Grund­steu­er­erlass wegen Bau­schä­den

Bau­schä­den erheb­li­chen Umfangs, die zu einer vor­über­ge­hen­den Unbe­nutz­bar­keit eines Grund­stücks füh­ren, recht­fer­ti­gen nach Ansicht des Ver­wal­tungs­ge­richts Göt­tin­gen kei­nen Grund­steu­er­erlass.

Grund­steu­er­erlass wegen Bau­schä­den

Nach § 33 Abs. 5 GrStG ent­ge­gen­steht. Nach die­ser Vor­schrift ist eine Ertrags­min­de­rung kein Erlass­grund, wenn sie für den Erlass­zeit­raum durch Fort­schrei­bung des Ein­heits­werts berück­sich­tigt wer­den kann oder bei recht­zei­ti­ger Stel­lung des Antrags auf Fort­be­schrei­bung hät­te berück­sich­tigt wer­den kön­nen. Die Tat­be­stands­vor­aus­set­zun­gen die­ser Vor­schrift lie­gen vor. Der Wort­laut des § 33 Abs. 5 GrStG ist inso­fern unge­nau, als eine Ertrags­min­de­rung zwar ein Erlass­grund ist, nie­mals aber unmit­tel­bar auch zu einer Wert­fort­schrei­bung füh­ren kann, denn die spä­te­re Miet­ent­wick­lung ist für die Ein­heits­be­wer­tung ohne Bedeu­tung. Allen­falls, und so auch hier, kann eine Beein­träch­ti­gung oder der Weg­fall von Bau­sub­stanz sowohl Grund für eine Wert­fort­schrei­bung als auch Grund für eine Miet­min­de­rung sein 1. Zei­gen sich Bau­schä­den und Bau­män­gel, die im bis­he­ri­gen Ein­heits­wert noch nicht berück­sich­tigt wur­den, so kann das Grund für eine Wert­fort­schrei­bung sein. Beheb­ba­re Bau­män­gel kön­nen im Ertrags­wert­ver­fah­ren nach § 82 Abs. 1 Nr. 2 Bewer­tungs­ge­setz –BewG- bzw. im Sach­wert­ver­fah­ren nach § 87 BewG berück­sich­tigt wer­den. Nicht beheb­ba­re Bau­män­gel wer­den berück­sich­tigt, indem von einer kür­ze­ren Lebens­dau­er des Gebäu­des aus­ge­gan­gen wird 2. Ertrags­min­de­run­gen, die ihre Ursa­che in der Beschaf­fen­heit eines Grund­stücks haben, füh­ren also nicht zur Anwend­bar­keit des § 33 GrStG; ihnen muss viel­mehr auf der Bewer­tungs­ebe­ne Rech­nung getra­gen wer­den 3.

In dem vor­lie­gend ent­schie­de­nen Fall war das streit­be­fan­ge­ne Objekt, eine ehe­ma­li­ge Kur­kli­nik, in all ihren Gebäu­de­tei­len durch einen Frost­scha­den erheb­lich geschä­digt. Da die Schä­di­gung die Hei­zungs­an­la­ge und die Was­ser­ver­sor­gung des Gebäu­des betrifft, ist sie all­um­fas­send. Dar­über hin­aus han­del­te es sich nicht um einen Baga­tell­scha­den han­delt, bei dem von vorn­her­ein aus­ge­schlos­sen erscheint, dass er den Ein­heits­wert beein­flusst. Allein die Scha­dens­sum­me, die von der Öffent­li­chen Ver­si­che­rung und deren Sach­ver­stän­di­gen fest­ge­stellt wor­den ist, erreicht mit 1, 5 Mil­lio­nen einen Umfang, der nach den Vor­schrif­ten des Bewer­tungs­ge­set­zes Berück­sich­ti­gung bei der Bewer­tung des Grund­stücks­wer­tes fin­den muss. Eine Wert­fort­schrei­bung im Sin­ne von § 22 Abs. 1 BewG liegt daher nahe. Dies umso mehr, als der fest­ge­stell­te Scha­den vor­aus­sicht­lich einen noch viel höhe­ren Umfang errei­chen wird und mög­li­cher­wei­se sogar die 3‑Mil­lio­nen-Euro-Gren­ze über­stei­gen wird.

