Grund­steu­er – die seit 50 Jah­ren ver­schlepp­te Reform

Die Rege­lun­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes zur Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen in den „alten” Bun­des­län­dern sind nach dem Urteil des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts jeden­falls seit dem Beginn des Jah­res 2002 mit dem all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz unver­ein­bar. Das Fest­hal­ten des Gesetz­ge­bers an dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt von 1964 führt zu gra­vie­ren­den und umfas­sen­den Ungleich­be­hand­lun­gen bei der Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen, für die es kei­ne aus­rei­chen­de Recht­fer­ti­gung gibt.

Grund­steu­er – die seit 50 Jah­ren ver­schlepp­te Reform

Mit die­ser Begrün­dung hat jetzt das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Vor­schrif­ten für ver­fas­sungs­wid­rig erklärt und bestimmt, dass der Gesetz­ge­ber spä­tes­tens bis zum 31.12 2019 eine Neu­re­ge­lung zu tref­fen hat. Bis zu die­sem Zeit­punkt dür­fen die ver­fas­sungs­wid­ri­gen Regeln wei­ter ange­wandt wer­den. Nach Ver­kün­dung einer Neu­re­ge­lung dür­fen sie für wei­te­re fünf Jah­re ab der Ver­kün­dung, längs­tens aber bis zum 31.12 2024 ange­wandt wer­den.

  1. Der Gesetz­ge­ber hat bei der Wahl der Bemes­sungs­grund­la­ge und bei der Aus­ge­stal­tung der Bewer­tungs­re­geln einer Steu­er einen gro­ßen Spiel­raum, solan­ge sie geeig­net sind, den Belas­tungs­grund der Steu­er zu erfas­sen und dabei die Rela­ti­on der Wirt­schafts­gü­ter zuein­an­der rea­li­täts­ge­recht abzu­bil­den.
  2. Ermög­li­chen Bewer­tungs­re­geln ganz gene­rell kei­ne in ihrer Rela­ti­on rea­li­täts­na­he Bewer­tung, recht­fer­tigt selbst die Ver­mei­dung eines noch so gro­ßen Ver­wal­tungs­auf­wands nicht ihre Ver­wen­dung. Auch die gerin­ge Höhe einer Steu­er recht­fer­tigt die Ver­wen­dung sol­cher rea­li­täts­fer­nen Bewer­tungs­re­geln nicht.
  3. Das Aus­set­zen der im Recht der Ein­heits­be­wer­tung ursprüng­lich vor­ge­se­he­nen peri­odi­schen Haupt­fest­stel­lung seit dem Jahr 1964 führt bei der Grund­steu­er zwangs­läu­fig in zuneh­men­dem Umfang zu Ungleich­be­hand­lun­gen durch Wert­ver­zer­run­gen, die jeden­falls seit dem Jahr 2002 weder durch den ver­mie­de­nen Auf­wand neu­er Haupt­fest­stel­lun­gen noch durch gerin­ge Höhe der indi­vi­du­el­len Steu­er­last noch durch Prak­ti­ka­bi­li­täts­er­wä­gun­gen gerecht­fer­tigt sind.

Die jetzt vom Bun­des­ve­fas­sungs­ge­richt ent­schie­de­nen Ver­fah­ren – Nor­men­kon­troll­ver­fah­ren und Ver­fas­sungs­be­schwer­den – betref­fen die Fra­ge, ob die für die Erhe­bung der Grund­steu­er maß­geb­li­che Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens mit dem Grund­recht auf Gleich­be­hand­lung (Art. 3 Abs. 1 GG) ver­ein­bar ist. Hier­bei geht es vor allem um die Anknüp­fung an die Wert­ver­hält­nis­se von Anfang 1964 in den alten Län­dern.

  1. Die §§ 19, 20, 21, 22, 23, 27, 76, 79 Absatz 5, § 93 Absatz 1 Satz 2 des Bewer­tungs­ge­set­zes in Ver­bin­dung mit Arti­kel 2 Absatz 1 Satz 1 und Satz 3 des Geset­zes zur Ände­rung des Bewer­tungs­ge­set­zes in der Fas­sung des Arti­kels 2 des Geset­zes vom 22.07.19701 sind, soweit sie bebau­te Grund­stü­cke außer­halb des Bereichs der Land- und Forst­wirt­schaft und außer­halb des in Arti­kel 3 des Eini­gungs­ver­trags genann­ten Gebiets betref­fen, jeden­falls seit dem 1.01.2002 unver­ein­bar mit Arti­kel 3 Absatz 1 Grund­ge­setz.
  2. Der Gesetz­ge­ber ist ver­pflich­tet, eine Neu­re­ge­lung spä­tes­tens bis zum 31.12 2019 zu tref­fen. Bis zu die­sem Zeit­punkt dür­fen die als unver­ein­bar mit Arti­kel 3 Absatz 1 Grund­ge­setz fest­ge­stell­ten Regeln über die Ein­heits­be­wer­tung wei­ter ange­wandt wer­den. Nach Ver­kün­dung einer Neu­re­ge­lung dür­fen die bean­stan­de­ten Rege­lun­gen für wei­te­re fünf Jah­re ab der Ver­kün­dung, längs­tens aber bis zum 31.12 2024 ange­wandt wer­den.
  3. Für Kalen­der­jah­re nach Ablauf der Fort­gel­tungs­fris­ten dür­fen auch auf bestands­kräf­ti­ge Beschei­de, die auf den als ver­fas­sungs­wid­rig fest­ge­stell­ten Bestim­mun­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes beru­hen, kei­ne Belas­tun­gen mehr gestützt wer­den.

[…]

Fest­stel­lung der Ein­heits­wer­te[↑]

Ein­heits­wer­te wer­den nach den Bestim­mun­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes für inlän­di­schen Grund­be­sitz fest­ge­stellt (§ 19 Abs. 1 Bewer­tungs­ge­setz – BewG). Das ursprüng­li­che Ziel die­ser all­ge­mei­nen Wert­ermitt­lung war es, meh­re­ren Steu­er­ar­ten, wie etwa der Ver­mö­gen­steu­er, Erb­schaft­steu­er, Gewer­be­ka­pi­tal­steu­er und der Grund­steu­er, ein­heit­li­che Wer­te für den Grund­be­sitz – Ein­heits­wer­te – zugrun­de zu legen. Nach­dem eini­ge die­ser Steu­ern nicht mehr erho­ben wer­den und für ande­re Son­der­re­ge­lun­gen in das Bewer­tungs­ge­setz ein­ge­fügt wur­den, ist die Ein­heits­be­wer­tung als sol­che zwar erhal­ten geblie­ben, aber mitt­ler­wei­le nur noch für die Grund­steu­er von zen­tra­ler Bedeu­tung.

Die Grund­steu­er wird in einem mehr­stu­fi­gen Ver­fah­ren errech­net. Bin­den­de Grund­la­ge ist der Ein­heits­wert, der von den Finanz­be­hör­den für das jewei­li­ge Grund­stück geson­dert fest­ge­stellt wird (§§ 19, 20 BewG). Er wird mit einer gesetz­lich fest­ge­leg­ten Steu­er­mess­zahl mul­ti­pli­ziert (§ 13 Abs. 1 GrStG). Auf den so berech­ne­ten Steu­er­mess­be­trag wird schließ­lich der von der Gemein­de bestimm­te Hebe­satz ange­wen­det (§ 25 Abs. 1 GrStG).

a)) Ein­heits­wer­te sol­len nach § 21 Abs. 1 BewG grund­sätz­lich in Zeit­ab­stän­den von je sechs Jah­ren im Wege einer so genann­ten Haupt­fest­stel­lung all­ge­mein fest­ge­stellt wer­den. Nach­dem auf der Grund­la­ge des Bewer­tungs­ge­set­zes von 1934 zwar zunächst auf den 1.01.1935 eine Haupt­fest­stel­lung durch­ge­führt wor­den war, wei­te­re dann aber aus­ge­setzt wur­den, ent­schloss sich der Gesetz­ge­ber nach Ende des Zwei­ten Welt­krie­ges, zum Sys­tem der regel­mä­ßi­gen peri­odi­schen Neu­be­wer­tung zurück­zu­keh­ren und die bis­he­ri­gen Ein­heits­wer­te an die neu­en Wert­ver­hält­nis­se her­an­zu­füh­ren.

Auf Grund­la­ge des Art. 2 Abs. 1 Satz 1 des Geset­zes zur Ände­rung des Bewer­tungs­ge­set­zes vom 13.08.1965 – BewÄndG 1965 -2 fand eine voll­stän­di­ge Neu­be­wer­tung des Grund­be­sit­zes in der Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 statt. Ziel der dama­li­gen Neu­re­ge­lun­gen war nach der Begrün­dung des Regie­rungs­ent­wurfs vor allem, gesetz­li­che Nor­men zu schaf­fen, die geeig­net sind, gleich­mä­ßi­ge, dem Ver­kehrs­wert nahe­kom­men­de Ein­heits­wer­te als Grund­la­ge für eine gerech­te Besteue­rung zu fin­den3. Die umfang­rei­chen Bewer­tungs­ar­bei­ten zur Haupt­fest­stel­lung 1964 konn­ten jedoch erst Anfang der 1970er Jah­re abge­schlos­sen wer­den. Die neu­en Ein­heits­wer­te wur­den erst­mals zum 1.01.1974 zur Anwen­dung gebracht. Daher sah der Gesetz­ge­ber in Art. 2 des Geset­zes zur Ände­rung und Ergän­zung bewer­tungs­recht­li­cher Vor­schrif­ten und des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes vom 22.07.19704 vor, den Zeit­punkt der nächs­ten Haupt­fest­stel­lung einem beson­de­ren, erst spä­ter zu ver­ab­schie­den­den Gesetz vor­zu­be­hal­ten. Dazu ist es jedoch bis heu­te nicht gekom­men; für eine neue Haupt­fest­stel­lung der Ein­heits­wer­te fehlt es dem­nach gegen­wär­tig an einer Rechts­grund­la­ge.

Infol­ge der Aus­set­zung wei­te­rer Haupt­fest­stel­lun­gen wer­den die Ein­heits­wer­te seit­her nur noch anlass­be­zo­gen wei­ter­ent­wi­ckelt oder – etwa bei neu­en Gebäu­den – erst­mals fest­ge­stellt. Bei Ände­rung wesent­li­cher, für die Bewer­tung maß­geb­li­cher Ver­hält­nis­se eines bereits bewer­te­ten Grund­stücks wird der Ein­heits­wert nach den Regeln des § 22 BewG fort­ge­schrie­ben. Eine Wert­fort­schrei­bung nach § 22 Abs. 1 Nr. 1 BewG erfolgt, wenn im Gesetz fest­ge­leg­te Schwel­len­wer­te über- oder unter­schrit­ten wer­den. Ände­run­gen der Eigen­tums­ver­hält­nis­se oder der Art des Grund­stücks wird im Wege der Zurech­nungs- und Art­fort­schrei­bung Rech­nung getra­gen (§ 22 Abs. 2 BewG). Schließ­lich kann eine Fort­schrei­bung zur Besei­ti­gung eines Feh­lers der letz­ten Fest­stel­lung durch­ge­führt wer­den (§ 22 Abs. 3 BewG). Für wirt­schaft­li­che Ein­hei­ten, die nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1964 neu ent­stan­den sind, wird der Ein­heits­wert im Wege der Nach­fest­stel­lung gemäß § 23 BewG erst­mals fest­ge­stellt. Bei sämt­li­chen Fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen sind aller­dings die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt zugrun­de zu legen (§ 27 BewG). Alle Bewer­tungs­fak­to­ren bezie­hen sich daher noch heu­te auf den 1.01.1964; spä­te­re Ver­än­de­run­gen in den Wert­ver­hält­nis­sen kön­nen mit­hin im Ein­heits­wert nicht abge­bil­det wer­den.

Zur Erfas­sung wert­re­le­van­ter Ände­run­gen der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se sind die Finanz­be­hör­den im Wesent­li­chen auf Mit­tei­lun­gen ande­rer Behör­den ange­wie­sen. Denn eine all­ge­mei­ne Erklä­rungs­pflicht der­je­ni­gen, denen der Grund­be­sitz zuzu­rech­nen ist, besteht gemäß § 28 Abs. 1, 3 BewG nur zum jewei­li­gen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt. Wäh­rend des – nun­mehr seit 1964 – lau­fen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums besteht eine Erklä­rungs­pflicht nach § 28 Abs. 2 Satz 3 BewG im Übri­gen nur, wenn die Finanz­be­hör­de zur Abga­be einer Erklä­rung beson­ders auf­for­dert. Nach der Rege­lung des § 29 Abs. 3 BewG haben Behör­den den Finanz­be­hör­den all­ge­mein die recht­li­chen und tat­säch­li­chen Umstän­de mit­zu­tei­len, die ihnen im Rah­men ihrer Auf­ga­ben­er­fül­lung bekannt gewor­den sind und die etwa für die Fest­stel­lung von Ein­heits­wer­ten des Grund­be­sit­zes oder für die Grund­steu­er von Bedeu­tung sein kön­nen. Nach Abs. 4 der genann­ten Vor­schrift sind die Grund­buch­äm­ter ver­pflich­tet, ins­be­son­de­re Eigen­tums­än­de­run­gen mit­zu­tei­len.

Die sowohl für die Vor­la­ge­fra­gen wie auch für die Ver­fas­sungs­be­schwer­den maß­geb­li­che Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens ist im Ein­zel­nen in den §§ 68 – 94 BewG gere­gelt. Die­se Vor­schrif­ten wer­den ergänzt durch ein detail­lier­tes unter­ge­setz­li­ches Regel­werk, ins­be­son­de­re durch die Richt­li­ni­en zur Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens – BewR­Gr – vom 19.09.19665. Zum (pri­va­ten) Grund­ver­mö­gen gehö­ren nach § 68 Abs. 1 BewG im Wesent­li­chen der Grund und Boden, die Gebäu­de, das Erb­bau­recht und das Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum nach dem Woh­nungs­ei­gen­tums­ge­setz. Das Bewer­tungs­ge­setz bewer­tet soge­nann­te wirt­schaft­li­che Ein­hei­ten, die nach der Ver­kehrs­an­schau­ung zu bestim­men sind (§ 2 BewG). Jede wirt­schaft­li­che Ein­heit des Grund­ver­mö­gens bil­det dabei gemäß § 70 Abs. 1 BewG ein Grund­stück im Sin­ne des Bewer­tungs­ge­set­zes, wobei zwi­schen unbe­bau­ten und bebau­ten Grund­stü­cken unter­schie­den wird (§§ 72 bis 90 BewG); Son­der­vor­schrif­ten gibt es für Grund­stü­cke im Zustand der Bebau­ung, Erb­bau­rech­te, Woh­nungs- und Teil­ei­gen­tum sowie für Gebäu­de auf frem­dem Grund und Boden (§§ 91 bis 94 BewG).

Unbe­bau­te Grund­stü­cke im Sin­ne des § 72 BewG wer­den man­gels beson­de­rer Bewer­tungs­vor­schrif­ten nach § 17 Abs. 3, § 9 BewG mit dem gemei­nen Wert bewer­tet. Die­ser ergibt sich aus der Mul­ti­pli­ka­ti­on der Qua­drat­me­ter­zahl mit dem jewei­li­gen von der Ver­wal­tung fest­ge­leg­ten Boden­richt­wert zum 1.01.1964, der den durch­schnitt­li­chen Grund­stücks­wert eines umgrenz­ten Gebiets abbil­den soll (vgl. Abschn. 7 Abs. 2 BewR­Gr).

Die für die vor­lie­gen­den Ver­fah­ren maß­geb­li­che Bewer­tung bebau­ter Grund­stü­cke erfolgt in Abhän­gig­keit von der Grund­stücks­art (§ 75 BewG) nach Maß­ga­be des § 76 BewG im Regel­fall im Ertrags­wert­ver­fah­ren, in Aus­nah­me­fäl­len im Sach­wert­ver­fah­ren.

Das Ertrags­wert­ver­fah­ren gilt nach § 76 Abs. 1 BewG für Miet­wohn­grund­stü­cke, Geschäfts­grund­stü­cke, gemischt­ge­nutz­te Grund­stü­cke, Ein­fa­mi­li­en- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser. Die Höhe des Ein­heits­werts basiert gemäß § 78 Satz 1 BewG auf dem Grund­stücks­wert, der zugleich den Boden­wert, den Gebäu­de­wert und den Wert der Außen­an­la­gen umfasst. Der Grund­stücks­wert ergibt sich nach § 78 Satz 2 BewG durch Anwen­dung eines im Anhang zum Bewer­tungs­ge­setz ent­hal­te­nen Ver­viel­fäl­ti­gers auf die zu erzie­len­de Jah­res­roh­mie­te, die nach den Wert­ver­hält­nis­sen von 1964 bestimmt wird, unter Berück­sich­ti­gung gewis­ser pau­scha­ler Ermä­ßi­gun­gen und Erhö­hun­gen (§§ 81 und 82 BewG). Durch die­se Bewer­tungs­me­tho­de soll in einem ver­ein­fach­ten, typi­sier­ten Ver­fah­ren der Boden­wert wie auch der Gebäu­de­wert in einem Rechen­schritt ermit­telt und so der gemei­ne Wert, also der Ver­kehrs­wert, des jewei­li­gen Grund­stücks annä­hernd abge­bil­det wer­den.

Als Jah­res­roh­mie­te ist vor­ran­gig die in 1964 erziel­te, nach § 79 Abs. 1 BewG modi­fi­zier­te, Mie­te maß­geb­lich. Kann die­se nicht ermit­telt wer­den, ist die übli­che Mie­te nach § 79 Abs. 2 BewG in Anleh­nung an die Jah­res­roh­mie­te zu schät­zen, die für Räu­me glei­cher oder ähn­li­cher Art, Lage und Aus­stat­tung regel­mä­ßig gezahlt wird. Maß­geb­lich blei­ben für die Höhe der Mie­te auch bei Fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen immer die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1964 (§ 79 Abs. 5 BewG). Zur Ermitt­lung der übli­chen Mie­te zie­hen die Finanz­be­hör­den über­wie­gend Miet­spie­gel her­an, die regel­mä­ßig nach Bau­jah­ren, miet­preis­recht­li­chen Gege­ben­hei­ten, Aus­stat­tungs­grup­pen und Gemein­de­grö­ßen geglie­der­te Qua­drat­me­ter-Mie­ten zum Stand vom 01.01.1964 aus­wei­sen. Im Hin­blick auf die Aus­stat­tungs­grup­pen unter­tei­len die Miet­spie­gel meist in ein­fa­che, mitt­le­re, gute und sehr gute Aus­stat­tung und legen hier­für Rah­men­sät­ze für die anzu­wen­den­den Miet­wer­te fest.

Auf die so ermit­tel­te Jah­res­roh­mie­te ist gemäß § 80 BewG ein Ver­viel­fäl­ti­ger anzu­wen­den, um im Ergeb­nis den kapi­ta­li­sier­ten Rein­ertrag des Grund­stücks zu ermit­teln. Im Ein­zel­nen unter­schei­den die Ver­viel­fäl­ti­ger zwi­schen Miet­wohn­grund­stü­cken, gemischt­ge­nutz­ten Grund­stü­cken, Geschäfts­grund­stü­cken, Ein­fa­mi­li­en­häu­sern und Zwei­fa­mi­li­en­häu­sern. Die wei­te­re Ein­tei­lung erfolgt nach Bau­jahr­grup­pen; als Alt­bau­ten gel­ten Gebäu­de bis 31.03.1924, als Neu­bau­ten Gebäu­de bis 20.06.1948 und als Nach­kriegs­bau­ten sämt­li­che Gebäu­de nach dem 20.06.1948. Eine wei­te­re Alters­dif­fe­ren­zie­rung ist in den Ver­viel­fäl­ti­gern nicht vor­ge­se­hen. Dar­über hin­aus sind die Ver­viel­fäl­ti­ger nach der Bau­aus­füh­rung der Gebäu­de in drei Grup­pen unter­teilt (Mas­siv­bau­ten, Holz­fach­werk­bau­ten mit Zie­gel­stein­aus­maue­rung, Holz­fach­werk­bau­ten) sowie in acht Gemein­de­grö­ßen­klas­sen, begin­nend mit Gemein­den bis 2.000 Ein­woh­nern bis hin zu Gemein­den mit mehr als 500.000 Ein­woh­nern. Die­se Dif­fe­ren­zie­run­gen sind wie sämt­li­che Fak­to­ren, die zur jewei­li­gen Ermitt­lung der ein­zel­nen Ver­viel­fäl­ti­ger her­an­ge­zo­gen wur­den, auf die Bau- und Wert­ver­hält­nis­se von 1964 bezo­gen. So sind gemäß § 80 Abs. 1 Satz 4 BewG bei Umge­mein­dun­gen nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt auch wei­ter­hin die Ein­woh­ner­zah­len zugrun­de zu legen, die für die betrof­fe­nen Gemein­den oder Gemein­de­tei­le im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt, also 1964, maß­ge­bend waren.

Das Sach­wert­ver­fah­ren fin­det nach § 76 Abs. 2 und 3 BewG im Wesent­li­chen für sol­che Grund­stü­cke Anwen­dung, für die eine zutref­fen­de Mie­ter­mitt­lung nicht mög­lich ist, aber auch für beson­ders gestal­te­te oder aus­ge­stat­te­te Ein­fa­mi­li­en- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser. Bei der Ermitt­lung des Grund­stücks­wer­tes ist zunächst vom Aus­gangs­wert gemäß § 83 Satz 1 BewG aus­zu­ge­hen. Die­ser setzt sich zusam­men aus jeweils geson­dert zu ermit­teln­dem Boden­wert, Gebäu­de­wert und Wert der Außen­an­la­gen. Anschlie­ßend ist der Aus­gangs­wert durch Anwen­dung einer Wert­zahl zu modi­fi­zie­ren und soll dadurch an den gemei­nen Wert ange­gli­chen wer­den (§ 83 Satz 2, § 90 BewG).

Nach § 84 BewG ist der Grund und Boden mit dem Wert anzu­set­zen, der sich erge­ben wür­de, wenn das Grund­stück unbe­baut wäre. Bei der Ermitt­lung des Gebäu­de­werts und des Werts der Außen­an­la­gen sind die durch­schnitt­li­chen Her­stel­lungs­kos­ten nach den Bau­preis­ver­hält­nis­sen des Jah­res 1958 maß­ge­bend, umge­rech­net wie­der­um auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 (§§ 85 und 89 BewG). Auf die Höhe der tat­säch­li­chen Her­stel­lungs­kos­ten im Ein­zel­fall kommt es nicht an. Für die Ermitt­lung der maß­geb­li­chen Her­stel­lungs­kos­ten sind durch die Richt­li­ni­en zur Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens durch­schnitt­li­che Erfah­rungs­wer­te für die zugrun­de zu legen­den Raum­me­ter­prei­se fest­ge­legt wor­den. Der so ermit­tel­te Gebäu­de­nor­mal­her­stel­lungs­wert ist nach § 85 Satz 3 BewG wegen Alters des Gebäu­des im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt nach den Rege­lun­gen des § 86 BewG zu min­dern. Maß­geb­lich ist hier­für jedoch nur das Alter des Gebäu­des am 1.01.1964; für Gebäu­de neue­rer Bau­jah­re kann danach kei­ne Wert­min­de­rung wegen Alters in Abzug gebracht wer­den. Im Übri­gen kön­nen wert­min­dern­de oder wert­er­hö­hen­de Umstän­de nach den Rege­lun­gen der §§ 87 und 88 BewG Berück­sich­ti­gung fin­den.

Zwi­schen­zeit­li­che Reform­ver­su­che im Bewer­tungs­recht[↑]

Schon bald nach Durch­füh­rung der Haupt­fest­stel­lung zum 1.01.1964, die sich bis Anfang der 1970er Jah­re hin­ge­zo­gen hat­te, gab es ers­te Über­le­gun­gen zur Reform des Bewer­tungs­rechts. Sämt­li­che Reform­be­mü­hun­gen blie­ben aller­dings bis­her ohne Erfolg.

Anfang der 1980er Jah­re schei­ter­te ein Gesetz­ent­wurf, der ledig­lich eine Teil­haupt­fest­stel­lung der unbe­bau­ten bau­rei­fen Grund­stü­cke zum 1.01.19836 vor­sah. Die Finanz­mi­nis­ter der Län­der erklär­ten im Jahr 1984, dass ange­sichts der ange­spann­ten Arbeits- und Per­so­nal­la­ge der Finanz­ver­wal­tung eine all­ge­mei­ne Neu­be­wer­tung des Grund­be­sit­zes in den nächs­ten Jah­ren nicht in Betracht kom­me7.

