Grund­stücks­be­wer­tun­gen in der Grund­er­werb­steu­er

Grund­be­sitz­wer­te wer­den gemäß § 138 Abs. 1 Satz 1 BewG unter Berück­sich­ti­gung der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se und der Wert­ver­hält­nis­se zum Besteue­rungs­zeit­punkt fest­ge­stellt.

Grund­stücks­be­wer­tun­gen in der Grund­er­werb­steu­er

Für wirt­schaft­li­che Ein­hei­ten des Grund­ver­mö­gens und für Betriebs­grund­stü­cke (aus­ge­nom­men von Betriebs­grund­stü­cken der Land- und Forst­wirt­schaft) sind die Grund­be­sitz­wer­te unter Anwen­dung der §§ 68, 69 und 99 Abs. 2 BewG und der §§ 139 und 145 bis 150 BewG zu ermit­teln (vgl. § 138 Abs. 3 Satz 1 BewG). Weist der Steu­er­pflich­ti­ge nach, dass der gemei­ne Wert der wirt­schaft­li­chen Ein­heit im Besteue­rungs­zeit­punkt nied­ri­ger ist als der nach den §§ 143, 145 bis 149 BewG ermit­tel­te Wert, ist gemäß § 138 Abs. 4 BewG der gemei­ne Wert als Grund­be­sitz­wert fest­zu­stel­len.

Gemäß § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG ist der Wert eines bebau­ten Grund­stü­ckes das 12, 5fache der im Besteue­rungs­zeit­punkt ver­ein­bar­ten Jah­res­mie­te, ver­min­dert um die Wert­min­de­rung wegen des Alters des Gebäu­des. An die Stel­le der Jah­res­mie­te tritt nach § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG die übli­che Mie­te für sol­che Grund­stü­cke oder Grund­stücks­tei­le, die eigen­ge­nutzt, unge­nutzt oder zu vor­über­ge­hen­den Gebrauch oder unent­gelt­lich über­las­sen sind (Nr. 1.) oder die der Eigen­tü­mer dem Mie­ter zu einer um mehr als 20 Pro­zent von der übli­chen Mie­te abwei­chen­den tat­säch­li­chen Mie­te über­las­sen hat (Nr. 2). Lässt sich für bebau­te Grund­stü­cke die übli­che Mie­te (§ 146 Abs. 3 BewG) nicht ermit­teln, bestimmt sich der Wert nach Maß­ga­be des § 147 BewG abwei­chend von § 146 BewG nach der Sum­me des Wer­tes des Grund und Bodens und des Werts des Gebäu­des.

Eine Bewer­tung des Grund­stücks und des Gebäu­de­kom­ple­xes nach § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG schei­det im hier vom Finanz­ge­richt Meck­len­burg-Vor­pom­mern ent­schie­de­nen Fall aus, weil die dar­in ange­ord­ne­te Rechts­fol­ge („…tritt die übli­che Mie­te …”) vor­aus­setzt, dass sich eine übli­che Mie­te fest­stel­len lässt. Das ist hier nicht der Fall. Übli­che Mie­te ist die Mie­te, die für nach Art, Lage, Grö­ße, Aus­stat­tung und Alter ver­gleich­ba­re, nicht preis­ge­bun­de­ne Grund­stü­cke von frem­den Mie­tern bezahlt wird (vgl. § 146 Abs. 3 Satz 2 1. Halb­satz BewG). Zwar kann die in die­sem Sin­ne übli­che Mie­te anhand der Mie­ten für ver­gleich­ba­re Grund­stü­cke und Gebäu­de geschätzt wer­den1 und – außer aus Miet­spie­geln oder Miet­da­ten­ban­ken – auch aus Ver­gleichs­mie­ten abge­lei­tet wer­den2. Sol­che Ver­gleichs­mie­ten las­sen sich für das hier streit­be­fan­ge­ne Objekt indes nicht ermit­teln.

