Grund­steu­er­rück­stän­de in der Insol­venz

Der Grund­schuld­gläu­bi­ger – und damit der Inha­ber einer öffent­li­chen Last gemäß § 12 GrStG – kann dann, wenn der Insol­venz­ver­wal­ter das belas­te­te Grund­stück frei­hän­dig ver­äu­ßert hat, kei­ne abge­son­der­te Befrie­di­gung aus dem Ver­äu­ße­rungs­er­lös ver­lan­gen. Es bleibt der Gemein­de in die­sem Fall nur die Haf­tung des neu­en Grund­stücks­ei­gen­tü­mers.

Grund­steu­er­rück­stän­de in der Insol­venz

Dies ent­schied jetzt der Bun­des­ge­richts­hof in einem Rechts­streit, in dem die kla­gen­de Gemein­de von dem beklag­ten Insol­venz­ver­wal­ter die Fest­stel­lung begehr­te, dass sie wegen der rück­stän­di­gen Grund­steu­er­for­de­run­gen aus den Jah­ren 2003 und 2004 abge­son­der­te Befrie­di­gung aus dem Ver­äu­ße­rungs­er­lös des Grund­stücks ver­lan­gen kann. Der Bun­des­ge­richts­hof ver­nein­te die­sen Anspruch auf abge­son­de­re Befrie­di­gung:

Abson­de­rungs­recht bei Insol­venz­eröff­nung[↑]

Im Zeit­punkt der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens war die Klä­ge­rin Inha­be­rin eines Abson­de­rungs­rechts am Grund­stück der Schuld­ne­rin. Nach § 49 InsO sind Gläu­bi­ger, denen ein Recht auf Befrie­di­gung aus einem Grund­stück oder einem grund­stücks­glei­chen Recht zusteht, im Insol­venz­ver­fah­ren zur abge­son­der­ten Befrie­di­gung berech­tigt. Der Klä­ge­rin stand ein Recht auf Befrie­di­gung aus dem Grund­stück zu. Gemäß § 12 GrStG ruht die Grund­steu­er als öffent­li­che Last auf dem Grund­stück. Unter dem Begriff der „öffent­li­chen Last”, der gesetz­lich nicht defi­niert ist, wird eine Abga­ben­ver­pflich­tung ver­stan­den, wel­che durch wie­der­keh­ren­de oder ein­ma­li­ge Geld­leis­tung zu erfül­len ist und nicht nur die per­sön­li­che Haf­tung des Schuld­ners, son­dern auch die ding­li­che Haf­tung des Grund­stücks vor­aus­setzt 1. Die Vor­schrift des § 49 InsO nimmt auf das Gesetz über die Zwangs­ver­stei­ge­rung und die Zwangs­ver­wal­tung Bezug. In der Zwangs­ver­stei­ge­rung berech­tigt die öffent­li­che Last zur bevor­rech­tig­ten Befrie­di­gung aus dem Grund­stück (§ 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG). Ent­ge­gen der Ansicht des OLG Hamm 2 bedeu­tet die Ver­wei­sung jedoch nicht, dass das Abson­de­rungs­recht erst und nur dann ent­steht, wenn das Grund­stück nach der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens zwangs­ver­stei­gert wird. Die Anord­nung der Zwangs­ver­stei­ge­rung (oder der Zwangs­ver­wal­tung) kann nicht die Ent­ste­hung eines Rechts zur Fol­ge haben. Die Vor­schrift des § 12 GrStG ist über­dies ein­deu­tig anders zu ver­ste­hen. Die Grund­steu­er ruht unab­hän­gig davon als öffent­li­che Last auf dem Grund­stück, ob ein Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren ein­ge­lei­tet wor­den ist oder nicht 3. Auch die übri­gen in § 10 Abs. 1 ZVG genann­ten Rech­te wer­den sogleich mit der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens zu Abson­de­rungs­rech­ten, nicht etwa erst und nur im Rah­men einer Zwangs­ver­stei­ge­rung.

