleich blie­be. Inso­fern lie­gen die Ver­hält­nis­se bei der Bewer­tung nur einer Art von Ver­mö­gens­ge­gen­stän­den – hier von Grund­stü­cken – anders als in den Fäl­len der Ver­mö­gen­steu­er und der Erb­schaft­steu­er. Wäh­rend es dort um die Ver­gleich­bar­keit ganz ver­schie­den­ar­ti­ger, nach unter­schied­li­chen Maß­stä­ben zu bewer­ten­der Wirt­schafts­gü­ter ging 60, ist dies bei den hier vor­ge­leg­ten Nor­men der Ein­heits­be­wer­tung für Grund­ver­mö­gen nicht der Fall. Es geht viel­mehr durch­gän­gig um den Wert von bebau­ten und unbe­bau­ten Grund­stü­cken. Die zu erwar­ten­den und unbe­strit­ten auch in erheb­li­chem Umfang ein­ge­tre­te­nen Unter­schie­de in der Ein­heits­be­wer­tung betref­fen also nicht Wert­dif­fe­ren­zen zu ande­ren Ver­mö­gens­ar­ten. Sie sind Aus­druck von Wert­ver­zer­run­gen inner­halb der­sel­ben Ver­mö­gens­art. Es gibt kei­ne Anhalts­punk­te dafür und wird auch weder von der Bun­des­re­gie­rung noch von den Län­dern behaup­tet, dass sich die durch den Ver­zicht auf regel­mä­ßi­ge Haupt­fest­stel­lun­gen zwangs­läu­fig zuneh­men­den Wert­ver­zer­run­gen in einer gleich­mä­ßi­gen Rela­ti­on zum Ver­kehrs­wert beweg­ten.

Die nach dem Bewer­tungs­ge­setz für die Ein­heits­be­wer­tung maß­geb­li­chen Bewer­tungs­pa­ra­me­ter sind nicht in der Lage, die­se Wert­ver­än­de­run­gen abzu­bil­den, wenn die Wert­be­stim­mung auf den ursprüng­li­chen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt bezo­gen bleibt. Dies führt zu jeweils gra­vie­ren­den Ungleich­be­hand­lun­gen im Ertrags­wert­ver­fah­ren wie auch im Sach­wert­ver­fah­ren.

Das als Regel­be­wer­tungs­ver­fah­ren her­an­zu­zie­hen­de Ertrags­wert­ver­fah­ren beruht gemäß § 78 Satz 2 BewG auf der Mul­ti­pli­ka­ti­on des für das zu bewer­ten­de Grund­stück maß­geb­li­chen Miet­ertrags mit einem bestimm­ten Ver­viel­fäl­ti­ger. Bei­de Fak­to­ren knüp­fen nach ihrer gesetz­li­chen Aus­ge­stal­tung an die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt an. Gemes­sen an den jewei­li­gen Ver­kehrs­wer­ten der Grund­stü­cke führt dies zwangs­läu­fig und mit zuneh­men­der Dau­er typi­scher­wei­se zu immer stär­ke­ren Ver­zer­run­gen der Ein­heits­wer­te.

Die maß­geb­li­che Jah­res­roh­mie­te rich­tet sich gemäß § 79 Abs. 1 BewG vor­ran­gig nach der für das Grund­stück auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt gezahl­ten tat­säch­li­chen Mie­te. Unmit­tel­bar anwend­bar ist die­se Vor­ga­be nur für Grund­stü­cke, die im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt am 1.01.1964 bereits ver­mie­tet waren. Andern­falls bestimmt sich die Jah­res­roh­mie­te gemäß § 79 Abs. 2 BewG nach der übli­chen Mie­te. Je wei­ter der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt zurück­liegt, des­to weni­ger Gebäu­de wer­den sich fin­den, für die sich im Jah­re 1964 gezahl­te Mie­ten fest­stel­len las­sen. Ent­spre­chend gerin­ge­re Bedeu­tung kommt der tat­säch­lich ver­ein­bar­ten Mie­te im Sin­ne des § 79 Abs. 1 BewG zu. Es ist statt­des­sen zuneh­mend auf die 1964 übli­che Mie­te gemäß § 79 Abs. 2 BewG abzu­stel­len 61. Dies gilt erst recht für Fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen auf aktu­el­le Stich­ta­ge, für die gleich­falls die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt maß­geb­lich sind (§§ 27, 79 Abs. 5 BewG). Nach den Fest­stel­lun­gen des Bun­des­fi­nanz­hofs waren im Jahr 2011 von den ins­ge­samt in Deutsch­land vor­han­de­nen Woh­nun­gen mehr als die Hälf­te des Gesamt­be­stan­des nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 errich­tet wor­den. Für Gebäu­de, die nach dem 1.01.1964 errich­tet oder tat­säch­lich ver­än­dert wor­den sind, sind aus­ge­hend von ihrem tat­säch­li­chen Zustand im Nach­fest­stel­lungs- oder Fort­schrei­bungs­zeit­punkt gemäß § 79 Abs. 5 BewG für die Höhe der Mie­te gleich­falls die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 maß­geb­lich. Damit ist auch in die­sen Fäl­len regel­mä­ßig die damals übli­che Mie­te her­an­zu­zie­hen 62. Das ent­spricht der Rege­lungs­kon­zep­ti­on der Ein­heits­be­wer­tung, inner­halb eines lau­fen­den – frei­lich nach der Ursprungs­idee auf sechs Jah­re beschränk­ten – Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums der Wert­ermitt­lung ein gleich­blei­ben­des Miet- und Preis­ni­veau zugrun­de zu legen, um eine gleich­mä­ßi­ge Besteue­rung zu gewähr­leis­ten 63.

Die übli­che Mie­te ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG in Anleh­nung an die Jah­res­roh­mie­te zu schät­zen. Dies geschieht regel­mä­ßig anhand von Miet­spie­geln, die von der Finanz­ver­wal­tung zum 1.01.1964 auf­ge­stellt wur­den und in stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs als geeig­ne­te Grund­la­ge für die Schät­zung der nach § 79 Abs. 2 Satz 2, Abs. 5 BewG maß­geb­li­chen übli­chen Mie­te des Jah­res 1964 aner­kannt wer­den 64.

Weil der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum nach wie vor seit 1964 läuft, blei­ben die Mie­ten der Miet­spie­gel zum 1.01.1964 wei­ter­hin, auch bei zwi­schen­zeit­lich ver­än­der­ten Wert­ver­hält­nis­sen, maß­geb­lich. Damit bie­ten die Miet­spie­gel mitt­ler­wei­le kei­ne hin­rei­chend objek­ti­vier­ba­ren Schät­zungs­grund­la­gen mehr. Je wei­ter der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt zurück­liegt und je mehr des­halb neue Gebäu­de in ande­rer Bau­wei­se und Aus­stat­tung als 1964 errich­tet wer­den, des­to mehr führt die Anwen­dung der Miet­spie­gel für 1964 nicht nur zu ver­al­te­ten, son­dern auch zu nicht rela­ti­ons­ge­rech­ten Miet­an­sät­zen. So kön­nen etwa Ver­än­de­run­gen am oder im Gebäu­de den Ver­kehrs­wert beein­flus­sen, aber auch äuße­re, struk­tur­be­ding­te Umstän­de oder miet­recht­li­che Bin­dun­gen wert­be­stim­mend sein, jeweils ohne im Ein­heits­wert ange­mes­sen Berück­sich­ti­gung zu fin­den. Abhän­gig von Art und Aus­maß im jewei­li­gen Ein­zel­fall bewir­ken der­ar­ti­ge Wert­ver­än­de­run­gen nicht ledig­lich eine gleich­mä­ßi­ge und gene­rel­le Unter­be­wer­tung von Grund­stü­cken. Sie füh­ren viel­mehr zu zuneh­mend gra­vie­ren­de­ren Wert­ver­zer­run­gen und damit zu Ungleich­be­hand­lun­gen inner­halb der­sel­ben Ver­mö­gens­art.

Die Beur­tei­lung der bau­li­chen Aus­stat­tung von Grund­stü­cken nach den gel­ten­den Miet­spie­geln (regel­mä­ßig einfach/​mittel/​gut/​sehr gut) hat erheb­li­chen Ein­fluss auf die Höhe des Ein­heits­werts. Wie der Bun­des­fi­nanz­hof anhand bei­gezo­ge­ner Miet­spie­gel der Städ­te Mün­chen und Ber­lin und der dar­in breit bemes­se­nen Miet­preis­span­nen fest­ge­stellt hat, kommt der Aus­stat­tung einer Woh­nung oder eines Gebäu­des maß­geb­li­che ertrags­wert­re­le­van­te Bedeu­tung zu.

Die ein­zel­nen Aus­stat­tungs­grup­pen bil­den sys­tem­be­dingt die Ver­hält­nis­se am 1.01.1964 ab und sind offen­kun­dig in kei­ner Wei­se mehr ver­gleich­bar mit heu­ti­gen Stan­dards. Damals wert­bil­den­de Fak­to­ren, wie etwa eine zen­tra­le Warm­was­ser­ver­sor­gung oder Iso­lier­ver­gla­sung, wel­che die Ein­ord­nung in höhe­re Aus­stat­tungs­grup­pen recht­fer­tig­ten, zäh­len heu­te zur durch­schnitt­li­chen Stan­dard­aus­stat­tung. Dies wird regel­mä­ßig dazu füh­ren, dass aus heu­ti­ger Sicht nur mit durch­schnitt­li­chem Stan­dard aus­ge­stat­te­te Woh­nun­gen gemes­sen an den Wert­maß­stä­ben des Jah­res 1964 höher ein­ge­stuft wer­den. So bleibt kein Raum zur Dif­fe­ren­zie­rung bei heu­te maß­geb­li­chen wert­bil­den­den Fak­to­ren mit der Fol­ge, dass höchst ungleich aus­ge­stat­te­te Grund­stü­cke gleich bewer­tet wer­den, obwohl nach der Logik der Miet­spie­gel eigent­lich eine Abstu­fung vor­ge­nom­men wer­den müss­te, wie sie auch in den Miet­preis­span­nen heu­ti­ger Miet­spie­gel zum Aus­druck kommt. Die Anknüp­fung an die frü­he­ren Wert­ver­hält­nis­se bewirkt aber auch – wor­auf das vor­le­gen­de Gericht zutref­fend hin­weist, dass heu­te maß­geb­li­che Eigen­schaf­ten und Aus­stat­tungs­merk­ma­le nicht oder nur unzu­rei­chend im Ein­heits­wert abge­bil­det wer­den kön­nen, weil sie in den auf 1964 bezo­ge­nen Miet­spie­geln viel­fach nicht oder nicht in ange­mes­se­ner Gewich­tung Berück­sich­ti­gung fin­den. So ver­bes­sert eine nach­träg­li­che Anpas­sung an moder­ne Aus­stat­tungs­stan­dards bei älte­ren, schon nach den Maß­stä­ben von 1964 gut aus­ge­stat­te­ten Objek­ten zwar den tat­säch­li­chen Zustand und führt zu einer Erhö­hung des Ver­kehrs­werts. Ein höhe­rer Ein­heits­wert hin­ge­gen kann sys­tem­be­dingt regel­mä­ßig nicht fest­ge­stellt wer­den, weil bereits mit der frü­he­ren Aus­stat­tung die­sel­be Aus­stat­tungs­klas­se erreicht war.

