Grund­stücks­be­wer­tung im Ertrags­wert­ver­fah­ren – und der Miet­spie­gel

Eine Zurück­rech­nung der bei der Bewer­tung im Ertrags­wert­ver­fah­ren zugrun­de zu legen­den Mie­ten aus aktu­el­len Miet­spie­geln ist nicht zuläs­sig.

Grund­stücks­be­wer­tung im Ertrags­wert­ver­fah­ren – und der Miet­spie­gel

Die Bewer­tung bebau­ter Grund­stü­cke erfolgt abhän­gig von der Grund­stücks­art (§ 75 BewG) nach Maß­ga­be des § 76 BewG im Regel­fall im Ertrags­wert­ver­fah­ren, in Aus­nah­me­fäl­len im Sach­wert­ver­fah­ren.

Das Ertrags­wert­ver­fah­ren gilt nach § 76 Abs. 1 BewG für Miet­wohn­grund­stü­cke, Geschäfts­grund­stü­cke, gemischt­ge­nutz­te Grund­stü­cke, Ein­fa­mi­li­en- und Zwei­fa­mi­li­en­häu­ser. Die Höhe des Ein­heits­werts basiert gemäß § 78 Satz 1 BewG auf dem Grund­stücks­wert, der den Boden­wert, den Gebäu­de­wert und den Wert der Außen­an­la­gen umfasst. Der Grund­stücks­wert ergibt sich nach § 78 Satz 2 BewG durch Anwen­dung eines im Anhang zum BewG ent­hal­te­nen Ver­viel­fäl­ti­gers auf die zu erzie­len­de Jah­res­roh­mie­te, die nach den Wert­ver­hält­nis­sen von 1964 bestimmt wird, unter Berück­sich­ti­gung gewis­ser pau­scha­ler Ermä­ßi­gun­gen und Erhö­hun­gen (§§ 81 und 82 BewG). Durch die­se Bewer­tungs­me­tho­de soll in einem ver­ein­fach­ten, typi­sier­ten Ver­fah­ren der Boden­wert wie auch der Gebäu­de­wert in einem Rechen­schritt ermit­telt und so der gemei­ne Wert, also der Ver­kehrs­wert, des jewei­li­gen Grund­stücks annä­hernd abge­bil­det wer­den 1.

Die maß­geb­li­che Jah­res­roh­mie­te rich­tet sich gemäß § 79 Abs. 1 BewG vor­ran­gig nach der für das Grund­stück auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt gezahl­ten tat­säch­li­chen Mie­te. Unmit­tel­bar anwend­bar ist die­se Vor­ga­be nur für Grund­stü­cke, die im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 bereits ver­mie­tet waren. Andern­falls bestimmt sich die Jah­res­roh­mie­te gemäß § 79 Abs. 2 BewG nach der übli­chen Mie­te 2.

Die übli­che Mie­te ist nach § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG in Anleh­nung an die Jah­res­roh­mie­te zu schät­zen, die für Räu­me glei­cher oder ähn­li­cher Art, Lage und Aus­stat­tung regel­mä­ßig gezahlt wird. Maß­geb­lich blei­ben für die Höhe der Mie­te auch bei Fort­schrei­bun­gen und Nach­fest­stel­lun­gen immer die Wert­ver­hält­nis­se im Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 (§§ 27, 79 Abs. 5 BewG).

Zur Ermitt­lung der übli­chen Mie­te zie­hen die Finanz­be­hör­den über­wie­gend Miet­spie­gel her­an, die regel­mä­ßig nach Bau­jah­ren, miet­preis­recht­li­chen Gege­ben­hei­ten, Aus­stat­tungs­grup­pen und Gemein­de­grö­ßen geglie­der­te Qua­drat­me­ter-Mie­ten zum Stand vom 01.01.1964 aus­wei­sen. Im Hin­blick auf die Aus­stat­tungs­grup­pen unter­tei­len die Miet­spie­gel meist in ein­fa­che, mitt­le­re, gute und sehr gute Aus­stat­tung und legen hier­für Rah­men-sät­ze für die anzu­wen­den­den Miet­wer­te fest 3.

Die Her­an­zie­hung die­ser auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt 1.01.1964 auf­ge­stell­ten Miet­spie­gel für die Schät­zung der übli­chen Mie­te gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG auf die­sen Zeit­punkt ist zuläs­sig, wenn eine Schät­zung der übli­chen Mie­te im unmit­tel­ba­ren Ver­gleich dar­an schei­tert, dass nach Art, Lage und Aus­stat­tung ver­gleich­ba­re ver­mie­te­te Objek­te am 1.01.1964 nicht oder nicht in hin­rei­chen­der Zahl vor­han­den waren und die Miet­spie­gel in ihren Auf­glie­de­run­gen nach Miet­preis­re­ge­lun­gen und den ande­ren gemäß § 79 Abs. 2 Satz 2 BewG maß­ge­ben­den Kri­te­ri­en (ins­be­son­de­re Bau­jahr und Aus­stat­tung) den vom Gesetz gestell­ten Anfor­de­run­gen für die Schät­zung der übli­chen Mie­te ent­spre­chen 4.

Die vom Grund­stücks­ei­gen­tü­mer begehr­te Zurück­rech­nung der der Ein­heits­be­wer­tung zugrun­de zu legen­den Mie­ten aus aktu­el­len Miet­spie­geln ist mit §§ 27, 79 Abs. 2, 5 BewG nicht ver­ein­bar. Dies ergibt sich dar­aus, dass die im Ertrags­wert­ver­fah­ren gemäß § 80 BewG auf die Jah­res­roh­mie­te anzu­wen­den­den und aus den Anla­gen 3 bis ?8 zum Bewer­tungs­ge­setz ersicht­li­chen Ver­viel­fäl­ti­ger eben­falls nach den Ver­hält­nis­sen des Jah­res 1964 ermit­telt wur­den. Der Kon­zep­ti­on der Ver­viel­fäl­ti­ger lie­gen Rein­erträ­ge zugrun­de, die unter Berück­sich­ti­gung pau­scha­lier­ter Bewirt­schaf­tungs­kos­ten und Boden­er­trags­an­tei­le, auf­ge­glie­dert nach Grund­stücks­ar­ten, Bau­jahr­grup­pen und Gemein­de­grö­ßen­klas­sen, ermit­telt wor­den sind. Die Ver­viel­fäl­ti­ger kön­nen dem­entspre­chend unmit­tel­bar auf die Roh­erträ­ge ange­wandt wer­den und sol­len dabei zugleich die alters­be­ding­ten Unter­schie­de zwi­schen Grund und Boden und Gebäu­de mit­er­fas­sen 5.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 16. Mai 2018 – II R 37/​14

  1. BVerfG, Urteil in DStR 2018, 791, Rz 11[]
  2. BVerfG, Urteil in DStR 2018, 791, Rz 112[]
  3. BVerfG, Urteil in DStR 2018, 791, Rz 12, 113[]
  4. BFH, Urteil vom 04.03.1999 – II R 106/​97, BFHE 188, 425, BSt­Bl II 1999, 519, m.w.N.[]
  5. BVerfG, Urteil in DStR 2018, 791, Rz 120[]