Grund­steu­er – und der Bewer­tungs­ab­schlag wegen einer ver­trag­li­chen Abrissverpflichtung

Es ist in der Recht­spre­chung geklärt, dass eine ver­trag­li­che Abbruch­ver­pflich­tung, die einen Bewer­tungs­ab­schlag nach § 94 Abs. 3 Satz 3 BewG begrün­den soll, ein­deu­tig und unbe­dingt sein muss. Es ist ein­deu­tig und des­halb nicht klä­rungs­be­dürf­tig, dass die Moti­ve der Ver­trags­par­tei­en, eine Abriss­klau­sel auf­zu­neh­men, Ein­fluss auf die Vor­her­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs haben können.

Grund­steu­er – und der Bewer­tungs­ab­schlag wegen einer ver­trag­li­chen Abrissverpflichtung

Die Fra­ge, ob die Beweg­grün­de für eine pacht­ver­trag­li­che Abriss­klau­sel für den Abschlag nach § 94 Abs. 3 Satz 3 BewG eine Rol­le spie­len, ist teils nicht klä­rungs­be­dürf­tig, teils eine des Ein­zel­falls. § 94 Abs. 3 Satz 3 BewG sieht eine zwei­stu­fi­ge Prü­fung vor. Für die Fra­ge, wel­che Bedeu­tung die Motiv­la­ge der Ver­trags­par­tei­en hat, kann folg­lich zu dif­fe­ren­zie­ren sein:

  • Auf der ers­ten Stu­fe ist nach § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 1 BewG zu prü­fen, ob ver­ein­bart ist, dass das Gebäu­de nach Ablauf der Miet- oder Pacht­zeit abzu­bre­chen ist. Es ist im Grund­satz geklärt und daher nicht mehr klä­rungs­be­dürf­tig, dass die Abbruch­ver­pflich­tung ein­deu­tig und unbe­dingt sein muss1. Das bedeu­tet umge­kehrt, dass es auf die Moti­ve der Par­tei­en, eine sol­che Ver­pflich­tung zu ver­ein­ba­ren, grund­sätz­lich nicht ankommt. Ob Beson­der­hei­ten in Anse­hung öffent­lich-recht­li­cher Ver­pflich­tun­gen bestehen, ist Gegen­stand der sei­tens der Haus­ei­gen­tü­me­rin an zwei­ter Stel­le for­mu­lier­ten Grundsatzfrage.
  • Auf der zwei­ten Stu­fe ist nach § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 2 BewG zu prü­fen, ob vor­aus­zu­se­hen ist, dass das Gebäu­de trotz der Ver­pflich­tung nicht abge­bro­chen wer­den wird2. An die­ser Stel­le ist es denklo­gisch zwin­gend, des­halb ein­deu­tig und eben­falls nicht klä­rungs­be­dürf­tig, dass die Moti­ve der Par­tei­en eine Rol­le spie­len kön­nen. Von ihnen kann die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs abhän­gen. Hat ein Ver­päch­ter sich ledig­lich für eine nach all­sei­ti­ger Auf­fas­sung sehr unwahr­schein­li­che Ent­wick­lung der Din­ge höchst vor­sorg­lich den Anspruch auf Abbruch ein­räu­men las­sen, an dem ihm eigent­lich nicht gele­gen ist, ist der Nicht­ab­bruch jeden­falls weni­ger vor­her­seh­bar als in einer Kon­stel­la­ti­on, in der nach all­sei­ti­ger Auf­fas­sung die­je­ni­gen Umstän­de, die den Ver­päch­ter auf einer Abbruch­ver­pflich­tung haben bestehen las­sen, mit recht gro­ßer Wahr­schein­lich­keit eintreten.
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Für die wei­te­re Fra­ge, ob eine ver­trag­li­che Abriss­ver­pflich­tung unbe­acht­lich ist, wenn sich der Ver­päch­ter damit gegen­über behörd­li­chen Ver­fü­gun­gen frei­zeich­nen möch­te, ist im Grund­satz eben­falls zwi­schen den bei­den Beur­tei­lungs­stu­fen zu differenzieren.