Auch bei der Bewer­tung reno­vier­ter Gebäu­de oder gar von Neu­bau­ten ist mit­hin nach der gel­ten­den Rechts­la­ge auf die Spie­gel­mie­ten aus dem Jah­re 1964 abzu­stel­len. Dies wie­der­um bedeu­tet auch, dass ein Neu­bau mit geho­be­ner Aus­stat­tung mit der glei­chen Aus­stat­tungs­klas­se in die Berech­nung der Jah­res­roh­mie­te ein­geht, wie bei­spiels­wei­se eine bereits 1964 nach den damals maß­geb­li­chen Aus­stat­tungs­merk­ma­len als sehr gut ein­zu­schät­zen­de Woh­nung, obwohl der für den Neu­bau zu erzie­len­de Miet­zins weit über dem für den Alt­bau lie­gen wird. Die­ses Feh­len der Erfas­sung heu­ti­ger Ertrags­fak­to­ren führt umso mehr zu einer Erwei­te­rung und Ver­tie­fung der Wert­ver­zer­run­gen, je wei­ter der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum vor­an­schrei­tet.

Ver­än­de­run­gen etwa in der Lage oder der struk­tu­rel­len Anbin­dung der Grund­stü­cke kön­nen eben­falls zu beacht­li­chen Ände­run­gen ihres Ver­kehrs­werts füh­ren. Hier liegt ein wei­te­rer Grund für Wert­ver­zer­run­gen, da auch die­se Art von Wert­ver­än­de­run­gen kei­ne Berück­sich­ti­gung in der gel­ten­den Ein­heits­be­wer­tung fin­det. Denn zu den auf den 1.01.1964 bezo­ge­nen Wert­ver­hält­nis­sen zäh­len nach der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs gera­de auch die all­ge­mei­nen poli­ti­schen, wirt­schaft­li­chen und infra­struk­tu­rel­len Ver­hält­nis­se, die sich in dem all­ge­mei­nen Markt- und Preis­ni­veau im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt nie­der­ge­schla­gen haben. Eben­so haben ver­än­der­te Bedin­gun­gen am Woh­nungs­markt – der Bun­des­fi­nanz­hof nennt als Bei­spie­le die ver­stärk­te Nach­fra­ge nach klei­ne­ren Woh­nun­gen und nach sanier­ten Alt­bau­woh­nun­gen in zen­tra­ler inner­städ­ti­scher Lage – zwar Aus­wir­kun­gen auf den Ver­kehrs­wert der ent­spre­chen­den Objek­te, nicht jedoch auf den Ein­heits­wert. Ent­spre­chen­des gilt etwa auch für ein nach 1964 erfolg­tes "Hin­ein­wach­sen" in eine attrak­ti­ve Bau­la­ge, die zwar von erheb­li­cher Bedeu­tung für den Ver­kehrs­wert eines Grund­stücks sein kann, aber ohne Ein­fluss auf den Ein­heits­wert bleibt 65.

Zu den Wert­ver­hält­nis­sen gehö­ren nach der im Ver­fah­ren der Nor­men­kon­trol­le grund­sätz­lich bin­den­den Auf­fas­sung der Fach­ge­rich­te schließ­lich auch Miet- und Bele­gungs­bin­dun­gen auf­grund einer öffent­li­chen För­de­rung des Woh­nungs­baus 66. Die ertrags­wert­min­dern­den Aus­wir­kun­gen von Miet­preis­bin­dun­gen auf Grund­la­ge nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt ein­ge­führ­ter För­der­maß­nah­men haben nach dem Sys­tem der Ein­heits­be­wer­tung ent­spre­chend unbe­rück­sich­tigt zu blei­ben. Dies führt zu Ver­wer­fun­gen bei der Höhe der Ein­heits­wer­te, weil für öffent­lich geför­der­te und frei finan­zier­te, im Übri­gen aber gleich­wer­ti­ge Woh­nun­gen der glei­che Ein­heits­wert fest­zu­stel­len ist, obwohl sie auf­grund der Zweck­bin­dung einen ganz unter­schied­li­chen Markt­wert auf­wei­sen.

Die im Ertrags­wert­ver­fah­ren gemäß § 80 BewG auf die Jah­res­roh­mie­te anzu­wen­den­den und aus den Anla­gen 3 – 8 zum Bewer­tungs­ge­setz ersicht­li­chen Ver­viel­fäl­ti­ger wur­den eben­falls nach den Ver­hält­nis­sen des Jah­res 1964 ermit­telt 67. Der Kon­zep­ti­on der Ver­viel­fäl­ti­ger lie­gen Rein­erträ­ge zugrun­de, die unter Berück­sich­ti­gung pau­scha­lier­ter Bewirt­schaf­tungs­kos­ten und Boden­er­trags­an­tei­le, auf­ge­glie­dert nach Grund­stücks­ar­ten, Bau­jahr­grup­pen und Gemein­de­grö­ßen­klas­sen, ermit­telt wor­den sind. Die Ver­viel­fäl­ti­ger kön­nen dem­entspre­chend unmit­tel­bar auf die Roh­erträ­ge ange­wandt wer­den und sol­len dabei zugleich die alters­be­ding­ten Unter­schie­de zwi­schen Grund und Boden und Gebäu­de mit­er­fas­sen. Die Anwen­dung der Ver­viel­fäl­ti­ger führt durch den Rück­be­zug auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt jedoch mit zuneh­men­der Dau­er des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums zu weit­rei­chen­den, struk­tu­rell unver­meid­li­chen Wert­ver­zer­run­gen 68. Die ver­al­te­ten Ver­viel­fäl­ti­ger bil­den bei­spiels­wei­se weder die fort­schrei­ten­den städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lun­gen hin­rei­chend ab noch das Alter von Gebäu­den unter­schied­li­cher Bau­jah­re.

So führt die Rege­lung des § 80 Abs. 1 Satz 4 BewG, der­zu­fol­ge Umge­mein­dun­gen nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt grund­sätz­lich unbe­acht­lich blei­ben, ange­sichts der Staf­fe­lung der Ver­viel­fäl­ti­ger nach Gemein­de­grö­ßen zu evi­den­ten Wert­ver­zer­run­gen. Danach blei­ben auch im Fal­le von Um- und Ein­ge­mein­dun­gen nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt wei­ter­hin die ursprüng­li­chen Ein­woh­ner­zah­len zum 1.01.1964 maß­ge­bend 69. Über­dies haben sich in den ver­gan­ge­nen Jahr­zehn­ten die Gemein­de­grö­ßen etwa durch Abwan­de­rung aus den länd­li­chen Gegen­den, durch Neu­ent­ste­hung von Bal­lungs­zen­tren oder durch Erwei­te­rung um Gewer­be­flä­chen mit­un­ter stark ver­än­dert. So wer­den auf zwei ver­gleich­ba­re Grund­stü­cke, die sich in heu­te gleich wert­hal­ti­ger Lage befin­den und zu der­sel­ben grö­ße­ren Stadt gehö­ren, unter­schied­li­che Ver­viel­fäl­ti­ger ange­wandt, wenn eines von ihnen 1964 noch Teil einer eigen­stän­di­gen, mitt­ler­wei­le ein­ge­mein­de­ten klei­nen Gemein­de war. Der­ar­ti­ge – unbe­rück­sich­tigt blei­ben­de – Ver­än­de­run­gen betref­fen sowohl die Ver­hält­nis­se inner­halb bestehen­der Gemein­de­be­zir­ke, rei­chen jedoch auch über die Gemein­de­gren­zen hin­aus und beein­flus­sen so die Ver­gleich­bar­keit zu ande­ren Gemein­den.

Das Sys­tem der Ein­heits­be­wer­tung führt aber auch unter dem Gesichts­punkt des Alters eines Gebäu­des im Ertrags­wert­ver­fah­ren zu in sich erheb­lich diver­gie­ren­den Bewer­tun­gen. Denn die ertrags­wert­min­dern­de Alte­rung eines Gebäu­des bleibt im Wesent­li­chen unbe­rück­sich­tigt. Sämt­li­che im Ertrags­wert­ver­fah­ren zu bewer­ten­de Gebäu­de, die nach dem 20.06.1948 bezugs­fer­tig errich­tet wor­den sind, sind als Nach­kriegs­bau­ten der neu­es­ten Bau­jahr­grup­pe zuzu­ord­nen. Dies hat zur Fol­ge, dass bei­spiels­wei­se ein im Jahr 2017 errich­te­tes Gebäu­de bei sonst ver­gleich­ba­ren Umstän­den mit dem glei­chen Ver­viel­fäl­ti­ger anzu­set­zen ist wie ein Gebäu­de aus dem Jahr 1950.

Glei­cher­ma­ßen kann bei der Bewer­tung im Sach­wert­ver­fah­ren nach Maß­ga­be der Vor­schrif­ten der §§ 83 – 90 BewG infol­ge des über­lan­gen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums ein ein­heit­li­ches Wert­ni­veau inner­halb des Grund­ver­mö­gens nicht annä­hernd erreicht wer­den. Dies lässt sich ins­be­son­de­re fest­stel­len bei der Ermitt­lung des Gebäu­de­werts nach § 85 Satz 1 und 2 BewG und der feh­len­den Berück­sich­ti­gung einer Wert­min­de­rung wegen Alters nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt gemäß § 85 Satz 3 i.V.m. § 86 BewG.

Die Ermitt­lung der Her­stel­lungs­kos­ten zum Stand vom 01.01.1964, wel­che die Grund­la­ge des Gebäu­de­werts (§ 85 BewG) und des Werts der Außen­an­la­gen (§ 89 BewG) bil­den, legt nach § 85 Satz 1 und 2 BewG zunächst die durch­schnitt­li­chen Her­stel­lungs­kos­ten nach den Bau­preis­ver­hält­nis­sen des Jah­res 1958 zugrun­de; der so gewon­ne­ne Wert ist dann nach den Bau­preis­ver­hält­nis­sen im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt umzu­rech­nen. Dies geschieht mit Hil­fe der Richt­li­ni­en zur Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens. Aus den Anla­gen 14 – 16 (zu Abschnitt 38 der Richt­li­ni­en) erge­ben sich die maß­geb­li­chen Gebäu­de­klas­sen­ein­tei­lun­gen und Raum­me­ter­prei­se des Jah­res 1958, umge­rech­net auf den 1.01.1964. Im Hin­blick auf die viel­fäl­ti­gen Ver­än­de­run­gen und Wei­ter­ent­wick­lun­gen im Bau­we­sen, auf die das vor­le­gen­de Gericht hin­weist, kön­nen die Stan­dards des Jah­res 1958 für die Bewer­tung neue­rer und teil­wei­se auch reno­vier­ter Gebäu­de weder eine hin­rei­chen­de Schät­zungs­grund­la­ge bil­den noch in einer den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen genü­gen­den Wei­se den typi­schen Fall abbil­den.

Glei­ches gilt für die Merk­ma­le zur Beur­tei­lung der bau­li­chen Aus­stat­tung eines Gebäu­des (ein­fach bis auf­wen­dig) anhand der Anla­ge 13 der Richt­li­ni­en zur Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens; nach Nr. 12 der Anla­ge 13 etwa gilt eine ther­mo­stat­ge­re­gel­te Warm­was­ser­hei­zung mit flüs­si­gen Brenn­stof­fen oder Gas bereits als sehr gute Aus­stat­tung, mit einer Kli­ma­an­la­ge sind die Kri­te­ri­en einer auf­wen­di­gen Aus­stat­tung erfüllt. Anla­ge 16 ent­hält einen wei­ter aus­dif­fe­ren­zier­ten Berech­nungs­bo­gen zur Ermitt­lung des Raum­me­ter­prei­ses für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser. Ver­gleich­bar den Miet­spie­geln im Ertrags­wert­ver­fah­ren bil­den die Tabel­len ver­al­te­te Aus­stat­tungs­stan­dards ab und kön­nen den heu­ti­gen Ver­hält­nis­sen nicht gerecht wer­den. Dazu trägt auch die dif­fe­ren­zier­te Beschrei­bung der ein­zel­nen Merk­ma­le bei, die weder die über Jahr­zehn­te hin­weg ein­ge­tre­te­nen Wei­ter­ent­wick­lun­gen in Bau- und Aus­stat­tungs­merk­ma­len noch den Wan­del in der Wert­schät­zung abzu­bil­den ver­mö­gen.