Ob es in sol­chen Fäl­len gene­rell zuläs­sig ist, die übli­che Mie­te aus einem noch zeit­nah nach dem Bewer­tungs­stich­tag abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag über das­sel­be Objekt abzu­lei­ten, kann dahin­ste­hen. Denn der im vor­lie­gen­den Fall abge­schlos­se­ne Miet­ver­trag reicht unter den hier gege­be­nen Umstän­den nicht aus, um aus ihm eine übli­che Mie­te im Sin­ne des § 146 Abs. 3 Satz 2 BewG abzu­lei­ten. Die­ser Miet­ver­trag ist durch – unüb­li­che – Beson­der­hei­ten geprägt. Die Eigen­tü­me­rin hat das Grund­stück und den Gebäu­de­kom­plex nach der Eröff­nung des Insol­venz­ver­fah­rens über das Ver­mö­gen der Betriebs KG an die – X GmbH ver­mie­tet, um den Betrieb der Anla­ge auf­recht­zu­er­hal­ten. Auf­grund der Insol­venz der Betriebs KG befand sie sich in einer Not­la­ge. Sie muss­te einen neu­en Betrei­ber für ihre Spe­zi­al­im­mo­bi­lie fin­den. Einem in einer sol­chen Lage abge­schlos­se­nen Miet­ver­trag kann eine markt­üb­li­che Mie­te schon des­halb nicht ent­nom­men wer­den, weil der Ver­mie­ter sich bei des­sen Abschluss in einer ungleich schwä­che­ren Ver­hand­lungs­po­si­ti­on befin­det, als der Mie­ter. Zudem kann nicht unbe­rück­sich­tigt blei­ben, dass die – X GmbH das Grund­stück und den Gebäu­de­kom­plex von der Eigen­tü­me­rin nicht ledig­lich ange­mie­tet hat. Sie hat zeit­gleich mit dem Abschluss des Miet­ver­tra­ges auch einen beding­ten Kauf­ver­trag mit der Eigen­tü­me­rin abge­schlos­sen. Danach schließt das Finanz­ge­richt aus, dass die über ein Jahr nach dem Besteue­rungs­zeit­punkt mit Ver­trag vom … ver­ein­bar­te Jah­res­mie­te eine übli­che Mie­te im Sin­ne des § 146 Abs. 3 Satz 2 BewG ist. Bezeich­nen­der­wei­se wird bei der Ermitt­lung des Ertrags­wer­tes auch in dem von der Eigen­tü­me­rin vor­ge­leg­ten Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten nicht auf die­se Mie­te, son­dern eine – deut­lich höhe­re – umsatz­ver­träg­li­che Pacht abge­stellt.

Davon abge­se­hen lie­gen auch die wei­te­ren Vor­aus­set­zun­gen für eine Bewer­tung nach § 146 Abs. 3 Satz 1 BewG nicht vor. Das ver­steht sich für § 146 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BewG von selbst, weil sich ohne eine übli­che Mie­te nicht fest­stel­len lässt, ob die tat­säch­li­che Mie­te von die­ser um mehr als 20 % abge­wi­chen ist. Aber auch die Vor­aus­set­zun­gen des § 146 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BewG lie­gen nicht vor, weil die Eigen­tü­me­rin das Grund­stück mit sei­nen Gebäu­den nicht eigen- oder unge­nutzt gelas­sen und der Betriebs KG auch nicht nur zum vor­über­ge­hen­den Gebrauch oder unent­gelt­lich, son­dern auf der Grund­la­ge eines Immo­bi­li­en-Lea­sing- und eines Miet­kauf­ver­tra­ges über­las­sen hat. Zwar hat sie bei­de Ver­trä­ge gekün­digt. Dass sie das Grund­stück mit sei­nen Gebäu­den der Betriebs KG nach der Kün­di­gung unent­gelt­lich über­las­sen hat, schließt das Finanz­ge­richt indes aus.

