Grund­stücks­er­werb durch einen Treuhänder

Ein Erwerbs­vor­gang ist nicht bereits des­halb grund­er­werb­steu­er­frei, weil der Erwer­ber das Grund­stück ledig­lich als Treu­hän­der für den Ver­äu­ße­rer als Treu­ge­ber hal­ten soll.

Grund­stücks­er­werb durch einen Treuhänder

Der Erwerb eines Treu­hän­ders von dem Treu­ge­ber ist nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG, ggf. nach § 1 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG steu­er­pflich­tig. Der Treu­hän­der erwirbt zivil­recht­lich einen Anspruch auf Über­eig­nung des Grund­stücks und spä­tes­tens durch die Auf­las­sung das Eigen­tum am Grund­stück. Hier­an ändern weder die schuld­recht­li­chen Abre­den der Par­tei­en noch ein zeit­gleich ver­ein­bar­ter Anspruch auf Rück­über­tra­gung etwas. Die wirt­schaft­li­che Betrach­tungs­wei­se des § 39 Abs. 2 Nr. 1 AO fin­det kei­ne Anwen­dung1. Inwie­weit dem Eigen­tum des Treu­hän­ders ein wirt­schaft­li­cher Wert zukommt, ist des­halb nicht ent­schei­dend. Die Auf­fas­sung, die Treu­hän­de­rin sei eigent­lich nicht Eigen­tü­me­rin gewor­den, ist für den Bun­des­fi­nanz­hof nicht nachvollziehbar.

Die­se Betrach­tungs­wei­se ist nach dem Wort­laut der Vor­schrif­ten ein­deu­tig und wird auch so von der Finanz­ver­wal­tung in den gleich lau­ten­den Län­der­erlas­sen zu grund­stücks­be­zo­ge­nen Treu­hand­ge­schäf­ten sowie zu Grund­stücks­er­wer­ben durch Auf­trag­neh­mer bzw. Geschäfts­be­sor­ger vom 12.10.20072 in Tz.01.01. vertreten.

Im hier vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Streit­fall besteht auch kei­ne aus­nahms­wei­se Frei­stel­lung von der Steu­er. Das folgt aus § 3 Nr. 8 Satz 2 GrEStG. Nach § 3 Nr. 8 Satz 1 GrEStG ist u.a. von der Besteue­rung aus­ge­nom­men der Rück­erwerb eines Grund­stücks durch den Treu­ge­ber bei Auf­lö­sung des Treu­hand­ver­hält­nis­ses. Vor­aus­set­zung ist nach § 3 Nr. 8 Satz 2 GrEStG, dass für den Rechts­vor­gang, durch den der Treu­hän­der den Anspruch auf Über­eig­nung des Grund­stücks oder das Eigen­tum an dem Grund­stück erlangt hat­te, die Steu­er ent­rich­tet wor­den ist. Die­se Vor­aus­set­zung kann nur erfüllt sein, wenn genau der Rechts­vor­gang, durch den der Treu­hän­der den Anspruch auf Über­eig­nung des Grund­stücks oder das Eigen­tum an dem Grund­stück erlangt hat­te, steu­er­bar und steu­er­pflich­tig ist. Wäre er es nicht, lie­fe die Vor­schrift leer. Das wäre eine sach­wid­ri­ge Auslegung.

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Es gibt kei­nen Grund dafür, bestimm­te Treu­hand­ver­hält­nis­se, etwa die unei­gen­nüt­zi­ge Treu­hand, im Wege der teleo­lo­gi­schen Reduk­ti­on von der Besteue­rung aus­zu­neh­men. Die Grund­er­werb­steu­er ist eine Rechts­ver­kehr­steu­er und knüpft an das Zivil­recht an3. Dar­auf weist die Treu­hän­de­rin selbst zu Recht hin. Die­sem Grund­satz wäre es fremd, wenn es dar­auf ankä­me, wel­chen wirt­schaft­li­chen Zweck ein Treu­hand­ver­hält­nis verfolgt.

Die Hand­ha­bung der Treu­hand­ver­hält­nis­se im Rah­men von § 1 Abs. 2a GrEStG, auf die die Treu­hän­de­rin hin­weist, recht­fer­tigt kei­ne abwei­chen­de Beur­tei­lung. Sie ist norm­spe­zi­fisch. Der BFH nimmt hier eine wirt­schaft­li­che Betrach­tung vor, weil die zivil­recht­li­che Betrach­tung nicht mög­lich ist.

Die unter­schied­li­che Behand­lung der Treu­hand­ver­hält­nis­se im Ein­kom­men­steu­er­recht und im Grund­er­werb­steu­er­recht ist nicht zu bean­stan­den. Die bei­den Steu­er­ar­ten erfas­sen mit dog­ma­tisch ver­schie­de­nen Ansät­zen unter­schied­lich gear­te­te Lebensvorgänge.

Soweit die Treu­hän­de­rin bean­stan­det, es soll­te nicht im Ver­kehr auf­tre­ten müs­sen, wer nicht im Ver­kehr auf­tre­ten wol­le, ist die­ses Vor­brin­gen uner­heb­lich. Der Treu­ge­ber wird nicht gezwun­gen, im Ver­kehr auf­zu­tre­ten. Es ent­spricht aller­dings der Funk­ti­ons­wei­se einer Rechts­ver­kehr­steu­er, dass der Wech­sel des­je­ni­gen, der im Ver­kehr auf­tritt, Steu­ern auslöst.

Bun­des­fi­nanz­hof, Beschluss vom 30. Novem­ber 2020 – II B 41/​20

  1. BFH, Urteil vom 29.09.2004 – II R 14/​02, BFHE 207, 59, BStBl II 2005, 148, unter II. 1.b, m.w.N.[]
  2. BStBl I 2007, 757[]
  3. vgl. BFH, Urteil vom 29.06.2016 – II R 14/​12, BFH/​NV 2017, 1, Rz 21[]