Die sich aus der Rege­lung des § 86 BewG zur Wert­min­de­rung wegen Alters erge­ben­den Wert­ver­zer­run­gen sind evi­dent. Denn der anzu­set­zen­de Alters­ab­schlag bestimmt sich nach dem Alter des Gebäu­des im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt. Die Berück­sich­ti­gung spä­ter ein­tre­ten­der Alters­wert­min­de­run­gen ist sowohl bei am 1.01.1964 bestehen­den wie auch bei danach errich­te­ten Gebäu­den aus­ge­schlos­sen.

Die aus der Über­deh­nung des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums fol­gen­den Wert­ver­zer­run­gen bei der Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens füh­ren zu ent­spre­chen­den Ungleich­be­hand­lun­gen bei der Erhe­bung der Grund­steu­er; die Ver­ein­bar­keit die­ser Ungleich­be­hand­lun­gen mit Art. 3 Abs. 1 GG rich­tet sich nach stren­gen Gleich­heits­an­for­de­run­gen. Eine aus­rei­chen­de Recht­fer­ti­gung für die­se Ungleich­be­hand­lun­gen ergibt sich weder all­ge­mein aus dem Ziel der Ver­mei­dung all­zu gro­ßen Ver­wal­tungs­auf­wands noch aus Grün­den der Typi­sie­rung und Pau­scha­lie­rung. Das viel­fach vor­ge­brach­te Argu­ment der Gering­fü­gig­keit der Grund­steu­er trägt eben­so wenig wie der Hin­weis auf eine etwai­ge Kom­pen­sa­ti­on durch Nach­fest­stel­lun­gen und Wert­fort­schrei­bun­gen.

Die Wert­ver­zer­run­gen bei der Ein­heits­be­wer­tung tre­ten flä­chen­de­ckend, zahl­reich und auch in ihrem jewei­li­gen indi­vi­du­el­len Aus­maß viel­fach erheb­lich auf. Das folgt zwangs­läu­fig dar­aus, dass eine peri­odi­sche Neu­be­wer­tung seit Jahr­zehn­ten nicht erfolgt. Die erheb­li­chen Bewer­tungs­ver­zer­run­gen kom­men danach nicht nur in ein­zel­nen Son­der­fäl­len und auch nicht ledig­lich in spe­zi­fi­schen Fall­grup­pen vor, son­dern ten­den­zi­ell flä­chen­de­ckend und mit zuneh­men­dem Gewicht, je mehr sich durch die die ursprüng­li­che Bewer­tungs­kon­zep­ti­on auf­ge­ben­de Aus­deh­nung des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums die tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se und die dar­an anknüp­fen­den Bewer­tun­gen von Grund­stü­cken und Gebäu­den in einer Wei­se ent­wi­ckeln, die von den auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1964 bezo­ge­nen Bewer­tungs­pa­ra­me­tern nicht mehr abge­bil­det wer­den kön­nen. Die­se Ungleich­be­hand­lun­gen sind in der nor­ma­ti­ven Struk­tur der Ein­heits­be­wer­tung in ihrer heu­ti­gen Hand­ha­bung ange­legt und von sol­chem Aus­maß, dass sie eine stren­ge Prü­fung ihrer Ver­ein­bar­keit mit Art. 3 Abs. 1 GG ver­lan­gen.

Der Ver­zicht auf neue Haupt­fest­stel­lun­gen dient der Ver­mei­dung eines beson­de­ren Ver­wal­tungs­auf­wands. Hier­für steht dem Gesetz­ge­ber zwar ein erheb­li­cher Gestal­tungs­spiel­raum zur Ver­fü­gung. Die­ser deckt aber nicht die Inkauf­nah­me eines dys­funk­tio­na­len Bewer­tungs­sys­tems.

Der Gesetz­ge­ber hat mit der Auf­he­bung der auf den Beginn des Kalen­der­jah­res 1971 fest­ge­leg­ten nächs­ten Fest­stel­lung durch das Gesetz zur Ände­rung und Ergän­zung bewer­tungs­recht­li­cher Vor­schrif­ten und des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes 1970 und durch das seit­he­ri­ge Unter­las­sen der Fest­le­gung eines neu­en Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts zwar die Ursa­che für die nach­fol­gend zuneh­men­den Wert­ver­zer­run­gen in der Ein­heits­be­wer­tung gesetzt. Er hat damit aber kei­nen Dif­fe­ren­zie­rungs­zweck erken­nen las­sen, der auf sei­ne Trag­fä­hig­keit zur Recht­fer­ti­gung der Ungleich­be­hand­lun­gen geprüft wer­den könn­te. Die hier maß­geb­li­che Ent­schei­dung des Gesetz­ge­bers, die ursprüng­lich sechs Jah­re nach der Haupt­fest­stel­lung vom 01.01.1964 anste­hen­de erneu­te Haupt­fest­stel­lung zunächst kurz­fris­tig zu ver­schie­ben und dann dau­er­haft bis heu­te aus­zu­set­zen, war und ist aller­dings offen­sicht­lich von dem Wunsch getra­gen, den erneu­ten enor­men Ver­wal­tungs­auf­wand zu ver­mei­den, der sich bereits bei der in den 1960er und 1970er Jah­ren durch­ge­führ­ten Haupt­fest­stel­lung für 1964 gezeigt hat. Dies haben Bund und Län­der in den vor­lie­gen­den Ver­fah­ren bestä­tigt 70. Das im Grund­satz legi­ti­me und im Fal­le der Ein­heits­be­wer­tung offen­sicht­lich auch gewich­ti­ge Ziel der Ver­wal­tungs­ver­ein­fa­chung erweist sich jedoch als nicht hin­rei­chend trag­fä­hig, um das Hin­aus­schie­ben einer neu­en Haupt­fest­stel­lung um Jahr­zehn­te zu recht­fer­ti­gen.

Bei der Aus­ge­stal­tung von Rege­lun­gen zur Bestim­mung der Bemes­sungs­grund­la­ge einer Steu­er ver­fügt der Gesetz­ge­ber über einen wei­ten Spiel­raum. Dabei darf er sich in erheb­li­chem Umfang auch von Prak­ti­ka­bi­li­täts­er­wä­gun­gen mit dem Ziel der Ein­fach­heit der Steu­er­fest­set­zung und ihrer Erhe­bung lei­ten las­sen. Dies gilt in beson­de­rem Maße bei steu­er­li­chen Mas­sen­ver­fah­ren. Bei der Aus­ge­stal­tung des Sys­tems zur Erfas­sung der Bemes­sungs­grund­la­ge kann der Gesetz­ge­ber Prak­ti­ka­bi­li­täts­er­wä­gun­gen Vor­rang vor Gesichts­punk­ten der Ermitt­lungs­ge­nau­ig­keit ein­räu­men und dabei auch beträcht­li­che Bewer­tungs- und Ermitt­lungs­un­schär­fen in Kauf neh­men, um die Fest­set­zung und Erhe­bung der Steu­er hand­hab­bar zu hal­ten 71. Begrenzt wird sein Spiel­raum dadurch, dass die von ihm geschaf­fe­nen Bemes­sungs­re­geln grund­sätz­lich in der Lage sein müs­sen, den mit der Steu­er ver­folg­ten Belas­tungs­grund in der Rela­ti­on rea­li­täts­ge­recht abzu­bil­den 72.

Gemes­sen hier­an recht­fer­tigt das Ziel der Ver­wal­tungs­ver­ein­fa­chung die durch die andau­ern­de Aus­set­zung des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts ver­ur­sach­ten Wert­ver­zer­run­gen nicht, selbst wenn man die damit erziel­te Ent­las­tungs­wir­kung als beson­ders hoch ein­schätzt. Der Ver­zicht auf regel­mä­ßi­ge Haupt­fest­stel­lun­gen in wie­der­keh­ren­den Abstän­den von sechs Jah­ren ist nicht das Ergeb­nis einer bewuss­ten Ver­ein­fa­chungs­ent­schei­dung des Gesetz­ge­bers, die Ele­men­te der Ein­heits­be­wer­tung im Sin­ne einer Ver­schlan­kung kor­ri­giert und dabei auch Ein­bu­ßen an Detail­ge­nau­ig­keit in Kauf nimmt. Mit die­sem Ver­zicht bricht der Gesetz­ge­ber viel­mehr ein zen­tra­les Ele­ment aus dem Sys­tem der Ein­heits­be­wer­tung her­aus, das unver­zicht­bar zur Gewin­nung in ihrer Rela­ti­on rea­li­täts­na­her Bewer­tun­gen ist. Ver­ein­fa­chungs­er­wä­gun­gen kön­nen dies nicht recht­fer­ti­gen.

Erweist sich eine gesetz­li­che Rege­lung als in sub­stan­zi­el­lem Umfang grund­sätz­lich gleich­heits­wid­rig, kön­nen weder ein Höchst­maß an Ver­wal­tungs­ver­ein­fa­chung noch die durch eine sol­che Ver­ein­fa­chung weit­aus bes­se­re Kos­ten-/​Nutzenrelation zwi­schen Erhe­bungs­auf­wand und Steu­er­auf­kom­men dies auf Dau­er recht­fer­ti­gen 73. Die Erkennt­nis, eine in einem Steu­er­ge­setz struk­tu­rell ange­leg­te Ungleich­be­hand­lung kön­ne nicht mit ver­tret­ba­rem Ver­wal­tungs­auf­wand besei­tigt wer­den, darf nicht zur Tole­rie­rung des ver­fas­sungs­wid­ri­gen Zustands füh­ren.

Es ist uner­heb­lich, ob der Gesetz­ge­ber mit der Aus­set­zung der Haupt­fest­stel­lung die­ses Defi­zit bewusst in Kauf genom­men oder ob er es ledig­lich nicht erkannt hat. Ent­schei­dend ist die objek­ti­ve Dys­funk­tio­na­li­tät der ver­blei­ben­den Rege­lung. Danach kommt es auch nicht dar­auf an, ob das Unter­las­sen der Bestim­mung eines neu­en Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts ledig­lich als dau­er­haf­tes Zuwar­ten inner­halb des Sys­tems peri­odi­scher Haupt­fest­stel­lun­gen zu ver­ste­hen ist oder als kon­klu­den­ter Aus­druck eines end­gül­ti­gen Ver­zichts auf wei­te­re Haupt­fest­stel­lun­gen über­haupt. Selbst wenn man der zwei­ten, hier von der Bun­des­re­gie­rung ver­tre­te­nen Deu­tung fol­gen woll­te, könn­te die dar­in lie­gen­de Umdeu­tung des Sys­tems der peri­odisch aktua­li­sier­ten Ein­heits­be­wer­tung in ein sol­ches gänz­lich ohne peri­odi­sche Haupt­fest­stel­lun­gen die fest­ge­stell­te Ungleich­be­hand­lung nicht tra­gen. Denn der Gesetz­ge­ber hät­te bei die­sem Ver­ständ­nis ein von vorn­her­ein imper­fek­tes Bewer­tungs­sys­tem geschaf­fen, das – wie gezeigt – auf Dau­er wegen der ver­blei­ben­den Anknüp­fung an 1964 immer weni­ger in der Lage ist, in der Rela­ti­on rea­li­täts­ge­rech­te Bewer­tungs­er­geb­nis­se zu erzie­len.