Hier­ge­gen wen­det der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer zu Unrecht ein, er habe eine der­ar­ti­ge Fort­schrei­bung nicht bean­tra­gen kön­nen, weil ihm die hier­für erfor­der­li­chen tat­säch­li­chen Anga­ben für das Finanz­amt nicht zur Ver­fü­gung gestan­den hät­ten und er auch kei­ne kon­kre­te Anga­be zum Umfang des Scha­dens habe machen kön­nen. Gemäß § 22 Abs. 4 BewG ist eine Fort­schrei­bung vor­zu­neh­men, wenn dem Finanz­amt bekannt wird, dass die Vor­aus­set­zun­gen für sie vor­lie­gen. Hier­aus folgt, dass es eines expli­zi­ten Antrags auf Wert­fort­schrei­bung nicht bedarf; der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer muss ledig­lich Tat­sa­chen bekannt geben, die eine Fort­schrei­bung recht­fer­ti­gen könn­ten; hier­zu hät­te schon der bekann­te Scha­dens­um­fang aus­ge­reicht. Es wäre gemäß § 88 AO sodann Auf­ga­be der Finanz­be­hör­de gewe­sen, den Sach­ver­halt im Ein­zel­nen von Amts wegen zu ermit­teln.

Selbst wenn bezo­gen auf die Ver­gan­gen­heit kon­kre­te Anga­ben zur Art und vor allem zum Umfang des Scha­dens nicht gemacht wer­den konn­ten, so ist dem Grund­stücks­ei­gen­tü­mer auch heu­te der Weg zu einer Wert­fort­schrei­bung nach § 22 BewG nicht ver­sperrt. Gemäß § 173 Abs. 1 Nr. 1 AO sind Steu­er­be­schei­de auf­zu­he­ben oder zu ändern, soweit Tat­sa­chen oder Beweis­mit­tel nach­träg­lich bekannt wer­den, die zu einer nied­ri­ge­ren Steu­er füh­ren und den Steu­er­pflich­ti­gen kein gro­bes Ver­schul­den dar­an trifft, dass die Tat­sa­chen oder Beweis­mit­tel erst nach­träg­lich bekannt wer­den. Da die durch­ge­führ­te Beweis­auf­nah­me erge­ben hat, dass der tat­säch­li­che Scha­dens­um­fang erst nach und nach fest­stell­bar war und die­se Fest­stel­lung erst in der Gegen­wart abge­schlos­sen sein wird und eben­so fest­steht, dass den Grund­stücks­ei­gen­tü­mer hier­an eine per­sön­li­che Schuld nicht trifft, dürf­ten die Vor­aus­set­zun­gen für eine Auf­he­bung des Grund­steu­er­mess­be­schei­des wegen Vor­lie­gens neu­er Tat­sa­chen ohne wei­te­res vor­lie­gen. Damit steht fest, dass die vor­han­de­ne Ertrags­min­de­rung für den Erlass­zeit­raum 2011 bis 2012 durch Fort­schrei­bung des Ein­heits­wer­tes berück­sich­tigt wer­den kann oder jeden­falls bei recht­zei­ti­ger Stel­lung des Antrags auf Fort­schrei­bung, bzw. Bekannt­ga­be der Fort­schrei­bungs­tat­sa­chen hät­te berück­sich­tigt wer­den kön­nen.

Ver­wal­tungs­ge­richt Göt­tin­gen, Urteil vom 18. März 2014 – 2 A 308/​13

  1. vgl. Troll/​Eisele, Grund­steu­er­ge­setz, 10. Auf­la­ge, § 33, Rn. 28[]
  2. vgl. Troll/​Eisele, a.a.O., § 13, Rn. 9[]
  3. Nds. OVG, Beschluss vom 03.12.2003 – 13 LA 213/​03[]