Grund­stücks­er­werb durch den Nieß­brauchs­be­rech­tig­ten in der Zwangs­ver­stei­ge­rung – und die Grund­er­werb­steu­er

Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er beim Erwerb eines Grund­stücks durch den Nieß­brauchs­be­rech­tig­ten im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren ist das Meist­ge­bot ein­schließ­lich des Wer­tes des bestehen­den blei­ben­den Nieß­brauchs­rechts.

Grund­stücks­er­werb durch den Nieß­brauchs­be­rech­tig­ten in der Zwangs­ver­stei­ge­rung – und die Grund­er­werb­steu­er

Der Grund­er­werb­steu­er unter­liegt nach § 1 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG das Meist­ge­bot im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren für ein inlän­di­sches Grund­stück. Die Steu­er bemisst sich nach dem Wert der Gegen­leis­tung (§ 8 Abs. 1 GrEStG). Bei einem Meist­ge­bot im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren gilt als Gegen­leis­tung das Meist­ge­bot ein­schließ­lich der Rech­te, die nach den Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen bestehen blei­ben (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG).

Die in § 1 Abs. 1 Nr. 4 sowie in § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG ver­wen­de­ten Begrif­fe sind aus dem Recht der Zwangs­ver­stei­ge­rung vor­ge­ge­ben und im Sin­ne des Zwangs­ver­stei­ge­rungs­rechts aus­zu­le­gen 1.

Gemäß § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG bleibt ein Recht inso­weit bestehen, als es bei der Fest­stel­lung des gerings­ten Gebots berück­sich­tigt und nicht durch Zah­lung zu decken ist. Der Begriff des gerings­ten Gebots ist in § 44 Abs. 1 ZVG fest­ge­legt. Danach wird bei der Ver­stei­ge­rung nur ein sol­ches Gebot zuge­las­sen, durch wel­ches die dem Anspru­che des Gläu­bi­gers vor­ge­hen­den Rech­te sowie die aus dem Ver­stei­ge­rungs­er­lö­se zu ent­neh­men­den Kos­ten des Ver­fah­rens gedeckt wer­den (gerings­tes Gebot). Sol­len sol­che vor­ge­hen­den Rech­te nach § 52 Abs. 1 Satz 1 ZVG bestehen blei­ben, ist dies bei der Fest­stel­lung des gerings­ten Gebots zu berück­sich­ti­gen.

Im Fal­le bestehen blei­ben­der Rech­te erwirbt der Erste­her das Eigen­tum an dem unver­än­dert mit die­sen Rech­ten belas­te­ten Grund­stück 2. Das gilt auch, wenn ein sol­ches Recht, wie z.B. der Nieß­brauch an dem Grund­stück (§ 1030 Abs. 1 BGB), dem Erste­her zusteht. Das Nieß­brauchs­recht an einem frem­den Grund­stück erlischt nicht dadurch, dass der Berech­tig­te das Eigen­tum an dem Grund­stück erwirbt (vgl. § 889 BGB).

Hat der Erste­her das Grund­stück mit einem bestehen blei­ben­den Recht erwor­ben, ist durch die­se Belas­tung ein Teil des nach den Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen zu erbrin­gen­den Kauf­prei­ses ersetzt wor­den 3.

Als bestehen blei­ben­des Recht ist der Nieß­brauch mit dem durch das Voll­stre­ckungs­ge­richt nach § 51 Abs. 2 ZVG bestimm­ten Zuzah­lungs­be­trag als Teil der Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG anzu­set­zen.

Nach § 51 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. § 50 Abs. 1 ZVG hat der Erste­her, soweit ein bei der Fest­stel­lung des gerings­ten Gebots berück­sich­tig­tes Recht nicht besteht, außer dem Bar­ge­bot auch einen Betrag zu zah­len, um wel­chen sich der Wert des Grund­stücks erhöht. Der Betrag soll gemäß § 51 Abs. 2 ZVG vom Voll­stre­ckungs­ge­richt bei der Fest­stel­lung des gerings­ten Gebots bestimmt wer­den. Durch die­sen Zuzah­lungs­be­trag wird der Wert des bestehen blei­ben­den Rechts für das Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren fest­ge­legt. Die­ser Wert ist des­halb auch für die Fest­set­zung der Grund­er­werb­steu­er maß­ge­bend 4.

