Grund­steu­er­erlass bei Min­de­rung des Miet­ertrags

Der Erlass der Grund­steu­er wegen einer Min­de­rung des Roh­ertrags gemäß § 33 Abs. 1 GrStG setzt – ent­ge­gen der bis­he­ri­gen Recht­spre­chung des Ver­wal­tugns­ge­richts­hofs Baden-Würt­tem­berg – nicht vor­aus, dass die Ertrags­min­de­rung auf aty­pi­schen und vor­über­ge­hen­den Umstän­den beruht.

Grund­steu­er­erlass bei Min­de­rung des Miet­ertrags

Die Fra­ge, ob der Eigen­tü­mer (oder im ent­schie­de­nen Fall der Erb­bau­be­rech­tig­ten) einen Erlass der Grund­steu­er bean­spru­chen kann, rich­tet sich nach § 33 GrStG in der Fas­sung des Jah­res­steu­er­ge­set­zes 2009 1, die nach § 38 GrStG erst­mals für die Grund­steu­er des Kalen­der­jah­res 2008 anzu­wen­den ist. Nach § 33 Abs. 1 GrStG wird die Grund­steu­er in Höhe von 25% erlas­sen, wenn bei bebau­ten Grund­stü­cken der nor­ma­le Roh­ertrag des Steu­er­ge­gen­stands um mehr als 50% gemin­dert ist und der Steu­er­schuld­ner die Min­de­rung des Roh­ertrags nicht zu ver­tre­ten hat (S. 1). Beträgt die Min­de­rung des nor­ma­len Roh­ertrags 100%, ist die Grund­steu­er in Höhe von 50% zu erlas­sen (S. 2).

Dar­auf, ob die nach § 33 Abs. 1 GrStG erfor­der­li­che Min­de­rung des nor­ma­len Roh­ertrags des Steu­er­ge­gen­stands auf typi­sche oder aty­pi­sche, struk­tu­rell beding­te oder nicht struk­tu­rell beding­te, vor­über­ge­hen­de oder nicht vor­über­ge­hen­de Umstän­de zurück­zu­füh­ren ist, kommt es hier­für nicht an. Die Fra­ge, ob der Leer­stand des Gebäu­des struk­tu­rell bedingt ist, bedarf des­halb kei­ner Beant­wor­tung.

Das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt hat aller­dings in sei­ner frü­he­ren Recht­spre­chung zu § 33 GrStG a.F. 2 ange­nom­men, dass die Vor­aus­set­zun­gen eines Grund­steu­er­erlas­ses wegen Min­de­rung des nor­ma­len Roh­ertrags eines Grund­stücks nur erfüllt sein könn­ten, wenn die Min­de­rung des Roh­ertrags auf vor­über­ge­hend vor­lie­gen­de Umstän­de zurück­ge­he, die im Ver­gleich zu den vom Gesetz erfass­ten Regel­fäl­len aty­pisch sei­en. Es hat dar­aus wei­ter geschlos­sen, dass zu einem Erlass nach § 33 GrStG nur sol­che Ertrags­min­de­run­gen füh­ren könn­ten, die von erkenn­bar vor­über­ge­hen­der Natur sei­en. Auf die­ser Grund­la­ge hat das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt fer­ner ent­schie­den, die Ertrags­min­de­rung eines Grund­stücks, die dar­auf zurück­ge­he, dass die auf dem Grund­stück befind­li­chen Woh­nun­gen wegen des struk­tu­rell beding­ten Über­an­ge­bots in einer Gemein­de nicht ver­miet­bar sei­en, recht­fer­ti­ge kei­nen Grund­steu­er­erlass 3.