Ob die auf der Grund­la­ge eines Immo­bi­li­en­lea­sing- und eines Miet­kauf­ver­tra­ges erfolg­te Über­las­sung des Grund­stü­ckes und des Gebäu­de­kom­ple­xes des­sen Bewer­tung nach § 146 Abs. 2 BewG nach sich zieht3, die dann einer Bewer­tung nach § 147 BewG ent­ge­gen­stün­de4 oder ob letzt­end­lich nur eine Bewer­tung nach § 147 BewG ver­bleibt, kann das Finanz­ge­richt offen las­sen. Denn der von der Eigen­tü­me­rin gemäß § 138 Abs. 4 BewG nach­ge­wie­se­ne gemei­ne Wert ist vor­lie­gend in jedem Fall nied­ri­ger als ein nach § 146 Abs. 2 oder 147 BewG ermit­tel­ter Wert.

Bei einer Bewer­tung der wirt­schaft­li­chen Ein­heit nach § 146 Abs. 2 BewG wür­de der Grund­be­sitz­wert min­des­tens … € betra­gen. Der Wert eines bebau­ten Grund­stü­ckes ist nach § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG das 12, 5 fache der im Besteue­rungs­zeit­punkt ver­ein­bar­ten Jah­res­mie­te, ver­min­dert um die Wert­min­de­rung wegen des Alters. Letz­te­re ist im Streit­fall nicht zu berück­sich­ti­gen. Gemäß § 146 Abs. 4 Satz 1 BewG beträgt die Wert­min­de­rung wegen Alters für jedes Jahr, dass seit der Bezugs­fer­tig­keit des Gebäu­des bis zum Besteue­rungs­zeit­punkt voll­endet wor­den ist, 0, 5 %. Bis zum Besteue­rungs­zeit­punkt ist indes kein Jahr voll­endet wor­den. Das schließt das Finanz­ge­richt nach dem von der Eigen­tü­me­rin vor­ge­leg­ten Ver­trags­werk aus. Im Immo­bi­li­en­lea­sing- und Miet­kauf­ver­trag vom … wird der Beginn der Miet­zeit für die Gebäu­de mit dem Zeit­punkt ihrer Fer­tig­stel­lung vor­aus­sicht­lich ab dem … ange­ge­ben. Im Nach­trag zum Immo­bi­li­en­lea­sing- und Miet­kauf­ver­trag vom … wird als Miet­be­ginn für das Grund­stück und die Gebäu­de sogar erst der … benannt.

Anders als § 146 Abs. 2 Satz 1 BewG in sei­ner bis zum 31.12.2006 noch gel­ten­den Fas­sung stellt das Gesetz nicht mehr auf das 12, 5fache der für das Grund­stück „im Durch­schnitt der letz­ten drei Jah­re vor dem Besteue­rungs­zeit­punkt erziel­ten Jah­res­mie­te” bzw. den sich aus § 146 Abs. 2 Satz 4 alter Fas­sung erge­ben­den kür­ze­ren (zurück­lie­gen­den) Zeit­raum, son­dern auf die im Besteue­rungs­zeit­punkt ver­ein­bar­te Jah­res­mie­te ab. Damit hat der Gesetz­ge­ber die Ermitt­lung des Ertrags­wer­tes ver­ein­fa­chen wol­len5. Die Neu­fas­sung lässt Raum, die Jah­res­mie­te nicht retro­spek­tiv, son­dern für den Zeit­raum von einem Jahr ab dem Besteue­rungs­zeit­punkt zu bestim­men. Denn zum einen han­delt es sich auch hier­bei um die „im Besteue­rungs­zeit­punkt ver­ein­bar­te Jah­res­mie­te”. Zum ande­ren hat sich der Gesetz­ge­ber mit der Bewer­tung bebau­ter Grund­stü­cke nach § 146 Abs. 2 BewG bewusst für ein (typi­sier­tes) Ertrags­wert­ver­fah­ren ent­schie­den6. Ein Ertrags­wert­ver­fah­ren ver­sucht aber den Wert eines Grund­stü­ckes nach dem für die Zukunft erwar­te­ten Ertrag eines Grund­stü­ckes zu bestim­men. Daher lässt sich die Jah­res­mie­te in die­sem Sin­ne nicht allein der im Nach­trag zum Immo­bi­li­en-Lea­sing­ver­trag für den Zeit­raum vom … bis zum … ver­ein­bar­ten Lea­sing­ra­te ent­neh­men. Viel­mehr muss berück­sich­tigt wer­den, dass im Besteue­rungs­zeit­punkt (noch) ver­ein­bart war, dass die von der Betriebs KG für das Jahr ab dem Besteue­rungs­zeit­punkt zu zah­len­de Lea­sing­ra­te deut­lich höher aus­fiel. Einem sol­chen Ver­ständ­nis steht auch die Legal­de­fi­ni­ti­on der Jah­res­mie­te in § 146 Abs. 2 Satz 2 BewG nicht ent­ge­gen. Denn hier­nach ist Jah­res­mie­te das Gesamt­ent­gelt, das die Mie­ter (Päch­ter) für die Nut­zung der bebau­ten Grund­stü­cke auf­grund ver­trag­li­cher Ver­ein­ba­run­gen für den Zeit­raum von 12 Mona­ten zu zah­len haben.

