Grundsteuerpflicht nach Erwerb in der Zwangsversteigerung

Nach § 9 Abs. 1 GrStG wird die Grundsteuer nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt. Ist das Eigentum an dem Grundstück im Laufe des Kalenderjahres auf einen anderen übergegangen, bleibt der Voreigentümer Schuldner der Grundsteuer für das gesamte Jahr, denn Schuldner der Grundsteuer ist derjenige, dem der Steuergegenstand bei der Feststellung des Einheitswertes zugerechnet wird (§ 10 Abs. 1 GrStG). Eine Zurechnungsfortschreibung des Einheitswertes auf den Erwerber kann erst auf den Beginn des Kalenderjahres, das auf die Änderung folgt (§ 22 Abs. 2 und 4 BewG) vorgenommen werden1. Dies gilt auch für den Erwerb in der Zwangsversteigerung.

Grundsteuerpflicht nach Erwerb in der Zwangsversteigerung

Auch eine persönliche Haftung des Erwerbers liegt beim Zuschlag in der Zwangsversteigerung nicht vor. Eine solche persönliche Haftung sieht § 11 Abs. 2 Satz 1 GrStG für den Erwerber des Steuergegenstands während des Kalenderjahrs zwar vor, nimmt jedoch in Satz 2 Erwerbe im Vollstreckungsverfahren aus, worunter auch die Zwangsversteigerung zu zählen ist2, was die Abwicklung dieser Verfahren erleichtern soll3.

Zwar trägt nach § 56 Satz 2 ZVG der Ersteher vom Zuschlag in der Zwangsversteigerung an die Lasten des Grundstücks. Die Lastentragung in diesem Zeitraum setzt jedoch voraus, dass solche Lasten nach den einschlägigen gesetzlichen Bestimmungen für den Ersteher, hier also entsprechend dem GrStG, tatsächlich entstanden sind4. Dies ist nach der vorgenannten Rechtslage zum GrStG aber gerade nicht der Fall. Die in § 11 Abs. 2 GrStG geregelte persönliche Haftung ist insoweit abschließend. Vielmehr kann der betreffende Erwerber nur zur Duldung einer Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz verpflichtet werden, da nach § 12 GrStG die Grundsteuer auf dem Steuergegenstand als öffentliche Last ruht, wobei sich diese Duldungspflicht wiederum nur auf die Grundsteuer bezieht, die auf die Zeit vom Zuschlag bis zum Ende des Kalenderjahrs entfällt5.

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Auch dem Erlass eines Duldungsbescheides gegenüber dem Erwerber steht im vorliegenden Fall allerdings entgegen, dass die Stadt gegenüber dem Voreigentümer ihren Steuerbescheid ab dem Zuschlag aufgehoben hat. Da die Duldungspflicht akzessorisch zur Grundsteuerschuld ist, ist dabei vorauszusetzen, dass der zu Grunde liegende Steueranspruch festgesetzt, fällig und vollstreckbar ist6. Daran fehlt es.

Verwaltungsgericht Lüneburg, Urteil vom 26. Februar 2014 – 2 A 220/13

  1. vgl. Stöckel/Volquardsen, Grundsteuerrecht, 2. Aufl.2012, § 12 Rn. 5; Troll/Eisele, Grundsteuergesetz, 10. Aufl.2010, § 12 Rn. 4[]
  2. Troll/Eisele § 11 GrStG RdNr. 4[]
  3. Troll/Eisele aaO[]
  4. BVerwG vom 07.09.1984, NJW 1985, 756; Troll/Eisele § 12 GrStG RdNr. 5[]
  5. VG Ansbach, Urteil v. 16.06.2010 – AN 11 K 10.00565[]
  6. Troll/Eisele § 12 GrStG RdNr. 5[]