Nach der frei­hän­di­gen Ver­äu­ße­rung des Grund­stücks kann die kla­gen­de Gemein­de jedoch nicht die Befrie­di­gung ihrer For­de­rung aus dem bei der Ver­äu­ße­rung erziel­ten Erlös ver­lan­gen:

Zwangs­ver­stei­ge­rung auf Betrei­ben des Insol­venz­ver­wal­ters[↑]

Die Ver­wer­tung eines zur Insol­venz­mas­se gehö­ren­den Grund­stücks ist in § 165 InsO gere­gelt. Der Ver­wal­ter kann die Zwangs­ver­stei­ge­rung oder die Zwangs­ver­wal­tung betrei­ben, auch wenn an dem Grund­stück ein Abson­de­rungs­recht besteht. Die Befrie­di­gung des abson­de­rungs­be­rech­tig­ten Gläu­bi­gers erfolgt in einem sol­chen Fall nach den Vor­schrif­ten des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­set­zes. Der Gläu­bi­ger hat – wenn er nicht gemäß § 27 ZVG dem Ver­fah­ren bei­tritt – sein Recht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG anzu­mel­den, so dass es bei der Fest­stel­lung des gerings­ten Gebots berück­sich­tigt wird (§ 45 Abs. 1 ZVG). Mit dem Zuschlag erlischt das Recht (§ 52 Abs. 1 Satz 2, § 91 Abs. 1 ZVG); an sei­ne Stel­le tritt der Anspruch auf Ersatz sei­nes Wer­tes aus dem Ver­stei­ge-rungs­er­lös (§ 92 Abs. 1 ZVG). Mel­det der Gläu­bi­ger sein Recht gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG nicht an, wird es nicht in das gerings­te Gebot auf­ge­nom­men. Nach § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG erlischt das Recht. Die Vor­schrift des § 52 ZVG ist aller­dings nicht abschlie­ßend. Es gibt auch Rech­te, die auf­grund aus­drück­li­cher gesetz­li­cher Anord­nung auch außer­halb des gerings­ten Gebots bestehen blei­ben 4. § 12 GrStG ent­hält jedoch kei­ne ent­spre­chen­de Rege­lung. Das Schick­sal der öffent­li­chen Last des § 12 GrStG rich­tet sich folg­lich, wenn das betrof­fe­ne Grund­stück zwangs­ver­stei­gert wird, aus­schließ­lich nach den Vor­schrif­ten des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­set­zes 5. Mit dem Zuschlag erwirbt der Berech­tig­te anstel­le des erlo­sche­nen Rech­tes einen pfand­haft gesi­cher­ten Anspruch auf Wert­er­satz aus dem Ver­stei­ge­rungs­er­lös.

Zwangs­ver­stei­ge­rung auf Betrei­ben des Abson­de­rungs­be­rech­tig­ten[↑]

Glei­ches gilt, wenn der Abson­de­rungs­be­rech­tig­te selbst die Zwangs-ver­stei­ge­rung oder die Zwangs­ver­wal­tung betreibt. Hier gel­ten eben­falls die Vor­schrif­ten des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­set­zes. Das Ver­wer­tungs­recht des Gläu­bi­gers besteht nach der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens grund­sätz­lich fort 6. Der Gläu­bi­ger kann dadurch, dass er selbst die Zwangs­ver­stei­ge­rung bean­tragt oder dem vom Ver­wal­ter (oder einem ande­ren Abson­de­rungs­be­rech­tig­ten) bean­trag­ten Ver­fah­ren bei­tritt, sei­ne Rech­te wah­ren. Ein­schrän­kun­gen kön­nen sich aller­dings aus § 30d Abs. 1 ZVG erge­ben, wonach die vom Gläu­bi­ger betrie­be­ne Zwangs­ver­stei­ge­rung unter bestimm­ten Vor­aus­set­zun­gen auf Antrag des Ver­wal­ters einst­wei­len ein­zu­stel­len ist. Kommt es jedoch zur Zwangs­ver­stei­ge­rung, gel­ten die Vor­schrif­ten des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­set­zes mit dem oben beschrie­be­nen Ergeb­nis.

Frei­hän­di­ge Ver­äu­ße­rung durch den Insol­venz­ver­wal­ter[↑]