In den Fäl­len des § 147 Abs. 1 BewG ist der Wert des Grund und Bodens gemäß § 145 BewG mit der Maß­ga­be zu ermit­teln, dass an Stel­le des in § 145 Abs. 3 BewG vor­ge­se­he­nen Abschlags von 20 Pro­zent ein sol­cher von 30 Pro­zent tritt. Der Wert der Gebäu­de bestimmt sich in die­sen Fäl­len nach den ertrag­steu­er­recht­li­chen Bewer­tungs­vor­schrif­ten; maß­ge­bend ist der Wert im Besteue­rungs­zeit­punkt (vgl. § 147 Abs. 2 BewG).

Der Wert der Gebäu­de bestimmt sich nach den ertrag­steu­er­li­chen Bewer­tungs­vor­schrif­ten. Bei – wie im Streit­fall – bilan­zie­ren­den Steu­er­pflich­ti­gen, bei denen das Grund­stück zum ertrag­steu­er­li­chen Betriebs­ver­mö­gen gehört, ist dies der Steu­er­bi­lanz­wert unter Berück­sich­ti­gung sämt­li­cher Abschrei­bun­gen, unab­hän­gig von ihrer bilanz­tech­ni­schen Behand­lung, und sons­ti­ger Min­de­run­gen7. Grund­sätz­lich sind daher auch Teil­wert­ab­schrei­bun­gen zu berück­sich­ti­gen8, sofern ihre Vor­aus­set­zun­gen bereits im Besteue­rungs­zeit­punkt vor­ge­le­gen haben.

Der gemei­ne Wert wird nach § 9 Abs. 2 Satz 1 BewG durch den Preis bestimmt, der im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr nach der Beschaf­fen­heit des Wirt­schafts­gu­tes bei einer Ver­äu­ße­rung zu erzie­len wäre. Das ist bei Grund­stü­cken und Gebäu­den regel­mä­ßig der Ver­kehrs­wert9. Die­ser Wert ist auf vol­le fünf­hun­dert Euro nach unten abzu­run­den (§ 139 BewG).

Die Eigen­tü­me­rin trifft für den Nach­weis eines nied­ri­ge­ren gemei­nen Wer­tes nicht nur eine Dar­le­gungs- und Fest­stel­lungs, son­dern eine Nach­weis­last10. Das Finanz­ge­richt hat nur zu über­prü­fen, ob dem Steu­er­pflich­ti­gen der Nach­weis eines nied­ri­ge­ren gemei­nen Wer­tes gelun­gen ist. Es hat nicht selbst durch einen von ihm beauf­trag­ten wei­te­ren Sach­ver­stän­di­gen zu ermit­teln, wel­cher Wert dem Grund­stück zukommt11. Der Nach­weis eines nied­ri­ge­ren gemei­nen Wer­tes kann durch die Vor­la­ge eines Gut­ach­tens des ört­lich zustän­di­gen Gut­ach­ter­aus­schus­ses oder eines für die Bewer­tung von Grund­stü­cken öffent­lich bestell­ten und ver­ei­dig­ten Sach­ver­stän­di­gen erbracht wer­den10.