Grün­de der Typi­sie­rung und Pau­scha­lie­rung recht­fer­ti­gen eben­falls nicht die Aus­set­zung der Haupt­fest­stel­lung und ihre Fol­gen.

Aller­dings darf der Steu­er­ge­setz­ge­ber aus Grün­den der Ver­wal­tungs­ver­ein­fa­chung typi­sie­ren und dabei die Beson­der­hei­ten des ein­zel­nen Fal­les ver­nach­läs­si­gen, wenn die dar­aus erwach­sen­den Vor­tei­le im rech­ten Ver­hält­nis zu der mit der Typi­sie­rung not­wen­dig ver­bun­de­nen Ungleich­heit der steu­er­li­chen Belas­tung ste­hen, er sich rea­li­täts­ge­recht am typi­schen Fall ori­en­tiert und ein ver­nünf­ti­ger, ein­leuch­ten­der Grund vor­han­den ist 74.

Die­sen Anfor­de­run­gen genügt das gegen­wär­ti­ge Sys­tem der Ein­heits­be­wer­tung nicht. Es ori­en­tiert sich mit dem Ver­zicht auf wei­te­re Haupt­fest­stel­lun­gen nicht rea­li­täts­ge­recht am typi­schen Fall. Die Wert­ver­zer­run­gen sind kei­nes­wegs auf aty­pi­sche Son­der­fäl­le oder ver­nach­läs­sig­ba­re Kor­rek­tu­ren in Rand­be­rei­chen beschränkt. Sie betref­fen viel­mehr die Wert­fest­stel­lung im Kern, sind in wei­ten Berei­chen zum Regel­fall gewor­den und neh­men mit der fort­schrei­ten­den Dau­er des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums an Zahl und Aus­maß zu.

Weder eine gemes­sen am Ver­kehrs­wert gene­rel­le Unter­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens noch die ver­meint­lich abso­lut gerin­ge Belas­tungs­wir­kung der Grund­steu­er ver­mö­gen die Wert­ver­zer­run­gen zu recht­fer­ti­gen.

Es ist unbe­strit­ten, dass die Bewer­tungs­re­geln der Ein­heits­be­wer­tung bei bebau­ten Grund­stü­cken sowohl nach dem Ertrags­wert­ver­fah­ren wie auch – aller­dings regel­mä­ßig in gerin­ge­rem Maße – nach dem Sach­wert­ver­fah­ren zu einer gemes­sen am Ver­kehrs­wert gene­rel­len Unter­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens füh­ren 75. Es kommt hier jedoch nicht dar­auf an, in wel­cher Grö­ßen­ord­nung und in wel­chen Berei­chen die­se Unter­be­wer­tun­gen auf­tre­ten, denn sie ste­hen in kei­nem unmit­tel­ba­ren Ursa­chen­zu­sam­men­hang mit den durch die Aus­set­zung der peri­odi­schen Neu­fest­stel­lun­gen ent­ste­hen­den Wert­ver­zer­run­gen zwi­schen den zu besteu­ern­den Grund­stü­cken. Die danach recht­fer­ti­gungs­be­dürf­ti­gen Ungleich­be­hand­lun­gen betref­fen nicht die gene­rel­le Unter­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen, die ohne­hin zu kei­nen Nach­tei­len bei der Grund­steu­er­be­las­tung füh­ren könn­te. Viel­mehr ver­schiebt die Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens die­se intern, weil die Ver­än­de­rung der Wert­ver­hält­nis­se seit der Haupt­fest­stel­lung 1964, die zu je unter­schied­li­chen Abwei­chun­gen von der Ziel­grö­ße Ver­kehrs­wert füh­ren, in dem bestehen­den Bewer­tungs­sys­tem nicht abge­bil­det wer­den kön­nen.

Die Bun­des­re­gie­rung hat sich in den vor­lie­gen­den Ver­fah­ren dar­auf gestützt, dass die Wert­ver­zer­run­gen mit Rück­sicht auf die im Ergeb­nis nur gerin­gen Belas­tungs­wir­kun­gen der Grund­steu­er den Betrof­fe­nen zuge­mu­tet wer­den könn­ten. Sie hat sich hier­zu auf die frü­he­re Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs beru­fen, der noch in sei­nen Urtei­len vom 30.06.2010 für Bewer­tungs­zeit­räu­me bis 2007 unter ande­rem die gerin­ge steu­er­li­che Belas­tungs­wir­kung der Grund­steu­er zur Begrün­dung dafür her­an­ge­zo­gen hat, dass die Ein­heits­be­wer­tung trotz Wert­ver­zer­run­gen ver­fas­sungs­recht­lich noch Bestand haben kön­ne 76.

Es mag zwar sein, dass bei einer abso­lut gerin­gen Steu­er­be­las­tung Brü­che und Ungleich­be­hand­lun­gen in den Rand­be­rei­chen bei der Fest­stel­lung der Bemes­sungs­grund­la­ge mit ent­spre­chen­den Kon­se­quen­zen für die Bemes­sung der Steu­er eher recht­fer­ti­gungs­fä­hig und hin­nehm­bar sind als bei Steu­ern mit hoher Belas­tungs­wir­kung. Das steu­er­li­che Gleich­be­hand­lungs­ge­bot aus Art. 3 Abs. 1 GG ver­langt im Grund­satz jedoch auch bei gerin­gen Steu­er­be­las­tun­gen Beach­tung. Es bedarf hier kei­ner abschlie­ßen­den Ent­schei­dung, inwie­weit sol­che Gering­fü­gig­keit­s­ar­gu­men­te über­haupt ver­fas­sungs­recht­lich trag­fä­hig sind. Eine sub­stan­ti­el­le und weit grei­fen­de Ungleich­be­hand­lung wie bei den hier fest­ge­stell­ten Wert­ver­zer­run­gen im Kern­be­reich einer Steu­er­erhe­bung ver­mö­gen Gering­fü­gig­keits­er­wä­gun­gen jeden­falls nicht zu recht­fer­ti­gen. Es ist für die ver­fas­sungs­recht­li­che Beur­tei­lung von Gleich­heits­ver­stö­ßen in der Ein­heits­be­wer­tung des­halb grund­sätz­lich auch ohne Belang, dass sie mitt­ler­wei­le wegen ihrer weit­ge­hen­den Begren­zung auf das Recht der Grund­steu­er wesent­lich an all­ge­mei­ner Bedeu­tung ver­lo­ren hat.

Im Übri­gen han­delt es sich bei der Grund­steu­er auch in der Sache nicht um eine Steu­er im ver­nach­läs­sig­ba­ren Grö­ßen­be­reich. Dage­gen spricht schon das Gesamt­auf­kom­men der Grund­steu­er, das in den letz­ten Jah­ren kon­ti­nu­ier­lich von 12 auf zuletzt knapp 14 Mil­li­ar­den € ange­stie­gen ist, und ihre erheb­li­che Bedeu­tung für die Kom­mu­nen. Vor allem ist die Grund­steu­er ange­sichts der heu­te übli­chen Höhe der kom­mu­na­len Hebe­sät­ze für Steu­er­pflich­ti­ge kei­nes­wegs unbe­deu­tend, zumal sie zeit­lich unbe­grenzt anfällt. Über­dies kann sie jeden­falls nach gel­ten­der Rechts­la­ge auf Mie­ter umge­legt wer­den, so dass die Kos­ten im Ergeb­nis weit­hin bei Per­so­nen anfal­len, die selbst nicht Schuld­ner der Grund­steu­er sind.

Die Wert­ver­zer­run­gen kön­nen ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Bun­des­re­gie­rung und eini­ger Län­der­ver­tre­ter schließ­lich auch nicht durch Nach­fest­stel­lun­gen oder Wert­fort­schrei­bun­gen und auch nicht durch Anpas­sun­gen der Grund­steu­er­hö­he über die Hebe­sät­ze ver­fas­sungs­recht­lich kom­pen­siert wer­den.

Durch Nach­fest­stel­lun­gen (§ 23 BewG) oder Wert­fort­schrei­bun­gen (§ 22 BewG) kön­nen die Finanz­äm­ter den nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt ein­ge­tre­te­nen bewer­tungs­re­le­van­ten Ver­än­de­run­gen der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se Rech­nung tra­gen. Auf die­se Wei­se kön­nen sie zwar der Gefahr eines Voll­zugs­de­fi­zits ent­ge­gen­wir­ken. Dem Pro­blem der Wert­ver­zer­run­gen, das aus der Bezug­nah­me der Wert­ver­hält­nis­se auf den lan­ge zurück­lie­gen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt von Anfang 1964 resul­tiert, kann mit Wert­fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen aller­dings nicht begeg­net wer­den, denn auch hier­für sind die Wert­ver­hält­nis­se von 1964 zugrun­de zu legen (§ 27 BewG).

Der Gesetz­ge­ber kann im bestehen­den Sys­tem der Grund­steu­er deren Gesamt­ni­veau durch die Fest­set­zung des Steu­er­mess­be­trags (§§ 13 ff. GrStG) beein­flus­sen; die Gemein­den haben einen ent­spre­chen­den Ein­fluss durch das Recht, den Hebe­satz für die Grund­steu­er fest­zu­le­gen (Art. 106 Abs. 6 Satz 2 GG; §§ 25 f. GrStG). Bei­de Instru­men­te bestim­men das Niveau der Grund­steu­er ins­ge­samt mit. Sie sind mit ihrem linea­ren und pau­scha­len Ansatz jedoch von vorn­her­ein nicht geeig­net, die diver­gie­ren­den, nicht nach bestimm­ten Grund­be­sitz­ar­ten gestaf­fel­ten Wert­ver­zer­run­gen aus­zu­glei­chen oder sonst zu kom­pen­sie­ren.

Voll­zugs­de­fi­zit in der Ein­heits­be­wer­tung[↑]

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat in sei­nen Vor­la­ge­be­schlüs­sen nicht mehr hin­nehm­ba­re Defi­zi­te beim Geset­zes­voll­zug bean­stan­det. Ob das Ver­fah­ren der Ein­heits­be­wer­tung an einem sei­ne Ver­fas­sungs­wid­rig­keit begrün­den­den struk­tu­rel­len Voll­zugs­de­fi­zit lei­det 77, bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung, da die Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen im Ertrags­wert- wie auch im Sach­wert­ver­fah­ren bereits auf­grund der Wert­ver­zer­run­gen fest­steht, die durch die Aus­set­zung neu­er Haupt­fest­stel­lun­gen ver­ur­sacht wer­den und für die es kei­ne hin­rei­chen­de Recht­fer­ti­gung gibt.

Ver­stoß gegen den Gleich­heits­grund­satz seit 2002[↑]

Die Rege­lun­gen über die Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen nach dem Ers­ten Abschnitt des Zwei­ten Teils des Bewer­tungs­ge­set­zes ver­let­zen in dem hier über­prüf­ten Umfang Art. 3 Abs. 1 GG jeden­falls seit Beginn des Jah­res 2002.

In den Aus­gangs­ver­fah­ren zu den Vor­la­gen des Bun­des­fi­nanz­hofs geht es um Ein­heits­be­wer­tun­gen für bebau­te Grund­stü­cke im Ertrags­wert­ver­fah­ren auf den 1.01.2008 und den 1.01.2009. Die Ver­fas­sungs­be­schwer­den wen­den sich gegen Ein­heits­be­wer­tun­gen für bebau­te Grund­stü­cke im Sach­wert­ver­fah­ren zum 1.01.2006 und zum 1.01.2002.