Infol­ge der Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts zur Ver­mö­gen- und Erb­schaft­steu­er im Juni 19958 regel­te der Gesetz­ge­ber die Bewer­tung des Grund­be­sit­zes mit dem Jah­res­steu­er­ge­setz 19979 neu. In Über­ein­stim­mung mit dem Beschluss der Finanz­mi­nis­ter­kon­fe­renz der Län­der vom 21.12 1995 wur­de für Zwe­cke der Erb­schaft-steu­er und der Grund­er­werb­steu­er eine anlass­be­zo­ge­ne Bedarfs­be­wer­tung nor­miert10; für die Grund­steu­er soll­te das bis­he­ri­ge Ver­fah­ren noch über­gangs­wei­se bei­be­hal­ten wer­den. Die dar­auf­hin ein­ge­setz­te län­der­of­fe­ne Arbeits­grup­pe ent­wi­ckel­te ein Modell einer neu­en, wert­ori­en­tier­ten Bemes­sungs­grund­la­ge für die Grund­steu­er, das auf dem Boden­wert und einem pau­scha­lier­ten Gebäu­de­wert basier­te. Trotz Zustim­mung der Finanz­mi­nis­ter­kon­fe­renz im Jahr 2000 kam eine Geset­zes­in­itia­ti­ve der Län­der nicht zu Stan­de. Ein von Bay­ern vor­ge­leg­ter Ent­wurf einer wertu­n­ab­hän­gi­gen Grund­steu­er schei­ter­te eben­so wie ein Geset­zes­an­trag der Län­der Bay­ern und Hes­sen zur Rück­ho­lung der Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz bei der Grund­steu­er auf die Lan­des­ebe­ne11.

Ein von Bay­ern und Rhein­land-Pfalz im Auf­trag der Finanz­mi­nis­ter­kon­fe­renz Anfang des Jah­res 2004 vor­ge­leg­tes Reform­mo­dell (Nomen­kla­tur­vor­schlag) sah neben einem Weg­fall der Grund­steu­er A für land- und forst­wirt­schaft­li­che Nutz­flä­chen eine Wert­ermitt­lung vor, die eben­falls sowohl einen Ansatz für den Grund und Boden als auch für das Gebäu­de zum Gegen­stand hat­te. Der Boden­wert soll­te auf Grund­la­ge der Boden­richt­wer­te ermit­telt wer­den, der Gebäu­de­wert wur­de in Abhän­gig­keit von Wohn- und Nutz­flä­che mit nach Gebäu­de­grup­pen dif­fe­ren­zier­ten Fest­wer­ten ange­setzt. Auch die­ser Ansatz, eine mög­lichst ein­fach struk­tu­rier­te Bemes­sungs­grund­la­ge zu schaf­fen, schei­ter­te.

Eine wei­te­re, im Janu­ar 2010 ein­ge­setz­te, län­der­of­fe­ne Arbeits­grup­pe bewer­te­te drei von ver­schie­de­nen Län­dern ent­wi­ckel­te Reform­an­sät­ze: Das Ver­kehrs­wert­mo­dell ver­knüpf­te auto­ma­ti­ons­ge­steu­ert die indi­vi­du­el­len Daten des zu bewer­ten­den Grund­stücks mit Ver­gleichs­da­ten des Immo­bi­li­en­markts, wäh­rend das wertu­n­ab­hän­gi­ge Modell sich an Grund­stücks- und Gebäu­de­flä­che ori­en­tier­te. Das gebäu­de­wertu­n­ab­hän­gi­ge Kom­bi­na­ti­ons­mo­dell leg­te als Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er für die Grund­stücks­flä­che den Boden­richt­wert zu Grun­de, für die Gebäu­de­flä­chen hin­ge­gen nut­zungs­be­zo­ge­ne Äqui­va­lenz­wer­te. Eine Stel­lung­nah­me des Wis­sen­schaft­li­chen Bei­rats beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen zur Reform der Grund­steu­er vom Dezem­ber 2010 befür­wor­te­te die Bei­be­hal­tung einer Besteue­rung von Grund­stücks­wer­ten als Sum­me von Boden- und Gebäu­de­wer­ten und emp­fahl eine grund­sätz­li­che Ori­en­tie­rung am Miet­wert12. Nach Unter­su­chun­gen zur Taug­lich­keit der Model­le schei­ter­ten im Jahr 2014 die Bemü­hun­gen der Län­der zur Ver­stän­di­gung auf ein kon­sens­fä­hi­ges Bewer­tungs­mo­dell.

Auf Grund­la­ge der Vor­schlä­ge einer im Jahr 2015 mit der Ent­wick­lung eines Gesamt­mo­dells beauf­trag­ten Bund-Län­der-Arbeits­grup­pe beschloss die Finanz­mi­nis­ter­kon­fe­renz am 3.06.2016 gegen die Stim­men von Bay­ern und Ham­burg, eine Bun­des­rats­in­itia­ti­ve auf den Weg zu brin­gen. Dem­entspre­chend brach­ten die Län­der Hes­sen und Nie­der­sach­sen im Sep­tem­ber 2016 einen Gesetz­ent­wurf zur Ände­rung des Grund­ge­set­zes13 und des Bewer­tungs­ge­set­zes14 in den Bun­des­rat ein. In Abän­de­rung des Art. 105 GG soll­te dem Bund zunächst die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für die Grund­steu­er aus­drück­lich über­tra­gen wer­den. Der Gesetz­ent­wurf für die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er sah eine Abkehr vom bis­he­ri­gen Bewer­tungs­ziel „gemei­ner Wert” hin zum so genann­ten Kos­ten­wert vor, der typi­siert den Inves­ti­ti­ons­auf­wand für die Immo­bi­lie abbil­den soll­te15. Im Bewer­tungs­ver­fah­ren waren für bebau­te Grund­stü­cke ein Boden­wert und ein Gebäu­de­wert zu ermit­teln. Der Boden­wert soll­te sich regel­mä­ßig anhand der Flä­che und des Boden­richt­werts nach § 196 des Bau­ge­setz­bu­ches errech­nen; zur Ermitt­lung des Gebäu­de­werts wur­de die Brut­to­grund­flä­che des Gebäu­des mit pau­scha­lier­ten Her­stel­lungs­kos­ten mul­ti­pli­ziert und anschlie­ßend eine Alters­wert­min­de­rung abge­zo­gen16. Der Gesetz­ent­wurf fiel der Dis­kon­ti­nui­tät des Bun­des­ta­ges zum Opfer und wur­de danach nicht wie­der auf­ge­grif­fen.

Die Rich­ter­vor­la­gen des Bun­des­fi­nanz­hofs[↑]

Der Bun­des­fi­nanz­hof ging bis zu den hier zu ent­schei­den­den Vor­la­ge­be­schlüs­sen17 von der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Ein­heits­wer­te als Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er aus. Er begrün­de­te dies vor allem damit, dass die Ein­heits­be­wer­tung nur noch für die Grund­steu­er von Bedeu­tung sei und die fest­ge­stell­ten Ein­heits­wer­te regel­mä­ßig erheb­lich unter dem gemei­nen Wert lägen. Mög­li­che Wert­ver­zer­run­gen inner­halb der Ein­heits­be­wer­tung sei­en bei der Grund­steu­er auf­grund der gerin­ge­ren steu­er­li­chen Belas­tungs­wir­kung ver­fas­sungs­recht­lich in höhe­rem Aus­maß hin­nehm­bar als bei der Erb­schaft- und Schen­kungsteu­er18.

Auch in sei­nen bei­den als „Appellent­schei­dung” bezeich­ne­ten Urtei­len vom 30.06.201019 erach­te­te der Bun­des­fi­nanz­hof die Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens jeden­falls für Stich­ta­ge bis zum 1.01.2007 noch für ver­fas­sungs­ge­mäß. Dabei wies er jedoch dar­auf hin, dass das wei­te­re Unter­blei­ben einer all­ge­mei­nen Neu­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens für Zwe­cke der Grund­steu­er mit Art. 3 Abs. 1 GG nicht ver­ein­bar sei. Sei­ne ver­fas­sungs­recht­li­chen Zwei­fel begrün­de­te der Bun­des­fi­nanz­hof mit den lan­ge zurück­lie­gen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punk­ten des 1.01.1964 und – im Bei­tritts­ge­biet – des 1.01.1935. Die dar­auf beru­hen­den Wert­ver­zer­run­gen könn­ten auch inner­halb des Grund­ver­mö­gens nicht unein­ge­schränkt hin­ge­nom­men wer­den, da die Bemes­sung der Grund­steu­er eine rea­li­täts­ge­rech­te Bewer­tung erfor­de­re.

a)) Der Klä­ger des Aus­gangs­ver­fah­rens zur Vor­la­ge 1 BvL 11/​14 erwarb im Jahr 2008 ein Laden­lo­kal im ehe­ma­li­gen West­teil von Ber­lin. Das im Jahr 1892 errich­te­te Mehr­fa­mi­li­en­haus war 1983 in Teil- und Woh­nungs­ei­gen­tum auf­ge­teilt wor­den. Das Finanz­amt rech­ne­te dem Klä­ger das Grund­stück als Geschäfts­grund­stück zum 1.01.2009 unter Bei­be­hal­tung des bis­he­ri­gen im Ertrags­wert­ver­fah­ren gewon­ne­nen Ein­heits­werts zu. Der Klä­ger begehrt die ersatz­lo­se Auf­he­bung der Ein­heits­wert­fest­set­zung wegen Gleich­heits­wid­rig­keit der Ein­heits­be­wer­tung. Der Ein­spruch wie auch die Kla­ge vor dem Finanz­ge­richt blie­ben vor dem Hin­ter­grund der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs aus dem Jahr 2010 erfolg­los.

Gegen­stand des Aus­gangs­ver­fah­rens, das zur Vor­la­ge 1 BvL 12/​14 geführt hat, ist eben­falls eine Ein­heits­wert­fest­stel­lung auf den 1.01.2009 für ein Grund­stück im ehe­ma­li­gen West­teil von Ber­lin. Der Klä­ger ist Eigen­tü­mer eines 1981 errich­te­ten Wohn­ge­bäu­des, wel­ches er im Jahr 2008 in Woh­nungs­ei­gen­tum und Teil­ei­gen­tum auf­teil­te. Die neu ent­stan­de­nen wirt­schaft­li­chen Ein­hei­ten bewer­te­te das Finanz­amt im Wege der Nach­fest­stel­lung im Ertrags­wert­ver­fah­ren auf Grund­la­ge der Wert­ver­hält­nis­se zum 1.01.1964. Hier­ge­gen rich­tet sich die Kla­ge, die vor dem Finanz­ge­richt ohne Erfolg blieb.

Der Klä­ger des Aus­gangs­ver­fah­rens zur Vor­la­ge 1 BvL 1/​15 errich­te­te im Jahr 2007 auf einem ihm gehö­ren­den, im Finanz­amts­be­zirk Eus­kir­chen gele­ge­nen Grund­stück unter Inan­spruch­nah­me von Bau­dar­le­hen nach dem Wohn­raum­för­de­rungs­ge­setz vom 13.09.200120 ein Miet­wohn­ge­bäu­de. Auf­grund die­ser För­de­rung galt für die Woh­nun­gen eine Miet- und Bele­gungs­bin­dung (Zweck­bin­dung) für die Dau­er von 20 Jah­ren, der zufol­ge die monat­li­che Net­to­mie­te anfangs 4, 55 €/​m² nicht über­stei­gen und nur im fest­ge­leg­ten Rah­men erhöht wer­den durf­te. Das Finanz­amt stell­te den Ein­heits­wert für das Grund­stück auf den 1.01.2008 im Wege der Art- und Wert­fort­schrei­bung im Ertrags­wert­ver­fah­ren fest und leg­te dabei die Jah­res­roh­mie­te anhand eines ent­spre­chen­den Miet­spie­gels zum 1.01.1964 für frei­fi­nan­zier­te Woh­nun­gen zu Grun­de. Der Klä­ger ver­tritt die Ansicht, dass die auf­grund der öffent­li­chen För­de­rung bestehen­de Zweck­bin­dung bei der Bewer­tung berück­sich­tigt wer­den müs­se und begehrt eine Her­ab­set­zung der Jah­res­roh­mie­te. Ein­spruch und Kla­ge vor dem Finanz­ge­richt blie­ben erfolg­los.

In den drei Revi­si­ons­ver­fah­ren hat der Bun­des­fi­nanz­hof mit Beschlüs­sen vom 22.10.201421 und 17.12.201422 die Ver­fah­ren aus­ge­setzt und dem Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Fra­ge vor­ge­legt, ob §§ 19, 20, 21, 22, 23, 27, 76 Absatz 1, § 79 Absatz 5 und § 93 Absatz 1 Satz 2 des Bewer­tungs­ge­set­zes in Ver­bin­dung mit Arti­kel 2 Absatz 1 Satz 3 des Geset­zes vom 13.08.19652 in der Fas­sung des Arti­kels 2 des Geset­zes vom 22.07.19704 seit dem Fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.2008 bzw.01.01.2009 wegen Ver­sto­ßes gegen den all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz (Art. 3 Abs. 1 GG) ver­fas­sungs­wid­rig sind.

Auf­grund des weit zurück­lie­gen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts genü­ge die Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen nicht mehr den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an eine gleich­heits­ge­rech­te Aus­ge­stal­tung. Das jahr­zehn­te­lan­ge Unter­blei­ben einer sol­chen Wert­an­pas­sung wider­spre­che dem Gebot der Fol­ge­rich­tig­keit und habe zu einem weit­ge­hen­den Ver­lust eines ein­heit­li­chen, am gemei­nen Wert aus­ge­rich­te­ten Bewer­tungs­maß­stabs geführt.

Für Bewer­tungs­stich­ta­ge ab dem 1.01.2008 hal­te das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt an sei­ner bis­he­ri­gen Recht­spre­chung nicht mehr fest, die trotz der ver­fas­sungs­recht­li­chen Zwei­fel, die sich aus dem lan­ge zurück­lie­gen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt und den dar­auf beru­hen­den Wert­ver­zer­run­gen ergä­ben, noch von der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Ein­heits­be­wer­tung aus­ge­gan­gen sei.

Das Sys­tem der Haupt­fest­stel­lung auf einen bestimm­ten Stich­tag sei dar­auf ange­legt, dass Haupt­fest­stel­lun­gen in regel­mä­ßi­gen, nicht über­mä­ßig lan­gen Abstän­den statt­fän­den (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 BewG). Haupt­fest­stel­lun­gen sei­en erfor­der­lich, um sich inner­halb des Zeit­raums, für den die fest­ge­stell­ten Wer­te Gel­tung haben sol­len, erge­ben­de Ände­run­gen der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se voll­stän­dig zu erfas­sen und einen Wert­ab­gleich am Maß­stab der aktu­el­len Ver­kehrs­wer­te vor­zu­neh­men. Die mit der Fest­schrei­bung der Wert­ver­hält­nis­se für einen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum ver­bun­de­nen Bewer­tungs­un­ge­nau­ig­kei­ten sei­en des­halb aus ver­fas­sungs­recht­li­cher Sicht nur hin­nehm­bar, wenn der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum eine ange­mes­se­ne Dau­er nicht über­schrei­te.

Die Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens, die immer noch an die Wert­ver­hält­nis­se zum 1.01.1964 anknüp­fe, ver­feh­le die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG erge­ben­den Anfor­de­run­gen. Als Grund­la­ge für die Bemes­sung der Grund­steu­er bedür­fe es auch inner­halb der Ver­mö­gens­grup­pe des Grund­ver­mö­gens einer rea­li­täts­ge­rech­ten, an einem ein­heit­li­chen Maß­stab, näm­lich dem gemei­nen Wert (Ver­kehrs­wert) aus­ge­rich­te­ten Bewer­tung. Es stel­le sich zwar hier – anders als bei der Erb­schaft- und Schen­kungsteu­er – nicht das Pro­blem der Gleich­be­hand­lung mit ande­ren Gegen­stän­den, die mit einem zeit­nah ermit­tel­ten Ver­kehrs­wert ange­setzt wür­den. Gleich­wohl könn­ten auch bei der Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens allein aus ver­fas­sungs­recht­li­chen Grün­den auf einem über­mä­ßig lan­gen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum beru­hen­de Wert­ver­zer­run­gen nicht hin­ge­nom­men wer­den.

Die Anfor­de­run­gen des all­ge­mei­nen Gleich­heits­sat­zes sei­en auf­grund des Cha­rak­ters der Grund­steu­er als Gemein­de­steu­er auf das Gebiet der ein­zel­nen Gemein­den zu bezie­hen23. Es kom­me dem­nach ver­fas­sungs­recht­lich ent­schei­dend dar­auf an, ob es durch den Ver­zicht auf wei­te­re Haupt­fest­stel­lun­gen nach Anzahl und Aus­maß zu dem Gleich­heits­satz wider­spre­chen­den Wert­ver­zer­run­gen bei den Ein­heits­wer­ten sol­cher Grund­stü­cke gekom­men sei, die inner­halb des Gebiets der jewei­li­gen Städ­te und Gemein­den bele­gen sei­en.

Ins­be­son­de­re in grö­ße­ren Städ­ten sei­en der­ar­ti­ge gewich­ti­ge Abwei­chun­gen in bedeu­ten­dem Umfang gege­ben.

Haupt­ur­sa­che der weit­rei­chen­den Wert­ver­zer­run­gen sei­en die tief­grei­fen­den Ver­än­de­run­gen im Gebäu­de­be­stand sowie auf dem Immo­bi­li­en­markt und die fort­schrei­ten­de Ent­wick­lung des Bau­we­sens, die als Fol­ge der Fest­schrei­bung der Wert­ver­hält­nis­se auf den 1.01.1964 kei­nen hin­rei­chen­den Ein­fluss auf den Ein­heits­wert hät­ten und bei der Bewer­tung weit­ge­hend unbe­rück­sich­tigt blie­ben. Weder die Anwen­dung des Sach­wert- und Ertrags­wert­ver­fah­rens noch das Insti­tut der Wert­fort­schrei­bung könn­ten die­se Wert­ver­zer­run­gen kom­pen­sie­ren, da ent­we­der auf die Bau­preis­ver­hält­nis­se des Jah­res 1958 zurück­ge­grif­fen oder hypo­the­ti­sche Miet­prei­se zum 1.01.1964 zugrun­de gelegt wür­den.

Es gebe mitt­ler­wei­le eine immer grö­ße­re Zahl von Gebäu­den, die sich nach Bau­art, Bau­wei­se, Kon­struk­ti­on oder Objekt­grö­ße von den damals vor­han­de­nen Gebäu­den so sehr unter­schie­den, dass ihre Bewer­tung nicht mehr mit einer den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spre­chen­den Genau­ig­keit und Über­prüf­bar­keit mög­lich sei. Je län­ger der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum daue­re und je mehr sich die neu errich­te­ten Gebäu­de von den am Haupt­fest­stel­lung­zeit­punkt vor­han­de­nen unter­schie­den, des­to pro­ble­ma­ti­scher sei man­gels aus­rei­chend gesi­cher­ter Grund­la­gen die Wert­ermitt­lung.

Durch Anknüp­fung an Eigen­schaf­ten sowie Wert- und Aus­stat­tungs­merk­ma­le von Gebäu­den und Woh­nun­gen zum 1.01.1964 (Hin­weis auf Anla­ge 13 zu Abschnitt 38 der Richt­li­ni­en für die Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen) könn­ten heu­te viel­fach maß­geb­li­che wert­bil­den­de Fak­to­ren, wie Ener­gie­ef­fi­zi­enz oder das Vor­han­den­sein von Solar­an­la­gen, Wär­me­pum­pen, Lärm­schutz, luxu­riö­sen Bad- und Küchen­ein­rich­tun­gen, elek­tro­ni­scher Steue­rung der gesam­ten Haus­tech­nik, Anschluss­mög­lich­kei­ten an Hoch­ge­schwin­dig­keits­da­ten­net­ze oder beson­de­rer Aus­stat­tung nicht oder nur unzu­rei­chend abge­bil­det wer­den. Dies gel­te nicht nur für Gebäu­de, die erst nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt neu errich­tet wor­den sei­en, son­dern auch für sol­che Objek­te, die nach­träg­lich mit ent­spre­chen­den Ein­rich­tun­gen ver­se­hen wor­den sei­en. Obwohl ein sol­ches Gebäu­de einen wesent­lich höhe­ren Wert habe, wer­de es wie ein Objekt bewer­tet, das sich noch im Aus­stat­tungs­stan­dard von 1964 befin­det. Die­se sich aus der Anknüp­fung an die Wert- und Aus­stat­tungs­ver­hält­nis­se zum 1.01.1964 erge­ben­den Wert­ver­zer­run­gen sei­en erheb­lich. Der ent­schei­den­de Ein­fluss die­ser Fak­to­ren zei­ge sich bei­spiels­wei­se in den vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt bei­gezo­ge­nen amt­li­chen Miet­spie­geln der Städ­te Mün­chen und Ber­lin aus dem Jahr 2013. Dar­aus erge­be sich, dass neben der Lage des Objekts gera­de auch die Aus­stat­tung einer Woh­nung und eines Gebäu­des eine ent­schei­den­de miet­preis­bil­den­de und damit auch ertrags­wert­er­hö­hen­de Bedeu­tung habe. Die Preis­span­nen der Net­to­kalt­mie­ten in Ber­lin betrü­gen unab­hän­gig vom Gebäu­de­al­ter und der Lage allein wegen unter­schied­li­cher Aus­stat­tung bis zu 4 € sowie in Mün­chen zwi­schen 3 € und 4 €.

Die Nicht­be­rück­sich­ti­gung wesent­li­cher Aus­stat­tungs­merk­ma­le betref­fe schließ­lich auch eine Viel­zahl von Gebäu­den und Woh­nun­gen. Nach einer vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt beim Sta­tis­ti­schen Bun­des­amt ein­ge­hol­ten Aus­kunft sei­en im Jahr 2011 bereits deut­lich mehr als die Hälf­te des Gesamt­be­stands an Woh­nun­gen nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt errich­tet wor­den; bei gewerb­li­chen Objek­ten dürf­ten die Ver­hält­nis­se zumin­dest ähn­lich sein.

Die Rück­an­knüp­fung an die Wert­ver­hält­nis­se zum 1.01.1964 habe auch zur Fol­ge, dass Zweck­bin­dun­gen auf­grund öffent­li­cher För­de­rung des Woh­nungs­baus nicht berück­sich­tigt wür­den, wenn die der För­de­rung zugrun­de lie­gen­den Vor­schrif­ten am Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 noch nicht gegol­ten hät­ten. Der Begriff der Wert­ver­hält­nis­se (§ 22 Abs. 4 Satz 2, § 79 Abs. 5 BewG) umfas­se nach der Recht­spre­chung vor allem die all­ge­mei­nen poli­ti­schen, wirt­schaft­li­chen und Ver­kehrs­ver­hält­nis­se, die sich in dem all­ge­mei­nen Markt- und Preis­ni­veau im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt nie­der­ge­schla­gen hät­ten. Erst nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt ein­ge­tre­te­ne Ände­run­gen des all­ge­mei­nen Wert­ni­veaus auf­grund gewan­del­ter Ver­hält­nis­se könn­ten sich dem­ge­mäß bei der Bewer­tung nicht aus­wir­ken. Zu den Wert­ver­hält­nis­sen in die­sem Sin­ne gehör­ten auch Miet- und Bele­gungs­bin­dun­gen auf­grund einer öffent­li­chen För­de­rung des Woh­nungs­baus. Erst nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt ein­ge­führ­te För­der­maß­nah­men hät­ten sich auf das Miet­preis­ge­fü­ge zu die­sem Zeit­punkt noch nicht aus­wir­ken kön­nen und müss­ten daher bei der Bestim­mung der im Ertrags­wert­ver­fah­ren anzu­set­zen­den Mie­te unbe­rück­sich­tigt blei­ben, obwohl sich die Zweck­bin­dung auf den Ver­kehrs­wert des bebau­ten Grund­stücks aus­wir­ken kön­ne.

Auch die rasan­te städ­te­bau­li­che Ent­wick­lung gera­de im groß­städ­ti­schen Bereich sowie die Ver­än­de­run­gen auf dem Woh­nungs­markt sei­en bei der Ein­heits­be­wer­tung nicht dar­stell­bar. So blie­ben bei­spiels­wei­se die Ent­wick­lun­gen ehe­mals länd­lich gepräg­ter Berei­che hin zu hoch­prei­si­gen inner­städ­ti­schen Quar­tie­ren eben­so unbe­ach­tet wie zwi­schen­zeit­li­che Um- oder Ein­ge­mein­dun­gen. Auch die seit 1964 erheb­lich ver­än­der­ten und wert­re­le­van­ten Bedin­gun­gen am Woh­nungs­markt, etwa die ver­stärk­te Nach­fra­ge nach klei­ne­ren Woh­nun­gen und nach sanier­ten Alt­bau­woh­nun­gen in zen­tra­ler Lage, fän­den kei­nen Nie­der­schlag im Ein­heits­wert.

