Grund­stücks­be­wer­tung für die Grund­steu­er

Der Bun­des­fi­nanz­hof hält in einer aktu­el­len Ent­schei­dung eine all­ge­mei­ne Neu­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens für Zwe­cke der Grund­steu­er für erfor­der­lich.

Grund­stücks­be­wer­tung für die Grund­steu­er

Die Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens ist vom Bun­des­fi­nanz­hof trotz ver­fas­sungs­recht­li­cher Zwei­fel bis­lang als ver­fas­sungs­ge­mäß beur­teilt wor­den. Auch in dem aktu­el­len Urteil hat er dar­an jeden­falls für Stich­ta­ge bis zum 1. Janu­ar 2007 fest­ge­hal­ten, aber zusätz­lich dar­auf hin­ge­wie­sen, dass das wei­te­re Unter­blei­ben einer all­ge­mei­nen Neu­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens für Zwe­cke der Grund­steu­er mit ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen, ins­be­son­de­re mit dem all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz (Art. 3 Abs. 1 GG), nicht län­ger ver­ein­bar sei.

Die Vor­schrif­ten über die Ein­heits­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens sind trotz der ver­fas­sungs­recht­li­chen Zwei­fel, die sich aus den lan­ge zurück­lie­gen­den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punk­ten des 1. Janu­ar 1964 bzw. –im Bei­tritts­ge­biet– des 1. Janu­ar 1935 und dar­auf beru­hen­der Wert­ver­zer­run­gen erge­ben, jeden­falls für Stich­ta­ge bis zum 1. Janu­ar 2007 noch ver­fas­sungs­ge­mäß.

Der Bun­des­fi­nanz­hof weist in sei­nem Urteil jedoch ein­dring­lich dar­auf hin, dass das wei­te­re Unter­blei­ben einer all­ge­mei­nen Neu­be­wer­tung des Grund­ver­mö­gens für Zwe­cke der Grund­steu­er mit ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen, ins­be­son­de­re mit dem all­ge­mei­nen Gleich­heits­satz (Art. 3 Abs. 1 GG), nicht ver­ein­bar ist. Das Sys­tem der Haupt­fest­stel­lung auf einen bestimm­ten Stich­tag ist dar­auf ange­legt, dass Haupt­fest­stel­lun­gen in bestimm­ten, nicht über­mä­ßig lan­gen Abstän­den statt­fin­den (§ 21 Abs. 1 Nr. 1 BewG: Haupt­fest­stel­lun­gen in Zeit­ab­stän­den von je sechs Jah­ren). Die Fest­schrei­bung der Wert­ver­hält­nis­se auf den Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt ist nur sach­ge­recht und aus ver­fas­sungs­recht­li­cher Sicht hin­nehm­bar, wenn der Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum eine ange­mes­se­ne Dau­er nicht über­schrei­tet 1.

Der dem Gesetz­ge­ber im Bereich des Steu­er­rechts zukom­men­de weit­rei­chen­de Ent­schei­dungs­spiel­raum wird vor allem durch zwei eng mit­ein­an­der ver­bun­de­ne Leit­li­ni­en begrenzt: durch die Aus­rich­tung der Steu­er­last an den Prin­zi­pi­en der finan­zi­el­len Leis­tungs­fä­hig­keit und der Fol­ge­rich­tig­keit 2. Knüpft die Besteue­rung an die Wer­te von Wirt­schafts­gü­tern an, müs­sen Bemes­sungs­grund­la­gen gefun­den wer­den, die deren Wer­te in ihrer Rela­ti­on rea­li­täts­ge­recht abbil­den 3.

Das Bun­des­ver­fas­sungs­ge­richt hat im Hin­blick auf die­se ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen 4 die durch § 138 Abs. 1 Satz 2, Abs. 4, § 145 Abs. 3 Satz 2 BewG a.F. für die Bedarfs­be­wer­tung unbe­bau­ter Grund­stü­cke ange­ord­ne­te, bis Ende 2006 gel­ten­de Fest­schrei­bung der Wert­ver­hält­nis­se auf den 1. Janu­ar 1996 als nicht mehr mit den Vor­ga­ben des Art. 3 Abs. 1 GG ver­ein­bar ange­se­hen. Der Gesetz­ge­ber habe damit den aus dem Gleich­heits­satz fol­gen­den ver­fas­sungs­recht­li­chen Auf­trag ver­fehlt, die Ver­mö­gens­ge­gen­stän­de mit Gegen­warts­wer­ten zu erfas­sen oder ver­gan­gen­heits­be­zo­ge­ne Wer­te ent­wick­lungs­be­glei­tend fort­zu­schrei­ben, um eine in der Rela­ti­on der Ver­mö­gens­wer­te rea­li­täts­ge­rech­te Bewer­tung sicher­zu­stel­len.