Nicht klä­rungs­fä­hig wäre die Fra­ge, ob ver­trag­li­che Ver­pflich­tun­gen, die nur dazu die­nen, öffent­lich-recht­li­che Ver­pflich­tun­gen auf den Gebäu­de­ei­gen­tü­mer abzu­wäl­zen, kei­ne ver­trag­li­che Abbruch­ver­pflich­tung i.S. des § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 1 BewG sind. Es dürf­te zwar ein­deu­tig und nicht klä­rungs­be­dürf­tig sein, dass öffent­lich-recht­li­che Ver­pflich­tun­gen, die nur den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer tref­fen, kei­ne Aus­nah­me recht­fer­ti­gen kön­nen, denn die Abwäl­zung sol­cher Belas­tun­gen ist von ande­ren ver­trag­li­chen Abbruch­ver­pflich­tun­gen nicht zu unter­schei­den. Ist auch der Gebäu­de­ei­gen­tü­mer öffent­lich-recht­lich ver­pflich­tet und hält sich die Behör­de allein im Rah­men einer Stö­rer­aus­wahl an den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer, könn­te sich Klä­rungs­be­darf stellen.

Der Klä­rungs­fä­hig­keit der Fra­ge steht nicht ent­ge­gen, dass auch das Finanz­ge­richt Ber­lin-Bran­den­burg in der Vor­in­stanz eine der­ar­ti­ge teleo­lo­gi­sche Reduk­ti­on des § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 1 FGO nicht vor­ge­nom­men hat3. Das finanz­ge­richt­li­che Urteil stellt klar, dass das Finanz­ge­richt die ver­trag­li­che Abbruch­ver­pflich­tung auf der ers­ten Stu­fe nicht in Abre­de stellt und sei­ner Ent­schei­dung zu Guns­ten der Haus­ei­gen­tü­me­rin still­schwei­gend als selbst­ver­ständ­lich zugrun­de gelegt hat. Alle wei­te­ren Aus­füh­run­gen bezie­hen sich auf die zwei­te Stu­fe. Die Rechts­fra­ge wäre aber im Revi­si­ons­ver­fah­ren nur ent­schei­dungs­er­heb­lich und damit klä­rungs­fä­hig, wenn der Bewer­tungs­ab­schlag nicht spä­tes­tens auf der zwei­ten Stu­fe zu ver­sa­gen wäre, weil vor­aus­zu­se­hen ist, dass das Gebäu­de trotz einer etwa rele­van­ten ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung nicht abge­bro­chen wer­den wird. Da das Finanz­ge­richt dies im Streit­fall bejaht hat, wäre die Rele­vanz abge­wälz­ter öffent­lich-recht­li­cher Ver­pflich­tun­gen folg­lich nur klä­rungs­fä­hig, wenn dem Finanz­ge­richt in Anse­hung der zwei­ten Stu­fe ein revi­si­bler Feh­ler unter­lau­fen wäre. Dann wäre der Bun­des­fi­nanz­hof im Revi­si­ons­ver­fah­ren nicht mehr an die fest­ge­stell­te Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs gebun­den, so dass es auf die Fra­ge ankä­me, ob über­haupt eine ver­trag­li­che Abbruch­ver­pflich­tung i.S. des § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 1 BewG vor­liegt. Ein sol­cher Feh­ler ist jedoch nicht zu ver­zeich­nen. Hier­zu ist im Rah­men der Ver­fah­rens­rü­gen, die sich sämt­lich auf die tat­säch­li­chen Fest­stel­lun­gen des Finanz­ge­richt bezie­hen, näher auszuführen.

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Auf der zwei­ten Stu­fe hin­ge­gen (Vor­her­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs) kann aus den aus­ge­führ­ten Grün­den mit den sich hier­aus erge­ben­den Maß­stä­ben die Moti­va­ti­ons­la­ge der Ver­trags­par­tei­en eine Rol­le spie­len. Es hängt also von den Beweg­grün­den der Par­tei­en zur Auf­nah­me einer Abriss­ver­pflich­tung ab, wie wahr­schein­lich es ist, dass es tat­säch­lich zum Abriss kommt. Das ist nicht klä­rungs­be­dürf­tig. Es ist auch nicht ersicht­lich, dass das Finanz­ge­richt dies anders beur­teilt hät­te. Die Haus­ei­gen­tü­me­rin bean­stan­det, dass das Finanz­ge­richt zur Beant­wor­tung der Fra­ge, ob der Nicht­ab­bruch bei ihr vor­aus­seh­bar war, die Grün­de tat­säch­lich durch­ge­führ­ter Abbrü­che bei ande­ren Päch­tern für erheb­lich gehal­ten und sol­che auf eige­nen Wunsch des Päch­ters oder zur Erfül­lung bau­ord­nungs- oder bau­pla­nungs­recht­li­cher Ver­pflich­tun­gen nicht in sei­ne Wür­di­gung ein­be­zo­gen hat. Bei die­sen Über­le­gun­gen geht es jedoch nicht um das Motiv der ver­trag­li­chen Abriss­ver­pflich­tung, son­dern um die Indi­zwir­kung der Abbrü­che ande­rer Päch­ter für die bei der Haus­ei­gen­tü­me­rin zu tref­fen­de Pro­gno­se­ent­schei­dung4. Dies betrifft die drit­te sei­tens der Haus­ei­gen­tü­me­rin auf­ge­wor­fe­ne Grundsatzfrage.