Zu wei­te­ren und nun­mehr nicht mehr hin­nehm­ba­ren Wert­ver­zer­run­gen kom­me es bei der Bewer­tung im Sach­wert­ver­fah­ren durch den Aus­schluss der Berück­sich­ti­gung einer Wert­min­de­rung wegen Alters (§ 85 Satz 3 und § 86 BewG). Dies kön­ne dazu füh­ren, dass ein im Jahr 1964 errich­te­tes Gebäu­de auf den Fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.2009 mit dem­sel­ben Gebäu­de­wert anzu­set­zen sei wie ein im Jahr 2008 errich­te­tes Gebäu­de. Die Nicht­be­rück­sich­ti­gung der wert­min­dern­den Abnut­zung älte­rer Gebäu­de füh­re zu in sich will­kür­li­chen und damit gegen Art. 3 Abs. 1 GG ver­sto­ßen­den Ergeb­nis­sen.

Die dar­ge­stell­ten Wert­ver­zer­run­gen wür­den durch nicht mehr hin­nehm­ba­re Defi­zi­te beim Geset­zes­voll­zug noch deut­lich ver­stärkt. Man­gels all­ge­mei­ner Erklä­rungs- und Mit­tei­lungs­pflich­ten kön­ne nicht sicher­ge­stellt wer­den, dass Ände­run­gen der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se, die ins­be­son­de­re für eine Wert­fort­schrei­bung erheb­lich sei­en, den Finanz­äm­tern bekannt wür­den. So sei­en etwa nicht alle Bau­maß­nah­men, die für die Fest­stel­lung der Ein­heits­wer­te von Bedeu­tung sein könn­ten, geneh­mi­gungs- oder zumin­dest anzei­ge­pflich­tig; es gebe viel­mehr zahl­rei­che ver­fah­rens­frei durch­führ­ba­re Bau­vor­ha­ben. § 22 Abs. 4 Satz 1 BewG ver­pflich­te die Finanz­äm­ter auch nicht, stets von sich aus tätig zu wer­den. Die Ermitt­lungs­pflicht der Finanz­äm­ter set­ze viel­mehr erst dann ein, wenn ihnen Umstän­de bekannt wür­den, die eine Fort­schrei­bung recht­fer­ti­gen könn­ten. Die Rege­lun­gen in § 29 BewG über Aus­künf­te, Erhe­bun­gen und Mit­tei­lun­gen genüg­ten auf­grund der Viel­zahl der in Betracht kom­men­den recht­li­chen und tat­säch­li­chen Umstän­de sowie der schwie­ri­gen Abgren­zung zwi­schen den tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­sen und den Wert­ver­hält­nis­sen nicht den Anfor­de­run­gen an einen ver­fas­sungs­mä­ßi­gen Geset­zes­voll­zug, was mit zuneh­men­der Dau­er des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums noch ver­stärkt wer­de.

Eine Kom­pen­sa­ti­on die­ser Wert­ver­zer­run­gen kön­ne im der­zei­ti­gen Bewer­tungs­sys­tem nicht erfol­gen. Der Gesetz­ge­ber dür­fe es nicht auf sich beru­hen las­sen, wenn sich die steu­er­erheb­li­chen Wer­te für bestimm­te Grup­pen wirt­schaft­li­cher Ein­hei­ten deut­lich aus­ein­an­der­ent­wi­ckel­ten. Die Grund­sät­ze der im Steu­er­recht zuläs­si­gen Typi­sie­rung sei­en nicht geeig­net, das wei­te­re Unter­blei­ben einer Haupt­fest­stel­lung zu recht­fer­ti­gen, da es mitt­ler­wei­le bereits an einer rea­li­täts­ge­rech­ten Ori­en­tie­rung am typi­schen Fall feh­le.

Die Ver­fas­sungs­be­schwer­den[↑]

Die Beschwer­de­füh­re­rin der Ver­fas­sungs­be­schwer­de 1 BvR 639/​11 errich­te­te im Jahr 2005 ein Ein­fa­mi­li­en­haus in Fer­tig­bau­wei­se mit einer Gesamt­wohn­flä­che von rund 290 m². Zum 1.01.2006 stell­te das Finanz­amt im Wege der Nach­fest­stel­lung den Ein­heits­wert für die neu ent­stan­de­ne wirt­schaft­li­che Ein­heit auf 94.588 € fest. Die Berech­nung erfolg­te im Wesent­li­chen wegen der beson­de­ren Grö­ße des Ein­fa­mi­li­en­hau­ses im Wege des Sach­wert­ver­fah­rens. Ein­spruch und Kla­ge hier­ge­gen blie­ben erfolg­los24. Die Nicht­zu­las­sungs­be­schwer­de der Beschwer­de­füh­re­rin wies der Bun­des­fi­nanz­hof man­gels grund­sätz­li­cher Bedeu­tung der Rechts­sa­che als unbe­grün­det zurück25. Durch sei­ne Urtei­le vom 30.06.201019 sei geklärt, dass für Stich­ta­ge bis zum 1.01.2007 von der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Ein­heits­be­wer­tung und dabei unter ande­rem auch des § 76 Abs. 1 und Abs. 3 Nr. 1 BewG aus­zu­ge­hen sei.

Mit der Ver­fas­sungs­be­schwer­de rügt die Beschwer­de­füh­re­rin eine Ver­let­zung von Art. 3 Abs. 1 GG.

Das Bewer­tungs­ver­fah­ren zur Berech­nung der Grund­steu­er füh­re auf­grund der meh­re­re Jahr­zehn­te umfas­sen­den Dau­er des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums zu einer Ver­let­zung des ver­fas­sungs­recht­li­chen Gebots der Fol­ge­rich­tig­keit. Nach der neue­ren Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts sei auch inner­halb der Ver­mö­gens­grup­pe des Grund­ver­mö­gens eine rea­li­täts­ge­rech­te Bewer­tung erfor­der­lich und eine Dif­fe­ren­zie­rung bereits auf der Bewer­tungs­ebe­ne ver­fas­sungs­recht­lich nicht zuläs­sig. Die im Ertrags­wert- und im Sach­wert­ver­fah­ren ermit­tel­ten Ein­heits­wer­te stün­den nicht annä­hernd in einem den tat­säch­li­chen Wert­ver­hält­nis­sen ent­spre­chen­den Ver­hält­nis zuein­an­der. Dies wer­de in ihrem Fall beson­ders deut­lich: Im Jahr 2008 sei das Ein­fa­mi­li­en­haus mit einem eigen­tums­ähn­li­chen Dau­er­wohn­recht belas­tet wor­den, so dass fort­an zwei wirt­schaft­li­che Ein­hei­ten zu bewer­ten gewe­sen sei­en. Das Finanz­amt habe – nun­mehr in Anwen­dung des Ertrags­wert­ver­fah­rens – zum 1.01.2009 für das Ein­fa­mi­li­en­haus einen Ein­heits­wert von 28.427 €, für die das Dau­er­wohn­recht betref­fen­de zwei­te wirt­schaft­li­che Ein­heit einen Ein­heits­wert von 11.964 € ermit­telt. Die Sum­me der fest­ge­stell­ten Ein­heits­wer­te in Höhe von 40.391 € betra­ge somit weni­ger als die Hälf­te des im Wege des Sach­wert­ver­fah­rens für das Gesamt­ob­jekt auf den 1.01.2006 ermit­tel­ten Ein­heits­werts von 94.588 €, obwohl es sich um ein und das­sel­be Objekt hand­le.

Die Beschwer­de­füh­rer des Ver­fah­rens 1 BvR 889/​12 kauf­ten im Jahr 1999 ein bebau­tes Grund­stück, das zuletzt im Ertrags­wert­ver­fah­ren als Zwei­fa­mi­li­en­haus mit einem Ein­heits­wert von 54.600 DM bewer­tet wor­den war. Das Finanz­amt rech­ne­te das Grund­stück den Beschwer­de­füh­rern zu und beließ den Ein­heits­wert unver­än­dert. Infol­ge umfang­rei­cher Umbau­maß­nah­men in den Jah­ren 2000/​2001 führ­te das Finanz­amt mit ange­grif­fe­nen Ein­heits­wert- und Grund­steu­er­mess­be­schei­den vom 13.04.2004 auf den 1.01.2002 eine Wert- und Art­fort­schrei­bung durch und stell­te den Ein­heits­wert auf 85.130 € fest. Dabei änder­te das Finanz­amt die Grund­stücks­art von Zwei­fa­mi­li­en­haus zu Ein­fa­mi­li­en­haus und wand­te das Sach­wert­ver­fah­ren an. Im Ein­spruchs­ver­fah­ren redu­zier­te das Finanz­amt mit ange­grif­fe­ner Ein­spruchs­ent­schei­dung vom 28.06.2005 den Ein­heits­wert auf 75.415 € sowie dem­entspre­chend den Grund­steu­er­mess­be­trag. Mit ihrer Kla­ge begehr­ten die Beschwer­de­füh­rer die Auf­he­bung der Ein­heits­wert­fest­set­zung wegen Ver­fas­sungs­wid­rig­keit des gel­ten­den Grund­steu­er- und Bewer­tungs­rechts. Nach erfolg­lo­ser Durch­füh­rung des finanz­ge­richt­li­chen Ver­fah­rens erho­ben die Beschwer­de­füh­rer bereits im Jah­re 2008 eine ers­te Ver­fas­sungs­be­schwer­de. Die­se führ­te aus ver­fah­rens­recht­li­chen Grün­den zur Auf­he­bung des finanz­ge­richt­li­chen Urteils und Zurück­ver­wei­sung der Sache an das Finanz­ge­richt26. Das Finanz­ge­richt Düs­sel­dorf wies die Kla­ge erneut ab27. Auch die Nicht­zu­las­sungs­be­schwer­de blieb erfolg­los28.

Die Beschwer­de­füh­rer rügen zunächst eben­falls eine Ver­let­zung des Art. 3 Abs. 1 GG durch die Erhe­bung von Grund­steu­er auf der Grund­la­ge des der­zei­ti­gen Bewer­tungs­ge­set­zes. Nach der gel­ten­den Ein­heits­be­wer­tung kom­me es zu gleich­heits­wid­ri­gen Wert­ver­zer­run­gen sowohl zwi­schen den als auch inner­halb der unter­schied­li­chen Grund­stücks­ar­ten. Ertrags- und Sach­wert­ver­fah­ren führ­ten für ver­gleich­ba­re Grund­stü­cke zu stark unter­schied­li­chen Wer­ten, die zudem im Lau­fe der Zeit immer mehr aus­ein­an­der­drif­te­ten und jeden Rea­li­täts­be­zug ver­lo­ren hät­ten. Aber auch die Grund­steu­er selbst sei als Son­der­ver­mö­gen­steu­er gleich­heits­wid­rig und vor dem Hin­ter­grund des Leis­tungs­fä­hig­keits­prin­zips gene­rell nicht zu recht­fer­ti­gen.

Die Erhe­bung von Grund­steu­er ver­sto­ße dar­über hin­aus bei selbst­ge­nutz­ten Ein­fa­mi­li­en­häu­sern oder Eigen­tums­woh­nun­gen gegen Art. 2 Abs. 1 GG, Art. 6 Abs. 1 GG und Art. 14 Abs. 1 GG.

Die Auf­fas­sung der Finanz­ver­wal­tung[↑]

Von Sei­ten des Bun­des und der Län­der haben das Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen für die Bun­des­re­gie­rung sowie die Baye­ri­sche Staats­kanz­lei für die Lan­des­re­gie­rung Bay­ern und das Hes­si­sche Minis­te­ri­um der Finan­zen für die Lan­des­re­gie­rung Hes­sen Stel­lung genom­men.

Das Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen hält die Ein­heits­be­wer­tung für sämt­li­che rele­van­ten Bewer­tungs­stich­ta­ge für ver­fas­sungs­ge­mäß.

Es betont neben der enor­men Bedeu­tung der Grund­steu­er für die Kom­mu­nen und der – unter­schätz­ten – Bedeu­tung der Ein­heits­wer­te in ande­ren Berei­chen die hohe Akzep­tanz der Grund­steu­er bei den Steu­er­bür­gern und ihre gerin­ge Belas­tungs­wir­kung.

Unter Hin­weis auf die lau­fen­den Reform­be­stre­bun­gen führt es wei­ter aus, dass die Not­wen­dig­keit einer Grund­steu­er­re­form dem Grun­de nach unbe­strit­ten sei; sie stel­le den Gesetz­ge­ber aber in Bezug auf die erfor­der­li­che Admi­nis­trier­bar­keit einer all­ge­mei­nen Neu­be­wer­tung von cir­ca 35 Mil­lio­nen Grund­stü­cken vor beson­de­re Schwie­rig­kei­ten und erfor­de­re einen mehr­jäh­ri­gen zeit­li­chen Vor­lauf.

Es bestün­den bereits Beden­ken an der Zuläs­sig­keit der Vor­la­gen des Bun­des­fi­nanz­hofs. Der Bun­des­fi­nanz­hof sei über Jah­re hin­weg und zuletzt zum Stich­tag 1.01.2007 von der Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens aus­ge­gan­gen und habe in den Vor­la­ge­be­schlüs­sen nicht hin­läng­lich dar­ge­legt, wes­halb dies nun gera­de ab Stich­tag 1.01.2008 anders zu beur­tei­len sein soll­te. Auch sei der Bun­des­fi­nanz­hof nicht, wie für eine kon­kre­te Nor­men­kon­trol­le erfor­der­lich, näher dar­auf ein­ge­gan­gen, inwie­weit die in den Aus­gangs­ver­fah­ren betei­lig­ten Steu­er­pflich­ti­gen von den behaup­te­ten erheb­li­chen Wert­ver­zer­run­gen nach­tei­lig betrof­fen sei­en. Es han­de­le sich damit um eine de fac­to unzu­läs­si­ge abs­trak­te Nor­men­kon­trol­le.

In der Sache sieht das Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen die gel­ten­de Ein­heits­be­wer­tung als noch ver­fas­sungs­ge­mäß an.

So lägen die fest­ge­stell­ten Ein­heits­wer­te des Grund­be­sit­zes nicht nur regel­mä­ßig erheb­lich unter dem gemei­nen Wert und führ­ten damit bei der Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er zu einer gerin­ge­ren steu­er­li­chen Belas­tungs­wir­kung. Auch kom­me es im Unter­schied zur Erb­schaft- und Schen­kungsteu­er nur auf mög­li­che Wert­ver­zer­run­gen inner­halb der Ver­mö­gens­grup­pe Grund­ver­mö­gen an, was ver­fas­sungs­recht­lich daher von vorn­her­ein deut­lich weni­ger ins Gewicht fal­le, weil die Bewer­tung ein­heit­lich nach Maß­ga­be der Wert­ver­hält­nis­se am 1.01.1964 erfol­ge. Eine Annä­he­rung der Ein­heits­wer­te an das Markt­wert­ni­veau sei für Zwe­cke der Grund­steu­er nicht erfor­der­lich und kön­ne auch nicht aus der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts abge­lei­tet wer­den.

Die vom Bun­des­fi­nanz­hof als Haupt­ur­sa­che für die angeb­lich weit­rei­chen­den Wert­ver­zer­run­gen ange­se­he­nen tief­grei­fen­den Ver­än­de­run­gen und Wei­ter­ent­wick­lun­gen im Bau­we­sen könn­ten im Rah­men der gel­ten­den Rege­lun­gen hin­rei­chend abge­fe­dert wer­den, wie es der Bun­des­fi­nanz­hof selbst in zahl­rei­chen Ein­zel­fäl­len ent­schie­den habe. Sowohl im Ertrags­wert­ver­fah­ren wie auch im Sach­wert­ver­fah­ren sei­en aus­rei­chend Anwen­dungs­spiel­räu­me zur sach­ge­rech­ten Bewer­tung neu­ar­ti­ger Gebäu­de vor­han­den.

Ent­ge­gen der Auf­fas­sung des Bun­des­fi­nanz­hofs han­de­le es sich bei der Fort­gel­tung der Wert­ver­hält­nis­se vom 01.01.1964 nicht um eine gesetz­ge­be­ri­sche Typi­sie­rung im her­kömm­li­chen Sin­ne, die im Hin­blick auf die erfor­der­li­che Ori­en­tie­rung am typi­schen Fall fehl­ge­he. Denn das ursprüng­li­che gesetz­ge­be­ri­sche Kon­zept sehe an sich Haupt­fest­stel­lun­gen alle sechs Jah­re vor, so dass die im Bewer­tungs­recht selbst ange­leg­ten Typi­sie­run­gen und Pau­scha­lie­run­gen der Wert­ermitt­lung – bezo­gen auf einen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum – ohne wei­te­res zuläs­sig sei­en. Die spä­te­re Aus­set­zung wei­te­rer Haupt­fest­stel­lun­gen stel­le viel­mehr eine Art (nach­träg­li­che) Ver­fah­rens­ver­ein­fa­chung vor dem Hin­ter­grund des unver­hält­nis­mä­ßig hohen Auf­wands einer all­ge­mei­nen Neu­be­wer­tung dar. Denn die weit­rei­chen­de Befug­nis des Gesetz­ge­bers zur Typi­sie­rung und Pau­scha­lie­rung bei Mas­sen­ver­fah­ren umfas­se auch die Mög­lich­keit, die Ver­wirk­li­chung des Steu­er­an­spruchs ver­fah­rens­recht­lich zu erleich­tern und dabei die für den Staat ver­füg­ba­ren per­so­nel­len und finan­zi­el­len Mit­tel zu berück­sich­ti­gen.

Ein struk­tu­rel­les Voll­zugs­de­fi­zit, das auf die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit des zu Grun­de lie­gen­den mate­ri­el­len Rechts zurück­wir­ken könn­te, bestehe für die Rege­lun­gen zur Ein­heits­be­wer­tung nicht. Zwar kön­ne es auf­grund der unter­blie­be­nen Haupt­fest­stel­lun­gen nach dem 1.01.1964 zu mög­li­chen Wert­ver­zer­run­gen oder grö­be­ren Pau­scha­lie­run­gen bei den fest­ge­stell­ten Grund­stücks­wer­ten gekom­men sein. Es las­se sich jedoch nicht fest­stel­len, dass die Erhe­bungs­re­ge­lun­gen sich struk­tu­rell gegen­läu­fig auf den Besteue­rungs­tat­be­stand aus­wirk­ten. Die Ver­fah­rens­vor­schrif­ten zur Ein­heits­be­wer­tung sei­en nicht wider­sprüch­lich auf die Inef­fek­ti­vi­tät des mate­ri­el­len Rechts hin ange­legt. Der Gesetz­ge­ber habe gera­de durch die Aus­set­zung wei­te­rer Haupt­fest­stel­lun­gen das Ein­heits­wert­ver­fah­ren für die Ver­wal­tungs­pra­xis in effek­ti­ver Wei­se hand­hab­bar gemacht und somit für einen flä­chen­de­cken­den Geset­zes­voll­zug gesorgt.

Auch nach Aus­kunft der Mehr­zahl der Län­der sei­en bis­lang kei­ne wesent­li­chen Pro­ble­me beim Geset­zes­voll­zug auf­ge­tre­ten. Zur effek­ti­ven Erfas­sung wert­re­le­van­ter Ände­run­gen der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se sei­en die Finanz­äm­ter zwar auf die Mit­tei­lun­gen ande­rer Behör­den ange­wie­sen. Die­se sei­en jedoch nach § 29 Abs. 3 BewG zur Mit­tei­lung rele­van­ter Umstän­de ver­pflich­tet; auch gebe es ste­te Bemü­hun­gen auf Län­der­ebe­ne, die­ses Mit­tei­lungs­ver­fah­ren, etwa im Zusam­men­hang mit den erfolg­ten Ent­wick­lun­gen im Bau­ord­nungs­recht, im Wege von Ver­wal­tungs­an­wei­sun­gen zu opti­mie­ren.

Schließ­lich sei zu beach­ten, dass die lau­fen­den Reform­be­stre­bun­gen eine außer­or­dent­lich schwie­ri­ge Mate­rie beträ­fen und für den Gesetz­ge­ber einen über­durch­schnitt­li­chen Arbeits­auf­wand bedeu­te­ten. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt habe in ver­gleich­ba­ren his­to­ri­schen Fall­ge­stal­tun­gen den Bedürf­nis­sen des Gesetz­ge­bers im Hin­blick auf den Zeit­be­darf für eine Reform sowie die beson­de­re Schwie­rig­keit der ver­wal­tungs­prak­ti­schen Umset­zung hin­rei­chend Bedeu­tung bei­gemes­sen. Dem­nach kön­ne ein nach­voll­zieh­bar län­ge­rer Zeit­be­darf des Gesetz­ge­bers für die Vor­be­rei­tung und Umset­zung einer Geset­zes­re­form einem Grund­rechts­ver­stoß ent­ge­gen­ste­hen, zumin­dest wenn die Wei­ter­gel­tung des bis­he­ri­gen Rechts für die Steu­er­pflich­ti­gen nicht völ­lig uner­träg­lich sei. Dies müs­se auf­grund der gerin­gen Belas­tungs­wir­kun­gen einer­seits sowie der gerin­gen Streit­an­fäl­lig­keit ande­rer­seits auch im Fal­le der Grund­steu­er gel­ten.

Das Erfor­der­nis einer aus­rei­chend lan­gen zeit­li­chen Über­gangs­pha­se erge­be sich letzt­lich auch vor dem Hin­ter­grund der jahr­zehn­te­lan­gen Zurück­hal­tung der finanz­ge­richt­li­chen Recht­spre­chung. So habe der Bun­des­fi­nanz­hof erst­mals in sei­nen „Ankün­di­gungs­ent­schei­dun­gen” vom 30.06.2010 einen sei­ner Auf­fas­sung nach rele­van­ten Gleich­heits­ver­stoß bei wei­te­rem Unter­blei­ben einer all­ge­mei­nen Neu­be­wer­tung näher aus­ge­führt und damit zeit­lich weit nach den für die Vor­la­ge­ver­fah­ren maß­geb­li­chen Bewer­tungs­stich­ta­gen des 1.01.2009 bezie­hungs­wei­se des 1.01.2008.

Die Lan­des­re­gie­rung Bay­ern ist der Auf­fas­sung, dass das der­zeit gel­ten­de Grund­steu­er­ge­setz mit Art. 105 Abs. 2 GG in Ver­bin­dung mit Art. 72 Abs. 2 GG n.F. unver­ein­bar sei, da dem Bund die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz feh­le. Die Vor-aus­set­zun­gen für eine Fort­gel­tung nach Art. 125a Abs. 2 GG lägen nicht vor. Denn der Bun­des­ge­setz­ge­ber habe das Grund­steu­er­ge­setz nach Ände­rung des Art. 72 Abs. 2 GG wie­der­holt voll­um­fäng­lich in sei­ne Wil­lens­bil­dung auf­ge­nom­men und wesent­li­che Rege­lungs­in­hal­te neu geschaf­fen. Dar­über hin­aus habe der Gesetz­ge­ber durch die Abkehr vom Grund­ge­dan­ken der Ein­heits­be­wer­tung eine grund­le­gen­de Neu­kon­zep­ti­on auch auf Ebe­ne der Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­steu­er voll­zo­gen. Eine bun­des­ein­heit­li­che Rege­lung zur Her­stel­lung gleich­wer­ti­ger Lebens­ver­hält­nis­se im Bun­des­ge­biet oder zur Wah­rung der Rechts- oder Wirt­schafts­ein­heit im gesamt­staat­li­chen Inter­es­se sei gemäß Art. 72 Abs. 2 GG außer­dem nicht erfor­der­lich.

Zuläs­sig­keit der Nor­men­kon­troll­vor­la­gen des Bun­des­fi­nanz­hofs[↑]

Die Vor­la­gen des Bun­des­fi­nanz­hofs nach Art. 100 Abs. 1 GG sind zuläs­sig. Sie genü­gen den Anfor­de­run­gen des § 80 Abs. 2 Satz 1 BVerfGG an die Dar­le­gung der Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit der vor­ge­leg­ten Nor­men29. Ihrer Ent­schei­dungs­er­heb­lich­keit steht nicht ent­ge­gen, dass im Fal­le des Ver­sto­ßes gegen Bestim­mun­gen des Grund­ge­set­zes ledig­lich eine Fest­stel­lung der Unver­ein­bar­keit der Nor­men mit dem Grund­ge­setz und für einen gewis­sen Zeit­raum womög­lich auch die Anord­nung ihrer Fort­gel­tung durch das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt nach § 35 BVerfGG zu erwar­ten sind30. Unschäd­lich ist, dass der Bun­des­fi­nanz­hof in sei­nen Vor­la­ge­be­schlüs­sen kei­ne kon­kre­ten Fest­stel­lun­gen dazu getrof­fen hat, ob die Klä­ger der Aus­gangs­ver­fah­ren durch die gel­tend gemach­ten Wert­ver­zer­run­gen indi­vi­du­ell benach­tei­ligt wer­den. Selbst wenn dies nicht der Fall sein soll­te, änder­te dies nichts an der Zuläs­sig­keit der Vor­la­ge. In Fäl­len, in denen die sub­stan­ti­iert behaup­te­te Ver­fas­sungs­wid­rig­keit eines Steu­er­ge­set­zes nicht nur iso­lier­ba­re Ein­zel­punk­te eines Teil­be­reichs der Steu­er betrifft, son­dern die gerech­te Erhe­bung der Steu­er ins­ge­samt in Fra­ge stellt, ist für Steu­er­pflich­ti­ge, die – hier unter­stellt – durch einen für sich genom­men nicht ver­fas­sungs­wid­ri­gen Tat­be­stand die­ser Steu­er betrof­fen sind, die Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der ande­ren Norm gleich­wohl ent­schei­dungs­er­heb­lich, da sie auch ihrer Besteue­rung die Grund­la­ge ent­zieht31.