Obwohl das Gesetz die­se Mög­lich­keit nicht aus­drück­lich vor­sieht, kann der Ver­wal­ter das belas­te­te Grund­stück – wie sich mit­tel­bar aus § 160 Abs. 2 Nr. 1 InsO ergibt – auch frei­hän­dig ver­äu­ßern 7. Wie in einem sol­chen Fall die Abson­de­rungs­rech­te gemäß § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG abge­gol­ten wer­den, ist im Gesetz nicht gere­gelt und wird in Recht­spre­chung und Lite­ra­tur unter­schied­lich beant­wor­tet. Teil­wei­se wird ange­nom­men, die in § 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG genann­ten Rech­te lie­ßen sich nur im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren umset­zen 8. Eben­so wird ver­tre­ten, die abge­son­der­te Befrie­di­gung kön­ne nicht von der Art und Wei­se der Ver­wer­tung des Grund­stücks abhän­gig sein 9. Auf die­sen Mei­nungs­streit kommt es hier nicht an.
Der hier gege­be­ne Fall einer öffent­li­chen Last gemäß § 12 GrStG weist die Beson­der­heit auf, dass die öffent­li­che Last bei einer frei­hän­di­gen Ver­äu­ße­rung nicht erlischt. Wird das Grund­stück nach Fest­set­zung, Fäl­lig­keit und Voll­streck­bar­keit der Steu­er­for­de­rung ver­äu­ßert, haf­tet das Grund­stück wei­ter­hin 10. Die Haf­tung wird durch einen gegen den neu­en Eigen­tü­mer gerich­te­ten Dul­dungs­be­scheid gel­tend gemacht. Wenn das Grund­stück nach der frei­hän­di­gen Ver­äu­ße­rung wei­ter­hin für die Steu­er­for­de­rung haf­tet, das Abson­de­rungs­recht also fort­be­steht, kann es sich nicht im Wege der ding­li­chen Sur­ro­ga­ti­on durch ein Pfand­recht am Ver­äu­ße­rungs­er­lös fort­set­zen (vgl. Münch­Komm-InsO/Gan­ter, aaO Vor §§ 49 – 52 Rn. 99a)). Eine den Vor­schrif­ten des § 52 Abs. 1 Satz 2 ZVG ent­spre­chen­de Bestim­mung, wel­che in Ver­bin­dung mit § 91 Abs. 1 und § 92 Abs. 1 ZVG das Erlö­schen des Rechts am Grund­stück und das Ent­ste­hen eines Anspruchs auf Wert­er­satz aus dem Ver­äu­ße­rungs­er­lös anord­net, gibt es in der Insol­venz­ord­nung nicht.

Ent­ge­gen der Ansicht des Land­ge­richts gilt im vor­lie­gen­den Fall nicht des­halb etwas ande­res, weil das Grund­stück „las­ten­frei” ver­kauft wor­den ist oder sein soll. Die Vor­schrift des § 12 GrStG ent­hält zwin­gen­des Recht. Die (auf das erwor­be­ne Grund­stück beschränk­te) Haf­tung des Erwer­bers aus § 12 GrStG kann nicht durch eine Ver­ein­ba­rung der Ver­trags­par­tei­en abbe­dun­gen wer­den.

Bun­des­ge­richts­hof, Urteil vom 18. Febru­ar 2010 – IX ZR 101/​09

  1. BGH, Urtei­le vom 22.05.1981 – V ZR 69/​80, ZIP 1981, 777, 778; vom 30.06.1988 – IX ZR 141/​87, WM 1988, 1574
  2. OLG Hamm, NJW-RR 1994, 469 f.
  3. OVG Sach­sen-Anhalt WM 2007, 1622
  4. BVerwG NJW 1993, 480
  5. BVerw­GE 70, 91 = NJW 1985, 756
  6. vgl. BT-Drucks. 12/​2443, S. 176
  7. Jaeger/​Henckel, InsO § 49 Rn. 33; Münch­Komm-InsO/Gan­ter, 2. Aufl. § 49 Rn. 4; Uhlenbruck/​Brink­mann, InsO 13. Aufl. § 49 Rn. 1c; HK-InsO/­Land­fer­mann, 5. Aufl. § 165 Rn. 4; vgl auch BGH, Beschluss vom 29.11.2007 – IX ZB 12/​07, ZIP 2008, 281, 282 Rn. 13
  8. OLG Hamm NJW-RR 1994, 469 mit krit. Anm. Hor­nung KKZ 1995, 67; Uhlenbruck/​Brinkmann aaO § 51 Rn. 38; Münch­Komm-InsO/Gan­ter aaO § 51 Rn. 262; Hmb­Komm-InsO/Büch­ler, 3. Aufl. § 165 Rn. 13
  9. LG Erfurt KKZ 2009, 17; AG Nürn­berg KKZ 2005, 175; Jaeger/​Henckel, InsO § 49 Rn. 33; FK-InsO/Im­ber­ger, 5. Aufl. § 49 Rn. 50; Hor­nung KKZ 1995, 67, 68
  10. BVerw­GE 77, 38 = NJW 1987, 2098; BVerwG KStZ 1975, 10; Troll/​Eisele, GrStG 8. Aufl. § 12 Rn. 3