Es bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung, ab wel­chem Zeit­punkt genau die Aus­set­zung der peri­odi­schen Haupt­fest­stel­lun­gen zu Wert­ver­zer­run­gen in einem sol­chen Aus­maß geführt hat, dass die dadurch ver­ur­sach­ten Ungleich­be­hand­lun­gen auch ange­sichts beson­ders gro­ßen Ver­wal­tungs­auf­wands nicht mehr gerecht­fer­tigt wer­den konn­ten.

Jeden­falls seit dem in den hier vor­lie­gen­den Ver­fah­ren ent­schei­dungs­er­heb­li­chen Zeit­punkt, der am wei­tes­ten zurück­liegt, dem 1.01.2002 (in der Ver­fas­sungs­be­schwer­de 1 BvR 889/​12), ist dies der Fall. Die oben dar­ge­leg­ten Bei­spie­le evi­den­ter Wert­ver­zer­run­gen sind nicht auf die jüngs­te Deka­de beschränkt, son­dern zei­gen struk­tu­rel­le Ver­wer­fun­gen der Ein­heits­be­wer­tung auf, die zwangs­läu­fig schon rela­tiv bald nach Über­schrei­ten des ursprüng­lich vor­ge­se­he­nen 6‑Jah­res-Zyklus begon­nen haben. Mit zuneh­men­der Dau­er des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums wach­sen Zahl und Aus­maß der Wert­ver­zer­run­gen an, da die Distanz zu dem in Bezug genom­me­nen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt immer grö­ßer wird und die Aus­sa­ge­kraft der wert­be­stim­men­den Fak­to­ren immer mehr ver­blasst und an Rea­li­täts­nä­he ver­liert. Die Ver­än­de­rung der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se ver­langt mehr und mehr Wert­fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen, die wegen der je unter­schied­li­chen Ent­wick­lun­gen der tat­säch­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen und der ver­al­te­ten Wert­be­stim­mungs­fak­to­ren zu erheb­li­chen Wert­ver­zer­run­gen füh­ren. Jeden­falls im Jah­re 2002 und damit nahe­zu 40 Jah­re nach dem letz­ten Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt und über 30 Jah­re nach der Durch­füh­rung der letz­ten Haupt­fest­stel­lung ist die Gren­ze hin­nehm­ba­rer Ungleich­be­hand­lung über­schrit­ten.

Es gibt kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass erst nach dem Jah­re 2002 spe­zi­fi­sche Ver­än­de­run­gen im Bau­we­sen oder auf dem Gebäu­de- oder Woh­nungs­markt ein­ge­setzt hät­ten, die damit deut­lich spä­ter zu den Wert­ver­zer­run­gen in einem ver­fas­sungs­re­le­van­ten Aus­maß geführt hät­ten. Ande­re Recht­fer­ti­gungs­grün­de, die die Ein­heits­be­wer­tun­gen noch um das Jahr 2002, aber nicht mehr danach hät­ten tra­gen kön­nen, sind nicht ersicht­lich und wur­den auch in der münd­li­chen Ver­hand­lung nicht erkenn­bar.

Dem Gesetz­ge­ber ist hier auch kei­ne län­ge­re Über­le­gungs- oder Reak­ti­ons­frist für die Fest­le­gung eines neu­en Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts oder die Schaf­fung einer Neu­re­ge­lung zur Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen zuzu­bil­li­gen, die über das Jahr 2002 hin­aus­reich­te. Es lässt sich nicht all­ge­mein fest­le­gen, ob und inwie­weit dem Gesetz­ge­ber eine Über­le­gungs- oder Reak­ti­ons­frist beim "Hin­ein­wach­sen" der Rechts­la­ge in die Ver­fas­sungs­wid­rig­keit zusteht. Das hängt jeweils von den Umstän­den des Ein­zel­falls ab 78.

Jeden­falls zu Beginn des Jah­res 2002 war eine sol­che Frist längst abge­lau­fen. Die Ent­ste­hung struk­tu­rell beding­ter Bewer­tungs­ver­zer­run­gen bei Auf­ga­be des Prin­zips kurz­fris­tig peri­odi­scher Neu­fest­stel­lun­gen war von Beginn an abseh­bar. So hat die Bun­des­re­gie­rung bereits im Jah­re 1987 in ihrer Stel­lung­nah­me zu einer gegen das Sach­wert­ver­fah­ren erho­be­nen Ver­fas­sungs­be­schwer­de aus­ge­führt, sie sei sich bewusst, "dass die gegen­wär­tig noch gel­ten­den Ein­heits­wer­te des Grund­be­sit­zes durch zeit­na­he Wer­te ersetzt wer­den müss­ten, und berei­te des­halb eine neue Bewer­tung des Grund­be­sit­zes vor" 79. Die ver­fas­sungs­recht­li­chen Risi­ken des Hin­aus­zö­gerns neu­er Haupt­fest­stel­lun­gen wur­den zudem seit Jahr­zehn­ten in der Lite­ra­tur und in Rechts­schutz­ver­fah­ren dis­ku­tiert, so dass der Gesetz­ge­ber auch des­halb nicht über­rascht sein konn­te 80.

Auch die Wie­der­ver­ei­ni­gung Deutsch­lands ver­schafft dem Gesetz­ge­ber bei der Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen nicht aus­nahms­wei­se eine ver­län­ger­te Reak­ti­ons­frist, die jeden­falls für die alten Län­der ein Fest­hal­ten am Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1964 auch noch im Jah­re 2002 gerecht­fer­tigt hät­te. Gera­de im Bereich der Grund­stücks­be­wer­tung hat die Wie­der­ver­ei­ni­gung den Gesetz­ge­ber und die Finanz­ver­wal­tung zwar vor beson­de­re Her­aus­for­de­run­gen gestellt, die dazu führ­ten, dass in den neu­en Län­dern jeden­falls im Aus­gangs­punkt vor­läu­fig sogar an der Haupt­fest­stel­lung des Jah­res 1935 fest­ge­hal­ten wur­de 81. Die unver­än­der­te Aus­set­zung einer Neu­fest­stel­lung nach 1964 oder auch das Unter­las­sen einer Neu­re­ge­lung in den alten Län­dern mehr als zehn Jah­re nach der Wie­der­ver­ei­ni­gung ist hier­durch jedoch nicht zu recht­fer­ti­gen.

Auch aus der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs erge­ben sich kei­ne Grün­de, die der Fest­stel­lung der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der Ein­heits­be­wer­tung ab Beginn des Jah­res 2002 ent­ge­gen­ste­hen.

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat aller­dings in der Ver­gan­gen­heit immer wie­der die Ein­heits­be­wer­tung trotz des jahr­zehn­te­lang zurück­lie­gen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts als noch ver­fas­sungs­ge­mäß ange­se­hen 82. Ins­be­son­de­re in sei­nen soge­nann­ten Ankün­di­gungs­ur­tei­len vom 30.06.2010 83 hat er die Rechts­la­ge für Stich­ta­ge bis zum 1.01.2007 aus­drück­lich noch nicht als ver­fas­sungs­wid­rig bean­stan­det. Sach­hal­ti­ge Grün­de – etwa im Zusam­men­hang mit Art und Aus­maß der Wert­ver­zer­run­gen oder mit der Ver­mei­dung des beson­de­ren Ver­wal­tungs­auf­wands – dafür, war­um die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen für Stich­ta­ge bis zum 1.01.2007 noch zu beja­hen, für Stich­ta­ge ab dem 1.01.2008 hin­ge­gen deren Ver­fas­sungs­wid­rig­keit anzu­neh­men sei, hat der Bun­des­fi­nanz­hof jedoch weder in den genann­ten Ankün­di­gungs­ur­tei­len noch in den hier gegen­ständ­li­chen Nor­men­kon­troll­vor­la­gen vor­ge­bracht. Dass sei­ne all­ge­mei­ne Ver­wei­sung auf die mitt­ler­wei­le im Wesent­li­chen auf die Grund­steu­er beschränk­te Rele­vanz der Ein­heits­wer­te und die in abso­lu­ten Zah­len gerin­ge Belas­tung durch die Grund­steu­er kei­ne trag­fä­hi­gen Argu­men­te benennt, wur­de bereits fest­ge­stellt.

Zuläs­sig­keit und Begründ­etheit der Ver­fas­sungs­be­schwer­den[↑]

Die Ver­fas­sungs­be­schwer­den sind zuläs­sig und begrün­det.

Die Ver­fas­sungs­be­schwer­de 1 BvR 639/​11 ist sach­dien­lich dahin aus­zu­le­gen, dass sie sich allein gegen den Ein­heits­wert­be­scheid und die Gerichts­ent­schei­dun­gen wen­det, soweit sie den Bescheid bestä­ti­gen, nicht aber auch gegen den for­mal mit ange­grif­fe­nen Grund­steu­er­mess­be­scheid. Denn der Ein­spruch hier­ge­gen war bereits im Ver­wal­tungs­ver­fah­ren zurück­ge­nom­men wor­den.

Die Ver­fas­sungs­be­schwer­de 1 BvR 889/​12 ist im Ergeb­nis nur im Hin­blick auf die Rüge der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens wegen Ver­sto­ßes gegen den Gleich­heits­satz zuläs­sig. Soweit die Beschwer­de­füh­rer sich gegen die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit des Grund­steu­er­mess­be­scheids wen­den, ent­spricht ihr auf die Ver­let­zung von Art. 2 Abs. 1, Art. 6 und Art. 14 GG gerich­te­tes Vor­brin­gen nicht den Dar­le­gungs­an­for­de­run­gen der § 23 Abs. 1 Satz 2, § 92 BVerfGG.

Die in den bei­den Aus­gangs­ver­fah­ren der Ver­fas­sungs­be­schwer­den ange­grif­fe­nen Ein­heits­wert­be­schei­de beru­hen auf einem Bewer­tungs­ver­fah­ren, das jeden­falls seit Beginn des Jah­res 2002, dem auch für die Ver­fas­sungs­be­schwer­den frü­hes­ten maß­geb­li­chen Zeit­punkt, nicht mehr mit Art. 3 Abs. 1 GG ver­ein­bar war. Die Beschei­de und die sie bestä­ti­gen­den Gerichts­ent­schei­dun­gen ver­let­zen des­halb die Beschwer­de­füh­rer in ihrem Grund­recht aus Art. 3 Abs. 1 GG.

Ob die ange­grif­fe­nen Beschei­de und Gerichts­ent­schei­dun­gen dane­ben auch des­halb nicht mit Art. 3 Abs. 1 GG ver­ein­bar sind, weil das Sach­wert- und das Ertrags­wert­ver­fah­ren nach den §§ 76 ff. BewG typi­scher­wei­se zu erheb­lich unter­schied­li­chen Bewer­tungs­er­geb­nis­sen für ein und den­sel­ben Bewer­tungs­ge­gen­stand füh­ren, bedarf daher kei­ner Ent­schei­dung 84. Die Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der ange­grif­fe­nen Ent­schei­dun­gen wegen der nicht mehr hin­nehm­ba­ren Wert­ver­zer­run­gen auch inner­halb der jewei­li­gen Bewer­tungs­ka­te­go­rie trägt die Fest­stel­lung des Ver­fas­sungs­ver­sto­ßes allei­ne.