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat sei­ne Über­zeu­gung von der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der vor­ge­leg­ten Vor­schrif­ten aus­rei­chend begrün­det32. Dass er dabei sei­ne bis zu den soge­nann­ten Ankün­di­gungs­ent­schei­dun­gen vom 30.06.201033 stän­di­ge Recht­spre­chung zur Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Ein­heits­be­wer­tung für die Stich­ta­ge ab 1.01.2008 auf­ge­ge­ben hat, stellt die Zuläs­sig­keit der Vor­la­gen nicht in Fra­ge.

Die Vor­la­ge­fra­gen bedür­fen kei­ner Erwei­te­rung34. Der Bun­des­fi­nanz­hof hat die Nor­men des Bewer­tungs­ge­set­zes vor­ge­legt, soweit sie in den jewei­li­gen Aus­gangs­ver­fah­ren ent­schei­dungs­er­heb­lich für die Ein­heits­be­wer­tung sind. Dies betrifft die dort maß­geb­li­chen Bewer­tungs­re­geln für bebau­te Grund­stü­cke außer­halb des in Art. 3 des Eini­gungs­ver­trags genann­ten Gebiets und damit in den „alten” Län­dern. Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat die Nor­men­kon­trol­le nicht auf die Bestim­mun­gen zur Bewer­tung des land- und forst­wirt­schaft­li­chen Ver­mö­gens (§§ 3362 BewG) und zur Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen in dem in Art. 3 des Eini­gungs­ver­trags genann­ten Gebiet (§§ 125 ff. BewG – in den neu­en Bun­des­län­dern) erstreckt. Für bei­de Berei­che gel­ten beson­de­re Bewer­tungs­re­geln, die auf die Fra­ge nach ihrer Ver­ein­bar­keit mit Art. 3 Abs. 1 GG eine eigen­stän­di­ge ver­fas­sungs­recht­li­che Wür­di­gung erfor­der­lich mach­ten, ohne durch die Aus­gangs­ver­fah­ren ver­an­lasst zu sein. Zudem fehlt es inso­fern an einer fach­ge­richt­li­chen Auf­ar­bei­tung der Sach- und Rechts­la­ge. Dies schließt nicht aus, die für die Ent­schei­dung maß­geb­li­chen Gesichts­punk­te auf die Beur­tei­lung die­ser Vor­schrif­ten zu über­tra­gen.

Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des[↑]

Das gel­ten­de Recht der Ein­heits­be­wer­tung zum Zwe­cke der Erhe­bung der Grund­steu­er ist als Bun­des­ge­setz ergan­gen. Dafür steht dem Bund die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz zu.

Die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für eine Steu­er umfasst auch die Kom­pe­tenz für die Rege­lung ihrer Bemes­sungs­grund­la­ge und dazu erfor­der­li­cher Bewer­tungs­re­geln.

Dem Bund stand die kon­kur­rie­ren­de Kom­pe­tenz zur Gesetz­ge­bung für die Grund­steu­er nach Art. 105 Abs. 2 Nr. 3 in Ver­bin­dung mit Art. 72 Abs. 2 GG a.F. zu. Nach der Neu­fas­sung des Art. 72 Abs. 2 GG im Jah­re 1994 gilt das Recht der Ein­heits­be­wer­tung jeden­falls gemäß Art. 125a Abs. 2 GG als Bun­des­recht fort.

Für die Grund­steu­er und damit auch für die Bewer­tungs­be­stim­mun­gen, die für ihre Erhe­bung unver­zicht­bar sind, konn­te der Bund jeden­falls bis zur Neu­fas­sung des Art. 72 Abs. 2 GG durch das Gesetz zur Ände­rung des Grund­ge­set­zes vom 27.10.199435 die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für sich in Anspruch neh­men. Denn nach Art. 105 Abs. 2 Nr. 3 GG in der Ursprungs­fas­sung vom 23.05.194936 hat­te der Bund die Kom­pe­tenz für „die Real­steu­ern mit Aus­nah­me der Fest­set­zung der Hebe­sät­ze, wenn er die Steu­ern ganz oder zum Teil zur Deckung der Bun­des­aus­ga­ben in Anspruch nimmt oder die Vor­aus­set­zun­gen des Arti­kels 72 Abs. 2 GG vor­lie­gen”. Nach Art. 106 Abs. 2 GG in sei­ner ursprüng­li­chen Fas­sung flos­sen unter ande­rem die Real­steu­ern den Län­dern und nach Maß­ga­be der Lan­des­ge­setz­ge­bung den Gemein­den zu. Die Grund­steu­er zählt zu den Real­steu­ern37.

Danach hing die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des vom Vor­lie­gen der dama­li­gen Vor­aus­set­zun­gen des Art. 72 Abs. 2 GG ab. Die auch schon vor 1994 mehr­fach erfolg­ten Ände­run­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes durch bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung haben die Auf­fas­sung des Bun­des vom Bedürf­nis nach einer bun­des­ge­setz­li­chen Rege­lung im Sin­ne des Art. 72 Abs. 2 GG in sei­ner ursprüng­li­chen Fas­sung vom 23.05.1949 zum Aus­druck gebracht. Die Beja­hung die­ses Bedürf­nis­ses durch den Bund stell­te nach dama­li­ger Rechts­la­ge und der zu ihr ergan­ge­nen Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts eine „poli­ti­sche Vor­ent­schei­dung” dar, „die das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt grund­sätz­lich zu respek­tie­ren” hat­te38. Es gab kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass die Annah­me eines Bedürf­nis­ses für eine bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung der Grund­steu­er und der für sie maß­geb­li­chen Bewer­tungs­be­stim­mun­gen der danach ver­blei­ben­den, ein­ge­schränk­ten Kon­trol­le durch das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt nicht hät­te stand­hal­ten kön­nen; sol­che wur­den auch sonst von kei­ner Sei­te vor­ge­bracht. Die Neu­fas­sung des Art. 105 Abs. 2 und des Art. 106 Abs. 6 GG durch das Finanz­re­form­ge­setz vom 12.05.196939 hat nichts an der von den Vor­aus­set­zun­gen des Art. 72 Abs. 2 GG a.F. abhän­gi­gen kon­kur­rie­ren­den Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des für die Grund­steu­er geän­dert.

Es kann dahin­ste­hen, ob die Neu­fas­sung des Art. 72 Abs. 2 GG mit der Ein­füh­rung der Erfor­der­lich­keits­klau­sel durch die Grund­ge­setz­än­de­rung von 1994 die Bun­des­kom­pe­tenz für die Grund­steu­er und die sie betref­fen­den Tei­le des Bewer­tungs­ge­set­zes voll­stän­dig oder teil­wei­se ent­fal­len ließ. Der Bund hat die Kom­pe­tenz für die gel­ten­den Regeln der Ein­heits­be­wer­tung ent­we­der gemäß Art. 105 Abs. 2 in Ver­bin­dung mit Art. 72 Abs. 2 GG oder nach Art. 125a Abs. 2 Satz 1 GG.

Nach Art. 105 Abs. 2 GG steht dem Bund die kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bung für die Grund­steu­er nur nach Maß­ga­be der Erfor­der­lich­keits­klau­sel des Art. 72 Abs. 2 GG in der Fas­sung von 1994 zu40. Macht die Her­stel­lung gleich­wer­ti­ger Ver­hält­nis­se im Bun­des­ge­biet oder die Wah­rung der Rechts- oder Wirt­schafts­ein­heit im gesamt­staat­li­chen Inter­es­se eine bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung der Grund­steu­er oder jeden­falls der für sie uner­läss­li­chen Bewer­tungs­re­geln erfor­der­lich41, bleibt die Kom­pe­tenz­grund­la­ge des Bun­des für die Grund­steu­er und die Ein­heits­be­wer­tung unbe­rührt.

Erweist sich eine bun­des­ge­setz­li­che Rege­lung der Grund­steu­er und der Ein­heits­be­wer­tung hin­ge­gen nach der seit dem 16.11.1994 gel­ten­den Fas­sung des Art. 72 Abs. 2 GG nicht als erfor­der­lich42, gilt die bestehen­de Rege­lung nach Art. 125a Abs. 2 Satz 1 GG als Bun­des­recht fort, solan­ge sie nicht in wesent­li­chen Ele­men­ten geän­dert wird. Denn die Zustän­dig­keit zur Ände­rung sol­cher fort­gel­ten­der Vor­schrif­ten ver­bleibt ohne Rück­sicht auf das Vor­lie­gen der Vor­aus­set­zun­gen des Art. 72 Abs. 2 GG beim Bun­des­ge­setz­ge­ber, soweit die Ände­rung die wesent­li­chen Ele­men­te der in dem fort­be­stehen­den Bun­des­ge­setz ent­hal­te­nen Rege­lung bei­be­hält und kei­ne grund­le­gen­de Neu­kon­zep­ti­on ent­hält43. Danach kann sich das gel­ten­de Recht der für die Grund­steu­er maß­geb­li­chen Ein­heits­be­wer­tung für Grund­be­sitz nach wie vor auf eine kon­kur­rie­ren­de Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz des Bun­des stüt­zen. Die wesent­li­chen Ele­men­te der Ein­heits­be­wer­tung im Bewer­tungs­ge­setz sind nach der Ein­fü­gung der Erfor­der­lich­keits­klau­sel in den Art. 72 Abs. 2 GG zum 15.11.1994 unver­än­dert geblie­ben. Eine Neu­kon­zep­ti­on die­ses Teils des Bewer­tungs­ge­set­zes hat seit­her nicht statt­ge­fun­den.

Die in den vor­lie­gen­den Ver­fah­ren maß­geb­li­chen Bestim­mun­gen über die Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens im Ers­ten Abschnitt des Zwei­ten Teils des Bewer­tungs­ge­set­zes haben im Wesent­li­chen seit 1965 Bestand. Ins­be­son­de­re die durch Ent­schei­dun­gen des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts ver­an­lass­ten Neu­re­ge­lun­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes wur­den nicht in die Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung ein­ge­ar­bei­tet, son­dern als Neu­re­ge­lun­gen in eige­nen Abschnit­ten in das Bewer­tungs­ge­setz ein­ge­fügt, ohne dass dabei die Bestim­mun­gen über die Ein­heits­be­wer­tung inhalt­lich neu geformt wor­den wären.

Durch die Neu­re­ge­lun­gen der Bewer­tung von Grund­be­sitz für Zwe­cke der Erb­schaft- und der Grund­er­werb­steu­er, den Ver­zicht auf die Erhe­bung der Ver­mö­gen­steu­er und die Auf­ga­be der Gewer­be­ka­pi­tal­steu­er hat die Ein­heits­be­wer­tung zwar ihre Bedeu­tung als all­ge­mei­ne Bewer­tung für eine Rei­he von Steu­er­ar­ten ver­lo­ren (vgl. Drit­ter bis Sechs­ter Abschnitt des Zwei­ten Teils des Bewer­tungs­ge­set­zes). Dies ändert aller­dings nichts dar­an, dass die Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung nach wie vor erhal­ten geblie­ben und für die Grund­steu­er maß­geb­lich sind.

Ein­heits­be­wer­tung und der all­ge­mei­ne Gleich­heits­grund­satz[↑]

Die Rege­lun­gen des Bewer­tungs­ge­set­zes zur Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen sind mit Blick auf die in den Vor­la­gen gel­tend gemach­ten Ungleich­be­hand­lun­gen am all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz zu mes­sen und mit ihm unver­ein­bar. Art. 3 Abs. 1 GG lässt dem Gesetz­ge­ber bei der Aus­ge­stal­tung von Bewer­tungs­vor­schrif­ten für die steu­er­li­che Bemes­sungs­grund­la­ge einen wei­ten Spiel­raum, ver­langt aber ein in der Rela­ti­on rea­li­täts­ge­rech­tes Bewer­tungs­sys­tem. Das Fest­hal­ten des Gesetz­ge­bers an dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt von 1964 führt zu gra­vie­ren­den und umfas­sen­den Ungleich­be­hand­lun­gen bei der Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen, für die es kei­ne aus­rei­chen­de Recht­fer­ti­gung gibt. Ob im Bewer­tungs­recht für die Ein­heits­be­wer­tung dane­ben auch ein Voll­zugs­de­fi­zit ange­legt ist, bedarf kei­ner Ent­schei­dung. Die Unver­ein­bar­keit mit Art. 3 Abs. 1 GG besteht jeden­falls seit Beginn des Jah­res 2002.

Hand­lungs­spiel­raum des Gesetz­ge­bers – und das rea­li­täts­ge­rech­te Bewer­tungs­sys­tem[↑]

Die in der Recht­spre­chung des Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richts ent­wi­ckel­ten Grund­sät­ze zur Anwen­dung des all­ge­mei­nen Gleich­heits­sat­zes im Steu­er­recht ver­lan­gen auch auf der Ebe­ne der Ermitt­lung der Besteue­rungs­grund­la­gen eine gleich­heits­ge­rech­te Aus­ge­stal­tung der Wert­be­mes­sung.

Abs. 1 GG gebie­tet, alle Men­schen vor dem Gesetz gleich zu behan­deln. Das hier­aus fol­gen­de Gebot, wesent­lich Glei­ches gleich und wesent­lich Unglei­ches ungleich zu behan­deln, gilt für unglei­che Belas­tun­gen und unglei­che Begüns­ti­gun­gen. Dabei ver­wehrt Art. 3 Abs. 1 GG dem Gesetz­ge­ber nicht jede Dif­fe­ren­zie­rung. Dif­fe­ren­zie­run­gen bedür­fen jedoch stets der Recht­fer­ti­gung durch Sach­grün­de, die dem Ziel und dem Aus­maß der Ungleich­be­hand­lung ange­mes­sen sind. Dabei gilt ein stu­fen­lo­ser am Grund­satz der Ver­hält­nis­mä­ßig­keit ori­en­tier­ter ver­fas­sungs­recht­li­cher Prü­fungs­maß­stab, des­sen Inhalt und Gren­zen sich nicht abs­trakt, son­dern nur nach den jeweils betrof­fe­nen unter­schied­li­chen Sach- und Rege­lungs­be­rei­chen bestim­men las­sen44.

Hin­sicht­lich der ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen an den die Ungleich­be­hand­lung tra­gen­den Sach­grund erge­ben sich aus dem all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz je nach Rege­lungs­ge­gen­stand und Dif­fe­ren­zie­rungs­merk­ma­len unter­schied­li­che Gren­zen für den Gesetz­ge­ber, die von gelo­cker­ten auf das Will­kür­ver­bot beschränk­ten Bin­dun­gen bis hin zu stren­gen Ver­hält­nis­mä­ßig­keits­er­for­der­nis­sen rei­chen kön­nen. Eine stren­ge­re Bin­dung des Gesetz­ge­bers kann sich aus den jeweils betrof­fe­nen Frei­heits­rech­ten erge­ben. Zudem ver­schär­fen sich die ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen, je weni­ger die Merk­ma­le, an die die gesetz­li­che Dif­fe­ren­zie­rung anknüpft, für den Ein­zel­nen ver­füg­bar sind oder je mehr sie sich denen des Art. 3 Abs. 3 GG annä­hern45.

Gleich­heits­recht­li­cher Aus­gangs­punkt im Steu­er­recht ist der Grund­satz der Las­ten­gleich­heit. Die Steu­er­pflich­ti­gen müs­sen dem Grund­satz nach durch ein Steu­er­ge­setz recht­lich und tat­säch­lich gleich­mä­ßig belas­tet wer­den. Der Gleich­heits­satz belässt dem Gesetz­ge­ber einen weit rei­chen­den Ent­schei­dungs­spiel­raum sowohl bei der Aus­wahl des Steu­er­ge­gen­stan­des als auch bei der Bestim­mung des Steu­er­sat­zes. Abwei­chun­gen von der mit der Wahl des Steu­er­ge­gen­stan­des ein­mal getrof­fe­nen Belas­tungs­ent­schei­dung müs­sen sich indes­sen ihrer­seits am Gleich­heits­satz mes­sen las­sen (Gebot der fol­ge­rich­ti­gen Aus­ge­stal­tung des steu­er­recht­li­chen Aus­gangs­tat­be­stands). Dem­ge­mäß bedür­fen sie eines beson­de­ren sach­li­chen Grun­des, der die Ungleich­be­hand­lung zu recht­fer­ti­gen ver­mag. Dabei stei­gen die Anfor­de­run­gen an den Recht­fer­ti­gungs­grund mit dem Aus­maß der Abwei­chung und ihrer Bedeu­tung für die Ver­tei­lung der Steu­er­last ins­ge­samt46.

Abs. 1 GG ver­langt stets auch eine gleich­heits­ge­rech­te Aus­ge­stal­tung der Bemes­sungs­grund­la­ge einer Steu­er. Die Bemes­sungs­grund­la­ge muss, um die gleich­mä­ßi­ge Belas­tung der Steu­er­pflich­ti­gen zu gewähr­leis­ten, so gewählt und ihre Erfas­sung so aus­ge­stal­tet sein, dass sie den mit der Steu­er ver­folg­ten Belas­tungs­grund in der Rela­ti­on der Wirt­schafts­gü­ter zuein­an­der rea­li­täts­ge­recht abbil­det47. Dies gilt beson­ders, wenn die Steu­er mit einem ein­heit­li­chen Steu­er­satz erho­ben wird, da aus der Bemes­sung resul­tie­ren­de Ungleich­hei­ten dann nicht mehr auf einer spä­te­ren Ebe­ne der Steu­er­erhe­bung kor­ri­giert oder kom­pen­siert wer­den kön­nen48. Um beur­tei­len zu kön­nen, ob die gesetz­li­chen Bemes­sungs­re­geln eine in der Rela­ti­on rea­li­täts­ge­rech­te Bewer­tung der erfass­ten Güter und damit die Ver­gleich­bar­keit der Bewer­tungs­er­geb­nis­se im Ein­zel­fall sicher­stel­len, muss das Gesetz das für den steu­er­li­chen Belas­tungs­grund als maß­geb­lich erach­te­te Bemes­sungs­ziel erken­nen las­sen.

Aus­ge­hend von die­sen Vor­ga­ben hat der Gesetz­ge­ber für die Wahl der Bemes­sungs­grund­la­ge und die Aus­ge­stal­tung der Regeln ihrer Ermitt­lung einen gro­ßen Spiel­raum, solan­ge sie nur prin­zi­pi­ell geeig­net sind, den Belas­tungs­grund der Steu­er zu erfas­sen49. Dabei ist er von Ver­fas­sungs wegen auch nicht ver­pflich­tet, sich auf die Wahl nur eines Maß­stabs zur Bemes­sung der Besteue­rungs­grund­la­ge fest­zu­le­gen50. Je nach Art und Viel­falt der von der Steu­er erfass­ten Wirt­schafts­gü­ter wird eine gleich­heits­ge­rech­te Bemes­sung der Erhe­bungs­grund­la­ge ohne­hin oft nur durch die Ver­wen­dung meh­re­rer Maß­stä­be mög­lich sein. Bei der Wahl des geeig­ne­ten Maß­stabs darf sich der Gesetz­ge­ber auch von Prak­ti­ka­bi­li­täts­er­wä­gun­gen lei­ten las­sen, die je nach Zahl der zu erfas­sen­den Bewer­tungs­vor­gän­ge an Bedeu­tung gewin­nen und so auch in grö­ße­rem Umfang Typi­sie­run­gen und Pau­scha­lie­run­gen recht­fer­ti­gen kön­nen, dabei aber deren ver­fas­sungs­recht­li­che Gren­zen wah­ren müs­sen51. Jeden­falls muss das so gewähl­te und aus­ge­stal­te­te Bemes­sungs­sys­tem, um eine las­ten­glei­che Besteue­rung zu gewähr­leis­ten, in der Gesamt­sicht eine in der Rela­ti­on rea­li­täts- und damit gleich­heits­ge­rech­te Bemes­sung des steu­er­li­chen Belas­tungs­grun­des sicher­stel­len.

Die aus Art. 3 Abs. 1 GG fol­gen­den Anfor­de­run­gen an eine gleich­heits­ge­rech­te Aus­ge­stal­tung der Ein­heits­be­wer­tung gel­ten bun­des­weit.

Die Bin­dung an Art. 3 Abs. 1 GG erfasst den jewei­li­gen Hoheits­trä­ger aller­dings nur inner­halb sei­nes Kom­pe­tenz­be­reichs52. Steu­er­pflich­ti­ge kön­nen daher grund­sätz­lich nicht dadurch in ihrem Anspruch auf Gleich­be­hand­lung ver­letzt sein, dass die Besteue­rung für sie ungüns­ti­ger als in dem Gebiet eines ande­ren Hoheits­trä­gers aus­ge­stal­tet ist, der sei­ner­seits die Gesetz­ge­bungs­kom­pe­tenz für die­se Steu­er hat.

Im Bereich der Grund­steu­er ist die Bewer­tung des Grund­be­sit­zes jedoch bis­lang kom­pe­tenz­ge­mäß im Bewer­tungs­ge­setz bun­des­ein­heit­lich fest­ge­legt. Ledig­lich die Ent­schei­dung dar­über, ob über­haupt und nach Maß­ga­be wel­chen Hebe­sat­zes eine Grund­steu­er erho­ben wer­den soll, liegt in der Zustän­dig­keit der Gemein­den. § 1 Abs. 1 GrStG räumt den Gemein­den aus­drück­lich die Befug­nis ein, dar­über zu bestim­men, ob von dem in ihrem Gebiet lie­gen­den Grund­be­sitz Grund­steu­er zu erhe­ben ist. Art. 106 Abs. 6 Satz 2 GG garan­tiert den Gemein­den das Recht, unter ande­rem die Hebe­sät­ze für die Grund­steu­er im Rah­men der Geset­ze fest­zu­set­zen. In Über­ein­stim­mung damit ermäch­tigt § 25 Abs. 1 GrStG die Gemein­den, zu bestim­men, mit wel­chem Hun­dert­satz des Steu­er­mess­be­trags die Grund­steu­er zu erhe­ben ist.

Jen­seits die­ser bei­den Kom­pe­ten­zen der Gemein­den im Bereich der Grund­steu­er ist deren Erhe­bung bun­des­ein­heit­lich bis­her im Ein­zel­nen durch das Grund­steu­er­ge­setz gere­gelt. Soweit der Bund inso­weit Rege­lun­gen trifft, ist er im Rah­men sei­ner Rege­lun­gen auch an Art. 3 Abs. 1 GG gebun­den. Dies gilt auch für die Bewer­tungs­grund­la­ge der Grund­steu­er­erhe­bung. Die Bewer­tung des Grund­be­sit­zes ist im Bewer­tungs­ge­setz bun­des­ein­heit­lich für die Grund­steu­er fest­ge­legt. Eige­ne Hoheits­be­fug­nis­se und ins­be­son­de­re eige­ne Rege­lungs­spiel­räu­me, aus denen sich eine Beschrän­kung der Gleich­heits­bin­dung auf die Gemein­de­ebe­ne erge­ben könn­te, bestehen für die Gemein­den inso­weit nicht. Sie erge­ben sich auch nicht dar­aus, dass das Auf­kom­men aus der Grund­steu­er nach Art. 106 Abs. 6 Satz 1 GG den Gemein­den zufließt. An der bun­des­wei­ten Bin­dung der gegen­wär­tig gel­ten­den bun­des­ge­setz­li­chen Rege­lun­gen der Ein­heits­be­wer­tung an den Gleich­heits­satz ändert dies nichts53.

Fest­hal­ten am Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt von 1964[↑]

Die Aus­set­zung einer erneu­ten Haupt­fest­stel­lung der Ein­heits­be­wer­tung über einen lan­gen Zeit­raum führt sys­tem­be­dingt in erheb­li­chem Umfang zu Ungleich­be­hand­lun­gen durch unglei­che Bewer­tungs­er­geb­nis­se. Infol­ge der Anknüp­fung an die Wert­ver­hält­nis­se zum 1.01.1964 spie­geln sich die wert­ver­zer­ren­den Aus­wir­kun­gen des über­lan­gen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums in den ein­zel­nen Bewer­tungs­ele­men­ten sowohl des Ertrags­wert- wie auch des Sach­wert­ver­fah­rens wider.

