Bei dem Erwerb eines Grundstücks zur Errichtung einer Windkraftanlage gehört eine Entschädigungszahlung, die der Käufer an den Verkäufer für An- und Durchschneidungen und ggf. notwendige Baulasten und Dienstbarkeiten auf anderen Grundstücken des Verkäufers zahlt, nicht zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.
In dem hier vom Bundesfinanzhof entschiedenen Fall kaufte die Erwerberin mit notariell beurkundetem Vertrag vom Land ein Grundstück zur Errichtung einer Windkraftanlage. Sie hatte neben dem vereinbarten Kaufpreis von 11.550 € einen „Entschädigungswert für das Recht zur Errichtung von einer Windkraftanlage incl. des Entschädigungswerts für An- und Durchschneidung und ggf. notwendiger Baulasten und Dienstbarkeiten“ in Höhe von insgesamt 454.500 € zu zahlen. Das Land verpflichtete sich, auf den ihm weiterhin gehörenden Grundstücken in der Umgebung des verkauften Grundstücks die zum Betrieb der Windkraftanlage erforderlichen Baulasten und Dienstbarkeiten zu bestellen. Der Berechnung des „Entschädigungswerts“ lag ein Sachverständigengutachten zu Grunde. Danach entfiel dieser Wert zu 93.800 € auf das verkaufte Grundstück und zu 360.700 € auf die anderen Grundstücke des Landes. Das Land schuldete nicht die Verwendbarkeit des an die Grundstückserwerberin verkauften Grundstücks für deren Zwecke.
Das Finanzamt setzte gegenüber der Grundstückserwerberin Grunderwerbsteuer in Höhe von 16.311 € fest. Als Bemessungsgrundlage legte das Finanzamt sowohl den Kaufpreis in Höhe von 11.550 € als auch den gesamten Entschädigungsbetrag in Höhe von 454.500 € zu Grunde. Der Einspruch hatte keinen Erfolg. Dagegen gab das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern der auf Herabsetzung der Grunderwerbsteuer auf 404 € gerichteten Klage insoweit statt, als es die Grunderwerbsteuer auf 3.687 € festsetzte. Nach seiner Ansicht unterliegen nur der Kaufpreis von 11.550 € und der anteilig auf das verkaufte Grundstück entfallende Entschädigungswert in Höhe von 93.800 € der Grunderwerbsteuer, nicht aber der auf die benachbarten Grundstücke des Landes entfallende Anteil am Entschädigungswert. Der Bundesfinanzhof bestätigte dies nun und wies die Revilsion des Finanzamtes, das eine Verletzung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG rügte, zurück; Das Finanzgericht habe, so der Bundesfinanzhof, zu Recht entschieden, dass die Entschädigung von 360.700 €, die auf die dem Land verbleibenden Grundstücke entfällt, nicht zur Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer gehört.
Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unterliegt ein Kaufvertrag oder ein anderes Rechtsgeschäft, das den Anspruch auf Übereignung eines inländischen Grundstücks begründet, der Grunderwerbsteuer. Gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bemisst sich die Steuer nach dem Wert der Gegenleistung.
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegenleistung bei einem Kauf der Kaufpreis. Der Kaufpreis ist in Übereinstimmung mit dem bürgerlichen Recht (§ 433 Abs. 2 BGB) das Entgelt für den Kaufgegenstand „Grundstück“. Zum Kaufpreis gehört alles, was der Käufer vereinbarungsgemäß an den Verkäufer leisten muss, um den Kaufgegenstand zu erhalten1.
Das gilt auch für „Entschädigungen“, die der Verkäufer für mit dem Verlust des Grundstücks verbundene negative wirtschaftliche Folgen erhält. Zum Kaufpreis gehört beispielsweise der Betrag, den sich der Verkäufer eines Grundstücks vom Käufer zum Ausgleich einer zu erwartenden Wertminderung der ihm verbleibenden Nachbargrundstücke bezahlen lässt2.
Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gelten zudem als Gegenleistung bei einem Kauf auch die vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen. Als sonstige Leistungen sind alle Verpflichtungen des Käufers anzusehen, die zwar nicht unmittelbar Kaufpreis für das Grundstück im bürgerlich-rechtlichen Sinne, aber gleichwohl Entgelt für den Erwerb des Grundstücks sind. Der Erwerb des Grundstücks und die Gegenleistung müssen kausal verknüpft sein. Dabei ist nicht ausschlaggebend, was die Vertragschließenden als Gegenleistung für das Grundstück bezeichnen, sondern zu welchen Leistungen sie sich verpflichtet haben3.
Leistungen des Erwerbers, die nicht den der Grunderwerbsteuer unterliegenden Rechtsvorgang betreffen, insbesondere also für eine andere Leistung aufgewendet werden als für die Verpflichtung, Besitz und Eigentum an dem Grundstück zu verschaffen, scheiden demgegenüber aus der Gegenleistung i.S. von § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG aus4.
Das Finanzgericht Mecklenburg-Vorpommern hat danach zu Recht angenommen, dass der auf die benachbarten Grundstücke des Landes entfallende Anteil am Entschädigungswert in Höhe von 360.700 € nicht in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen ist. Diesen Betrag hat die Grundstückserwerberin nicht bezahlt, um das Eigentum an dem gekauften Grundstück zu erhalten, sondern für davon zu unterscheidende Leistungen des Landes, nämlich die Bestellung der für den Betrieb der Windkraftanlage erforderlichen Baulasten und Dienstbarkeiten an den ihm verbleibenden Grundstücken und die Duldung von An- und Durchschneidungen dieser Grundstücke. Es handelt sich somit nicht um eine Entschädigung für eine bloße Wertminderung dieser Grundstücke.
Dass der gesamte Entschädigungswert in Höhe von 454.500 € nach dem Wortlaut des Kaufvertrags (auch) „für das Recht zur Errichtung von einer Windkraftanlage“ vereinbart wurde, rechtfertigt es nicht, diesen Entschädigungswert insgesamt in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen. Diese Vereinbarung hat nicht zur Folge, dass auch der anteilig auf die benachbarten Grundstücke des Landes entfallende Anteil am Entschädigungswert in Höhe von 360.700 € Gegenleistung für den Erwerb des Eigentums an dem gekauften Grundstück ist. Sie ändert nichts daran, dass dieser Anteil am Entschädigungswert eine Gegenleistung der Grundstückserwerberin für die vereinbarten weiteren Leistungen des Landes ist, die sich auf die ihm verbleibenden Grundstücke beziehen. Das im Kaufvertrag angesprochene Recht zur Errichtung der Windkraftanlage auf dem gekauften Grundstück hat als solches keinen darüber hinausgehenden, eigenständigen Wert, der die Einbeziehung des gesamten Entschädigungswerts in Höhe von 454.500 € in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer begründen könnte. Im Kaufvertrag konnte nur die zivilrechtliche Seite der Errichtung der Anlage im Verhältnis der Grundstückserwerberin zum Land vereinbart werden. Das Land schuldet nach den im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen nicht die Verwendbarkeit des Grundstücks für Zwecke der Grundstückserwerberin. Die öffentlich-rechtliche Zulässigkeit des Bauvorhabens ergibt sich nicht aus dem Kaufvertrag. Sie richtet sich vielmehr nach den maßgebenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften.
Bundesfinanzhof, Urteil vom 10. Mai 2017 – II R 16/14
- vgl. BFH, Urteil vom 23.09.2009 – II R 20/08, BFHE 227, 379, BStBl II 2010, 495, Rz 11, m.w.N.[↩]
- BFH, Urteil vom 08.08.1990 – II R 22/88, BFH/NV 1991, 412; Loose in Boruttau, Grunderwerbsteuergesetz, 18. Aufl., § 9 Rz 108[↩]
- BFH, Urteile vom 02.06.2005 – II R 6/04, BFHE 210, 60, BStBl II 2005, 651; vom 13.12 2006 – II R 22/05, BFH/NV 2007, 1183; und vom 18.06.2014 – II R 12/13, BFHE 246, 211, BStBl II 2014, 857[↩]
- BFH, Urteil in BFH/NV 1991, 412[↩]