Kei­ne Nich­tig­keit der Bewer­tungs­vor­schrif­ten[↑]

Die vom Bun­des­fi­nanz­hof vor­ge­leg­ten Nor­men zur Ein­heits­be­wer­tung bebau­ter Grund­stü­cke im Ertrags­wert­ver­fah­ren sind mit Art. 3 Abs. 1 GG unver­ein­bar. Dies betrifft die §§ 19, 20, 21, 22, 23, 27, 76 Abs. 1, § 79 Abs. 5, § 93 Abs. 1 Satz 2 BewG. Ver­fas­sungs­wid­rig sind auch die in den Aus­gangs­ver­fah­ren zu den Ver­fas­sungs­be­schwer­den erheb­li­chen Bestim­mun­gen zum Sach­wert­ver­fah­ren (§ 76 Abs. 2 BewG), die eben­falls wegen der Wert­ver­zer­run­gen durch den über­lan­gen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum gegen Art. 3 Abs. 1 GG ver­sto­ßen.

Die bean­stan­de­ten Wert­ver­zer­run­gen haben ihre Ursa­che vor allem in der Aus­set­zung neu­er Haupt­fest­stel­lun­gen und der dar­aus fol­gen­den, seit Jahr­zehn­ten bestehen­den Fixie­rung auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt vom 01.01.1964. Die­se Fixie­rung folgt aus Art. 2 Abs. 1 Satz 1 und 3 BewÄndG in der Fas­sung von Art. 2 des Geset­zes vom 22.07.1970 4. Auch die­se Bestim­mun­gen sind daher mit Art. 3 Abs. 1 GG unver­ein­bar.

Die Ver­let­zung von Art. 3 Abs. 1 GG durch die genann­ten Nor­men zur Ein­heits­be­wer­tung führt nicht zu ihrer Nich­tig­keit, son­dern ledig­lich zur Fest­stel­lung ihrer Unver­ein­bar­keit mit dem Gleich­heits­satz.

Die blo­ße Unver­ein­bar­keits­er­klä­rung einer ver­fas­sungs­wid­ri­gen Norm ist regel­mä­ßig gebo­ten, wenn der Gesetz­ge­ber ver­schie­de­ne Mög­lich­kei­ten hat, den Ver­fas­sungs­ver­stoß zu besei­ti­gen. Das ist grund­sätz­lich bei Ver­let­zun­gen des Gleich­heits­sat­zes der Fall. Stellt das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Unver­ein­bar­keit einer Norm mit Art. 3 Abs. 1 GG fest, folgt dar­aus in der Regel die Ver­pflich­tung des Gesetz­ge­bers, rück­wir­kend, bezo­gen auf den in der gericht­li­chen Fest­stel­lung genann­ten Zeit­punkt, die Rechts­la­ge ver­fas­sungs­ge­mäß umzu­ge­stal­ten. Hier­zu kann das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt dem Gesetz­ge­ber eine Frist set­zen 85. Wird nicht, wie vor­lie­gend, zugleich eine Fort­gel­tungs­an­ord­nung getrof­fen, dür­fen Gerich­te und Ver­wal­tungs­be­hör­den die Norm im Umfang der fest­ge­stell­ten Unver­ein­bar­keit nicht mehr anwen­den, lau­fen­de Ver­fah­ren sind aus­zu­set­zen 86.

Dem Gesetz­ge­ber ste­hen hier viel­fäl­ti­ge Mög­lich­kei­ten zur Schaf­fung eines ver­fas­sungs­ge­mä­ßen Zustan­des zur Ver­fü­gung, die von der Repa­ra­tur der bean­stan­de­ten Rege­lun­gen zur Ein­heits­be­wer­tung bis zur völ­li­gen Neu­ge­stal­tung der Bewer­tungs­vor­schrif­ten für eine im Grund­ge­setz als sol­cher vor­ge­se­he­nen Grund­steu­er (Art. 106 Abs. 6 GG) rei­chen. Es ver­bleibt des­halb bei der Fest­stel­lung der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit.

Neu­re­ge­lungs­pflicht bis 31.12.2019[↑]

Der Gesetz­ge­ber ist ver­pflich­tet, die ver­fas­sungs­wid­ri­ge Rechts­la­ge spä­tes­tens bis zum 31.12 2019 durch eine Neu­re­ge­lung zu besei­ti­gen. Damit bleibt dem Gesetz­ge­ber ein ange­mes­se­ner Zeit­raum. In jahr­zehn­te­lan­gen Reform­be­mü­hun­gen um die Grund­steu­er wur­den ver­schie­de­ne Model­le erör­tert und durch­ge­rech­net. In der ver­gan­ge­nen Legis­la­tur­pe­ri­ode wur­de mit Unter­stüt­zung einer gro­ßen Mehr­heit der Län­der mit dem Kos­ten­wert­mo­dell ein kon­kre­ter Gesetz­ent­wurf zur Neu­re­ge­lung der Bewer­tung des Grund­be­sit­zes in den Bun­des­rat ein­ge­bracht 14, der aller­dings der Dis­kon­ti­nui­tät des Bun­des­ta­ges zum Opfer gefal­len ist. Jeden­falls trifft den Gesetz­ge­ber die Not­wen­dig­keit einer als­bal­di­gen Neu­re­ge­lung nicht unvor­be­rei­tet.

Bei der Neu­re­ge­lung ver­fügt der Gesetz­ge­ber über einen wei­ten; vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt nur begrenzt über­prüf­ba­ren Spiel­raum zur Bestim­mung des Steu­er­ge­gen­stan­des und des Steu­er­sat­zes 87. Damit liegt auch die Gesamt­hö­he des mit der Steu­er zu erzie­len­den Auf­kom­mens völ­lig in der Hand des Gesetz­ge­bers. Belässt er es im Grund­satz bei der bis­he­ri­gen Struk­tur von Ein­heits­be­wer­tung und Grund­steu­er, kann das Steu­er­auf­kom­men über den Grund­steu­er­mess­be­trag durch den Gesetz­ge­ber und über die Hebe­sät­ze durch die Gemein­den bestimmt wer­den. Aber auch in einem ande­ren Modell bleibt es dem Gesetz­ge­ber und den nach dem Grund­ge­setz hebe­satz­be­rech­tig­ten Gemein­den (Art. 106 Abs. 6 Satz 2 GG) vor­be­hal­ten, die Steu­er­hö­he und damit den Umfang des Steu­er­auf­kom­mens zu regeln. In kei­nem Fall wird das Gesamt­auf­kom­men durch die ver­fas­sungs­recht­li­chen Vor­ga­ben für eine in der Rela­ti­on rea­li­täts­ge­rech­te Bemes­sung der Besteue­rungs­grund­la­gen vor­be­stimmt. Im Übri­gen steht dem Gesetz­ge­ber auch bei den Regeln zur Erfas­sung der Bemes­sungs­grund­la­ge ein wei­ter Gestal­tungs­spiel­raum zu, der dadurch begrenzt ist, dass die Bemes­sungs­re­geln den mit der Steu­er ver­folg­ten Belas­tungs­grund in der Rela­ti­on rea­li­täts­ge­recht abbil­den müs­sen 72. Indes ist der Gesetz­ge­ber bei der Grund­steu­er eben­so wenig wie bei ande­ren Steu­ern gehin­dert, mit­hil­fe des Steu­er­rechts außer­fis­ka­li­sche För­der- und Len­kungs­zie­le zu ver­fol­gen 88. Zudem ver­fügt der Gesetz­ge­ber gera­de in Mas­sen­ver­fah­ren der vor­lie­gen­den Art über einen gro­ßen Typi­sie­rungs- und Pau­scha­lie­rungs­spiel­raum 89.

Fort­gel­tungs­an­ord­nung[↑]

Die Fort­gel­tung der bean­stan­de­ten Rege­lun­gen zur Ein­heits­be­wer­tung wird bis zum 31.12 2019 sowie bis zu fünf Jah­re nach der Ver­kün­dung einer spä­tes­tens bis zum 31.12 2019 getrof­fe­nen Neu­re­ge­lung, längs­tens aber bis zum 31.12 2024 ange­ord­net.

Aus beson­de­rem Grund, nament­lich im Inter­es­se einer ver­läss­li­chen Finanz- und Haus­halts­pla­nung und eines gleich­mä­ßi­gen Ver­wal­tungs­voll­zugs für Zeit­räu­me einer weit­ge­hend schon abge­schlos­se­nen Ver­an­la­gung, hat das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt wie­der­holt die wei­te­re Anwend­bar­keit ver­fas­sungs­wid­ri­ger Nor­men bin­nen der dem Gesetz­ge­ber bis zu einer Neu­re­ge­lung gesetz­ten Frist oder spä­tes­tens bis zur Neu­re­ge­lung für gerecht­fer­tigt erklärt 90. Ein sol­cher Grund ist auch hier gege­ben.

Die Fort­gel­tung der für ver­fas­sungs­wid­rig befun­de­nen Nor­men zur Ein­heits­be­wer­tung betrifft zunächst aus­ge­hend vom Zeit­punkt der Ver­kün­dung die­ses Urteils die in der Ver­gan­gen­heit fest­ge­stell­ten Ein­heits­wer­te und die dar­auf beru­hen­de Erhe­bung von Grund­steu­er. Dafür spre­chen die sonst dro­hen­den Voll­zugs­pro­ble­me, wenn noch nicht bestands­kräf­ti­ge Ein­heits­wert­be­schei­de – und in deren Fol­ge auch die dar­auf beru­hen­den Grund­steu­er­be­schei­de (§ 175 AO) – in einer ange­sichts der gro­ßen Zahl von Grund­steu­er­schuld­nern aller Vor­aus­sicht nach erheb­li­chen Grö­ßen­ord­nung auf­ge­ho­ben oder geän­dert und zumin­dest zum Teil rück­ab­ge­wi­ckelt wer­den müss­ten 91. Die Pro­ble­me wür­den dadurch ver­schärft, dass die Auf­ar­bei­tung die­ser Fäl­le erst nach Inkraft­tre­ten und Umset­zung der Neu­re­ge­lung auf der Bewer­tungs­ebe­ne und damit erst vie­le Jah­re nach Ver­kün­dung die­ses Urteils erfol­gen könn­te. Der Ver­wal­tungs­auf­wand allein für die retro­spek­ti­ve Abwick­lung noch offe­ner Fäl­le wäre danach höchst­wahr­schein­lich enorm. Die Hin­nah­me des Voll­zugs von Ein­heits­wert­be­schei­den, die auf der Grund­la­ge für ver­fas­sungs­wid­rig befun­de­ner Bewer­tungs­re­geln ergan­gen sind, ist auf der ande­ren Sei­te den Betrof­fe­nen auch des­halb zumut­bar, weil die Belas­tung mit einer Grund­steu­er dem Grun­de nach durch die Ver­fas­sung legi­ti­miert, "schon immer" vor­ge­se­hen und des­halb von den Grund­be­sit­zern auch zu erwar­ten war und ist.

Die Fort­gel­tung der bean­stan­de­ten Rege­lun­gen ist zugleich in die Zukunft gerich­tet zunächst bis zum Erge­hen einer Neu­re­ge­lung, inso­weit jedoch längs­tens nur bis zum 31.12 2019 anzu­ord­nen.