Das Sys­tem der Ein­heits­be­wer­tung für Grund­be­sitz ist davon geprägt, dass in regel­mä­ßi­gen Zeit­ab­stän­den eine all­ge­mei­ne Wert­fest­stel­lung (Haupt­fest­stel­lung) statt­fin­det. Die­se Haupt­fest­stel­lung soll gemäß § 21 Abs. 1 BewG alle sechs Jah­re für bebau­te und unbe­bau­te Grund­stü­cke nach den Regeln der §§ 68 ff. BewG erfol­gen. Ziel der Bewer­tungs­re­geln ist es, Ein­heits­wer­te zu ermit­teln, die dem Ver­kehrs­wert der Grund­stü­cke zumin­dest nahe kom­men54. Das steht im Ein­klang mit dem in § 9 Abs. 1 BewG beschrie­be­nen all­ge­mei­nen Ziel des Bewer­tungs­ge­set­zes, bei Bewer­tun­gen den gemei­nen Wert des Wirt­schafts­guts zugrun­de­zu­le­gen. Dass das Bewer­tungs­ge­setz auch für die Ein­heits­be­wer­tung unbe­bau­ter und bebau­ter Grund­stü­cke den jewei­li­gen Ver­kehrs­wer­ten mög­lichst nahe­kom­men­de Ergeb­nis­se anstrebt, ist weit­ge­hend unbe­strit­ten55. Der Ver­kehrs­wert ist danach in die­sem Sys­tem die Bezugs­grö­ße, an der sich die Ergeb­nis­se der Ein­heits­be­wer­tung im Hin­blick auf Art und Umfang etwai­ger Abwei­chun­gen zur Beur­tei­lung einer gleich­heits­ge­rech­ten Besteue­rung mes­sen las­sen müs­sen.

Die im Gesetz vor­ge­se­he­ne peri­odi­sche Wie­der­ho­lung der Haupt­fest­stel­lung ist zen­tral für das vom Gesetz­ge­ber selbst so gestal­te­te Bewer­tungs­sys­tem. Ihm liegt der Gedan­ke zugrun­de, dass die den Ver­kehrs­wert der Grund­stü­cke bestim­men­den Ver­hält­nis­se ein­heit­lich zum Zeit­punkt der Haupt­fest­stel­lung mög­lichst rea­li­täts­nah abge­bil­det wer­den. Da die­se Ver­hält­nis­se wäh­rend der fol­gen­den Jah­re eines Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums typi­scher­wei­se ver­kehrs­wert­re­le­van­ten Ver­än­de­run­gen unter­lie­gen, bedarf es in regel­mä­ßi­gen und nicht zu weit aus­ein­an­der lie­gen­den Abstän­den einer neu­en Haupt­fest­stel­lung. Auch in der Zeit zwi­schen zwei Haupt­fest­stel­lun­gen sieht das Sys­tem der Ein­heits­be­wer­tung nach sei­ner ursprüng­li­chen Kon­zep­ti­on vor, durch Wert­fort­schrei­bun­gen (§ 22 BewG) und durch Nach­fest­stel­lun­gen (§ 23 BewG) auf zwi­schen­zeit­lich wesent­li­che Ver­än­de­run­gen des Grund­stücks­wer­tes zu reagie­ren. Im Übri­gen blei­ben Wert­ver­än­de­run­gen bis zur nächs­ten Haupt­fest­stel­lung unbe­rück­sich­tigt; die damit ver­bun­de­nen Ungleich­be­hand­lun­gen wer­den bewusst hin­ge­nom­men.

Regel­mä­ßi­ge Neu­fest­stel­lun­gen sind wesent­lich für die Funk­ti­ons­fä­hig­keit die­ses Bewer­tungs­sys­tems. Je län­ger ein Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum über die ursprüng­lich vor­ge­se­he­nen sechs Jah­re hin­aus andau­ert, des­to grö­ßer im Ein­zel­fall und umfang­rei­cher in der Gesamt­zahl wer­den zwangs­läu­fig die Abwei­chun­gen zwi­schen dem tat­säch­li­chen Ver­kehrs­wert und den auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt bezo­ge­nen Ein­heits­wer­ten der Grund­stü­cke. Denn die vom Bewer­tungs­ge­setz56 sowie in den Richt­li­ni­en für die Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens vom 19.09.196657 zur Ver­fü­gung gestell­ten Bewer­tungs­pa­ra­me­ter knüp­fen an Kri­te­ri­en an, die die Wert­hal­tig­keit von Gebäu­den und Grund­stü­cken zum 1.01.1964 zum Aus­druck brin­gen. Spä­te­re Ver­än­de­run­gen in den Wert­ver­hält­nis­sen etwa in der Wert­hal­tig­keit der Grund­stücks­la­ge durch Ver­än­de­run­gen der Umge­bung, bei­spiels­wei­se durch Ein­ge­mein­dun­gen oder das Näher­rü­cken von Infra­struk­tur­pro­jek­ten, oder in den Alters­un­ter­schie­den von Gebäu­den fin­den nach der letz­ten Haupt­fest­stel­lung kei­ne Berück­sich­ti­gung. Auch die Wei­ter­ent­wick­lung der im Ertrags­wert­ver­fah­ren rele­van­ten Miet­spie­gel bleibt unbe­rück­sich­tigt. Dies führt not­wen­dig zu Wert­ver­zer­run­gen zwi­schen sol­chen Wirt­schafts­ein­hei­ten, bei denen die auf 1964 zuge­schnit­te­ne Kon­zep­ti­on der Ein­heits­be­wer­tung auch zu einem spä­te­ren Zeit­punkt noch zutrifft und die so zu einem dem Ver­kehrs­wert jeden­falls line­ar ange­nä­her­ten Ergeb­nis gelan­gen, und sol­chen, bei denen Wert­ver­än­de­run­gen ein­ge­tre­ten sind, die auch durch Wert­fort­schrei­bung oder Nach­fest­stel­lung nicht erfasst wer­den, weil die dafür maß­geb­li­chen Fak­to­ren von der Ein­heits­be­wer­tung nicht abge­bil­det wer­den.

Der Gesetz­ge­ber hat den Zyklus der peri­odi­schen Wie­der­ho­lung von Haupt­fest­stel­lun­gen, nach­dem er ihn erst durch das Bewer­tungs­än­de­rungs­ge­setz 1965 wie­der auf­ge­nom­men hat­te58, nach der dar­in auf den 1.01.1964 bezo­ge­nen Haupt­fest­stel­lung aus­ge­setzt und seit­her nicht mehr fort­ge­führt. Art. 2 Abs. 1 des Bewer­tungs­än­de­rungs­ge­set­zes 1965 bestimm­te die nach­fol­gen­de Haupt­fest­stel­lung – abwei­chend von dem damals neu gefass­ten § 21 Abs. 1 Nr. 1 BewG – zunächst auf den Beginn des Kalen­der­jah­res 1971. Der Besteue­rung zugrun­de gelegt wur­den die neu­en Ein­heits­wer­te dann aller­dings erst ab 1.01.1974 (Art. 1 BewÄndG 1971). Das Gesetz vom 22.07.1970 hat Art. 2 Abs. 1 Satz 3 BewÄndG 1965 neu gefasst und ange­ord­net, dass der Zeit­punkt der auf die Haupt­fest­stel­lung 1964 fol­gen­den nächs­ten Haupt­fest­stel­lung der Ein­heits­wer­te des Grund­be­sit­zes durch beson­de­res Gesetz bestimmt wird. Ein sol­ches Gesetz ist bis heu­te nicht ver­ab­schie­det wor­den59.

Die seit­her andau­ern­de Aus­set­zung der erfor­der­li­chen Haupt­fest­stel­lung führt in zuneh­men­dem Maße zu Wert­ver­zer­run­gen inner­halb des Bereichs bebau­ter und unbe­bau­ter Grund­stü­cke. Das ergibt sich als zwangs­läu­fi­ge Fol­ge aus dem gel­ten­den Bewer­tungs­sys­tem. Es ent­spricht im Übri­gen auch den Erkennt­nis­sen des vor­le­gen­den Bun­des­fi­nanz­hofs und wird weder vom Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen, das von „mög­li­chen” Wert­ver­zer­run­gen spricht, noch von den ande­ren an den vor­lie­gen­den Ver­fah­ren Betei­lig­ten und den sach­kun­di­gen Drit­ten bestrit­ten.

Dabei ist hier eine Aus­ein­an­der­ent­wick­lung zwi­schen Ver­kehrs­wert und fest­ge­stell­tem Ein­heits­wert für sich genom­men ver­fas­sungs­recht­lich nicht bedenk­lich. Wür­den die Ein­heits­wer­te in allen Fäl­len gleich­mä­ßig hin­ter stei­gen­den Ver­kehrs­wer­ten zurück­blei­ben, führ­te dies allein zu kei­ner ver­fas­sungs­recht­lich rele­van­ten Ungleich­be­hand­lung, da das Niveau der Ein­heits­wer­te unter­ein­an­der in Rela­ti­on zum Ver­kehrs­wert gleich blie­be. Inso­fern lie­gen die Ver­hält­nis­se bei der Bewer­tung nur einer Art von Ver­mö­gens­ge­gen­stän­den – hier von Grund­stü­cken – anders als in den Fäl­len der Ver­mö­gen­steu­er und der Erb­schaft­steu­er. Wäh­rend es dort um die Ver­gleich­bar­keit ganz ver­schie­den­ar­ti­ger, nach unter­schied­li­chen Maß­stä­ben zu bewer­ten­der Wirt­schafts­gü­ter ging60, ist dies bei den hier vor­ge­leg­ten Nor­men der Ein­heits­be­wer­tung für Grund­ver­mö­gen nicht der Fall. Es geht viel­mehr durch­gän­gig um den Wert von bebau­ten und unbe­bau­ten Grund­stü­cken. Die zu erwar­ten­den und unbe­strit­ten auch in erheb­li­chem Umfang ein­ge­tre­te­nen Unter­schie­de in der Ein­heits­be­wer­tung betref­fen also nicht Wert­dif­fe­ren­zen zu ande­ren Ver­mö­gens­ar­ten. Sie sind Aus­druck von Wert­ver­zer­run­gen inner­halb der­sel­ben Ver­mö­gens­art. Es gibt kei­ne Anhalts­punk­te dafür und wird auch weder von der Bun­des­re­gie­rung noch von den Län­dern behaup­tet, dass sich die durch den Ver­zicht auf regel­mä­ßi­ge Haupt­fest­stel­lun­gen zwangs­läu­fig zuneh­men­den Wert­ver­zer­run­gen in einer gleich­mä­ßi­gen Rela­ti­on zum Ver­kehrs­wert beweg­ten.

Die nach dem Bewer­tungs­ge­setz für die Ein­heits­be­wer­tung maß­geb­li­chen Bewer­tungs­pa­ra­me­ter sind nicht in der Lage, die­se Wert­ver­än­de­run­gen abzu­bil­den, wenn die Wert­be­stim­mung auf den ursprüng­li­chen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt bezo­gen bleibt. Dies führt zu jeweils gra­vie­ren­den Ungleich­be­hand­lun­gen im Ertrags­wert­ver­fah­ren wie auch im Sach­wert­ver­fah­ren.

Das als Regel­be­wer­tungs­ver­fah­ren her­an­zu­zie­hen­de Ertrags­wert­ver­fah­ren beruht gemäß § 78 Satz 2 BewG auf der Mul­ti­pli­ka­ti­on des für das zu bewer­ten­de Grund­stück maß­geb­li­chen Miet­ertrags mit einem bestimm­ten Ver­viel­fäl­ti­ger. Bei­de Fak­to­ren knüp­fen nach ihrer gesetz­li­chen Aus­ge­stal­tung an die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt an. Gemes­sen an den jewei­li­gen Ver­kehrs­wer­ten der Grund­stü­cke führt dies zwangs­läu­fig und mit zuneh­men­der Dau­er typi­scher­wei­se zu immer stär­ke­ren Ver­zer­run­gen der Ein­heits­wer­te.

Die maß­geb­li­che Jah­res­roh­mie­te rich­tet sich gemäß § 79 Abs. 1 BewG vor­ran­gig nach der für das Grund­stück auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt gezahl­ten tat­säch­li­chen Mie­te. Unmit­tel­bar anwend­bar ist die­se Vor­ga­be nur für Grund­stü­cke, die im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt am 1.01.1964 bereits ver­mie­tet waren. Andern­falls bestimmt sich die Jah­res­roh­mie­te gemäß § 79 Abs. 2 BewG nach der übli­chen Mie­te. Je wei­ter der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt zurück­liegt, des­to weni­ger Gebäu­de wer­den sich fin­den, für die sich im Jah­re 1964 gezahl­te Mie­ten fest­stel­len las­sen. Ent­spre­chend gerin­ge­re Bedeu­tung kommt der tat­säch­lich ver­ein­bar­ten Mie­te im Sin­ne des § 79 Abs. 1 BewG zu. Es ist statt­des­sen zuneh­mend auf die 1964 übli­che Mie­te gemäß § 79 Abs. 2 BewG abzu­stel­len61. Dies gilt erst recht für Fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen auf aktu­el­le Stich­ta­ge, für die gleich­falls die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt maß­geb­lich sind (§§ 27, 79 Abs. 5 BewG). Nach den Fest­stel­lun­gen des Bun­des­fi­nanz­hofs waren im Jahr 2011 von den ins­ge­samt in Deutsch­land vor­han­de­nen Woh­nun­gen mehr als die Hälf­te des Gesamt­be­stan­des nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 errich­tet wor­den. Für Gebäu­de, die nach dem 1.01.1964 errich­tet oder tat­säch­lich ver­än­dert wor­den sind, sind aus­ge­hend von ihrem tat­säch­li­chen Zustand im Nach­fest­stel­lungs- oder Fort­schrei­bungs­zeit­punkt gemäß § 79 Abs. 5 BewG für die Höhe der Mie­te gleich­falls die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 maß­geb­lich. Damit ist auch in die­sen Fäl­len regel­mä­ßig die damals übli­che Mie­te her­an­zu­zie­hen62. Das ent­spricht der Rege­lungs­kon­zep­ti­on der Ein­heits­be­wer­tung, inner­halb eines lau­fen­den – frei­lich nach der Ursprungs­idee auf sechs Jah­re beschränk­ten – Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums der Wert­ermitt­lung ein gleich­blei­ben­des Miet- und Preis­ni­veau zugrun­de zu legen, um eine gleich­mä­ßi­ge Besteue­rung zu gewähr­leis­ten63.

Die übli­che Mie­te ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG in Anleh­nung an die Jah­res­roh­mie­te zu schät­zen. Dies geschieht regel­mä­ßig anhand von Miet­spie­geln, die von der Finanz­ver­wal­tung zum 1.01.1964 auf­ge­stellt wur­den und in stän­di­ger Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs als geeig­ne­te Grund­la­ge für die Schät­zung der nach § 79 Abs. 2 Satz 2, Abs. 5 BewG maß­geb­li­chen übli­chen Mie­te des Jah­res 1964 aner­kannt wer­den64.

Weil der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum nach wie vor seit 1964 läuft, blei­ben die Mie­ten der Miet­spie­gel zum 1.01.1964 wei­ter­hin, auch bei zwi­schen­zeit­lich ver­än­der­ten Wert­ver­hält­nis­sen, maß­geb­lich. Damit bie­ten die Miet­spie­gel mitt­ler­wei­le kei­ne hin­rei­chend objek­ti­vier­ba­ren Schät­zungs­grund­la­gen mehr. Je wei­ter der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt zurück­liegt und je mehr des­halb neue Gebäu­de in ande­rer Bau­wei­se und Aus­stat­tung als 1964 errich­tet wer­den, des­to mehr führt die Anwen­dung der Miet­spie­gel für 1964 nicht nur zu ver­al­te­ten, son­dern auch zu nicht rela­ti­ons­ge­rech­ten Miet­an­sät­zen. So kön­nen etwa Ver­än­de­run­gen am oder im Gebäu­de den Ver­kehrs­wert beein­flus­sen, aber auch äuße­re, struk­tur­be­ding­te Umstän­de oder miet­recht­li­che Bin­dun­gen wert­be­stim­mend sein, jeweils ohne im Ein­heits­wert ange­mes­sen Berück­sich­ti­gung zu fin­den. Abhän­gig von Art und Aus­maß im jewei­li­gen Ein­zel­fall bewir­ken der­ar­ti­ge Wert­ver­än­de­run­gen nicht ledig­lich eine gleich­mä­ßi­ge und gene­rel­le Unter­be­wer­tung von Grund­stü­cken. Sie füh­ren viel­mehr zu zuneh­mend gra­vie­ren­de­ren Wert­ver­zer­run­gen und damit zu Ungleich­be­hand­lun­gen inner­halb der­sel­ben Ver­mö­gens­art.

Die Beur­tei­lung der bau­li­chen Aus­stat­tung von Grund­stü­cken nach den gel­ten­den Miet­spie­geln (regel­mä­ßig einfach/​mittel/​gut/​sehr gut) hat erheb­li­chen Ein­fluss auf die Höhe des Ein­heits­werts. Wie der Bun­des­fi­nanz­hof anhand bei­gezo­ge­ner Miet­spie­gel der Städ­te Mün­chen und Ber­lin und der dar­in breit bemes­se­nen Miet­preis­span­nen fest­ge­stellt hat, kommt der Aus­stat­tung einer Woh­nung oder eines Gebäu­des maß­geb­li­che ertrags­wert­re­le­van­te Bedeu­tung zu.

Die ein­zel­nen Aus­stat­tungs­grup­pen bil­den sys­tem­be­dingt die Ver­hält­nis­se am 1.01.1964 ab und sind offen­kun­dig in kei­ner Wei­se mehr ver­gleich­bar mit heu­ti­gen Stan­dards. Damals wert­bil­den­de Fak­to­ren, wie etwa eine zen­tra­le Warm­was­ser­ver­sor­gung oder Iso­lier­ver­gla­sung, wel­che die Ein­ord­nung in höhe­re Aus­stat­tungs­grup­pen recht­fer­tig­ten, zäh­len heu­te zur durch­schnitt­li­chen Stan­dard­aus­stat­tung. Dies wird regel­mä­ßig dazu füh­ren, dass aus heu­ti­ger Sicht nur mit durch­schnitt­li­chem Stan­dard aus­ge­stat­te­te Woh­nun­gen gemes­sen an den Wert­maß­stä­ben des Jah­res 1964 höher ein­ge­stuft wer­den. So bleibt kein Raum zur Dif­fe­ren­zie­rung bei heu­te maß­geb­li­chen wert­bil­den­den Fak­to­ren mit der Fol­ge, dass höchst ungleich aus­ge­stat­te­te Grund­stü­cke gleich bewer­tet wer­den, obwohl nach der Logik der Miet­spie­gel eigent­lich eine Abstu­fung vor­ge­nom­men wer­den müss­te, wie sie auch in den Miet­preis­span­nen heu­ti­ger Miet­spie­gel zum Aus­druck kommt. Die Anknüp­fung an die frü­he­ren Wert­ver­hält­nis­se bewirkt aber auch – wor­auf das vor­le­gen­de Gericht zutref­fend hin­weist, dass heu­te maß­geb­li­che Eigen­schaf­ten und Aus­stat­tungs­merk­ma­le nicht oder nur unzu­rei­chend im Ein­heits­wert abge­bil­det wer­den kön­nen, weil sie in den auf 1964 bezo­ge­nen Miet­spie­geln viel­fach nicht oder nicht in ange­mes­se­ner Gewich­tung Berück­sich­ti­gung fin­den. So ver­bes­sert eine nach­träg­li­che Anpas­sung an moder­ne Aus­stat­tungs­stan­dards bei älte­ren, schon nach den Maß­stä­ben von 1964 gut aus­ge­stat­te­ten Objek­ten zwar den tat­säch­li­chen Zustand und führt zu einer Erhö­hung des Ver­kehrs­werts. Ein höhe­rer Ein­heits­wert hin­ge­gen kann sys­tem­be­dingt regel­mä­ßig nicht fest­ge­stellt wer­den, weil bereits mit der frü­he­ren Aus­stat­tung die­sel­be Aus­stat­tungs­klas­se erreicht war.

Auch bei der Bewer­tung reno­vier­ter Gebäu­de oder gar von Neu­bau­ten ist mit­hin nach der gel­ten­den Rechts­la­ge auf die Spie­gel­mie­ten aus dem Jah­re 1964 abzu­stel­len. Dies wie­der­um bedeu­tet auch, dass ein Neu­bau mit geho­be­ner Aus­stat­tung mit der glei­chen Aus­stat­tungs­klas­se in die Berech­nung der Jah­res­roh­mie­te ein­geht, wie bei­spiels­wei­se eine bereits 1964 nach den damals maß­geb­li­chen Aus­stat­tungs­merk­ma­len als sehr gut ein­zu­schät­zen­de Woh­nung, obwohl der für den Neu­bau zu erzie­len­de Miet­zins weit über dem für den Alt­bau lie­gen wird. Die­ses Feh­len der Erfas­sung heu­ti­ger Ertrags­fak­to­ren führt umso mehr zu einer Erwei­te­rung und Ver­tie­fung der Wert­ver­zer­run­gen, je wei­ter der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum vor­an­schrei­tet.

Ver­än­de­run­gen etwa in der Lage oder der struk­tu­rel­len Anbin­dung der Grund­stü­cke kön­nen eben­falls zu beacht­li­chen Ände­run­gen ihres Ver­kehrs­werts füh­ren. Hier liegt ein wei­te­rer Grund für Wert­ver­zer­run­gen, da auch die­se Art von Wert­ver­än­de­run­gen kei­ne Berück­sich­ti­gung in der gel­ten­den Ein­heits­be­wer­tung fin­det. Denn zu den auf den 1.01.1964 bezo­ge­nen Wert­ver­hält­nis­sen zäh­len nach der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs gera­de auch die all­ge­mei­nen poli­ti­schen, wirt­schaft­li­chen und infra­struk­tu­rel­len Ver­hält­nis­se, die sich in dem all­ge­mei­nen Markt- und Preis­ni­veau im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt nie­der­ge­schla­gen haben. Eben­so haben ver­än­der­te Bedin­gun­gen am Woh­nungs­markt – der Bun­des­fi­nanz­hof nennt als Bei­spie­le die ver­stärk­te Nach­fra­ge nach klei­ne­ren Woh­nun­gen und nach sanier­ten Alt­bau­woh­nun­gen in zen­tra­ler inner­städ­ti­scher Lage – zwar Aus­wir­kun­gen auf den Ver­kehrs­wert der ent­spre­chen­den Objek­te, nicht jedoch auf den Ein­heits­wert. Ent­spre­chen­des gilt etwa auch für ein nach 1964 erfolg­tes „Hin­ein­wach­sen” in eine attrak­ti­ve Bau­la­ge, die zwar von erheb­li­cher Bedeu­tung für den Ver­kehrs­wert eines Grund­stücks sein kann, aber ohne Ein­fluss auf den Ein­heits­wert bleibt65.

Zu den Wert­ver­hält­nis­sen gehö­ren nach der im Ver­fah­ren der Nor­men­kon­trol­le grund­sätz­lich bin­den­den Auf­fas­sung der Fach­ge­rich­te schließ­lich auch Miet- und Bele­gungs­bin­dun­gen auf­grund einer öffent­li­chen För­de­rung des Woh­nungs­baus66. Die ertrags­wert­min­dern­den Aus­wir­kun­gen von Miet­preis­bin­dun­gen auf Grund­la­ge nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt ein­ge­führ­ter För­der­maß­nah­men haben nach dem Sys­tem der Ein­heits­be­wer­tung ent­spre­chend unbe­rück­sich­tigt zu blei­ben. Dies führt zu Ver­wer­fun­gen bei der Höhe der Ein­heits­wer­te, weil für öffent­lich geför­der­te und frei finan­zier­te, im Übri­gen aber gleich­wer­ti­ge Woh­nun­gen der glei­che Ein­heits­wert fest­zu­stel­len ist, obwohl sie auf­grund der Zweck­bin­dung einen ganz unter­schied­li­chen Markt­wert auf­wei­sen.

Die im Ertrags­wert­ver­fah­ren gemäß § 80 BewG auf die Jah­res­roh­mie­te anzu­wen­den­den und aus den Anla­gen 3 – 8 zum Bewer­tungs­ge­setz ersicht­li­chen Ver­viel­fäl­ti­ger wur­den eben­falls nach den Ver­hält­nis­sen des Jah­res 1964 ermit­telt67. Der Kon­zep­ti­on der Ver­viel­fäl­ti­ger lie­gen Rein­erträ­ge zugrun­de, die unter Berück­sich­ti­gung pau­scha­lier­ter Bewirt­schaf­tungs­kos­ten und Boden­er­trags­an­tei­le, auf­ge­glie­dert nach Grund­stücks­ar­ten, Bau­jahr­grup­pen und Gemein­de­grö­ßen­klas­sen, ermit­telt wor­den sind. Die Ver­viel­fäl­ti­ger kön­nen dem­entspre­chend unmit­tel­bar auf die Roh­erträ­ge ange­wandt wer­den und sol­len dabei zugleich die alters­be­ding­ten Unter­schie­de zwi­schen Grund und Boden und Gebäu­de mit­er­fas­sen. Die Anwen­dung der Ver­viel­fäl­ti­ger führt durch den Rück­be­zug auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt jedoch mit zuneh­men­der Dau­er des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums zu weit­rei­chen­den, struk­tu­rell unver­meid­li­chen Wert­ver­zer­run­gen68. Die ver­al­te­ten Ver­viel­fäl­ti­ger bil­den bei­spiels­wei­se weder die fort­schrei­ten­den städ­te­bau­li­chen Ent­wick­lun­gen hin­rei­chend ab noch das Alter von Gebäu­den unter­schied­li­cher Bau­jah­re.