Ob das Gut­ach­ten inhalt­lich den gefor­der­ten Nach­weis erbringt, unter­liegt der frei­en Beweis­wür­di­gung des Gerich­tes. Der Nach­weis ist erbracht, wenn dem Gut­ach­ten ohne Ein­schal­tung bzw. Bestel­lung wei­te­rer Sach­ver­stän­di­ger gefolgt wer­den kann. Einem Gut­ach­ten, das bei Feh­len bewer­tungs­recht­li­cher Son­der­re­ge­lun­gen den Vor­ga­ben der Wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung – WertV (bzw. für Bewer­tungs­stich­ta­ge ab dem 01.07.2010 den Vor­ga­ben der Immo­bi­li­en­wert­ermitt­lungs­ver­ord­nung – Immo­WertV) ent­spricht und plau­si­bel ist, wird regel­mä­ßig zu fol­gen sein. Nimmt der Sach­ver­stän­di­ge Abschlä­ge vom Boden­wert vor, müs­sen sie objek­ti­vier­bar und grund­stücks­be­zo­gen begrün­det sein, und zwar nicht nur dem Grun­de nach, son­dern auch hin­sicht­lich der Höhe12. Ent­spricht das Gut­ach­ten nicht in jeder Hin­sicht den zu stel­len­den Anfor­de­run­gen, berech­tigt dies indes nicht ohne wei­te­res dazu, dass Gut­ach­ten ins­ge­samt unbe­rück­sich­tigt zu las­sen. Ist etwa ein vor­ge­nom­me­ner Abschlag nicht hin­rei­chend begrün­det, ist ledig­lich die­ser Abschlag zu strei­chen. Etwai­ge Lücken im Gut­ach­ten kön­nen vom Finanz­amt und Finanz­ge­richt selbst geschlos­sen wer­den, wenn und soweit dies ohne Sach­ver­stän­di­ge im übli­chen Rah­men einer Beweis­wür­di­gung mög­lich ist13.

Gemäß § 7 Abs. 1 Satz 1 der für den Bewer­tungs­stich­tag noch maß­geb­li­chen WertV sind zur Ermitt­lung des Ver­kehrs­werts das Ver­gleich­wert­ver­fah­ren, das Ertrags­wert­ver­fah­ren, das Sach­wert­ver­fah­ren oder meh­re­re die­ser Ver­fah­ren her­an­zu­zie­hen. Das Ertrags­wert­ver­fah­ren eig­net sich ins­be­son­de­re für die Ver­kehrs­wert­ermitt­lung von Grund­stü­cken, die – wie im Streit­fall – dem Nut­zer zur Ertrags­er­zie­lung die­nen14.

Bei der Anwen­dung des Ertrags­wert­ver­fah­rens ist der Wert der bau­li­chen Anla­gen getrennt von dem Boden­wert auf der Grund­la­ge des Ertrags zu ermit­teln (vgl. § 15 Abs. 1 WertV). Nicht zu bean­stan­den ist, wenn hier­bei der Boden­wert unter Berück­sich­ti­gung des Boden­richt­wer­tes nach einem Ver­gleichs­wert­ver­fah­ren bemes­sen wird (vgl. § 15 Abs. 2 WertV).

Der Sanie­rungs­auf­wand ist nicht zu berück­sich­ti­gen, wenn sich die Bau­män­gel, die ihm zugrun­de lie­gen sol­len, zum Besteue­rungs­zeit­punkt noch nicht bekannt sind, son­dern sich erst spä­ter her­aus­stel­len. Die Gegen­an­sicht kann sich auch nicht auf das Urteil des BFH vom 30.06.201015 beru­fen. Dort hat der Bun­des­fi­nanz­hof unter Hin­weis auf das Urteil des Bun­des­ge­richts­ho­fes vom 10.07.199116 ledig­lich aus­ge­führt, dass der Wert eines Grund­stü­ckes objek­tiv zu bestim­men sei und daher nicht von den steu­er­li­chen Ver­hält­nis­sen des Eigen­tü­mers abhän­gen kön­ne. Dar­um geht es im Streit­fall nicht. Im Streit­fall geht es viel­mehr um die Fra­ge, ob zum Besteue­rungs­zeit­punkt (angeb­lich) bereits vor­han­de­ne Bau­män­gel auch dann wert­min­dernd zu berück­sich­ti­gen sind, wenn sie erst nach dem Besteue­rungs­zeit­punkt bekannt wer­den.