Die wei­te­re Anwen­dung der als ver­fas­sungs­wid­rig erkann­ten Nor­men ist auch für einen begrenz­ten Zeit­raum in der Zukunft gerecht­fer­tigt, weil ansons­ten die ernst­haf­te Gefahr bestün­de, dass vie­le Gemein­den ohne die Ein­nah­men aus der Grund­steu­er in gra­vie­ren­de Haus­halts­pro­ble­me gerie­ten. Denn die Grund­steu­er ist von erheb­li­cher finan­zi­el­ler Bedeu­tung für die Kom­mu­nen. Sie stellt mit einem jähr­li­chen Auf­kom­men von in den letz­ten Jah­ren zwi­schen 13 und 14 Mil­li­ar­den € nach der Gewer­be­steu­er und dem Gemein­de­an­teil an der Ein­kom­men­steu­er deren dritt­größ­te Steu­er­quel­le dar 92. Die Grund­steu­er ist auch des­halb von her­aus­ra­gen­der Bedeu­tung für die Kom­mu­nen, weil ihr Auf­kom­men kon­junk­tur­un­ab­hän­gig ist und zudem durch das Hebe­satz­recht der Gemein­den von ihnen in der Höhe gesteu­ert wer­den kann.

Wür­de die Fort­gel­tung nicht ange­ord­net, könn­ten kei­ne neu­en Ein­heits­wert­be­schei­de mehr erlas­sen wer­den. Selbst die wei­te­re Erhe­bung von Grund­steu­er auf der Grund­la­ge schon bestands­kräf­ti­ger, aber auf ver­fas­sungs­wid­ri­gen Nor­men beru­hen­der Ein­heits­wert­be­schei­de wäre nicht unpro­ble­ma­tisch. Die Unan­wend­bar­keit der Ein­heits­be­wer­tungs­re­geln wür­de dabei im Ergeb­nis den gesam­ten Bereich der Grund­steu­er betref­fen. Denn von der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der hier bean­stan­de­ten Nor­men wären nicht nur die dort ange­spro­che­nen bebau­ten Grund­stü­cke im Grund­ver­mö­gen in den alten Län­dern erfasst. Als Fol­ge hier­von könn­ten auch im Übri­gen – also ins­be­son­de­re für den Bereich der Land- und Forst­wirt­schaft in den alten Län­dern und in den neu­en Län­dern ins­ge­samt – kei­ne neu­en Ein­heits­wert­fest­set­zun­gen mehr getrof­fen wer­den. Es wäre nicht mit Art. 3 Abs. 1 GG ver­ein­bar, inso­weit Grund­steu­er zu erhe­ben, für bebau­te Grund­stü­cke in den alten Län­dern hin­ge­gen nicht 93.

Die in die Zukunft gerich­te­te Fort­gel­tungs­an­ord­nung ist den Grund­steu­er­schuld­nern im Übri­gen aus den glei­chen Grün­den zumut­bar wie die rück­wir­ken­de Fort­gel­tungs­an­ord­nung.

Die in die Zukunft gerich­te­te Anord­nung der Fort­gel­tung gilt zunächst nur bis zum Erge­hen der Neu­re­ge­lung, längs­tens bis zum Ablauf der dem Gesetz­ge­ber zur Neu­re­ge­lung gesetz­ten Frist am 31.12 2019. Ange­sichts der bereits über­lan­gen Dau­er der Unver­ein­bar­keit der Regeln über die Ein­heits­be­wer­tung mit Art. 3 Abs. 1 GG ist kei­ne Recht­fer­ti­gung dafür erkenn­bar, deren Fort­gel­tung letzt­lich unbe­fris­tet auch über den 31.12 2019 hin­aus bis zu einer tat­säch­li­chen Neu­re­ge­lung anzu­ord­nen, falls der Gesetz­ge­ber die gesetz­te Frist nicht ein­hält.

Über­gangs­frist bis zum 31.12.2024[↑]

Die Anwen­dung der als unver­ein­bar mit Art. 3 Abs. 1 GG fest­ge­stell­ten Bestim­mun­gen der Ein­heits­be­wer­tung ist schließ­lich, sobald der Gesetz­ge­ber eine Neu­re­ge­lung getrof­fen hat, für wei­te­re fünf Jah­re nach Ver­kün­dung der Neu­re­ge­lung anzu­ord­nen, längs­tens aber bis zum 31.12 2024.

Die­se nach Dau­er und Struk­tur unge­wöhn­li­che Fort­gel­tungs­an­ord­nung ist durch die beson­de­ren Sach­ge­setz­lich­kei­ten der Grund­steu­er gebo­ten und von daher aus­nahms­wei­se gerecht­fer­tigt. Bereits im Zusam­men­hang mit frü­he­ren Bemü­hun­gen zur Reform der Grund­steu­er wur­de immer wie­der auf den außer­ge­wöhn­li­chen Umset­zungs­auf­wand im Hin­blick auf Zeit und Per­so­nal hin­ge­wie­sen, den eine bun­des­wei­te Neu­be­wer­tung aller Grund­stü­cke ver­langt. Der von den Län­dern Hes­sen und Nie­der­sach­sen im Sep­tem­ber 2016 in den Bun­des­rat ein­ge­brach­te Ent­wurf eines Geset­zes zur Ände­rung des Bewer­tungs­ge­set­zes geht in sei­ner Begrün­dung von etwa 35 Mil­lio­nen wirt­schaft­li­cher Ein­hei­ten aus, die einer Neu­be­wer­tung bedürf­ten. Hier­für ver­an­schlagt der Ent­wurf in sei­ner Begrün­dung für die auto­ma­ti­ons­tech­ni­sche Umset­zung der Bewer­tungs­ver­fah­ren einen Min­dest­zeit­auf­wand von sechs Jah­ren ab Inkraft­tre­ten des Geset­zes 94. Im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren haben die Bun­des­re­gie­rung und zahl­rei­che Stel­lung­nah­men über­ein­stim­mend eben­falls den beson­de­ren Umset­zungs­auf­wand ins­be­son­de­re in zeit­li­cher Hin­sicht bei der Neu­be­wer­tung betont und sub­stan­ti­iert begrün­det. Vor die­sem Hin­ter­grund hält das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Fort­gel­tung der alten Rechts­la­ge für wei­te­re fünf Jah­re gebo­ten aber auch aus­rei­chend, um im Fal­le einer Neu­re­ge­lung die dadurch geschaf­fe­nen Bewer­tungs­be­stim­mun­gen umzu­set­zen und so wäh­rend die­ser Zeit die ansons­ten dro­hen­den gra­vie­ren­den Haus­halts­pro­ble­me zu ver­mei­den. In die­sem Zeit­raum kön­nen Bund und Län­der je nach Zustän­dig­keit auch dafür Sor­ge tra­gen, dass die wei­te­re Umset­zung einer Neu­re­ge­lung auf der Besteue­rungs­ebe­ne bereits inner­halb der Fünf­jah­res­frist vor­be­rei­tet wird. Denn die Fort­gel­tungs­an­ord­nung für die als ver­fas­sungs­wid­rig fest­ge­stell­ten Bewer­tungs­re­geln endet end­gül­tig fünf Jah­re nach Ver­kün­dung der Neu­re­ge­lung zum Bewer­tungs­recht, spä­tes­tens aber zum 31.12 2024.

Aus­wir­kung auf bestands­kräf­ti­ge Beschei­de[↑]

In Anbe­tracht der außer­ge­wöhn­lich lan­gen Fort­gel­tungs­an­ord­nung für an sich ver­fas­sungs­wid­ri­ge Nor­men dür­fen für Kalen­der­jah­re nach Ende der Fort­gel­tung selbst auf bestands­kräf­ti­ge Beschei­de, die auf die­sen Nor­men beru­hen, kei­ne Belas­tun­gen mehr gestützt wer­den. Dies gilt sowohl für die Frist zur Neu­re­ge­lung als auch für die fol­gen­de Frist zur Umset­zung.

Aus­wir­kung der Fort­gel­tungs­an­ord­nung auf die Ver­fas­sungs­be­schwer­den[↑]

Die Unver­ein­bar­keit der Vor­schrif­ten der Ein­heits­be­wer­tung für Grund­ver­mö­gen zum Sach­wert­ver­fah­ren mit Art. 3 Abs. 1 GG führt in den Ver­fas­sungs­be­schwer­de­ver­fah­ren zu der Fest­stel­lung, dass die Beschwer­de­füh­rer in die­sem Grund­recht ver­letzt wer­den, weil und soweit die zuläs­sig ange­grif­fe­nen Behör­den- und Gerichts­ent­schei­dun­gen dar­auf beru­hen. Wegen der Fort­gel­tungs­an­ord­nung auch im Hin­blick auf die­se Vor­schrif­ten ergibt sich dar­aus gleich­wohl nicht die Auf­he­bung der ange­grif­fe­nen Ent­schei­dun­gen.

Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt, Urteil vom 10. April 2018 – 1 BvL 11/​141 BvL 12/​141 BvL 1/​151 BvR 639/​111 BvR 889/​12