So führt die Rege­lung des § 80 Abs. 1 Satz 4 BewG, der­zu­fol­ge Umge­mein­dun­gen nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt grund­sätz­lich unbe­acht­lich blei­ben, ange­sichts der Staf­fe­lung der Ver­viel­fäl­ti­ger nach Gemein­de­grö­ßen zu evi­den­ten Wert­ver­zer­run­gen. Danach blei­ben auch im Fal­le von Um- und Ein­ge­mein­dun­gen nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt wei­ter­hin die ursprüng­li­chen Ein­woh­ner­zah­len zum 1.01.1964 maß­ge­bend69. Über­dies haben sich in den ver­gan­ge­nen Jahr­zehn­ten die Gemein­de­grö­ßen etwa durch Abwan­de­rung aus den länd­li­chen Gegen­den, durch Neu­ent­ste­hung von Bal­lungs­zen­tren oder durch Erwei­te­rung um Gewer­be­flä­chen mit­un­ter stark ver­än­dert. So wer­den auf zwei ver­gleich­ba­re Grund­stü­cke, die sich in heu­te gleich wert­hal­ti­ger Lage befin­den und zu der­sel­ben grö­ße­ren Stadt gehö­ren, unter­schied­li­che Ver­viel­fäl­ti­ger ange­wandt, wenn eines von ihnen 1964 noch Teil einer eigen­stän­di­gen, mitt­ler­wei­le ein­ge­mein­de­ten klei­nen Gemein­de war. Der­ar­ti­ge – unbe­rück­sich­tigt blei­ben­de – Ver­än­de­run­gen betref­fen sowohl die Ver­hält­nis­se inner­halb bestehen­der Gemein­de­be­zir­ke, rei­chen jedoch auch über die Gemein­de­gren­zen hin­aus und beein­flus­sen so die Ver­gleich­bar­keit zu ande­ren Gemein­den.

Das Sys­tem der Ein­heits­be­wer­tung führt aber auch unter dem Gesichts­punkt des Alters eines Gebäu­des im Ertrags­wert­ver­fah­ren zu in sich erheb­lich diver­gie­ren­den Bewer­tun­gen. Denn die ertrags­wert­min­dern­de Alte­rung eines Gebäu­des bleibt im Wesent­li­chen unbe­rück­sich­tigt. Sämt­li­che im Ertrags­wert­ver­fah­ren zu bewer­ten­de Gebäu­de, die nach dem 20.06.1948 bezugs­fer­tig errich­tet wor­den sind, sind als Nach­kriegs­bau­ten der neu­es­ten Bau­jahr­grup­pe zuzu­ord­nen. Dies hat zur Fol­ge, dass bei­spiels­wei­se ein im Jahr 2017 errich­te­tes Gebäu­de bei sonst ver­gleich­ba­ren Umstän­den mit dem glei­chen Ver­viel­fäl­ti­ger anzu­set­zen ist wie ein Gebäu­de aus dem Jahr 1950.

Glei­cher­ma­ßen kann bei der Bewer­tung im Sach­wert­ver­fah­ren nach Maß­ga­be der Vor­schrif­ten der §§ 83 – 90 BewG infol­ge des über­lan­gen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums ein ein­heit­li­ches Wert­ni­veau inner­halb des Grund­ver­mö­gens nicht annä­hernd erreicht wer­den. Dies lässt sich ins­be­son­de­re fest­stel­len bei der Ermitt­lung des Gebäu­de­werts nach § 85 Satz 1 und 2 BewG und der feh­len­den Berück­sich­ti­gung einer Wert­min­de­rung wegen Alters nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt gemäß § 85 Satz 3 i.V.m. § 86 BewG.

Die Ermitt­lung der Her­stel­lungs­kos­ten zum Stand vom 01.01.1964, wel­che die Grund­la­ge des Gebäu­de­werts (§ 85 BewG) und des Werts der Außen­an­la­gen (§ 89 BewG) bil­den, legt nach § 85 Satz 1 und 2 BewG zunächst die durch­schnitt­li­chen Her­stel­lungs­kos­ten nach den Bau­preis­ver­hält­nis­sen des Jah­res 1958 zugrun­de; der so gewon­ne­ne Wert ist dann nach den Bau­preis­ver­hält­nis­sen im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt umzu­rech­nen. Dies geschieht mit Hil­fe der Richt­li­ni­en zur Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens. Aus den Anla­gen 14 – 16 (zu Abschnitt 38 der Richt­li­ni­en) erge­ben sich die maß­geb­li­chen Gebäu­de­klas­sen­ein­tei­lun­gen und Raum­me­ter­prei­se des Jah­res 1958, umge­rech­net auf den 1.01.1964. Im Hin­blick auf die viel­fäl­ti­gen Ver­än­de­run­gen und Wei­ter­ent­wick­lun­gen im Bau­we­sen, auf die das vor­le­gen­de Gericht hin­weist, kön­nen die Stan­dards des Jah­res 1958 für die Bewer­tung neue­rer und teil­wei­se auch reno­vier­ter Gebäu­de weder eine hin­rei­chen­de Schät­zungs­grund­la­ge bil­den noch in einer den ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen genü­gen­den Wei­se den typi­schen Fall abbil­den.

Glei­ches gilt für die Merk­ma­le zur Beur­tei­lung der bau­li­chen Aus­stat­tung eines Gebäu­des (ein­fach bis auf­wen­dig) anhand der Anla­ge 13 der Richt­li­ni­en zur Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens; nach Nr. 12 der Anla­ge 13 etwa gilt eine ther­mo­stat­ge­re­gel­te Warm­was­ser­hei­zung mit flüs­si­gen Brenn­stof­fen oder Gas bereits als sehr gute Aus­stat­tung, mit einer Kli­ma­an­la­ge sind die Kri­te­ri­en einer auf­wen­di­gen Aus­stat­tung erfüllt. Anla­ge 16 ent­hält einen wei­ter aus­dif­fe­ren­zier­ten Berech­nungs­bo­gen zur Ermitt­lung des Raum­me­ter­prei­ses für Ein­fa­mi­li­en­häu­ser und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser. Ver­gleich­bar den Miet­spie­geln im Ertrags­wert­ver­fah­ren bil­den die Tabel­len ver­al­te­te Aus­stat­tungs­stan­dards ab und kön­nen den heu­ti­gen Ver­hält­nis­sen nicht gerecht wer­den. Dazu trägt auch die dif­fe­ren­zier­te Beschrei­bung der ein­zel­nen Merk­ma­le bei, die weder die über Jahr­zehn­te hin­weg ein­ge­tre­te­nen Wei­ter­ent­wick­lun­gen in Bau- und Aus­stat­tungs­merk­ma­len noch den Wan­del in der Wert­schät­zung abzu­bil­den ver­mö­gen.

Die sich aus der Rege­lung des § 86 BewG zur Wert­min­de­rung wegen Alters erge­ben­den Wert­ver­zer­run­gen sind evi­dent. Denn der anzu­set­zen­de Alters­ab­schlag bestimmt sich nach dem Alter des Gebäu­des im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt. Die Berück­sich­ti­gung spä­ter ein­tre­ten­der Alters­wert­min­de­run­gen ist sowohl bei am 1.01.1964 bestehen­den wie auch bei danach errich­te­ten Gebäu­den aus­ge­schlos­sen.

Die aus der Über­deh­nung des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums fol­gen­den Wert­ver­zer­run­gen bei der Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens füh­ren zu ent­spre­chen­den Ungleich­be­hand­lun­gen bei der Erhe­bung der Grund­steu­er; die Ver­ein­bar­keit die­ser Ungleich­be­hand­lun­gen mit Art. 3 Abs. 1 GG rich­tet sich nach stren­gen Gleich­heits­an­for­de­run­gen. Eine aus­rei­chen­de Recht­fer­ti­gung für die­se Ungleich­be­hand­lun­gen ergibt sich weder all­ge­mein aus dem Ziel der Ver­mei­dung all­zu gro­ßen Ver­wal­tungs­auf­wands noch aus Grün­den der Typi­sie­rung und Pau­scha­lie­rung. Das viel­fach vor­ge­brach­te Argu­ment der Gering­fü­gig­keit der Grund­steu­er trägt eben­so wenig wie der Hin­weis auf eine etwai­ge Kom­pen­sa­ti­on durch Nach­fest­stel­lun­gen und Wert­fort­schrei­bun­gen.

Die Wert­ver­zer­run­gen bei der Ein­heits­be­wer­tung tre­ten flä­chen­de­ckend, zahl­reich und auch in ihrem jewei­li­gen indi­vi­du­el­len Aus­maß viel­fach erheb­lich auf. Das folgt zwangs­läu­fig dar­aus, dass eine peri­odi­sche Neu­be­wer­tung seit Jahr­zehn­ten nicht erfolgt. Die erheb­li­chen Bewer­tungs­ver­zer­run­gen kom­men danach nicht nur in ein­zel­nen Son­der­fäl­len und auch nicht ledig­lich in spe­zi­fi­schen Fall­grup­pen vor, son­dern ten­den­zi­ell flä­chen­de­ckend und mit zuneh­men­dem Gewicht, je mehr sich durch die die ursprüng­li­che Bewer­tungs­kon­zep­ti­on auf­ge­ben­de Aus­deh­nung des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums die tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se und die dar­an anknüp­fen­den Bewer­tun­gen von Grund­stü­cken und Gebäu­den in einer Wei­se ent­wi­ckeln, die von den auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1964 bezo­ge­nen Bewer­tungs­pa­ra­me­tern nicht mehr abge­bil­det wer­den kön­nen. Die­se Ungleich­be­hand­lun­gen sind in der nor­ma­ti­ven Struk­tur der Ein­heits­be­wer­tung in ihrer heu­ti­gen Hand­ha­bung ange­legt und von sol­chem Aus­maß, dass sie eine stren­ge Prü­fung ihrer Ver­ein­bar­keit mit Art. 3 Abs. 1 GG ver­lan­gen.

Der Ver­zicht auf neue Haupt­fest­stel­lun­gen dient der Ver­mei­dung eines beson­de­ren Ver­wal­tungs­auf­wands. Hier­für steht dem Gesetz­ge­ber zwar ein erheb­li­cher Gestal­tungs­spiel­raum zur Ver­fü­gung. Die­ser deckt aber nicht die Inkauf­nah­me eines dys­funk­tio­na­len Bewer­tungs­sys­tems.

Der Gesetz­ge­ber hat mit der Auf­he­bung der auf den Beginn des Kalen­der­jah­res 1971 fest­ge­leg­ten nächs­ten Fest­stel­lung durch das Gesetz zur Ände­rung und Ergän­zung bewer­tungs­recht­li­cher Vor­schrif­ten und des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes 1970 und durch das seit­he­ri­ge Unter­las­sen der Fest­le­gung eines neu­en Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts zwar die Ursa­che für die nach­fol­gend zuneh­men­den Wert­ver­zer­run­gen in der Ein­heits­be­wer­tung gesetzt. Er hat damit aber kei­nen Dif­fe­ren­zie­rungs­zweck erken­nen las­sen, der auf sei­ne Trag­fä­hig­keit zur Recht­fer­ti­gung der Ungleich­be­hand­lun­gen geprüft wer­den könn­te. Die hier maß­geb­li­che Ent­schei­dung des Gesetz­ge­bers, die ursprüng­lich sechs Jah­re nach der Haupt­fest­stel­lung vom 01.01.1964 anste­hen­de erneu­te Haupt­fest­stel­lung zunächst kurz­fris­tig zu ver­schie­ben und dann dau­er­haft bis heu­te aus­zu­set­zen, war und ist aller­dings offen­sicht­lich von dem Wunsch getra­gen, den erneu­ten enor­men Ver­wal­tungs­auf­wand zu ver­mei­den, der sich bereits bei der in den 1960er und 1970er Jah­ren durch­ge­führ­ten Haupt­fest­stel­lung für 1964 gezeigt hat. Dies haben Bund und Län­der in den vor­lie­gen­den Ver­fah­ren bestä­tigt70. Das im Grund­satz legi­ti­me und im Fal­le der Ein­heits­be­wer­tung offen­sicht­lich auch gewich­ti­ge Ziel der Ver­wal­tungs­ver­ein­fa­chung erweist sich jedoch als nicht hin­rei­chend trag­fä­hig, um das Hin­aus­schie­ben einer neu­en Haupt­fest­stel­lung um Jahr­zehn­te zu recht­fer­ti­gen.

Bei der Aus­ge­stal­tung von Rege­lun­gen zur Bestim­mung der Bemes­sungs­grund­la­ge einer Steu­er ver­fügt der Gesetz­ge­ber über einen wei­ten Spiel­raum. Dabei darf er sich in erheb­li­chem Umfang auch von Prak­ti­ka­bi­li­täts­er­wä­gun­gen mit dem Ziel der Ein­fach­heit der Steu­er­fest­set­zung und ihrer Erhe­bung lei­ten las­sen. Dies gilt in beson­de­rem Maße bei steu­er­li­chen Mas­sen­ver­fah­ren. Bei der Aus­ge­stal­tung des Sys­tems zur Erfas­sung der Bemes­sungs­grund­la­ge kann der Gesetz­ge­ber Prak­ti­ka­bi­li­täts­er­wä­gun­gen Vor­rang vor Gesichts­punk­ten der Ermitt­lungs­ge­nau­ig­keit ein­räu­men und dabei auch beträcht­li­che Bewer­tungs- und Ermitt­lungs­un­schär­fen in Kauf neh­men, um die Fest­set­zung und Erhe­bung der Steu­er hand­hab­bar zu hal­ten71. Begrenzt wird sein Spiel­raum dadurch, dass die von ihm geschaf­fe­nen Bemes­sungs­re­geln grund­sätz­lich in der Lage sein müs­sen, den mit der Steu­er ver­folg­ten Belas­tungs­grund in der Rela­ti­on rea­li­täts­ge­recht abzu­bil­den72.

Gemes­sen hier­an recht­fer­tigt das Ziel der Ver­wal­tungs­ver­ein­fa­chung die durch die andau­ern­de Aus­set­zung des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts ver­ur­sach­ten Wert­ver­zer­run­gen nicht, selbst wenn man die damit erziel­te Ent­las­tungs­wir­kung als beson­ders hoch ein­schätzt. Der Ver­zicht auf regel­mä­ßi­ge Haupt­fest­stel­lun­gen in wie­der­keh­ren­den Abstän­den von sechs Jah­ren ist nicht das Ergeb­nis einer bewuss­ten Ver­ein­fa­chungs­ent­schei­dung des Gesetz­ge­bers, die Ele­men­te der Ein­heits­be­wer­tung im Sin­ne einer Ver­schlan­kung kor­ri­giert und dabei auch Ein­bu­ßen an Detail­ge­nau­ig­keit in Kauf nimmt. Mit die­sem Ver­zicht bricht der Gesetz­ge­ber viel­mehr ein zen­tra­les Ele­ment aus dem Sys­tem der Ein­heits­be­wer­tung her­aus, das unver­zicht­bar zur Gewin­nung in ihrer Rela­ti­on rea­li­täts­na­her Bewer­tun­gen ist. Ver­ein­fa­chungs­er­wä­gun­gen kön­nen dies nicht recht­fer­ti­gen.

Erweist sich eine gesetz­li­che Rege­lung als in sub­stan­zi­el­lem Umfang grund­sätz­lich gleich­heits­wid­rig, kön­nen weder ein Höchst­maß an Ver­wal­tungs­ver­ein­fa­chung noch die durch eine sol­che Ver­ein­fa­chung weit­aus bes­se­re Kos­ten-/​Nutzenrelation zwi­schen Erhe­bungs­auf­wand und Steu­er­auf­kom­men dies auf Dau­er recht­fer­ti­gen73. Die Erkennt­nis, eine in einem Steu­er­ge­setz struk­tu­rell ange­leg­te Ungleich­be­hand­lung kön­ne nicht mit ver­tret­ba­rem Ver­wal­tungs­auf­wand besei­tigt wer­den, darf nicht zur Tole­rie­rung des ver­fas­sungs­wid­ri­gen Zustands füh­ren.

Es ist uner­heb­lich, ob der Gesetz­ge­ber mit der Aus­set­zung der Haupt­fest­stel­lung die­ses Defi­zit bewusst in Kauf genom­men oder ob er es ledig­lich nicht erkannt hat. Ent­schei­dend ist die objek­ti­ve Dys­funk­tio­na­li­tät der ver­blei­ben­den Rege­lung. Danach kommt es auch nicht dar­auf an, ob das Unter­las­sen der Bestim­mung eines neu­en Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts ledig­lich als dau­er­haf­tes Zuwar­ten inner­halb des Sys­tems peri­odi­scher Haupt­fest­stel­lun­gen zu ver­ste­hen ist oder als kon­klu­den­ter Aus­druck eines end­gül­ti­gen Ver­zichts auf wei­te­re Haupt­fest­stel­lun­gen über­haupt. Selbst wenn man der zwei­ten, hier von der Bun­des­re­gie­rung ver­tre­te­nen Deu­tung fol­gen woll­te, könn­te die dar­in lie­gen­de Umdeu­tung des Sys­tems der peri­odisch aktua­li­sier­ten Ein­heits­be­wer­tung in ein sol­ches gänz­lich ohne peri­odi­sche Haupt­fest­stel­lun­gen die fest­ge­stell­te Ungleich­be­hand­lung nicht tra­gen. Denn der Gesetz­ge­ber hät­te bei die­sem Ver­ständ­nis ein von vorn­her­ein imper­fek­tes Bewer­tungs­sys­tem geschaf­fen, das – wie gezeigt – auf Dau­er wegen der ver­blei­ben­den Anknüp­fung an 1964 immer weni­ger in der Lage ist, in der Rela­ti­on rea­li­täts­ge­rech­te Bewer­tungs­er­geb­nis­se zu erzie­len.

Grün­de der Typi­sie­rung und Pau­scha­lie­rung recht­fer­ti­gen eben­falls nicht die Aus­set­zung der Haupt­fest­stel­lung und ihre Fol­gen.

Aller­dings darf der Steu­er­ge­setz­ge­ber aus Grün­den der Ver­wal­tungs­ver­ein­fa­chung typi­sie­ren und dabei die Beson­der­hei­ten des ein­zel­nen Fal­les ver­nach­läs­si­gen, wenn die dar­aus erwach­sen­den Vor­tei­le im rech­ten Ver­hält­nis zu der mit der Typi­sie­rung not­wen­dig ver­bun­de­nen Ungleich­heit der steu­er­li­chen Belas­tung ste­hen, er sich rea­li­täts­ge­recht am typi­schen Fall ori­en­tiert und ein ver­nünf­ti­ger, ein­leuch­ten­der Grund vor­han­den ist74.

Die­sen Anfor­de­run­gen genügt das gegen­wär­ti­ge Sys­tem der Ein­heits­be­wer­tung nicht. Es ori­en­tiert sich mit dem Ver­zicht auf wei­te­re Haupt­fest­stel­lun­gen nicht rea­li­täts­ge­recht am typi­schen Fall. Die Wert­ver­zer­run­gen sind kei­nes­wegs auf aty­pi­sche Son­der­fäl­le oder ver­nach­läs­sig­ba­re Kor­rek­tu­ren in Rand­be­rei­chen beschränkt. Sie betref­fen viel­mehr die Wert­fest­stel­lung im Kern, sind in wei­ten Berei­chen zum Regel­fall gewor­den und neh­men mit der fort­schrei­ten­den Dau­er des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums an Zahl und Aus­maß zu.

Weder eine gemes­sen am Ver­kehrs­wert gene­rel­le Unter­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens noch die ver­meint­lich abso­lut gerin­ge Belas­tungs­wir­kung der Grund­steu­er ver­mö­gen die Wert­ver­zer­run­gen zu recht­fer­ti­gen.

Es ist unbe­strit­ten, dass die Bewer­tungs­re­geln der Ein­heits­be­wer­tung bei bebau­ten Grund­stü­cken sowohl nach dem Ertrags­wert­ver­fah­ren wie auch – aller­dings regel­mä­ßig in gerin­ge­rem Maße – nach dem Sach­wert­ver­fah­ren zu einer gemes­sen am Ver­kehrs­wert gene­rel­len Unter­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens füh­ren75. Es kommt hier jedoch nicht dar­auf an, in wel­cher Grö­ßen­ord­nung und in wel­chen Berei­chen die­se Unter­be­wer­tun­gen auf­tre­ten, denn sie ste­hen in kei­nem unmit­tel­ba­ren Ursa­chen­zu­sam­men­hang mit den durch die Aus­set­zung der peri­odi­schen Neu­fest­stel­lun­gen ent­ste­hen­den Wert­ver­zer­run­gen zwi­schen den zu besteu­ern­den Grund­stü­cken. Die danach recht­fer­ti­gungs­be­dürf­ti­gen Ungleich­be­hand­lun­gen betref­fen nicht die gene­rel­le Unter­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen, die ohne­hin zu kei­nen Nach­tei­len bei der Grund­steu­er­be­las­tung füh­ren könn­te. Viel­mehr ver­schiebt die Bewer­tung des Grund­ver­mö­gens die­se intern, weil die Ver­än­de­rung der Wert­ver­hält­nis­se seit der Haupt­fest­stel­lung 1964, die zu je unter­schied­li­chen Abwei­chun­gen von der Ziel­grö­ße Ver­kehrs­wert füh­ren, in dem bestehen­den Bewer­tungs­sys­tem nicht abge­bil­det wer­den kön­nen.

Die Bun­des­re­gie­rung hat sich in den vor­lie­gen­den Ver­fah­ren dar­auf gestützt, dass die Wert­ver­zer­run­gen mit Rück­sicht auf die im Ergeb­nis nur gerin­gen Belas­tungs­wir­kun­gen der Grund­steu­er den Betrof­fe­nen zuge­mu­tet wer­den könn­ten. Sie hat sich hier­zu auf die frü­he­re Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs beru­fen, der noch in sei­nen Urtei­len vom 30.06.2010 für Bewer­tungs­zeit­räu­me bis 2007 unter ande­rem die gerin­ge steu­er­li­che Belas­tungs­wir­kung der Grund­steu­er zur Begrün­dung dafür her­an­ge­zo­gen hat, dass die Ein­heits­be­wer­tung trotz Wert­ver­zer­run­gen ver­fas­sungs­recht­lich noch Bestand haben kön­ne76.

Es mag zwar sein, dass bei einer abso­lut gerin­gen Steu­er­be­las­tung Brü­che und Ungleich­be­hand­lun­gen in den Rand­be­rei­chen bei der Fest­stel­lung der Bemes­sungs­grund­la­ge mit ent­spre­chen­den Kon­se­quen­zen für die Bemes­sung der Steu­er eher recht­fer­ti­gungs­fä­hig und hin­nehm­bar sind als bei Steu­ern mit hoher Belas­tungs­wir­kung. Das steu­er­li­che Gleich­be­hand­lungs­ge­bot aus Art. 3 Abs. 1 GG ver­langt im Grund­satz jedoch auch bei gerin­gen Steu­er­be­las­tun­gen Beach­tung. Es bedarf hier kei­ner abschlie­ßen­den Ent­schei­dung, inwie­weit sol­che Gering­fü­gig­keit­s­ar­gu­men­te über­haupt ver­fas­sungs­recht­lich trag­fä­hig sind. Eine sub­stan­ti­el­le und weit grei­fen­de Ungleich­be­hand­lung wie bei den hier fest­ge­stell­ten Wert­ver­zer­run­gen im Kern­be­reich einer Steu­er­erhe­bung ver­mö­gen Gering­fü­gig­keits­er­wä­gun­gen jeden­falls nicht zu recht­fer­ti­gen. Es ist für die ver­fas­sungs­recht­li­che Beur­tei­lung von Gleich­heits­ver­stö­ßen in der Ein­heits­be­wer­tung des­halb grund­sätz­lich auch ohne Belang, dass sie mitt­ler­wei­le wegen ihrer weit­ge­hen­den Begren­zung auf das Recht der Grund­steu­er wesent­lich an all­ge­mei­ner Bedeu­tung ver­lo­ren hat.

Im Übri­gen han­delt es sich bei der Grund­steu­er auch in der Sache nicht um eine Steu­er im ver­nach­läs­sig­ba­ren Grö­ßen­be­reich. Dage­gen spricht schon das Gesamt­auf­kom­men der Grund­steu­er, das in den letz­ten Jah­ren kon­ti­nu­ier­lich von 12 auf zuletzt knapp 14 Mil­li­ar­den € ange­stie­gen ist, und ihre erheb­li­che Bedeu­tung für die Kom­mu­nen. Vor allem ist die Grund­steu­er ange­sichts der heu­te übli­chen Höhe der kom­mu­na­len Hebe­sät­ze für Steu­er­pflich­ti­ge kei­nes­wegs unbe­deu­tend, zumal sie zeit­lich unbe­grenzt anfällt. Über­dies kann sie jeden­falls nach gel­ten­der Rechts­la­ge auf Mie­ter umge­legt wer­den, so dass die Kos­ten im Ergeb­nis weit­hin bei Per­so­nen anfal­len, die selbst nicht Schuld­ner der Grund­steu­er sind.