Hin­sicht­lich die­ser drit­ten Fra­ge ist die Rechts­la­ge jedoch ein­deu­tig und so zu beur­tei­len, wie das Finanz­ge­richt es getan hat. Es kann des­halb offen blei­ben, ob die Fra­ge, wel­che Kri­te­ri­en nach wel­chen Maß­stä­ben in die einer Pro­gno­se­ent­schei­dung zugrun­de­lie­gen­de Gesamt­wür­di­gung ein­ge­hen kön­nen, über­haupt grund­sätz­li­che Bedeu­tung auf­wei­sen kann.

Der BFH hat bereits im ers­ten Rechts­gang ent­schie­den, dass es gegen die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs i.S. des § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 2 BewG spricht, wenn ande­re Päch­ter Gebäu­de abbre­chen muss­ten5. Es ver­steht sich und wur­de vor­aus­ge­setzt, dass der Rück­schluss von den Ver­hält­nis­sen ande­rer Päch­ter auf das zu beur­tei­len­de Pacht­ver­hält­nis nur unter im Übri­gen ähn­li­chen ver­trag­li­chen und tat­säch­li­chen Rah­men­be­din­gun­gen gilt, wie es vor­lie­gend der Fall ist.

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Es spricht aber nicht gegen die Vor­aus­seh­bar­keit des Nicht­ab­bruchs, wenn ande­re Päch­ter nicht auf­grund eines Abbruch­ver­lan­gens des Ver­päch­ters, son­dern auf­grund eige­nen Ent­schlus­ses oder auf­grund öffent­lich-recht­li­cher Ver­pflich­tung Gebäu­de abge­bro­chen haben. Soweit es Abris­se auf­grund eige­nen Ent­schlus­ses betrifft, ist dies bereits in der genann­ten Aus­sa­ge im ers­ten Rechts­gang ange­legt. Die­se Päch­ter „muss­ten“ nicht abbre­chen. Aber auch Abris­se auf­grund öffent­lich-recht­li­cher Ver­pflich­tung fin­den gera­de nicht in Erfül­lung der ver­trag­li­chen Ver­pflich­tung statt, die den Grund für den Bewer­tungs­ab­schlag bil­det, son­dern in Erfül­lung die­ser öffent­lich-recht­li­chen Pflicht.

Der Abschlag dem Grun­de nach knüpft gemäß § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 1 BewG ein­deu­tig an eine ver­trag­li­che Abbruch­ver­pflich­tung an. § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 2 BewG knüpft fol­ge­rich­tig an einen vor­her­seh­ba­ren Nicht­ab­bruch trotz die­ser Abbruch­ver­pflich­tung an, erfasst also eine Unter­bre­chung des mit der ver­trag­li­chen Abbruch­ver­pflich­tung in Gang gesetz­ten Kau­sal­ver­laufs. Mani­fes­tiert sich die ver­trag­li­che Abbruch­ver­pflich­tung vor­aus­seh­bar nicht in einem tat­säch­li­chen Abbruch, fehlt die Recht­fer­ti­gung für den Abschlag.

Der Blick auf den Ver­lauf ande­rer Pacht­ver­hält­nis­se dient der Fest­stel­lung, ob die ver­trag­li­che Abbruch­ver­pflich­tung im vor­lie­gen­den Pacht­ver­hält­nis tat­säch­lich zu einem Abbruch füh­ren wird. Haben in ande­ren Pacht­ver­hält­nis­sen kei­ne Abbrü­che statt­ge­fun­den, wur­de der Kau­sal­ver­lauf unter­bro­chen. Haben zwar Abbrü­che statt­ge­fun­den, die aber nicht in einem Kau­sal­zu­sam­men­hang mit der ver­trag­li­chen Abbruch­ver­pflich­tung ste­hen, ändert sich an der Unter­bre­chung die­ses Kau­sal­ver­laufs nichts. Der in Gang gesetz­te Kau­sal­ver­lauf wur­de nicht pro­gramm­ge­mäß in einem Abbruch fort­ge­setzt. Wenn die­se Abläu­fe eine gewis­se Regel­mä­ßig­keit auf­wie­sen, recht­fer­ti­gen sie einen Schluss auf das vor­lie­gen­de Pachtverhältnis.