Hier­nach ver­fehlt erst recht die über mehr als vier Jahr­zehn­te unver­än­der­te Ein­heits­be­wer­tung des Grund­be­sit­zes nach Maß­ga­be des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkts auf den 1. Janu­ar 1964 die sich aus Art. 3 Abs. 1 GG erge­ben­den Anfor­de­run­gen.

Als Grund­la­ge für die Bemes­sung der Grund­steu­er bedarf es auch inner­halb der Ver­mö­gens­grup­pe des Grund­ver­mö­gens einer rea­li­täts­ge­rech­ten Bewer­tung. Es stellt sich hier zwar –anders als bei der Erb­schaft- und Schen­kungsteu­er– nicht das Pro­blem der Gleich­be­hand­lung mit ande­ren Gegen­stän­den, die mit dem Ver­kehrs­wert (§ 9 BewG) ange­setzt wer­den. Aber auch inner­halb des Grund­ver­mö­gens kön­nen aus ver­fas­sungs­recht­li­chen Grün­den auf einem über­mä­ßig lan­gen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raum beru­hen­de Wert­ver­zer­run­gen nicht unein­ge­schränkt hin­ge­nom­men wer­den. Dem steht nicht ent­ge­gen, dass für die Bemes­sung der Grund­steu­er nicht nur die fest­ge­stell­ten Ein­heits­wer­te, son­dern auch die von den Gemein­den nach § 25 GrStG fest­ge­setz­ten Hebe­sät­ze maß­ge­bend sind; denn auf­grund eines über­mä­ßig lan­gen Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums kann es auch inner­halb des jewei­li­gen Gemein­de­ge­biets zu einer deut­lich unter­schied­li­chen Ent­wick­lung der Wert­ver­hält­nis­se kom­men, die nicht auf bei der Ein­heits­be­wer­tung zu berück­sich­ti­gen­den Ände­run­gen der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se (§ 22 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1 BewG), son­dern auf unter­schied­li­chen Ände­run­gen der Wert­ver­hält­nis­se in ein­zel­nen Gemein­de­tei­len beru­hen und nach § 27 BewG bei Fort­schrei­bun­gen und bei Nach­fest­stel­lun­gen der Ein­heits­wer­te nicht zugrun­de zu legen sind.

Die meh­re­re Jahr­zehn­te umfas­sen­de Dau­er des Haupt­fest­stel­lungs­zeit­raums führt zudem bei der Bewer­tung von Gebäu­den im Sach­wert­ver­fah­ren zu einer Ver­let­zung des ver­fas­sungs­recht­li­chen Gebots einer fol­ge­rich­ti­gen Gesetz­ge­bung. Auf­grund der Ent­wick­lung des Bau­we­sens gibt es eine immer grö­ße­re Zahl von Gebäu­den, die sich nach Bau­art, Bau­wei­se, Kon­struk­ti­on oder Objekt­grö­ße von den im Jahr 1958, des­sen Bau­preis­ver­hält­nis­se für die Ein­heits­be­wer­tung maß­geb­lich sind (§ 85 Satz 1 BewG), vor­han­de­nen Gebäu­den so sehr unter­schei­den, dass ihre Bewer­tung nicht mehr mit einer ver­fas­sungs­recht­li­chen Anfor­de­run­gen ent­spre­chen­den Genau­ig­keit und Über­prüf­bar­keit mög­lich ist. Für der­ar­ti­ge neue Gebäu­de ist ein Ver­gleich mit den Her­stel­lungs­kos­ten für bereits im Jahr 1958 bestehen­de ent­spre­chen­de Gebäu­de nicht mög­lich. Eine Schät­zung, wie viel die Errich­tung neu­ar­ti­ger Gebäu­de im Jahr 1958 gekos­tet hät­te, wenn es damals bereits sol­che Gebäu­de gege­ben hät­te, kann nur zu mehr oder min­der rich­ti­gen Nähe­rungs­wer­ten füh­ren.

Auf unbe­grenz­te Dau­er ist es auch nicht hin­nehm­bar, dass eine Wert­min­de­rung wegen Alters nach dem Haupt­fest­stel­lungs­zeit­punkt gemäß § 85 Satz 3 i.V.m. § 86 BewG aus­ge­schlos­sen ist.