Das Finanz­ge­richt Meck­len­burg-Vor­pom­mern ver­mag auch der in einem Erlass des Baye­ri­schen Lan­des­am­tes für Steu­ern vom 15.11.201317 ver­tre­te­nen Rechts­auf­fas­sung nicht zu fol­gen, dass Bau­män­gel und Bau­schä­den den Ver­kehrs­wert beein­träch­ti­gen­de Umstän­de sein kön­nen, die – wenn sie nach abschlie­ßen­der Wil­lens­bil­dung des Finanz­am­tes bekannt wer­den – eine Ände­rung bereits bestand­kräf­ti­ger Fest­stel­lungs­be­schei­de nach § 173 Abs. 1 Nr. 2 der Abga­ben­ord­nung – AO – recht­fer­ti­gen kön­nen18. Der Erlass beschäf­tigt sich vor­ran­gig mit dem nach­träg­li­chen Bekannt­wer­den von Tat­sa­chen im Sin­ne des § 173 Abs. 1 AO. Ob erst nach dem Bewer­tungs­stich­tag bekannt gewor­de­ne Bau­män­gel Ein­fluss auf die Ermitt­lung des gemei­nen Wer­tes zum Bewer­tungs­stich­tag haben kön­nen, wird in dem Erlass aber nicht näher begrün­det und ist aus nach­fol­gen­den Grün­den zu ver­nei­nen.

Gemäß § 138 Abs. 1 Satz 1 BewG wer­den Grund­be­sitz­wer­te unter Berück­sich­ti­gung der tat­säch­li­chen Ver­hält­nis­se und der Wert­ver­hält­nis­se zum Besteue­rungs­zeit­punkt fest­ge­stellt. Die Wert­fest­stel­lung erfolgt stich­tags­be­zo­gen. Dem­ge­mäß stellt auch § 138 Abs. 4 BewG auf den gemei­nen Wert der wirt­schaft­li­chen Ein­heit im Besteue­rungs­zeit­punkt ab. Zur Fest­stel­lung des „gemei­nen Wer­tes im Zeit­punkt der Auf­ga­be” im Sin­ne des § 16 Abs. 3 Satz 3 des Ein­kom­men­steu­er­ge­set­zes – EStG – in sei­ner im Jah­re 1988 gel­ten­den Fas­sung hat der BFH aus­ge­führt, dass die­ser sich nach dem zum Auf­ga­be­stich­tag im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr zu erzie­len­den Preis (§ 9 Abs. 2 Satz 1 BewG) rich­te. Umstän­de, die nicht die­se zeit­punkt­be­zo­ge­ne „Moment­auf­nah­me”, son­dern den Wert erst zu einem spä­te­ren Zeit­punkt beein­flus­sen, beträ­fen – bezo­gen auf den dor­ti­gen Streit­fall – die Wert­fin­dung für ein bereits in das Pri­vat­ver­mö­gen über­führ­tes Wirt­schafts­gut. Der gemei­ne Wert (§ 9 Abs. 2 Satz 1 BewG) bestim­me sich nach der all­ge­mei­nen Wert­schät­zung, wie sie in der Markt­la­ge am Stich­tag ihren Aus­druck fin­de. Aus der Stich­tags­be­zo­gen­heit fol­ge ins­be­son­de­re, dass sich bei der Ermitt­lung eines Ver­mö­gens­wer­tes nur sol­che Ver­hält­nis­se und Gege­ben­hei­ten aus­wirk­ten, die im Bewer­tungs­zeit­punkt so hin­rei­chend kon­kre­ti­siert sei­en, dass mit ihnen als Tat­sa­che zu rech­nen sei. Zwar wir­ke sich bereits ein Alt­las­ten­ver­dacht auf den erziel­ba­ren Preis eines Grund­stücks aus; ver­schwei­ge ein Ver­käu­fer einen sol­chen Ver­dacht, sei dies arg­lis­tig. Dem­ge­gen­über sei­en Män­gel, die bei­den Ver­trags­par­tei­en ver­bor­gen geblie­ben und auch nicht ver­dachts­wei­se zuta­ge getre­ten sei­en, im red­li­chen Geschäfts­ver­kehr kei­ne wert­bil­den­den Fak­to­ren. Der­ar­ti­ge Umstän­de beein­fluss­ten nicht die Wert­fin­dung auf den Stich­tag der Auf­ga­be19.

