Grund­steu­er­pflicht nach Erwerb in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Nach § 9 Abs. 1 GrStG wird die Grund­steu­er nach den Ver­hält­nis­sen zu Beginn des Kalen­der­jah­res fest­ge­setzt. Ist das Eigen­tum an dem Grund­stück im Lau­fe des Kalen­der­jah­res auf einen ande­ren über­ge­gan­gen, bleibt der Vor­ei­gen­tü­mer Schuld­ner der Grund­steu­er für das gesam­te Jahr, denn Schuld­ner der Grund­steu­er ist der­je­ni­ge, dem der Steu­er­ge­gen­stand bei der Fest­stel­lung des Ein­heits­wer­tes zuge­rech­net wird (§ 10 Abs. 1 GrStG). Eine Zurech­nungs­fort­schrei­bung des Ein­heits­wer­tes auf den Erwer­ber kann erst auf den Beginn des Kalen­der­jah­res, das auf die Ände­rung folgt (§ 22 Abs. 2 und 4 BewG) vor­ge­nom­men wer­den 1. Dies gilt auch für den Erwerb in der Zwangs­ver­stei­ge­rung.

Grund­steu­er­pflicht nach Erwerb in der Zwangs­ver­stei­ge­rung

Auch eine per­sön­li­che Haf­tung des Erwer­bers liegt beim Zuschlag in der Zwangs­ver­stei­ge­rung nicht vor. Eine sol­che per­sön­li­che Haf­tung sieht § 11 Abs. 2 Satz 1 GrStG für den Erwer­ber des Steu­er­ge­gen­stands wäh­rend des Kalen­der­jahrs zwar vor, nimmt jedoch in Satz 2 Erwer­be im Voll­stre­ckungs­ver­fah­ren aus, wor­un­ter auch die Zwangs­ver­stei­ge­rung zu zäh­len ist 2, was die Abwick­lung die­ser Ver­fah­ren erleich­tern soll 3.

Zwar trägt nach § 56 Satz 2 ZVG der Erste­her vom Zuschlag in der Zwangs­ver­stei­ge­rung an die Las­ten des Grund­stücks. Die Las­ten­tra­gung in die­sem Zeit­raum setzt jedoch vor­aus, dass sol­che Las­ten nach den ein­schlä­gi­gen gesetz­li­chen Bestim­mun­gen für den Erste­her, hier also ent­spre­chend dem GrStG, tat­säch­lich ent­stan­den sind 4. Dies ist nach der vor­ge­nann­ten Rechts­la­ge zum GrStG aber gera­de nicht der Fall. Die in § 11 Abs. 2 GrStG gere­gel­te per­sön­li­che Haf­tung ist inso­weit abschlie­ßend. Viel­mehr kann der betref­fen­de Erwer­ber nur zur Dul­dung einer Zwangs­voll­stre­ckung in den Grund­be­sitz ver­pflich­tet wer­den, da nach § 12 GrStG die Grund­steu­er auf dem Steu­er­ge­gen­stand als öffent­li­che Last ruht, wobei sich die­se Dul­dungs­pflicht wie­der­um nur auf die Grund­steu­er bezieht, die auf die Zeit vom Zuschlag bis zum Ende des Kalen­der­jahrs ent­fällt 5.

Auch dem Erlass eines Dul­dungs­be­schei­des gegen­über dem Erwer­ber steht im vor­lie­gen­den Fall aller­dings ent­ge­gen, dass die Stadt gegen­über dem Vor­ei­gen­tü­mer ihren Steu­er­be­scheid ab dem Zuschlag auf­ge­ho­ben hat. Da die Dul­dungs­pflicht akzes­so­risch zur Grund­steu­er­schuld ist, ist dabei vor­aus­zu­set­zen, dass der zu Grun­de lie­gen­de Steu­er­an­spruch fest­ge­setzt, fäl­lig und voll­streck­bar ist 6. Dar­an fehlt es.

Ver­wal­tungs­ge­richt Lüne­burg, Urteil vom 26. Febru­ar 2014 – 2 A 220/​13

  1. vgl. Stöckel/​Volquardsen, Grund­steu­er­recht, 2. Aufl.2012, § 12 Rn. 5; Troll/​Eisele, Grund­steu­er­ge­setz, 10. Aufl.2010, § 12 Rn. 4[]
  2. Troll/​Eisele § 11 GrStG RdNr. 4[]
  3. Troll/​Eisele aaO[]
  4. BVerwG vom 07.09.1984, NJW 1985, 756; Troll/​Eisele § 12 GrStG RdNr. 5[]
  5. VG Ans­bach, Urteil v. 16.06.2010 – AN 11 K 10.00565[]
  6. Troll/​Eisele § 12 GrStG RdNr. 5[]