Der Wert der Gegen­leis­tung i.S. des § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG wird nicht dadurch beein­flusst, dass das bestehen blei­ben­de Recht dem­je­ni­gen zusteht, der das Grund­stück erstei­gert 5. Dem kann nicht ent­ge­gen gehal­ten wer­den, ein bestehen blei­ben­der Nieß­brauch stel­le für den Erste­her des Grund­stücks, der zugleich der Nieß­brauchs­be­rech­tig­te ist, kei­ne wirt­schaft­li­che Belas­tung dar.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG gel­ten nach den Ver­stei­ge­rungs­be­din­gun­gen bestehen blei­ben­de Rech­te als Gegen­leis­tung. Die Gegen­leis­tung ist danach nur von einer recht­li­chen, nicht aber von einer wirt­schaft­li­chen Belas­tung durch die bestehen blei­ben­den Rech­te abhän­gig. Das gene­rel­le Erfor­der­nis einer wirt­schaft­li­chen Belas­tung kann nicht dem BFH-Urteil in BFHE 139, 307, BSt­Bl II 1984, 116, ent­nom­men wer­den. Die­se Ent­schei­dung betrifft bestehen blei­ben­de Grund­schul­den beim Erwerb eines hälf­ti­gen Mit­ei­gen­tums­an­teils an einem Grund­stück durch einen Erste­her, dem bereits vor der Zwangs­ver­stei­ge­rung der ande­re hälf­ti­ge Mit­ei­gen­tums­an­teil gehör­te. Wegen des Erwerbs des wei­te­ren Mit­ei­gen­tums­an­teils war jeden­falls der hal­be Nenn­wert der bestehen blei­ben­den Grund­schuld in die Gegen­leis­tung ein­zu­be­zie­hen; eine völ­li­ge Nicht­be­rück­sich­ti­gung der Grund­schuld wegen angeb­lich feh­len­der wirt­schaft­li­cher Belas­tung wur­de aus­drück­lich abge­lehnt. Dem ist zu ent­neh­men, dass bestehen blei­ben­de Grund­schul­den als Teil der Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er anzu­set­zen sind, soweit auch der hin­zu­er­wor­be­ne Mit­ei­gen­tums­an­teil des Erste­hers für die­se Grund­schul­den haf­tet. Erwirbt der Erste­her dage­gen das gesam­te Grund­stück, sind die bestehen blei­ben­den Rech­te in vol­lem Umfang bei der Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er zu berück­sich­ti­gen. Für eine ein­schrän­ken­de Aus­le­gung des § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG dahin­ge­hend, dass ein im Rah­men der Zwangs­ver­stei­ge­rung eines Grund­stücks bestehen blei­ben­der Nieß­brauch bei einem Meist­ge­bot des Nieß­brauchs­be­rech­tig­ten kei­ne Gegen­leis­tung ist, gibt es kei­nen recht­li­chen Anhalts­punkt.

§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG steht dem Ansatz des im Rah­men der Zwangs­ver­stei­ge­rung bestehen blei­ben­den Nieß­brauchs­rechts als Gegen­leis­tung nicht ent­ge­gen.

§ 9 Abs. 2 GrEStG ent­hält ergän­zend zu § 9 Abs. 1 GrEStG einen Kata­log von wei­te­ren zur Gegen­leis­tung gehö­ren­den Leis­tun­gen und Belas­tun­gen. Nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 1 GrEStG gehö­ren zur Gegen­leis­tung auch die Belas­tun­gen, die auf dem Grund­stück ruhen, soweit sie auf den Erwer­ber kraft Geset­zes über­ge­hen. Zur Gegen­leis­tung gehö­ren jedoch nicht die auf dem Grund­stück ruhen­den dau­ern­den Las­ten (§ 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG).