  1. BGBl. I S. 1118[]
  2. BGBl I S. 851[][]
  3. vgl. BT-Drs. IV/​1488, S. 31[]
  4. BGBl I S. 1118[][][]
  5. BSt­Bl I, S. 890[]
  6. BT-Drs. 9/​1648[]
  7. BT-Drs. 10/​3690, S. 13 f. m.w.N.[]
  8. BVerfGE 93, 121; 93, 165[]
  9. BGBl I 1996, S.2049[]
  10. BR-Drs. 390/​96, S. 38[]
  11. BR-Drs. 306/​01[]
  12. BMF, Reform der Grund­steu­er, S. 8[]
  13. BR-Drs. 514/​16[]
  14. BR-Drs. 515/​16[][]
  15. BR-Drs. 515/​16, S. 36[]
  16. vgl. das Berech­nungs­bei­spiel des Gesetz­ent­wurfs, BR-Drs. 515/​16, S. 65 f.[]
  17. BFH, Aus­set­zungs- und Vor­la­ge­be­schlüs­se vom 22.10.2014 – II R 16/​13; und II R 37/​14; sowie vom 17.12.2014 – II R 14/​13[]
  18. BFHE 209, 138 sowie Urtei­le vom 21.02.2006 – II R 31/​04, BFH/​NV 2006, 1450; vom 30.07.2008 – II R 5/​07, BFH/​NV 2009, 7; und vom 04.02.2010 – II R 1/​09, BFH/​NV 2010, 1244, m.w.N.[]
  19. BFHE 230, 78; 230, 93[][]
  20. BGBl I S. 2376[]
  21. BFH, Beschlüs­se vom 22.10.2014 – II R 16/​13, BFHE 247, 150 und II R 37/​14, BFH/​NV 2015, 309[]
  22. BFH, Beschluss vom 17.12.2014 – II R 14/​13, BFH/​NV 2015, 475[]
  23. Ver­wei­sung auf BVerfGE 21, 54 unter B.II. 5.[]
  24. FG Rhein­land-Pfalz, Urteil vom 06.05.2010 – 4 K 1417/​09[]
  25. BFH, Beschluss vom 18.01.2011 – II B 74/​10[]
  26. BVerfG, Beschluss vom 13.04.2010 – 1 BvR 3515/​08[]
  27. FG Düs­sel­dorf, Urteil vom 13.10.2011 – 11 K 1484/​10 Gr.BG[]
  28. BFH, Beschluss vom 24.02.2012 – II B 110/​11[]
  29. vgl. hier­zu BVerfGE 105, 61, 67; 133, 1, 10 f. Rn. 35[]
  30. vgl. BVerfGE 138, 136, 175 Rn. 104 m.w.N.[]
  31. vgl. BVerfGE 138, 136, 172 f. Rn. 97 ff.[]
  32. zu den Anfor­de­run­gen hier­für vgl. BVerfGE 133, 1, 12 Rn. 39[]
  33. BFH, Beschluss vom 30.06.3010 – II R 60/​08, BFHE 230, 78 und II R 12/​09, BFHE 230, 93[]
  34. vgl. dazu BVerfGE 139, 285, 297 Rn. 38 m.w.N.[]
  35. BGBl I S. 3146[]
  36. BGBl I S. 1[]
  37. BVerfGE 65, 325, 353; 120, 1, 25; 125, 141, 164[]
  38. BVerfGE 78, 249, 270 stRspr[]
  39. BGBl I S. 359[]
  40. vgl. BVerfGE 125, 141, 154; 138, 136, 176 Rn. 108[]
  41. zu den sich hier­nach erge­ben­den Anfor­de­run­gen vgl. BVerfGE 138, 136, 176 f. Rn. 109 ff.[]
  42. vgl. hier­zu mit unter­schied­li­chen Ergeb­nis­sen im Hin­blick auf eine Neu­re­ge­lung der Grund­steu­er etwa Sei­ler, in: Maunz/​Dürig, GG, Art. 105 Rn. 160 (Sept.2017); Siek­mann, in: Sachs, GG, 7. Auf­la­ge 2014, Art. 105 Rn. 24 Fn. 89; Tipke/​Lang, Steu­er­recht, 22. Auf­la­ge 2015, § 2 Rn. 41; Troll/​Eisele, Grund­steu­er­ge­setz, 11. Auf­la­ge 2014, Anhang V Rn. 2; Seer/​Drüen, in: Kluth, Föde­ra­lis­mus­re­form­ge­setz, 1. Auf­la­ge 2007, Art. 105 Rn. 8; Becker, Die Reform der Grund­steu­er – wem obliegt die Geset­zes­kom­pe­tenz?, BB 2013, S. 861, 865; Cremers, Grund­steu­er­mo­del­le und Ver­fas­sung, 2012, S. 8 ff.; Hant­zsch, Reform der Grund­steu­er durch den Bun­des­ge­setz­ge­ber?, DStZ 2012, S. 758, 761 f.; Kempny/​Reimer, in: Ver­hand­lun­gen des 70. Deut­schen Juris­ten­ta­ges 2014, Gut­ach­ten D – Recht der staat­li­chen Ein­nah­men, D 72 f.[]
  43. vgl. BVerfGE 111, 10, 28 ff.; 112, 226, 250[]
  44. vgl. BVerfGE 138, 136, 180 Rn. 121; 139, 285, 309 Rn. 70 m.w.N., stRspr[]
  45. vgl. BVerfGE 138, 136, 180 Rn. 122, 139, 285, 309 Rn. 71, stRspr[]
  46. vgl. BVerfGE 138, 136, 181 Rn. 123, 131; 139, 285, 309 f. Rn. 72; BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvR 1236/​11, Rn. 105, jew. m.w.N.[]
  47. vgl. BVerfGE 93, 121, 136; 93, 165, 172 f.; 117, 1, 33; 139, 285, 310 Rn. 73, stRspr[]
  48. vgl. BVerfGE 93, 121, 142 f.[]
  49. vgl. BVerfGE 123, 1, 21; 139, 285, 310 Rn. 73[]
  50. vgl. BVerfGE 139, 285, 310 Rn. 73[]
  51. vgl. dazu BVerfGE 137, 350, 375 f. Rn. 66; 139, 285, 313 Rn. 77[]
  52. vgl. BVerfGE 106, 225, 241 m.w.N., stRspr[]
  53. eben­so BVerfGE 21, 54, 68 zu der damals den Gemein­den vor­be­hal­te­nen Ent­schei­dung, ob und in wel­cher Höhe eine Lohn­sum­men­steu­er erho­ben wer­den sol­le[]
  54. so die Begrün­dung des Regie­rungs­ent­wurfs zum Bewer­tungs­än­de­rungs­ge­setz von 1965, BT-Drs. IV/​1488, S. 31[]
  55. vgl. BFHE 134, 41, 45; BFH, Beschluss vom 30.01.2004 – II B 105/​02 6; eben­so der Bun­des­fi­nanz­hof in den Vor­la­ge­be­schlüs­sen, vgl. etwa BFH, Beschluss vom 22.10.2014 – II R 16/​13, BFHE 247, 150, 160 f. Rn. 52 in dem Ver­fah­ren 1 BvL 11/​14[]
  56. vgl. die Ver­viel­fäl­ti­ger in § 80 BewG und hier­zu die Bewer­tungs­ta­bel­len in den Anla­gen 3 – 8[]
  57. BSt­Bl I S. 890[]
  58. zu der vor­he­ri­gen Ent­wick­lung seit 1925 vgl. die Dar­stel­lung in BVerfGE 93, 121, 144 f.[]
  59. auch hier­zu vgl. BVerfGE 93, 121, 144 f.[]
  60. vgl. dazu BVerfGE 93, 121, 122 ff., 128, 146 f.; 117, 1, 68 f.[]
  61. Gürsching/​Stenger, Bewer­tungs­recht, Stand Okto­ber 2017, § 79 BewG Rn.02.1; Kreutziger/​Schaff­ner/​Stephany, Bewer­tungs­ge­setz, 3. Auf­la­ge 2013, § 79 BewG Rn. 23[]
  62. Gürsching/​Stenger, a.a.O., § 79 BewG Rn. 51; Rössler/​Troll, Bewer­tungs­ge­setz, Stand Okto­ber 2017, § 79 BewG Rn. 101[]
  63. so die Begrün­dung des Regie­rungs­ent­wurfs zum Bewer­tungs­än­de­rungs­ge­setz von 1965 zu § 27 BewG, BT-Drs. IV/​1488, S. 39[]
  64. BFHE 188, 425, 428 m.w.N.[]
  65. zur Abgren­zung zu wert­re­le­van­ten Mie­tän­de­run­gen, vgl. Rössler/​Troll, a.a.O., § 79 Rn. 104 ff. m.w.N.[]
  66. Bezug­nah­me auf BFH, Urtei­le vom 26.07.1989 – II R 65/​86, BFHE 158, 87; und vom 05.05.1993 – II R 71/​90[]
  67. vgl. Rössler/​Troll, a.a.O., § 78 Rn. 9 ff. sowie BFHE 114, 108[]
  68. vgl. Gut­ach­ten des Wis­sen­schaft­li­chen Bei­rats beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen aus dem Jahr 1989, Die Ein­heits­be­wer­tung in der Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land – Män­gel und Alter­na­ti­ven, S. 9[]
  69. dazu Gürsching/​Stenger, a.a.O., § 80 Rn. 8[]
  70. vgl. Gesetz­ent­wurf zur Ände­rung des Bewer­tungs­ge­set­zes vom Sep­tem­ber 2016, BR-Drs. 515/​16, S. 36; vgl. auch BVerfGE 74, 182, 190; fer­ner Dickertmann/​Pfeiffer, Ein­heits­be­wer­tung – die ver­dräng­te Reform, StuW 1987, S. 259, 265; Wis­sen­schaft­li­cher Bei­rat beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen aus dem Jahr 2010, Reform der Grund­steu­er, S. 6; ähn­lich bereits Wis­sen­schaft­li­cher Bei­rat beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen, Die Ein­heits­be­wer­tung in der Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land – Män­gel und Alter­na­ti­ven, a.a.O., 1989, S. 23[]
  71. all­ge­mein zur Streu­brei­te der Wert­ermitt­lung bei Grund­stü­cken vgl. BVerfGE 117, 1, 45 ff. m.w.N.[]
  72. vgl. BVerfGE 93, 121, 136; 93, 165, 172 f.; 117, 1, 33; 139, 285, 310 Rn. 73 jew. m.w.N.[][]
  73. zu der beson­ders ungüns­ti­gen Kos­ten-/Nut­zen­re­la­ti­on der Ein­heits­be­wer­tung vgl. Stel­lung­nah­me des Wis­sen­schaft­li­chen Bei­rats beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen aus dem Jahr 2010, Reform der Grund­steu­er, S. 6, sowie bspw. Baye­ri­scher Obers­ter Rech­nungs­hof, Jah­res­be­richt 2010, S. 102 ff., 105[]
  74. vgl. BVerfGE 137, 350, 375 f. Rn. 66; 139, 285, 313 Rn. 77; BVerfG, Beschluss vom 29.03.2017 – 2 BvL 6/​11 106 ff.; stRspr[]
  75. BVerfGE 93, 121, 146; Jakob, Mög­lich­kei­ten einer Ver­ein­fa­chung der Bewer­tung des Grund­be­sit­zes sowie Unter­su­chung einer befris­te­ten Anwen­dung von dif­fe­ren­zier­ten Zuschlä­gen zu den Ein­heits­wer­ten, BMF-Schrif­ten­rei­he Heft 48 (1992), S. 62 ff.; Stel­lung­nah­me des Wis­sen­schaft­li­chen Bei­rats beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen, Reform der Grund­steu­er, 2010, S. 1[]
  76. vgl. etwa BFH – II R 60/​08 40[]
  77. vgl. dazu BVerfGE 84, 239, 272; 110, 94, 112 f.[]
  78. vgl. etwa BVerfGE 84, 239, 283 ff.[]
  79. BVerfGE 74, 182, 189 f.[]
  80. vgl. bereits BVerfG, Beschluss vom 04.06.1976 – 1 BvR 360/​74, NJW 1977, S. 429; Gut­ach­ten des Wis­sen­schaft­li­chen Bei­rats beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen, Die Ein­heits­be­wer­tung in der Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land – Män­gel und Alter­na­ti­ven, a.a.O., S. 25 f.; Jakob, a.a.O., S. 210 ff.[]
  81. vgl. Eini­gungs­ver­trag vom 31.08.1990, BGBl II, S. 889, 981 ff.[]
  82. vgl. ins­be­son­de­re BFH, Beschluss vom 08.02.2000 – II B 65/​99 8, sowie BFH, Urtei­le vom 02.02.2005 – II R 36/​03 11; vom 21.02.2006 – II R 31/​04 11; vom 30.07.2008 – II R 5/​07 11; vom 04.02.2010 – II R 1/​09 9; und vom 06.07.2011 – II R 35/​10 26[]
  83. BFH, Urtei­le vom 30.06.3010 – II R 60/​08, BFHE 230, 78, 84 Rn.19; und II R 12/​09, BFHE 230, 93, 94 f. Rn. 12[]
  84. s. dazu bereits BVerfGE 74, 182[]
  85. vgl. BVerfGE 117, 1, 70[]
  86. vgl. BVerfGE 138, 136, 249 Rn. 286 m.w.N.; 139, 285, 316 Rn. 88[]
  87. vgl. BVerfGE 138, 136, 181 Rn. 123, 131; 139, 285, 309 f. Rn. 72 jew. m.w.N.[]
  88. vgl. BVerfGE 138, 136, 181 Rn. 124 m.w.N.[]
  89. vgl. BVerfGE 139, 285, 313 Rn. 77 m.w.N.[]
  90. vgl. etwa BVerfGE 87, 153, 178; 93, 121, 148 f.; 123, 1, 38; 125, 175, 258; 138, 136, 251 Rn. 287; 139, 285, 319 Rn. 89[]
  91. vgl. eben­so BVerfGE 117, 1, 70[]
  92. BMF, Daten­samm­lung zur Steu­er­po­li­tik, Aus­ga­be 2016/​2017, S. 15; Sta­tis­ti­sches Bun­des­amt, Fach­se­rie 14 Rei­he 10.1 2016, S. 9[]
  93. vgl. eben­so BVerfGE 138, 136, 248 Rn. 283[]
  94. BR-Drs. 515/​16, S. 35 f.[]