Grundstückserwerb durch den Nießbrauchsberechtigten in der Zwangsversteigerung – und die Grunderwerbsteuer

Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer beim Erwerb eines Grundstücks durch den Nießbrauchsberechtigten im Zwangsversteigerungsverfahren ist das Meistgebot einschließlich des Wertes des bestehenden bleibenden Nießbrauchsrechts.

Grundstückserwerb durch den Nießbrauchsberechtigten in der Zwangsversteigerung – und die Grunderwerbsteuer

Der Grunderwerbsteuer unterliegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren für ein inländisches Grundstück. Die Steuer bemisst sich nach dem Wert der Gegenleistung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Bei einem Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren gilt als Gegenleistung das Meistgebot einschließlich der Rechte, die nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG).

Die in § 1 Abs. 1 Nr. 4 sowie in § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG verwendeten Begriffe sind aus dem Recht der Zwangsversteigerung vorgegeben und im Sinne des Zwangsversteigerungsrechts auszulegen1.

Gemäß § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG bleibt ein Recht insoweit bestehen, als es bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigt und nicht durch Zahlung zu decken ist. Der Begriff des geringsten Gebots ist in § 44 Abs. 1 ZVG festgelegt. Danach wird bei der Versteigerung nur ein solches Gebot zugelassen, durch welches die dem Anspruche des Gläubigers vorgehenden Rechte sowie die aus dem Versteigerungserlöse zu entnehmenden Kosten des Verfahrens gedeckt werden (geringstes Gebot). Sollen solche vorgehenden Rechte nach § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG bestehen bleiben, ist dies bei der Feststellung des geringsten Gebots zu berücksichtigen.

Im Falle bestehen bleibender Rechte erwirbt der Ersteher das Eigentum an dem unverändert mit diesen Rechten belasteten Grundstück2. Das gilt auch, wenn ein solches Recht, wie z.B. der Nießbrauch an dem Grundstück (§ 1030 Abs. 1 BGB), dem Ersteher zusteht. Das Nießbrauchsrecht an einem fremden Grundstück erlischt nicht dadurch, dass der Berechtigte das Eigentum an dem Grundstück erwirbt (vgl. § 889 BGB).

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Hat der Ersteher das Grundstück mit einem bestehen bleibenden Recht erworben, ist durch diese Belastung ein Teil des nach den Versteigerungsbedingungen zu erbringenden Kaufpreises ersetzt worden3.

Als bestehen bleibendes Recht ist der Nießbrauch mit dem durch das Vollstreckungsgericht nach § 51 Abs. 2 ZVG bestimmten Zuzahlungsbetrag als Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG anzusetzen.

Nach § 51 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 50 Abs. 1 ZVG hat der Ersteher, soweit ein bei der Feststellung des geringsten Gebots berücksichtigtes Recht nicht besteht, außer dem Bargebot auch einen Betrag zu zahlen, um welchen sich der Wert des Grundstücks erhöht. Der Betrag soll gemäß § 51 Abs. 2 ZVG vom Vollstreckungsgericht bei der Feststellung des geringsten Gebots bestimmt werden. Durch diesen Zuzahlungsbetrag wird der Wert des bestehen bleibenden Rechts für das Zwangsversteigerungsverfahren festgelegt. Dieser Wert ist deshalb auch für die Festsetzung der Grunderwerbsteuer maßgebend4.

Der Wert der Gegenleistung i.S. des § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG wird nicht dadurch beeinflusst, dass das bestehen bleibende Recht demjenigen zusteht, der das Grundstück ersteigert5. Dem kann nicht entgegen gehalten werden, ein bestehen bleibender Nießbrauch stelle für den Ersteher des Grundstücks, der zugleich der Nießbrauchsberechtigte ist, keine wirtschaftliche Belastung dar.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG gelten nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleibende Rechte als Gegenleistung. Die Gegenleistung ist danach nur von einer rechtlichen, nicht aber von einer wirtschaftlichen Belastung durch die bestehen bleibenden Rechte abhängig. Das generelle Erfordernis einer wirtschaftlichen Belastung kann nicht dem BFH-Urteil in BFHE 139, 307, BStBl II 1984, 116, entnommen werden. Diese Entscheidung betrifft bestehen bleibende Grundschulden beim Erwerb eines hälftigen Miteigentumsanteils an einem Grundstück durch einen Ersteher, dem bereits vor der Zwangsversteigerung der andere hälftige Miteigentumsanteil gehörte. Wegen des Erwerbs des weiteren Miteigentumsanteils war jedenfalls der halbe Nennwert der bestehen bleibenden Grundschuld in die Gegenleistung einzubeziehen; eine völlige Nichtberücksichtigung der Grundschuld wegen angeblich fehlender wirtschaftlicher Belastung wurde ausdrücklich abgelehnt. Dem ist zu entnehmen, dass bestehen bleibende Grundschulden als Teil der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer anzusetzen sind, soweit auch der hinzuerworbene Miteigentumsanteil des Erstehers für diese Grundschulden haftet. Erwirbt der Ersteher dagegen das gesamte Grundstück, sind die bestehen bleibenden Rechte in vollem Umfang bei der Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen. Für eine einschränkende Auslegung des § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG dahingehend, dass ein im Rahmen der Zwangsversteigerung eines Grundstücks bestehen bleibender Nießbrauch bei einem Meistgebot des Nießbrauchsberechtigten keine Gegenleistung ist, gibt es keinen rechtlichen Anhaltspunkt.