Die Wert­ver­zer­run­gen kön­nen ent­ge­gen der Auf­fas­sung der Bun­des­re­gie­rung und eini­ger Län­der­ver­tre­ter schließ­lich auch nicht durch Nach­fest­stel­lun­gen oder Wert­fort­schrei­bun­gen und auch nicht durch Anpas­sun­gen der Grund­steu­er­hö­he über die Hebe­sät­ze ver­fas­sungs­recht­lich kom­pen­siert wer­den.

Durch Nach­fest­stel­lun­gen (§ 23 BewG) oder Wert­fort­schrei­bun­gen (§ 22 BewG) kön­nen die Finanz­äm­ter den nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt ein­ge­tre­te­nen bewer­tungs­re­le­van­ten Ver­än­de­run­gen der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se Rech­nung tra­gen. Auf die­se Wei­se kön­nen sie zwar der Gefahr eines Voll­zugs­de­fi­zits ent­ge­gen­wir­ken. Dem Pro­blem der Wert­ver­zer­run­gen, das aus der Bezug­nah­me der Wert­ver­hält­nis­se auf den lan­ge zurück­lie­gen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt von Anfang 1964 resul­tiert, kann mit Wert­fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen aller­dings nicht begeg­net wer­den, denn auch hier­für sind die Wert­ver­hält­nis­se von 1964 zugrun­de zu legen (§ 27 BewG).

Der Gesetz­ge­ber kann im bestehen­den Sys­tem der Grund­steu­er deren Gesamt­ni­veau durch die Fest­set­zung des Steu­er­mess­be­trags (§§ 13 ff. GrStG) beein­flus­sen; die Gemein­den haben einen ent­spre­chen­den Ein­fluss durch das Recht, den Hebe­satz für die Grund­steu­er fest­zu­le­gen (Art. 106 Abs. 6 Satz 2 GG; §§ 25 f. GrStG). Bei­de Instru­men­te bestim­men das Niveau der Grund­steu­er ins­ge­samt mit. Sie sind mit ihrem linea­ren und pau­scha­len Ansatz jedoch von vorn­her­ein nicht geeig­net, die diver­gie­ren­den, nicht nach bestimm­ten Grund­be­sitz­ar­ten gestaf­fel­ten Wert­ver­zer­run­gen aus­zu­glei­chen oder sonst zu kom­pen­sie­ren.

Voll­zugs­de­fi­zit in der Ein­heits­be­wer­tung[↑]

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat in sei­nen Vor­la­ge­be­schlüs­sen nicht mehr hin­nehm­ba­re Defi­zi­te beim Geset­zes­voll­zug bean­stan­det. Ob das Ver­fah­ren der Ein­heits­be­wer­tung an einem sei­ne Ver­fas­sungs­wid­rig­keit begrün­den­den struk­tu­rel­len Voll­zugs­de­fi­zit lei­det77, bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung, da die Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen im Ertrags­wert- wie auch im Sach­wert­ver­fah­ren bereits auf­grund der Wert­ver­zer­run­gen fest­steht, die durch die Aus­set­zung neu­er Haupt­fest­stel­lun­gen ver­ur­sacht wer­den und für die es kei­ne hin­rei­chen­de Recht­fer­ti­gung gibt.

Ver­stoß gegen den Gleich­heits­grund­satz seit 2002[↑]

Die Rege­lun­gen über die Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen nach dem Ers­ten Abschnitt des Zwei­ten Teils des Bewer­tungs­ge­set­zes ver­let­zen in dem hier über­prüf­ten Umfang Art. 3 Abs. 1 GG jeden­falls seit Beginn des Jah­res 2002.

In den Aus­gangs­ver­fah­ren zu den Vor­la­gen des Bun­des­fi­nanz­hofs geht es um Ein­heits­be­wer­tun­gen für bebau­te Grund­stü­cke im Ertrags­wert­ver­fah­ren auf den 1.01.2008 und den 1.01.2009. Die Ver­fas­sungs­be­schwer­den wen­den sich gegen Ein­heits­be­wer­tun­gen für bebau­te Grund­stü­cke im Sach­wert­ver­fah­ren zum 1.01.2006 und zum 1.01.2002.

Es bedarf hier kei­ner Ent­schei­dung, ab wel­chem Zeit­punkt genau die Aus­set­zung der peri­odi­schen Haupt­fest­stel­lun­gen zu Wert­ver­zer­run­gen in einem sol­chen Aus­maß geführt hat, dass die dadurch ver­ur­sach­ten Ungleich­be­hand­lun­gen auch ange­sichts beson­ders gro­ßen Ver­wal­tungs­auf­wands nicht mehr gerecht­fer­tigt wer­den konn­ten.

Jeden­falls seit dem in den hier vor­lie­gen­den Ver­fah­ren ent­schei­dungs­er­heb­li­chen Zeit­punkt, der am wei­tes­ten zurück­liegt, dem 1.01.2002 (in der Ver­fas­sungs­be­schwer­de 1 BvR 889/​12), ist dies der Fall. Die oben dar­ge­leg­ten Bei­spie­le evi­den­ter Wert­ver­zer­run­gen sind nicht auf die jüngs­te Deka­de beschränkt, son­dern zei­gen struk­tu­rel­le Ver­wer­fun­gen der Ein­heits­be­wer­tung auf, die zwangs­läu­fig schon rela­tiv bald nach Über­schrei­ten des ursprüng­lich vor­ge­se­he­nen 6‑Jah­res-Zyklus begon­nen haben. Mit zuneh­men­der Dau­er des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums wach­sen Zahl und Aus­maß der Wert­ver­zer­run­gen an, da die Distanz zu dem in Bezug genom­me­nen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt immer grö­ßer wird und die Aus­sa­ge­kraft der wert­be­stim­men­den Fak­to­ren immer mehr ver­blasst und an Rea­li­täts­nä­he ver­liert. Die Ver­än­de­rung der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se ver­langt mehr und mehr Wert­fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen, die wegen der je unter­schied­li­chen Ent­wick­lun­gen der tat­säch­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen und der ver­al­te­ten Wert­be­stim­mungs­fak­to­ren zu erheb­li­chen Wert­ver­zer­run­gen füh­ren. Jeden­falls im Jah­re 2002 und damit nahe­zu 40 Jah­re nach dem letz­ten Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt und über 30 Jah­re nach der Durch­füh­rung der letz­ten Haupt­fest­stel­lung ist die Gren­ze hin­nehm­ba­rer Ungleich­be­hand­lung über­schrit­ten.

Es gibt kei­ne Anhalts­punk­te dafür, dass erst nach dem Jah­re 2002 spe­zi­fi­sche Ver­än­de­run­gen im Bau­we­sen oder auf dem Gebäu­de- oder Woh­nungs­markt ein­ge­setzt hät­ten, die damit deut­lich spä­ter zu den Wert­ver­zer­run­gen in einem ver­fas­sungs­re­le­van­ten Aus­maß geführt hät­ten. Ande­re Recht­fer­ti­gungs­grün­de, die die Ein­heits­be­wer­tun­gen noch um das Jahr 2002, aber nicht mehr danach hät­ten tra­gen kön­nen, sind nicht ersicht­lich und wur­den auch in der münd­li­chen Ver­hand­lung nicht erkenn­bar.

Dem Gesetz­ge­ber ist hier auch kei­ne län­ge­re Über­le­gungs- oder Reak­ti­ons­frist für die Fest­le­gung eines neu­en Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts oder die Schaf­fung einer Neu­re­ge­lung zur Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen zuzu­bil­li­gen, die über das Jahr 2002 hin­aus­reich­te. Es lässt sich nicht all­ge­mein fest­le­gen, ob und inwie­weit dem Gesetz­ge­ber eine Über­le­gungs- oder Reak­ti­ons­frist beim „Hin­ein­wach­sen” der Rechts­la­ge in die Ver­fas­sungs­wid­rig­keit zusteht. Das hängt jeweils von den Umstän­den des Ein­zel­falls ab78.

Jeden­falls zu Beginn des Jah­res 2002 war eine sol­che Frist längst abge­lau­fen. Die Ent­ste­hung struk­tu­rell beding­ter Bewer­tungs­ver­zer­run­gen bei Auf­ga­be des Prin­zips kurz­fris­tig peri­odi­scher Neu­fest­stel­lun­gen war von Beginn an abseh­bar. So hat die Bun­des­re­gie­rung bereits im Jah­re 1987 in ihrer Stel­lung­nah­me zu einer gegen das Sach­wert­ver­fah­ren erho­be­nen Ver­fas­sungs­be­schwer­de aus­ge­führt, sie sei sich bewusst, „dass die gegen­wär­tig noch gel­ten­den Ein­heits­wer­te des Grund­be­sit­zes durch zeit­na­he Wer­te ersetzt wer­den müss­ten, und berei­te des­halb eine neue Bewer­tung des Grund­be­sit­zes vor„79. Die ver­fas­sungs­recht­li­chen Risi­ken des Hin­aus­zö­gerns neu­er Haupt­fest­stel­lun­gen wur­den zudem seit Jahr­zehn­ten in der Lite­ra­tur und in Rechts­schutz­ver­fah­ren dis­ku­tiert, so dass der Gesetz­ge­ber auch des­halb nicht über­rascht sein konn­te80.

Auch die Wie­der­ver­ei­ni­gung Deutsch­lands ver­schafft dem Gesetz­ge­ber bei der Bewer­tung von Grund­ver­mö­gen nicht aus­nahms­wei­se eine ver­län­ger­te Reak­ti­ons­frist, die jeden­falls für die alten Län­der ein Fest­hal­ten am Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1964 auch noch im Jah­re 2002 gerecht­fer­tigt hät­te. Gera­de im Bereich der Grund­stücks­be­wer­tung hat die Wie­der­ver­ei­ni­gung den Gesetz­ge­ber und die Finanz­ver­wal­tung zwar vor beson­de­re Her­aus­for­de­run­gen gestellt, die dazu führ­ten, dass in den neu­en Län­dern jeden­falls im Aus­gangs­punkt vor­läu­fig sogar an der Haupt­fest­stel­lung des Jah­res 1935 fest­ge­hal­ten wur­de81. Die unver­än­der­te Aus­set­zung einer Neu­fest­stel­lung nach 1964 oder auch das Unter­las­sen einer Neu­re­ge­lung in den alten Län­dern mehr als zehn Jah­re nach der Wie­der­ver­ei­ni­gung ist hier­durch jedoch nicht zu recht­fer­ti­gen.

Auch aus der Recht­spre­chung des Bun­des­fi­nanz­hofs erge­ben sich kei­ne Grün­de, die der Fest­stel­lung der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der Ein­heits­be­wer­tung ab Beginn des Jah­res 2002 ent­ge­gen­ste­hen.

Der Bun­des­fi­nanz­hof hat aller­dings in der Ver­gan­gen­heit immer wie­der die Ein­heits­be­wer­tung trotz des jahr­zehn­te­lang zurück­lie­gen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts als noch ver­fas­sungs­ge­mäß ange­se­hen82. Ins­be­son­de­re in sei­nen soge­nann­ten Ankün­di­gungs­ur­tei­len vom 30.06.201083 hat er die Rechts­la­ge für Stich­ta­ge bis zum 1.01.2007 aus­drück­lich noch nicht als ver­fas­sungs­wid­rig bean­stan­det. Sach­hal­ti­ge Grün­de – etwa im Zusam­men­hang mit Art und Aus­maß der Wert­ver­zer­run­gen oder mit der Ver­mei­dung des beson­de­ren Ver­wal­tungs­auf­wands – dafür, war­um die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit der Ein­heits­be­wer­tung von Grund­ver­mö­gen für Stich­ta­ge bis zum 1.01.2007 noch zu beja­hen, für Stich­ta­ge ab dem 1.01.2008 hin­ge­gen deren Ver­fas­sungs­wid­rig­keit anzu­neh­men sei, hat der Bun­des­fi­nanz­hof jedoch weder in den genann­ten Ankün­di­gungs­ur­tei­len noch in den hier gegen­ständ­li­chen Nor­men­kon­troll­vor­la­gen vor­ge­bracht. Dass sei­ne all­ge­mei­ne Ver­wei­sung auf die mitt­ler­wei­le im Wesent­li­chen auf die Grund­steu­er beschränk­te Rele­vanz der Ein­heits­wer­te und die in abso­lu­ten Zah­len gerin­ge Belas­tung durch die Grund­steu­er kei­ne trag­fä­hi­gen Argu­men­te benennt, wur­de bereits fest­ge­stellt.

Zuläs­sig­keit und Begründ­etheit der Ver­fas­sungs­be­schwer­den[↑]

Die Ver­fas­sungs­be­schwer­den sind zuläs­sig und begrün­det.

Die Ver­fas­sungs­be­schwer­de 1 BvR 639/​11 ist sach­dien­lich dahin aus­zu­le­gen, dass sie sich allein gegen den Ein­heits­wert­be­scheid und die Gerichts­ent­schei­dun­gen wen­det, soweit sie den Bescheid bestä­ti­gen, nicht aber auch gegen den for­mal mit ange­grif­fe­nen Grund­steu­er­mess­be­scheid. Denn der Ein­spruch hier­ge­gen war bereits im Ver­wal­tungs­ver­fah­ren zurück­ge­nom­men wor­den.

Die Ver­fas­sungs­be­schwer­de 1 BvR 889/​12 ist im Ergeb­nis nur im Hin­blick auf die Rüge der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens wegen Ver­sto­ßes gegen den Gleich­heits­satz zuläs­sig. Soweit die Beschwer­de­füh­rer sich gegen die Ver­fas­sungs­mä­ßig­keit des Grund­steu­er­mess­be­scheids wen­den, ent­spricht ihr auf die Ver­let­zung von Art. 2 Abs. 1, Art. 6 und Art. 14 GG gerich­te­tes Vor­brin­gen nicht den Dar­le­gungs­an­for­de­run­gen der § 23 Abs. 1 Satz 2, § 92 BVerfGG.

Die in den bei­den Aus­gangs­ver­fah­ren der Ver­fas­sungs­be­schwer­den ange­grif­fe­nen Ein­heits­wert­be­schei­de beru­hen auf einem Bewer­tungs­ver­fah­ren, das jeden­falls seit Beginn des Jah­res 2002, dem auch für die Ver­fas­sungs­be­schwer­den frü­hes­ten maß­geb­li­chen Zeit­punkt, nicht mehr mit Art. 3 Abs. 1 GG ver­ein­bar war. Die Beschei­de und die sie bestä­ti­gen­den Gerichts­ent­schei­dun­gen ver­let­zen des­halb die Beschwer­de­füh­rer in ihrem Grund­recht aus Art. 3 Abs. 1 GG.

Ob die ange­grif­fe­nen Beschei­de und Gerichts­ent­schei­dun­gen dane­ben auch des­halb nicht mit Art. 3 Abs. 1 GG ver­ein­bar sind, weil das Sach­wert- und das Ertrags­wert­ver­fah­ren nach den §§ 76 ff. BewG typi­scher­wei­se zu erheb­lich unter­schied­li­chen Bewer­tungs­er­geb­nis­sen für ein und den­sel­ben Bewer­tungs­ge­gen­stand füh­ren, bedarf daher kei­ner Ent­schei­dung84. Die Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der ange­grif­fe­nen Ent­schei­dun­gen wegen der nicht mehr hin­nehm­ba­ren Wert­ver­zer­run­gen auch inner­halb der jewei­li­gen Bewer­tungs­ka­te­go­rie trägt die Fest­stel­lung des Ver­fas­sungs­ver­sto­ßes allei­ne.

Kei­ne Nich­tig­keit der Bewer­tungs­vor­schrif­ten[↑]

Die vom Bun­des­fi­nanz­hof vor­ge­leg­ten Nor­men zur Ein­heits­be­wer­tung bebau­ter Grund­stü­cke im Ertrags­wert­ver­fah­ren sind mit Art. 3 Abs. 1 GG unver­ein­bar. Dies betrifft die §§ 19, 20, 21, 22, 23, 27, 76 Abs. 1, § 79 Abs. 5, § 93 Abs. 1 Satz 2 BewG. Ver­fas­sungs­wid­rig sind auch die in den Aus­gangs­ver­fah­ren zu den Ver­fas­sungs­be­schwer­den erheb­li­chen Bestim­mun­gen zum Sach­wert­ver­fah­ren (§ 76 Abs. 2 BewG), die eben­falls wegen der Wert­ver­zer­run­gen durch den über­lan­gen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum gegen Art. 3 Abs. 1 GG ver­sto­ßen.

Die bean­stan­de­ten Wert­ver­zer­run­gen haben ihre Ursa­che vor allem in der Aus­set­zung neu­er Haupt­fest­stel­lun­gen und der dar­aus fol­gen­den, seit Jahr­zehn­ten bestehen­den Fixie­rung auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt vom 01.01.1964. Die­se Fixie­rung folgt aus Art. 2 Abs. 1 Satz 1 und 3 BewÄndG in der Fas­sung von Art. 2 des Geset­zes vom 22.07.19704. Auch die­se Bestim­mun­gen sind daher mit Art. 3 Abs. 1 GG unver­ein­bar.

Die Ver­let­zung von Art. 3 Abs. 1 GG durch die genann­ten Nor­men zur Ein­heits­be­wer­tung führt nicht zu ihrer Nich­tig­keit, son­dern ledig­lich zur Fest­stel­lung ihrer Unver­ein­bar­keit mit dem Gleich­heits­satz.

Die blo­ße Unver­ein­bar­keits­er­klä­rung einer ver­fas­sungs­wid­ri­gen Norm ist regel­mä­ßig gebo­ten, wenn der Gesetz­ge­ber ver­schie­de­ne Mög­lich­kei­ten hat, den Ver­fas­sungs­ver­stoß zu besei­ti­gen. Das ist grund­sätz­lich bei Ver­let­zun­gen des Gleich­heits­sat­zes der Fall. Stellt das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Unver­ein­bar­keit einer Norm mit Art. 3 Abs. 1 GG fest, folgt dar­aus in der Regel die Ver­pflich­tung des Gesetz­ge­bers, rück­wir­kend, bezo­gen auf den in der gericht­li­chen Fest­stel­lung genann­ten Zeit­punkt, die Rechts­la­ge ver­fas­sungs­ge­mäß umzu­ge­stal­ten. Hier­zu kann das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt dem Gesetz­ge­ber eine Frist set­zen85. Wird nicht, wie vor­lie­gend, zugleich eine Fort­gel­tungs­an­ord­nung getrof­fen, dür­fen Gerich­te und Ver­wal­tungs­be­hör­den die Norm im Umfang der fest­ge­stell­ten Unver­ein­bar­keit nicht mehr anwen­den, lau­fen­de Ver­fah­ren sind aus­zu­set­zen86.

Dem Gesetz­ge­ber ste­hen hier viel­fäl­ti­ge Mög­lich­kei­ten zur Schaf­fung eines ver­fas­sungs­ge­mä­ßen Zustan­des zur Ver­fü­gung, die von der Repa­ra­tur der bean­stan­de­ten Rege­lun­gen zur Ein­heits­be­wer­tung bis zur völ­li­gen Neu­ge­stal­tung der Bewer­tungs­vor­schrif­ten für eine im Grund­ge­setz als sol­cher vor­ge­se­he­nen Grund­steu­er (Art. 106 Abs. 6 GG) rei­chen. Es ver­bleibt des­halb bei der Fest­stel­lung der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit.

Neu­re­ge­lungs­pflicht bis 31.12.2019[↑]

Der Gesetz­ge­ber ist ver­pflich­tet, die ver­fas­sungs­wid­ri­ge Rechts­la­ge spä­tes­tens bis zum 31.12 2019 durch eine Neu­re­ge­lung zu besei­ti­gen. Damit bleibt dem Gesetz­ge­ber ein ange­mes­se­ner Zeit­raum. In jahr­zehn­te­lan­gen Reform­be­mü­hun­gen um die Grund­steu­er wur­den ver­schie­de­ne Model­le erör­tert und durch­ge­rech­net. In der ver­gan­ge­nen Legis­la­tur­pe­ri­ode wur­de mit Unter­stüt­zung einer gro­ßen Mehr­heit der Län­der mit dem Kos­ten­wert­mo­dell ein kon­kre­ter Gesetz­ent­wurf zur Neu­re­ge­lung der Bewer­tung des Grund­be­sit­zes in den Bun­des­rat ein­ge­bracht14, der aller­dings der Dis­kon­ti­nui­tät des Bun­des­ta­ges zum Opfer gefal­len ist. Jeden­falls trifft den Gesetz­ge­ber die Not­wen­dig­keit einer als­bal­di­gen Neu­re­ge­lung nicht unvor­be­rei­tet.

Bei der Neu­re­ge­lung ver­fügt der Gesetz­ge­ber über einen wei­ten; vom Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt nur begrenzt über­prüf­ba­ren Spiel­raum zur Bestim­mung des Steu­er­ge­gen­stan­des und des Steu­er­sat­zes87. Damit liegt auch die Gesamt­hö­he des mit der Steu­er zu erzie­len­den Auf­kom­mens völ­lig in der Hand des Gesetz­ge­bers. Belässt er es im Grund­satz bei der bis­he­ri­gen Struk­tur von Ein­heits­be­wer­tung und Grund­steu­er, kann das Steu­er­auf­kom­men über den Grund­steu­er­mess­be­trag durch den Gesetz­ge­ber und über die Hebe­sät­ze durch die Gemein­den bestimmt wer­den. Aber auch in einem ande­ren Modell bleibt es dem Gesetz­ge­ber und den nach dem Grund­ge­setz hebe­satz­be­rech­tig­ten Gemein­den (Art. 106 Abs. 6 Satz 2 GG) vor­be­hal­ten, die Steu­er­hö­he und damit den Umfang des Steu­er­auf­kom­mens zu regeln. In kei­nem Fall wird das Gesamt­auf­kom­men durch die ver­fas­sungs­recht­li­chen Vor­ga­ben für eine in der Rela­ti­on rea­li­täts­ge­rech­te Bemes­sung der Besteue­rungs­grund­la­gen vor­be­stimmt. Im Übri­gen steht dem Gesetz­ge­ber auch bei den Regeln zur Erfas­sung der Bemes­sungs­grund­la­ge ein wei­ter Gestal­tungs­spiel­raum zu, der dadurch begrenzt ist, dass die Bemes­sungs­re­geln den mit der Steu­er ver­folg­ten Belas­tungs­grund in der Rela­ti­on rea­li­täts­ge­recht abbil­den müs­sen72. Indes ist der Gesetz­ge­ber bei der Grund­steu­er eben­so wenig wie bei ande­ren Steu­ern gehin­dert, mit­hil­fe des Steu­er­rechts außer­fis­ka­li­sche För­der- und Len­kungs­zie­le zu ver­fol­gen88. Zudem ver­fügt der Gesetz­ge­ber gera­de in Mas­sen­ver­fah­ren der vor­lie­gen­den Art über einen gro­ßen Typi­sie­rungs- und Pau­scha­lie­rungs­spiel­raum89.

Fort­gel­tungs­an­ord­nung[↑]

Die Fort­gel­tung der bean­stan­de­ten Rege­lun­gen zur Ein­heits­be­wer­tung wird bis zum 31.12 2019 sowie bis zu fünf Jah­re nach der Ver­kün­dung einer spä­tes­tens bis zum 31.12 2019 getrof­fe­nen Neu­re­ge­lung, längs­tens aber bis zum 31.12 2024 ange­ord­net.

Aus beson­de­rem Grund, nament­lich im Inter­es­se einer ver­läss­li­chen Finanz- und Haus­halts­pla­nung und eines gleich­mä­ßi­gen Ver­wal­tungs­voll­zugs für Zeit­räu­me einer weit­ge­hend schon abge­schlos­se­nen Ver­an­la­gung, hat das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt wie­der­holt die wei­te­re Anwend­bar­keit ver­fas­sungs­wid­ri­ger Nor­men bin­nen der dem Gesetz­ge­ber bis zu einer Neu­re­ge­lung gesetz­ten Frist oder spä­tes­tens bis zur Neu­re­ge­lung für gerecht­fer­tigt erklärt90. Ein sol­cher Grund ist auch hier gege­ben.