Das jahr­zehn­te­lan­ge Unter­las­sen einer erneu­ten Grund­stücks­be­wer­tung führt dar­über hin­aus zwangs­läu­fig zu ver­fas­sungs­recht­lich nicht mehr hin­nehm­ba­ren Defi­zi­ten beim Geset­zes­voll­zug. Ohne eine in regel­mä­ßi­gen Abstän­den erfol­gen­de Neu­be­wer­tung sämt­li­cher der Ein­heits­be­wer­tung unter­lie­gen­der Objek­te ist nicht sicher­ge­stellt, dass Ände­run­gen der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se, die Wert­än­de­run­gen bewir­ken und zu Fort­schrei­bun­gen nach § 22 BewG füh­ren müss­ten, im Sin­ne des erfor­der­li­chen gleich­mä­ßi­gen Geset­zes­voll­zugs durch­ge­hend erfasst wer­den. Umstän­de, die eine Fort­schrei­bung aus­lö­sen kön­nen, wer­den den Finanz­äm­tern oft nur von drit­ter Sei­te mit­ge­teilt. Meis­tens erhal­ten die Finanz­äm­ter die Mit­tei­lung über den Grund für eine Fort­schrei­bung erst nach län­ge­rer Zeit. § 22 Abs. 4 Satz 1 BewG ver­pflich­tet die Finanz­äm­ter nicht, stets von sich aus tätig zu wer­den. Die Ermitt­lungs­pflicht der Finanz­äm­ter setzt viel­mehr erst ein, wenn ihnen Umstän­de bekannt wer­den, die eine Fort­schrei­bung recht­fer­ti­gen könn­ten 5.

Ver­fas­sungs­recht­lich gebo­ten ist eine erneu­te Haupt­fest­stel­lung auch im Bei­tritts­ge­biet. Inso­weit kön­nen die in §§ 129 ff. BewG getrof­fe­nen Rege­lun­gen künf­tig wegen der inzwi­schen ver­stri­che­nen Zeit nicht mehr –wie sei­ner­zeit noch vom Bun­des­fi­nanz­hof 6 ange­nom­men– mit Über­gangs­schwie­rig­kei­ten nach der Wie­der­her­stel­lung der staat­li­chen Ein­heit Deutsch­lands gerecht­fer­tigt wer­den. Da im Bei­tritts­ge­biet die Wert­ver­hält­nis­se auf den 1. Janu­ar 1935 fest­ge­schrie­ben sind (§ 129 BewG), wie­gen die hier­ge­gen bestehen­den ver­fas­sungs­recht­li­chen Beden­ken nach Ablauf einer ange­mes­se­nen Über­gangs­zeit noch schwe­rer als im alten Bun­des­ge­biet. Seit dem 1. Janu­ar 1935 haben sich die für die Bewer­tung maß­geb­li­chen Ver­hält­nis­se noch wesent­lich stär­ker ent­wi­ckelt und ver­än­dert als seit dem 1. Janu­ar 1964.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 30. Juni 2010 – II R 60/​08

  1. sie­he bereits BFH, Beschluss vom 11.06.1986 – II B 49/​83, BFHE 146, 474, BSt­Bl II 1986, 782; Drosd­zol, DStZ 1999, 831, 832; und 2001, 689, 691; Dötsch in Gürsching/​Stenger, Bewer­tungs­recht, Einf. BewG Rz 110; Thö­ne in Lan­ge, Reform der Gemein­de­steu­ern, 2006, 173, 175 f.; Seer in Tipke/​Lang, Steu­er­recht, 20. Aufl., § 13 Rz 210 f.[]
  2. BVerfG, Beschlüs­se vom 04.12.2002 – 2 BvR 400/​98 und 1735/​00, BVerfGE 107, 27, BSt­Bl II 2003, 534; vom 07.11.2006 1 BvL 10/​02, BVerfGE 117, 1, BSt­Bl II 2007, 192; und vom 15.01.2008 – 1 BvL 2/​04, BVerfGE 120, 1, je m.w.N.[]
  3. BVerfG, Beschlüs­se vom 22.06.1995 – 2 BvL 37/​91, BVerfGE 93, 121, BSt­Bl II 1995, 655; vom 22.06.1995 – 2 BvR 552/​91, BVerfGE 93, 165, BSt­Bl II 1995, 671; und in BVerfGE 117, 1, BSt­Bl II 2007, 192, m.w.N.[]
  4. in BVerfGE 117, 1, BSt­Bl II 2007, 192[]
  5. Halac­zin­sky in Rössler/​Troll, BewG, § 22 Rz 66; Brusch­ke in Gürsching/​Sten­ger, Bewer­tungs­recht, § 22 BewG Rz 219[]
  6. z.B. BFH, Beschluss vom 12.01.2006 – II B 56/​05, BFH/​NV 2006, 919[]