Auf die an die­ser Recht­spre­chung geäu­ßer­te Kri­tik des Bun­des­fi­nanz­hofs 4 hat jedoch das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt sei­ne Auf­fas­sung inzwi­schen geän­dert und sich mit Beschluss vom 24. April 2007 5 der Auf­fas­sung des Bun­des­fi­nanz­hofs ange­schlos­sen, dass ein Grund­steu­er­erlass gemäß § 33 Abs. 1 GrStG nicht nur bei aty­pi­schen und vor­über­ge­hen­den Ertrags­min­de­run­gen in Betracht kom­me, son­dern auch struk­tu­rell beding­te Ertrags­min­de­run­gen von nicht nur vor­über­ge­hen­der Natur erfas­sen kön­ne. Der Bun­des­fi­nanz­hof hat sei­ne Kri­tik an der Auf­fas­sung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts u.a. damit begrün­det, dass die Beschrän­kung des § 33 Abs. 1 GrStG auf aty­pi­sche und nur vor­über­ge­hen­de Ertrags­min­de­run­gen eine teleo­lo­gi­sche Reduk­ti­on der Vor­schrift dar­stel­le, die nicht nur nicht gebo­ten sei, son­dern gera­de die­je­ni­gen Steu­er­pflich­ti­gen um die Steu­er­ent­las­tung brin­ge, die beson­ders auf sie ange­wie­sen sei­en. Er hat dabei außer­dem dar­auf hin­ge­wie­sen, dass den Eigen­tü­mern leer ste­hen­der Räu­me auch mit einer neu­en Haupt­fest­stel­lung unter Berück­sich­ti­gung gesun­ke­ner Wert­ver­hält­nis­se nur gering­fü­gig gehol­fen wäre, weil dies ledig­lich eine Min­de­rung der Bezugs­grö­ße der übli­chen Mie­te bewirk­te, aber einen völ­li­gen Ein­nah­me­aus­fall unbe­rück­sich­tigt lie­ße.

Der Beschluss des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts vom 24.4.2007 kann vor die­sem Hin­ter­grund in Über­ein­stim­mung mit dem Bun­des­fi­nanz­hof 6 und dem Ober­ver­wal­tungs­ge­richt Sach­sen 7 nur so ver­stan­den wer­den, dass auch das Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richt nun­mehr der Mei­nung ist, ein Grund­steu­er­erlass set­ze nicht vor­aus, dass die Ertrags­min­de­rung auf aty­pi­schen und nur vor­über­ge­hen­den Umstän­den beru­he 8.

Die­se Aus­le­gung des § 33 Abs. 1 GrStG erscheint dem Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden-Würt­tem­berg im Übri­gen aus dem vom Bun­des­fi­nanz­hof 9 ange­führ­ten Grün­den auch allein sach­ge­recht. Sie ent­spricht zudem offen­sicht­lich dem Wil­len des Gesetz­ge­bers. Der Gesetz­ge­ber knüpft den Erlass der Grund­steu­er außer an ein bestimm­tes Maß der Min­de­rung des Roh­ertrags des Grund­stücks zum einen an die Vor­aus­set­zung, dass der Steu­er­schuld­ner die Min­de­rung des Roh­ertrags nicht zu ver­tre­ten hat, und zum ande­ren dar­an, dass die Ertrags­min­de­rung für den Erlass­zeit­raum weder durch Fort­schrei­bung des Ein­heits­werts berück­sich­tigt wer­den kann noch bei recht­zei­ti­ger Stel­lung des Antrags auf Fort­schrei­bung hät­te berück­sich­tigt wer­den kön­nen. Dafür, dass der Gesetz­ge­ber eine dar­über­hin­aus­ge­hen­de Ein­schrän­kung des Anwen­dungs­be­reichs der Norm durch wei­te­re unge­schrie­be­ne Tat­be­stands­merk­ma­le beab­sich­tigt hät­te, ist nichts zu erken­nen.