Die­se Grund­sät­ze las­sen sich auf den nach § 138 Abs. 4 BewG zu berück­sich­ti­gen­den gemei­nen Wert über­tra­gen, weil auch die­ser sich durch den Preis bestimmt, der im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr nach der Beschaf­fen­heit des Wirt­schafts­gu­tes bei einer Ver­äu­ße­rung zu erzie­len wäre (vgl. § 9 Abs. 2 Satz 1 BewG) und das Bewer­tungs­recht – mehr noch als das Bilanz­steu­er­recht – stich­tags­be­zo­gen ist20. Wür­de man nach­träg­lich bes­se­re Erkennt­nis­se über die Beschaf­fen­heit eines Grund­stücks oder Gebäu­des in die Wert­ermitt­lung ein­be­zie­hen, so wür­de man den Markt­ver­hält­nis­sen des Stich­ta­ges nicht mehr gerecht wer­den. Denn im gewöhn­li­chen, nicht spe­ku­la­ti­ven Geschäfts­ver­kehr des Stich­tags wür­den bis­her ver­bor­gen geblie­be­ne Eigen­schaf­ten oder Zustän­de eines Grund­stücks allen­falls dann beach­tet, wenn ein greif­ba­rer Anhalt für deren Vor­lie­gen bestün­de21.

Dass bereits zum Bewer­tungs­stich­tag greif­ba­re Anhalts­punk­te für das Vor­lie­gen der von der Eigen­tü­me­rin in die­sem Ver­fah­ren gel­tend gemach­ten Bau­män­gel zuta­ge getre­ten sind, trägt die Eigen­tü­me­rin selbst nicht vor. Nach ihrem eige­nen Vor­trag haben sich die­se erst in spä­te­ren Jah­ren her­aus­ge­stellt.

Zwar kann der Steu­er­pflich­ti­ge den Nach­weis eines nied­ri­ge­ren gemei­nen Wer­tes auch durch einen im gewöhn­li­chen Geschäfts­ver­kehr zeit­nah zum Besteue­rungs­zeit­punkt erziel­ten Kauf­preis für das zu bewer­ten­de Grund­stück füh­ren22. Ein zeit­nah erziel­ter Kauf­preis ist regel­mä­ßig ein sol­cher, der inner­halb eines Jah­res vor oder nach dem Besteue­rungs­zeit­punkt zustan­de gekom­men ist. Grund­stücks­ver­käu­fe, die eine wesent­lich län­ge­re Zeit als ein Jahr ent­fernt lie­gen, bil­den im All­ge­mei­nen kei­ne geeig­ne­te Grund­la­ge zur unmit­tel­ba­ren Ablei­tung des gemei­nen Wer­tes23.

Finanz­ge­richt Meck­len­burg-Vor­pom­mern, Urteil vom 10. Dezem­ber 2014 – 1 K 332/​11