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Die­se Zusam­men­hän­ge wer­den bereits aus der gesetz­li­chen For­mu­lie­rung „trotz der Ver­pflich­tung“ deut­lich. Wenn die Haus­ei­gen­tü­me­rin allein auf tat­säch­li­che Abbrü­che in ande­ren Pacht­ver­hält­nis­sen unab­hän­gig davon abstellt, wor­auf die­se beru­hen, ver­kürzt sie den Wort­laut der Vor­schrift, ver­kennt aber auch den Umstand, dass der Blick auf ande­re Pacht­ver­hält­nis­se ledig­lich indi­zi­el­le Bedeu­tung für die Beur­tei­lung ihres Pacht­ver­hält­nis­ses hat.

Das Finanz­ge­richt Ber­lin-Bran­den­burg hat nach alle­dem zu Recht Gebäu­de­ab­brü­che aus eige­ner Initia­ti­ve oder auf­grund öffent­lich-recht­li­cher Ver­pflich­tun­gen, die mit­hin nicht auf der Befol­gung der ver­trag­li­chen Abriss­ver­pflich­tung beruh­ten, nicht in die Prü­fung der Fra­ge ein­be­zo­gen, ob der Nicht­ab­bruch vor­aus­seh­bar ist.

Soweit die Haus­ei­gen­tü­me­rin den Aspekt, dass die Ver­päch­ter nie den Abriss ver­langt haben, als rei­ne Zufäl­lig­keit außer Betracht las­sen möch­te, sucht sie die Pro­gno­se­ent­schei­dung, die § 94 Abs. 3 Satz 3 Halb­satz 2 BewG ver­langt, durch die Gewiss­heit des Nicht­ab­bruchs zu erset­zen. Das ist nicht der kor­rek­te Maß­stab. Bei bestehen­der Abbruch­ver­pflich­tung kann es die­se Gewiss­heit nie geben und wäre der Nicht­ab­bruch nie vor­her­seh­bar. In der Sache ist es jeden­falls nicht zu bean­stan­den, wenn das Finanz­ge­richt Schluss­fol­ge­run­gen dar­aus gezo­gen hat, dass tat­säch­lich die Ver­päch­ter noch nie den Abbruch ver­langt haben. Wenn dies nur dar­auf beruh­te, dass sich stets ein Inter­es­sent auch für abbruch­rei­fe Häu­ser gefun­den habe, spricht viel dafür, dass sich auch wei­ter­hin Inter­es­sen­ten auch für abbruch­rei­fe Häu­ser fin­den lassen.

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Eben­so wenig stich­hal­tig ist der Ein­wand, dass nach den Ein­las­sun­gen der Ver­päch­ter selbst die Abriss­ver­pflich­tung als Druck­mit­tel gegen­über den Päch­tern zur Durch­set­zung der gewünsch­ten Pacht­be­din­gun­gen gedient hat. Auch und gera­de unter sol­chen Bedin­gun­gen kann es vor­her­seh­bar sein, dass ein Gebäu­de nicht abge­bro­chen wird. Ist damit zu rech­nen, dass die Päch­ter dem Druck nach­ge­ben, ist ent­spre­chend damit zu rech­nen, dass das Gebäu­de nicht abge­bro­chen wird. Die Bewer­tungs­vor­schrif­ten schüt­zen weder die all­ge­mei­ne Dis­po­si­ti­ons­frei­heit der Gebäu­de­ei­gen­tü­mer noch vor Ver­schlech­te­rung der Pachtbedingungen.

Bun­des­fi­nanz­hof, Beschluss vom 1. Okto­ber 2020 – II B 29/​20

  1. vgl. im Ein­zel­nen BFH, Urteil in BFHE 264, 40, Rz 11 bis 13[]
  2. vgl. im Ein­zel­nen BFH, Urteil in BFHE 264, 40, Rz 14 bis 20[]
  3. FG Ber­lin-Bran­den­burg , Urteil vom 19.02.2020 – 3 K 3097/​14[]
  4. BFH, Urteil in BFHE 264, 40, Rz 29 am Ende[]
  5. vgl. BFH, Urteil in BFHE 264, 40, Rz 29 am Ende[]

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