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§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG steht dem Ansatz des im Rahmen der Zwangsversteigerung bestehen bleibenden Nießbrauchsrechts als Gegenleistung nicht entgegen.

§ 9 Abs. 2 GrEStG enthält ergänzend zu § 9 Abs. 1 GrEStG einen Katalog von weiteren zur Gegenleistung gehörenden Leistungen und Belastungen. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 GrEStG gehören zur Gegenleistung auch die Belastungen, die auf dem Grundstück ruhen, soweit sie auf den Erwerber kraft Gesetzes übergehen. Zur Gegenleistung gehören jedoch nicht die auf dem Grundstück ruhenden dauernden Lasten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG).

Es kann dahinstehen, ob die Regelung des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG nach ihrer systematischen Stellung überhaupt in Fällen des § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG, der die Gegenleistung bei einem Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren typisierend festlegt, anwendbar ist. Das bestehen bleibende Nießbrauchsrecht an einem Grundstück i.S. von § 1030 Abs. 1 BGB ist jedenfalls keine dauernde Last i.S. von § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG, und zwar unabhängig davon, ob es zugunsten einer natürlichen oder einer juristischen Person bestellt ist.

Dauernde Lasten sind solche Belastungen des Grundstücks, mit deren Wegfall der Grundstückseigentümer in absehbarer Zeit nicht rechnen kann und die im rechtsgeschäftlichen Verkehr zu einer dauernden Wertminderung des Grundstücks selbst führen6. Dazu gehören u.a. Grunddienstbarkeiten i.S. des § 1018 BGB, wie z.B. das Wegerecht. Entscheidend ist insoweit, dass die Grunddienstbarkeit dem jeweiligen Eigentümer des herrschenden Grundstücks zusteht7.

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Keine dauernde Lasten sind diejenigen Belastungen, die abzulösen wären, wenn das Grundstück sofort lastenfrei auf den Erwerber übergehen würde8. Dazu zählt der Nießbrauch i.S. von § 1030 BGB, selbst wenn er zugunsten einer juristischen Person bestellt ist. In diesem Fall ist der Nießbrauch zwar anders als der zugunsten einer natürlichen Person bestellte Nießbrauch- unter engen Voraussetzungen übertragbar (vgl. § 1059a BGB). Abgesehen davon erlischt er aber, wenn die juristische Person nicht mehr besteht (§ 1061 Satz 2 BGB). Da nicht von einem dauernden Fortbestand einer juristischen Person ausgegangen werden kann, bleibt auch der zu ihren Gunsten bestellte Nießbrauch nicht dauernd bestehen. Allein die beschränkte Übertragbarkeit des Nießbrauchs einer juristischen Person rechtfertigt es nicht, diesen Nießbrauch als dauernde Last einzustufen.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 15. Juli 2015 – II R 11/14

  1. ständige Rechtsprechung, vgl. BFH, Beschluss vom 14.10.2008 – II B 65/07, BFH/NV 2009, 214, m.w.N.[]
  2. vgl. Stöber, Zwangsversteigerungsgesetz, 20. Aufl.2012, § 52 Rz 2[]
  3. vgl. BFH, Urteil vom 12.10.1983 – II R 18/82, BFHE 139, 307, BStBl II 1984, 116; und BGH, Urteil vom 21.05.2003 – IV ZR 452/02, BGHZ 155, 63, unter II. 1.[]
  4. vgl. Hofmann, Grunderwerbsteuergesetz, 10. Aufl., § 9 Rz 41[]
  5. vgl. BFH, Entscheidungen vom 23.01.1985 – II R 36/83, BFHE 143, 158, BStBl – II 1985, 339; und vom 24.10.2000 – II B 38/00, BFH/NV 2001, 482[]
  6. vgl. BFH, Urteil vom 22.06.1966 – II 74/63, BFHE 86, 428, BStBl – III 1966, 550[]
  7. vgl. BFH, Urteil in BFHE 86, 428, BStBl – III 1966, 550[]
  8. vgl. BFH, Urteil vom 28.04.1976 – II R 192/75, BFHE 119, 185, BStBl – II 1976, 577[]
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