  1. vgl. BFH, Urteil vom 16.01.2008 – II R 68/​06 BFH/​NV 2008, 1120
  2. vgl. hier­zu Zif­fer 51 der gleich­lau­ten­den Erlas­se der obers­ten Finanz­be­hör­den der Län­der zur Umset­zung des Jah­res­steu­er­ge­set­zes 2007 vom 02.04.2007, FM MV – IV 303‑S 3715−1÷07, BSt­Bl I 2007, 314
  3. vgl. hier­zu Zif­fer 46 der gleich­lau­ten­den Erlas­se der obers­ten Finanz­be­hör­den der Län­der zur Umset­zung des Jah­res­steu­er­ge­set­zes 2007 vom 02.04.2007, FM MV – IV 303‑S 3715−1÷07, BSt­Bl I 2007, 314; Wilms in Wilms/​Jochum, Erb­schaft­steu­er- und Schen­kungs­steu­er­ge­setz, § 146 BewG Rn.19; eher kri­tisch Man­nek in Gürsching/​Stenger, Bewer­tungs­recht, § 146 BewG Rn. 158; Stö­ckel, Fest­stel­lung von Grund­be­sitz­wer­ten der Immo­bi­li­en-Lea­sing-Fonds, DStZ 1998, 904
  4. vgl. BFH, Beschluss vom 07.02.2013 – II B 44/​12, BFH/​NV 2013, 713
  5. vgl. hier­zu die Begrün­dung des Ent­wurfs eines Jah­res­steu­er­ge­set­zes 2007, BR-Drs. 622/​06 Sei­te 153
  6. vgl. den zwei­ten Bericht des Finanz­aus­schus­ses zum Ent­wurf eines Jah­res­steu­er­ge­set­zes 1997, BT-Drs. 13/​5952, Sei­te 40
  7. vgl. hier­zu Zif­fer 58 der gleich­lau­ten­den Erlas­se der obers­ten Finanz­be­hör­den der Län­der zur Umset­zung des Jah­res­steu­er­ge­set­zes 2007 vom 02.04.2007, FM MV – IV 303‑S 3715−1÷07, BSt­Bl I 2007, 314
  8. vgl. Gürsching/​Stenger, Bewer­tungs­recht, § 147 BewG Rn. 114
  9. vgl. BFH, Urteil vom 10.11.2004 – II R 69/​01, BSt­Bl II 2005, 259
  10. vgl. BFH, Urtei­le vom 11.09.2013 – II R 60/​11, BFH/​NV 2014, 297 und – II R 61/​11, BSt­Bl II 2014, 363
  11. vgl. BFH, Beschluss vom 25.03.2009 – II B 62/​08, BFH/​NV 2009, 1091
  12. vgl. BFH, Urtei­le vom 11.09.2013 – II R 60/​11, BFH/​NV 2014, 297 und – II R 61/​11, BSt­Bl II 2014, 363; BFH, Beschluss vom 25.03.2009 – II B 62/​08, BFH/​NV 2009, 1091
  13. vgl. BFH, Urteil vom 05.05.2010 – II R 25/​09 BSt­Bl II 2011, 203; BFH, Beschluss vom 09.09.2009 – II B 69/​09, BFH/​NV 2009, 1972
  14. vgl. Klei­ber, Ver­kehrs­wert­ermitt­lung von Grund­stü­cken, 6. Auf­la­ge, § 8 Immo­WertV Rn. 62
  15. BFH, Urteil vom 30.06.2010 – II R 60/​08, BSt­Bl II 2010, 897
  16. BGH, Urteil vom 10.07.1991 – XII ZR 109/​90, NJW 1991, 3036
  17. BayLfS, Erlass vom 15.11.2013 – S 0351
  18. so aber auch Halac­zin­sky in Rössler/​Troll, Bewer­tungs­ge­setz, § 138 BewG Rn. 31
  19. vgl. BFH, Urteil vom 01.04.1998 – X R 150/​95, BSt­Bl II 1998, 569
  20. vgl. zur Bedeu­tung des Stich­tags­prin­zips auch BFH, Urteil vom 08.03.1995 – II R 10/​92, BFHE 177, 132 und zur Nicht­be­rück­sich­ti­gung wert­auf­hel­len­der Tat­sa­chen BFH, Urteil vom 13.08.1986 – II R 213/​82 BSt­Bl II 1987, 48
  21. vgl. FG Rhein­land-Pfalz, Urteil vom 13.09.1995 – 1 K 2509/​91, EFG 1996, 280; Knit­tel in Gürsching/​Stenger, Bewer­tungs­recht, § 9 BewG Rn. 32
  22. vgl. BFH, Urteil vom 02.07.2004 – II R 55/​01, BSt­Bl II 2004, 703; BFH, Urteil vom 08.10.2003 – II R 27/​02, BSt­Bl II 2004, 179
  23. vgl. BFH, Urteil vom 02.07.2004 – II R 55/​01, BSt­Bl II 2004, 703