Was § 33 GrStG in sei­ner hier maß­geb­li­chen Fas­sung des Jah­res­steu­er­ge­set­zes 2009 vom 19.12.2008 betrifft, kommt hin­zu, dass die mit die­sem Gesetz vor­ge­nom­me­ne Novel­lie­rung der Vor­schrift erfolg­te, um die in Fol­ge der geän­der­ten Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts zu erwar­ten­den Grund­steu­er­aus­fäl­le in Gren­zen zu hal­ten 10. In den Emp­feh­lun­gen der Aus­schüs­se des Bun­des­rats 11 wird dabei außer auf den Beschluss des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts vom 24. April 2007 aus­drück­lich auch auf das Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs vom 24. Okto­ber 2007 6 hin­ge­wie­sen. Der Bun­des­fi­nanz­hof hat in die­sem Urteil im Hin­blick auf den Beschluss des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts die Mei­nung geäu­ßert, dass damit alle Dif­fe­ren­zie­run­gen nach typi­schen oder aty­pi­schen, nach struk­tu­rell beding­ten oder nicht struk­tu­rell beding­ten, nach vor­über­ge­hen­den oder nicht vor­über­ge­hen­den Ertrags­min­de­run­gen und nach den ver­schie­de­nen Mög­lich­kei­ten, die­se Merk­ma­le zu kom­bi­nie­ren, hin­fäl­lig sei­en. § 33 GrStG in der Fas­sung des Jah­res­steu­er­ge­set­zes 2009 ver­langt des­halb eine Ertrags­min­de­rung von min­des­tens 50% (bis­her 20%) und sieht als Rechts­fol­ge – von dem in Abs. 1 S. 2 genann­ten Son­der­fall abge­se­hen – einen Erlass der Grund­steu­er in Höhe von nur 25% (bis­her vier Fünf­teln des Pro­zent­sat­zes der Min­de­rung) vor. Eine "Anrei­che­rung" des Tat­be­stands der Vor­schrift durch zusätz­li­che Vor­aus­set­zun­gen nach dem Bei­spiel der frü­he­ren Recht­spre­chung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts ist dabei unter­blie­ben. Der Gesetz­ge­ber hat sich damit das im Urteil des Bun­des­fi­nanz­hofs vom 24. Okto­ber 2007 geäu­ßer­te Ver­ständ­nis der Vor­schrift zu eigen gemacht. Der Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden-Würt­tem­berg hält des­halb an sei­nen bis­he­ri­gen, mit der frü­he­ren Auf­fas­sung des Bun­des­ver­wal­tungs­ge­richts über­ein­stim­men­den Recht­spre­chung 12 nicht län­ger fest.

Ver­wal­tungs­ge­richts­hof Baden-Würt­tem­berg, Urteil vom 2. Dezem­ber 2010 – 2 S 1729/​10

  1. vom 19.12.2008, BGBl. I, S. 2794[]
  2. BVerwG, Urteil vom 03.05.1991 – 8 C 13.89, NVwZ-RR 1992, 93[]
  3. BVerwG, Urteil vom 04.04.2001 – 11 C 12.00, BVerw­GE 114, 132[]
  4. BFH, Beschluss vom 13.09.2006 – II R 5/​05, BFHE 213, 390[]
  5. BVerwG, Beschluss vom 24.04.2007 – GmS-OGB 1/​07, ZKF 2007, 211[]
  6. BFH, Urteil vom 24.10.2007 – II R 6/​05, BFH/​NV 2008, 407[][]
  7. OVG Sach­sen, Beschluss vom 23.12.2009 – 5 B 449/​06, Sächs­VBl 2010, 121[]
  8. a.M. OVG Nord­rhein-West­fa­len, Urteil vom 26.03.2009 – 14 A 3168/​07[]
  9. BFH, Beschluss vom 13.9.2006, aaO[]
  10. vgl. die Beschluss­emp­feh­lung des Finanz­aus­schus­ses des Bun­des­tags, BT-Drs. 16/​11055, S. 1, 3[]
  11. BR-Drs. 545/​1/​08, S. 102 f.[]
  12. vgl. u.a. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 16.03.2006 – 2 S 1002/​05, VBlBW 2006, 321[]
  13. vom 19.12.2008, BGBl I 2008, 2794[]