Es kann dahin­ste­hen, ob die Rege­lung des § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG nach ihrer sys­te­ma­ti­schen Stel­lung über­haupt in Fäl­len des § 9 Abs. 1 Nr. 4 GrEStG, der die Gegen­leis­tung bei einem Meist­ge­bot im Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ver­fah­ren typi­sie­rend fest­legt, anwend­bar ist. Das bestehen blei­ben­de Nieß­brauchs­recht an einem Grund­stück i.S. von § 1030 Abs. 1 BGB ist jeden­falls kei­ne dau­ern­de Last i.S. von § 9 Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 GrEStG, und zwar unab­hän­gig davon, ob es zuguns­ten einer natür­li­chen oder einer juris­ti­schen Per­son bestellt ist.

Dau­ern­de Las­ten sind sol­che Belas­tun­gen des Grund­stücks, mit deren Weg­fall der Grund­stücks­ei­gen­tü­mer in abseh­ba­rer Zeit nicht rech­nen kann und die im rechts­ge­schäft­li­chen Ver­kehr zu einer dau­ern­den Wert­min­de­rung des Grund­stücks selbst füh­ren 6. Dazu gehö­ren u.a. Grund­dienst­bar­kei­ten i.S. des § 1018 BGB, wie z.B. das Wege­recht. Ent­schei­dend ist inso­weit, dass die Grund­dienst­bar­keit dem jewei­li­gen Eigen­tü­mer des herr­schen­den Grund­stücks zusteht 7.

Kei­ne dau­ern­de Las­ten sind die­je­ni­gen Belas­tun­gen, die abzu­lö­sen wären, wenn das Grund­stück sofort las­ten­frei auf den Erwer­ber über­ge­hen wür­de 8. Dazu zählt der Nieß­brauch i.S. von § 1030 BGB, selbst wenn er zuguns­ten einer juris­ti­schen Per­son bestellt ist. In die­sem Fall ist der Nieß­brauch zwar anders als der zuguns­ten einer natür­li­chen Per­son bestell­te Nieß­brauch- unter engen Vor­aus­set­zun­gen über­trag­bar (vgl. § 1059a BGB). Abge­se­hen davon erlischt er aber, wenn die juris­ti­sche Per­son nicht mehr besteht (§ 1061 Satz 2 BGB). Da nicht von einem dau­ern­den Fort­be­stand einer juris­ti­schen Per­son aus­ge­gan­gen wer­den kann, bleibt auch der zu ihren Guns­ten bestell­te Nieß­brauch nicht dau­ernd bestehen. Allein die beschränk­te Über­trag­bar­keit des Nieß­brauchs einer juris­ti­schen Per­son recht­fer­tigt es nicht, die­sen Nieß­brauch als dau­ern­de Last ein­zu­stu­fen.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 15. Juli 2015 – II R 11/​14

  1. stän­di­ge Recht­spre­chung, vgl. BFH, Beschluss vom 14.10.2008 – II B 65/​07, BFH/​NV 2009, 214, m.w.N.[]
  2. vgl. Stö­ber, Zwangs­ver­stei­ge­rungs­ge­setz, 20. Aufl.2012, § 52 Rz 2[]
  3. vgl. BFH, Urteil vom 12.10.1983 – II R 18/​82, BFHE 139, 307, BSt­Bl II 1984, 116; und BGH, Urteil vom 21.05.2003 – IV ZR 452/​02, BGHZ 155, 63, unter II. 1.[]
  4. vgl. Hof­mann, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, 10. Aufl., § 9 Rz 41[]
  5. vgl. BFH, Ent­schei­dun­gen vom 23.01.1985 – II R 36/​83, BFHE 143, 158, BSt­Bl – II 1985, 339; und vom 24.10.2000 – II B 38/​00, BFH/​NV 2001, 482[]
  6. vgl. BFH, Urteil vom 22.06.1966 – II 74/​63, BFHE 86, 428, BSt­Bl – III 1966, 550[]
  7. vgl. BFH, Urteil in BFHE 86, 428, BSt­Bl – III 1966, 550[]
  8. vgl. BFH, Urteil vom 28.04.1976 – II R 192/​75, BFHE 119, 185, BSt­Bl – II 1976, 577[]