Die Fort­gel­tung der für ver­fas­sungs­wid­rig befun­de­nen Nor­men zur Ein­heits­be­wer­tung betrifft zunächst aus­ge­hend vom Zeit­punkt der Ver­kün­dung die­ses Urteils die in der Ver­gan­gen­heit fest­ge­stell­ten Ein­heits­wer­te und die dar­auf beru­hen­de Erhe­bung von Grund­steu­er. Dafür spre­chen die sonst dro­hen­den Voll­zugs­pro­ble­me, wenn noch nicht bestands­kräf­ti­ge Ein­heits­wert­be­schei­de – und in deren Fol­ge auch die dar­auf beru­hen­den Grund­steu­er­be­schei­de (§ 175 AO) – in einer ange­sichts der gro­ßen Zahl von Grund­steu­er­schuld­nern aller Vor­aus­sicht nach erheb­li­chen Grö­ßen­ord­nung auf­ge­ho­ben oder geän­dert und zumin­dest zum Teil rück­ab­ge­wi­ckelt wer­den müss­ten91. Die Pro­ble­me wür­den dadurch ver­schärft, dass die Auf­ar­bei­tung die­ser Fäl­le erst nach Inkraft­tre­ten und Umset­zung der Neu­re­ge­lung auf der Bewer­tungs­ebe­ne und damit erst vie­le Jah­re nach Ver­kün­dung die­ses Urteils erfol­gen könn­te. Der Ver­wal­tungs­auf­wand allein für die retro­spek­ti­ve Abwick­lung noch offe­ner Fäl­le wäre danach höchst­wahr­schein­lich enorm. Die Hin­nah­me des Voll­zugs von Ein­heits­wert­be­schei­den, die auf der Grund­la­ge für ver­fas­sungs­wid­rig befun­de­ner Bewer­tungs­re­geln ergan­gen sind, ist auf der ande­ren Sei­te den Betrof­fe­nen auch des­halb zumut­bar, weil die Belas­tung mit einer Grund­steu­er dem Grun­de nach durch die Ver­fas­sung legi­ti­miert, „schon immer” vor­ge­se­hen und des­halb von den Grund­be­sit­zern auch zu erwar­ten war und ist.

Die Fort­gel­tung der bean­stan­de­ten Rege­lun­gen ist zugleich in die Zukunft gerich­tet zunächst bis zum Erge­hen einer Neu­re­ge­lung, inso­weit jedoch längs­tens nur bis zum 31.12 2019 anzu­ord­nen.

Die wei­te­re Anwen­dung der als ver­fas­sungs­wid­rig erkann­ten Nor­men ist auch für einen begrenz­ten Zeit­raum in der Zukunft gerecht­fer­tigt, weil ansons­ten die ernst­haf­te Gefahr bestün­de, dass vie­le Gemein­den ohne die Ein­nah­men aus der Grund­steu­er in gra­vie­ren­de Haus­halts­pro­ble­me gerie­ten. Denn die Grund­steu­er ist von erheb­li­cher finan­zi­el­ler Bedeu­tung für die Kom­mu­nen. Sie stellt mit einem jähr­li­chen Auf­kom­men von in den letz­ten Jah­ren zwi­schen 13 und 14 Mil­li­ar­den € nach der Gewer­be­steu­er und dem Gemein­de­an­teil an der Ein­kom­men­steu­er deren dritt­größ­te Steu­er­quel­le dar92. Die Grund­steu­er ist auch des­halb von her­aus­ra­gen­der Bedeu­tung für die Kom­mu­nen, weil ihr Auf­kom­men kon­junk­tur­un­ab­hän­gig ist und zudem durch das Hebe­satz­recht der Gemein­den von ihnen in der Höhe gesteu­ert wer­den kann.

Wür­de die Fort­gel­tung nicht ange­ord­net, könn­ten kei­ne neu­en Ein­heits­wert­be­schei­de mehr erlas­sen wer­den. Selbst die wei­te­re Erhe­bung von Grund­steu­er auf der Grund­la­ge schon bestands­kräf­ti­ger, aber auf ver­fas­sungs­wid­ri­gen Nor­men beru­hen­der Ein­heits­wert­be­schei­de wäre nicht unpro­ble­ma­tisch. Die Unan­wend­bar­keit der Ein­heits­be­wer­tungs­re­geln wür­de dabei im Ergeb­nis den gesam­ten Bereich der Grund­steu­er betref­fen. Denn von der Ver­fas­sungs­wid­rig­keit der hier bean­stan­de­ten Nor­men wären nicht nur die dort ange­spro­che­nen bebau­ten Grund­stü­cke im Grund­ver­mö­gen in den alten Län­dern erfasst. Als Fol­ge hier­von könn­ten auch im Übri­gen – also ins­be­son­de­re für den Bereich der Land- und Forst­wirt­schaft in den alten Län­dern und in den neu­en Län­dern ins­ge­samt – kei­ne neu­en Ein­heits­wert­fest­set­zun­gen mehr getrof­fen wer­den. Es wäre nicht mit Art. 3 Abs. 1 GG ver­ein­bar, inso­weit Grund­steu­er zu erhe­ben, für bebau­te Grund­stü­cke in den alten Län­dern hin­ge­gen nicht93.

Die in die Zukunft gerich­te­te Fort­gel­tungs­an­ord­nung ist den Grund­steu­er­schuld­nern im Übri­gen aus den glei­chen Grün­den zumut­bar wie die rück­wir­ken­de Fort­gel­tungs­an­ord­nung.

Die in die Zukunft gerich­te­te Anord­nung der Fort­gel­tung gilt zunächst nur bis zum Erge­hen der Neu­re­ge­lung, längs­tens bis zum Ablauf der dem Gesetz­ge­ber zur Neu­re­ge­lung gesetz­ten Frist am 31.12 2019. Ange­sichts der bereits über­lan­gen Dau­er der Unver­ein­bar­keit der Regeln über die Ein­heits­be­wer­tung mit Art. 3 Abs. 1 GG ist kei­ne Recht­fer­ti­gung dafür erkenn­bar, deren Fort­gel­tung letzt­lich unbe­fris­tet auch über den 31.12 2019 hin­aus bis zu einer tat­säch­li­chen Neu­re­ge­lung anzu­ord­nen, falls der Gesetz­ge­ber die gesetz­te Frist nicht ein­hält.

Über­gangs­frist bis zum 31.12.2024[↑]

Die Anwen­dung der als unver­ein­bar mit Art. 3 Abs. 1 GG fest­ge­stell­ten Bestim­mun­gen der Ein­heits­be­wer­tung ist schließ­lich, sobald der Gesetz­ge­ber eine Neu­re­ge­lung getrof­fen hat, für wei­te­re fünf Jah­re nach Ver­kün­dung der Neu­re­ge­lung anzu­ord­nen, längs­tens aber bis zum 31.12 2024.

Die­se nach Dau­er und Struk­tur unge­wöhn­li­che Fort­gel­tungs­an­ord­nung ist durch die beson­de­ren Sach­ge­setz­lich­kei­ten der Grund­steu­er gebo­ten und von daher aus­nahms­wei­se gerecht­fer­tigt. Bereits im Zusam­men­hang mit frü­he­ren Bemü­hun­gen zur Reform der Grund­steu­er wur­de immer wie­der auf den außer­ge­wöhn­li­chen Umset­zungs­auf­wand im Hin­blick auf Zeit und Per­so­nal hin­ge­wie­sen, den eine bun­des­wei­te Neu­be­wer­tung aller Grund­stü­cke ver­langt. Der von den Län­dern Hes­sen und Nie­der­sach­sen im Sep­tem­ber 2016 in den Bun­des­rat ein­ge­brach­te Ent­wurf eines Geset­zes zur Ände­rung des Bewer­tungs­ge­set­zes geht in sei­ner Begrün­dung von etwa 35 Mil­lio­nen wirt­schaft­li­cher Ein­hei­ten aus, die einer Neu­be­wer­tung bedürf­ten. Hier­für ver­an­schlagt der Ent­wurf in sei­ner Begrün­dung für die auto­ma­ti­ons­tech­ni­sche Umset­zung der Bewer­tungs­ver­fah­ren einen Min­dest­zeit­auf­wand von sechs Jah­ren ab Inkraft­tre­ten des Geset­zes94. Im vor­lie­gen­den Ver­fah­ren haben die Bun­des­re­gie­rung und zahl­rei­che Stel­lung­nah­men über­ein­stim­mend eben­falls den beson­de­ren Umset­zungs­auf­wand ins­be­son­de­re in zeit­li­cher Hin­sicht bei der Neu­be­wer­tung betont und sub­stan­ti­iert begrün­det. Vor die­sem Hin­ter­grund hält das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt die Fort­gel­tung der alten Rechts­la­ge für wei­te­re fünf Jah­re gebo­ten aber auch aus­rei­chend, um im Fal­le einer Neu­re­ge­lung die dadurch geschaf­fe­nen Bewer­tungs­be­stim­mun­gen umzu­set­zen und so wäh­rend die­ser Zeit die ansons­ten dro­hen­den gra­vie­ren­den Haus­halts­pro­ble­me zu ver­mei­den. In die­sem Zeit­raum kön­nen Bund und Län­der je nach Zustän­dig­keit auch dafür Sor­ge tra­gen, dass die wei­te­re Umset­zung einer Neu­re­ge­lung auf der Besteue­rungs­ebe­ne bereits inner­halb der Fünf­jah­res­frist vor­be­rei­tet wird. Denn die Fort­gel­tungs­an­ord­nung für die als ver­fas­sungs­wid­rig fest­ge­stell­ten Bewer­tungs­re­geln endet end­gül­tig fünf Jah­re nach Ver­kün­dung der Neu­re­ge­lung zum Bewer­tungs­recht, spä­tes­tens aber zum 31.12 2024.

Aus­wir­kung auf bestands­kräf­ti­ge Beschei­de[↑]

In Anbe­tracht der außer­ge­wöhn­lich lan­gen Fort­gel­tungs­an­ord­nung für an sich ver­fas­sungs­wid­ri­ge Nor­men dür­fen für Kalen­der­jah­re nach Ende der Fort­gel­tung selbst auf bestands­kräf­ti­ge Beschei­de, die auf die­sen Nor­men beru­hen, kei­ne Belas­tun­gen mehr gestützt wer­den. Dies gilt sowohl für die Frist zur Neu­re­ge­lung als auch für die fol­gen­de Frist zur Umset­zung.

Aus­wir­kung der Fort­gel­tungs­an­ord­nung auf die Ver­fas­sungs­be­schwer­den[↑]

Die Unver­ein­bar­keit der Vor­schrif­ten der Ein­heits­be­wer­tung für Grund­ver­mö­gen zum Sach­wert­ver­fah­ren mit Art. 3 Abs. 1 GG führt in den Ver­fas­sungs­be­schwer­de­ver­fah­ren zu der Fest­stel­lung, dass die Beschwer­de­füh­rer in die­sem Grund­recht ver­letzt wer­den, weil und soweit die zuläs­sig ange­grif­fe­nen Behör­den- und Gerichts­ent­schei­dun­gen dar­auf beru­hen. Wegen der Fort­gel­tungs­an­ord­nung auch im Hin­blick auf die­se Vor­schrif­ten ergibt sich dar­aus gleich­wohl nicht die Auf­he­bung der ange­grif­fe­nen Ent­schei­dun­gen.

Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt, Urteil vom 10. April 2018 – 1 BvL 11/​141 BvL 12/​141 BvL 1/​151 BvR 639/​111 BvR 889/​12

  1. BGBl. I S. 1118
  2. BGBl I S. 851
  3. vgl. BT-Drs. IV/​1488, S. 31
  4. BGBl I S. 1118
  5. BSt­Bl I, S. 890
  6. BT-Drs. 9/​1648
  7. BT-Drs. 10/​3690, S. 13 f. m.w.N.
  8. BVerfGE 93, 121; 93, 165
  9. BGBl I 1996, S.2049
  10. BR-Drs. 390/​96, S. 38
  11. BR-Drs. 306/​01
  12. BMF, Reform der Grund­steu­er, S. 8
  13. BR-Drs. 514/​16
  14. BR-Drs. 515/​16
  15. BR-Drs. 515/​16, S. 36
  16. vgl. das Berech­nungs­bei­spiel des Gesetz­ent­wurfs, BR-Drs. 515/​16, S. 65 f.
  17. BFH, Aus­set­zungs- und Vor­la­ge­be­schlüs­se vom 22.10.2014 – II R 16/​13; und II R 37/​14; sowie vom 17.12.2014 – II R 14/​13
  18. BFHE 209, 138 sowie Urtei­le vom 21.02.2006 – II R 31/​04, BFH/​NV 2006, 1450; vom 30.07.2008 – II R 5/​07, BFH/​NV 2009, 7; und vom 04.02.2010 – II R 1/​09, BFH/​NV 2010, 1244, m.w.N.
  19. BFHE 230, 78; 230, 93
  20. BGBl I S. 2376
  21. BFH, Beschlüs­se vom 22.10.2014 – II R 16/​13, BFHE 247, 150 und II R 37/​14, BFH/​NV 2015, 309
  22. BFH, Beschluss vom 17.12.2014 – II R 14/​13, BFH/​NV 2015, 475
  23. Ver­wei­sung auf BVerfGE 21, 54 unter B.II. 5.
  24. FG Rhein­land-Pfalz, Urteil vom 06.05.2010 – 4 K 1417/​09
  25. BFH, Beschluss vom 18.01.2011 – II B 74/​10
  26. BVerfG, Beschluss vom 13.04.2010 – 1 BvR 3515/​08
  27. FG Düs­sel­dorf, Urteil vom 13.10.2011 – 11 K 1484/​10 Gr.BG
  28. BFH, Beschluss vom 24.02.2012 – II B 110/​11
  29. vgl. hier­zu BVerfGE 105, 61, 67; 133, 1, 10 f. Rn. 35
  30. vgl. BVerfGE 138, 136, 175 Rn. 104 m.w.N.
  31. vgl. BVerfGE 138, 136, 172 f. Rn. 97 ff.
  32. zu den Anfor­de­run­gen hier­für vgl. BVerfGE 133, 1, 12 Rn. 39
  33. BFH, Beschluss vom 30.06.3010 – II R 60/​08, BFHE 230, 78 und II R 12/​09, BFHE 230, 93
  34. vgl. dazu BVerfGE 139, 285, 297 Rn. 38 m.w.N.
  35. BGBl I S. 3146
  36. BGBl I S. 1
  37. BVerfGE 65, 325, 353; 120, 1, 25; 125, 141, 164
  38. BVerfGE 78, 249, 270 stRspr
  39. BGBl I S. 359
  40. vgl. BVerfGE 125, 141, 154; 138, 136, 176 Rn. 108
  41. zu den sich hier­nach erge­ben­den Anfor­de­run­gen vgl. BVerfGE 138, 136, 176 f. Rn. 109 ff.
  42. vgl. hier­zu mit unter­schied­li­chen Ergeb­nis­sen im Hin­blick auf eine Neu­re­ge­lung der Grund­steu­er etwa Sei­ler, in: Maunz/​Dürig, GG, Art. 105 Rn. 160 (Sept.2017); Siek­mann, in: Sachs, GG, 7. Auf­la­ge 2014, Art. 105 Rn. 24 Fn. 89; Tipke/​Lang, Steu­er­recht, 22. Auf­la­ge 2015, § 2 Rn. 41; Troll/​Eisele, Grund­steu­er­ge­setz, 11. Auf­la­ge 2014, Anhang V Rn. 2; Seer/​Drüen, in: Kluth, Föde­ra­lis­mus­re­form­ge­setz, 1. Auf­la­ge 2007, Art. 105 Rn. 8; Becker, Die Reform der Grund­steu­er – wem obliegt die Geset­zes­kom­pe­tenz?, BB 2013, S. 861, 865; Cremers, Grund­steu­er­mo­del­le und Ver­fas­sung, 2012, S. 8 ff.; Hant­zsch, Reform der Grund­steu­er durch den Bun­des­ge­setz­ge­ber?, DStZ 2012, S. 758, 761 f.; Kempny/​Reimer, in: Ver­hand­lun­gen des 70. Deut­schen Juris­ten­ta­ges 2014, Gut­ach­ten D – Recht der staat­li­chen Ein­nah­men, D 72 f.
  43. vgl. BVerfGE 111, 10, 28 ff.; 112, 226, 250
  44. vgl. BVerfGE 138, 136, 180 Rn. 121; 139, 285, 309 Rn. 70 m.w.N., stRspr
  45. vgl. BVerfGE 138, 136, 180 Rn. 122, 139, 285, 309 Rn. 71, stRspr
  46. vgl. BVerfGE 138, 136, 181 Rn. 123, 131; 139, 285, 309 f. Rn. 72; BVerfG, Urteil vom 10.04.2018 – 1 BvR 1236/​11, Rn. 105, jew. m.w.N.
  47. vgl. BVerfGE 93, 121, 136; 93, 165, 172 f.; 117, 1, 33; 139, 285, 310 Rn. 73, stRspr
  48. vgl. BVerfGE 93, 121, 142 f.
  49. vgl. BVerfGE 123, 1, 21; 139, 285, 310 Rn. 73
  50. vgl. BVerfGE 139, 285, 310 Rn. 73
  51. vgl. dazu BVerfGE 137, 350, 375 f. Rn. 66; 139, 285, 313 Rn. 77
  52. vgl. BVerfGE 106, 225, 241 m.w.N., stRspr
  53. eben­so BVerfGE 21, 54, 68 zu der damals den Gemein­den vor­be­hal­te­nen Ent­schei­dung, ob und in wel­cher Höhe eine Lohn­sum­men­steu­er erho­ben wer­den sol­le
  54. so die Begrün­dung des Regie­rungs­ent­wurfs zum Bewer­tungs­än­de­rungs­ge­setz von 1965, BT-Drs. IV/​1488, S. 31
  55. vgl. BFHE 134, 41, 45; BFH, Beschluss vom 30.01.2004 – II B 105/​02 6; eben­so der Bun­des­fi­nanz­hof in den Vor­la­ge­be­schlüs­sen, vgl. etwa BFH, Beschluss vom 22.10.2014 – II R 16/​13, BFHE 247, 150, 160 f. Rn. 52 in dem Ver­fah­ren 1 BvL 11/​14
  56. vgl. die Ver­viel­fäl­ti­ger in § 80 BewG und hier­zu die Bewer­tungs­ta­bel­len in den Anla­gen 3 – 8
  57. BSt­Bl I S. 890
  58. zu der vor­he­ri­gen Ent­wick­lung seit 1925 vgl. die Dar­stel­lung in BVerfGE 93, 121, 144 f.
  59. auch hier­zu vgl. BVerfGE 93, 121, 144 f.
  60. vgl. dazu BVerfGE 93, 121, 122 ff., 128, 146 f.; 117, 1, 68 f.
  61. Gürsching/​Stenger, Bewer­tungs­recht, Stand Okto­ber 2017, § 79 BewG Rn.02.1; Kreutziger/​Schaff­ner/​Stephany, Bewer­tungs­ge­setz, 3. Auf­la­ge 2013, § 79 BewG Rn. 23
  62. Gürsching/​Stenger, a.a.O., § 79 BewG Rn. 51; Rössler/​Troll, Bewer­tungs­ge­setz, Stand Okto­ber 2017, § 79 BewG Rn. 101
  63. so die Begrün­dung des Regie­rungs­ent­wurfs zum Bewer­tungs­än­de­rungs­ge­setz von 1965 zu § 27 BewG, BT-Drs. IV/​1488, S. 39
  64. BFHE 188, 425, 428 m.w.N.
  65. zur Abgren­zung zu wert­re­le­van­ten Mie­tän­de­run­gen, vgl. Rössler/​Troll, a.a.O., § 79 Rn. 104 ff. m.w.N.
  66. Bezug­nah­me auf BFH, Urtei­le vom 26.07.1989 – II R 65/​86, BFHE 158, 87; und vom 05.05.1993 – II R 71/​90
  67. vgl. Rössler/​Troll, a.a.O., § 78 Rn. 9 ff. sowie BFHE 114, 108
  68. vgl. Gut­ach­ten des Wis­sen­schaft­li­chen Bei­rats beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen aus dem Jahr 1989, Die Ein­heits­be­wer­tung in der Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land – Män­gel und Alter­na­ti­ven, S. 9
  69. dazu Gürsching/​Stenger, a.a.O., § 80 Rn. 8
  70. vgl. Gesetz­ent­wurf zur Ände­rung des Bewer­tungs­ge­set­zes vom Sep­tem­ber 2016, BR-Drs. 515/​16, S. 36; vgl. auch BVerfGE 74, 182, 190; fer­ner Dickertmann/​Pfeiffer, Ein­heits­be­wer­tung – die ver­dräng­te Reform, StuW 1987, S. 259, 265; Wis­sen­schaft­li­cher Bei­rat beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen aus dem Jahr 2010, Reform der Grund­steu­er, S. 6; ähn­lich bereits Wis­sen­schaft­li­cher Bei­rat beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen, Die Ein­heits­be­wer­tung in der Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land – Män­gel und Alter­na­ti­ven, a.a.O., 1989, S. 23
  71. all­ge­mein zur Streu­brei­te der Wert­ermitt­lung bei Grund­stü­cken vgl. BVerfGE 117, 1, 45 ff. m.w.N.
  72. vgl. BVerfGE 93, 121, 136; 93, 165, 172 f.; 117, 1, 33; 139, 285, 310 Rn. 73 jew. m.w.N.
  73. zu der beson­ders ungüns­ti­gen Kos­ten-/Nut­zen­re­la­ti­on der Ein­heits­be­wer­tung vgl. Stel­lung­nah­me des Wis­sen­schaft­li­chen Bei­rats beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen aus dem Jahr 2010, Reform der Grund­steu­er, S. 6, sowie bspw. Baye­ri­scher Obers­ter Rech­nungs­hof, Jah­res­be­richt 2010, S. 102 ff., 105
  74. vgl. BVerfGE 137, 350, 375 f. Rn. 66; 139, 285, 313 Rn. 77; BVerfG, Beschluss vom 29.03.2017 – 2 BvL 6/​11 106 ff.; stRspr
  75. BVerfGE 93, 121, 146; Jakob, Mög­lich­kei­ten einer Ver­ein­fa­chung der Bewer­tung des Grund­be­sit­zes sowie Unter­su­chung einer befris­te­ten Anwen­dung von dif­fe­ren­zier­ten Zuschlä­gen zu den Ein­heits­wer­ten, BMF-Schrif­ten­rei­he Heft 48 (1992), S. 62 ff.; Stel­lung­nah­me des Wis­sen­schaft­li­chen Bei­rats beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen, Reform der Grund­steu­er, 2010, S. 1
  76. vgl. etwa BFH – II R 60/​08 40
  77. vgl. dazu BVerfGE 84, 239, 272; 110, 94, 112 f.
  78. vgl. etwa BVerfGE 84, 239, 283 ff.
  79. BVerfGE 74, 182, 189 f.
  80. vgl. bereits BVerfG, Beschluss vom 04.06.1976 – 1 BvR 360/​74, NJW 1977, S. 429; Gut­ach­ten des Wis­sen­schaft­li­chen Bei­rats beim Bun­des­mi­nis­te­ri­um der Finan­zen, Die Ein­heits­be­wer­tung in der Bun­des­re­pu­blik Deutsch­land – Män­gel und Alter­na­ti­ven, a.a.O., S. 25 f.; Jakob, a.a.O., S. 210 ff.
  81. vgl. Eini­gungs­ver­trag vom 31.08.1990, BGBl II, S. 889, 981 ff.
  82. vgl. ins­be­son­de­re BFH, Beschluss vom 08.02.2000 – II B 65/​99 8, sowie BFH, Urtei­le vom 02.02.2005 – II R 36/​03 11; vom 21.02.2006 – II R 31/​04 11; vom 30.07.2008 – II R 5/​07 11; vom 04.02.2010 – II R 1/​09 9; und vom 06.07.2011 – II R 35/​10 26
  83. BFH, Urtei­le vom 30.06.3010 – II R 60/​08, BFHE 230, 78, 84 Rn.19; und II R 12/​09, BFHE 230, 93, 94 f. Rn. 12
  84. s. dazu bereits BVerfGE 74, 182
  85. vgl. BVerfGE 117, 1, 70
  86. vgl. BVerfGE 138, 136, 249 Rn. 286 m.w.N.; 139, 285, 316 Rn. 88
  87. vgl. BVerfGE 138, 136, 181 Rn. 123, 131; 139, 285, 309 f. Rn. 72 jew. m.w.N.
  88. vgl. BVerfGE 138, 136, 181 Rn. 124 m.w.N.
  89. vgl. BVerfGE 139, 285, 313 Rn. 77 m.w.N.
  90. vgl. etwa BVerfGE 87, 153, 178; 93, 121, 148 f.; 123, 1, 38; 125, 175, 258; 138, 136, 251 Rn. 287; 139, 285, 319 Rn. 89
  91. vgl. eben­so BVerfGE 117, 1, 70
  92. BMF, Daten­samm­lung zur Steu­er­po­li­tik, Aus­ga­be 2016/​2017, S. 15; Sta­tis­ti­sches Bun­des­amt, Fach­se­rie 14 Rei­he 10.1 2016, S. 9
  93. vgl. eben­so BVerfGE 138, 136, 248 Rn. 283
  94. BR-Drs. 515/​16, S. 35 f.