Grund­stücks­er­werb für eine Wind­ener­gie­an­la­ge – und die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er

Bei dem Erwerb eines Grund­stücks zur Errich­tung einer Wind­kraft­an­la­ge gehört eine Ent­schä­di­gungs­zah­lung, die der Käu­fer an den Ver­käu­fer für An- und Durch­schnei­dun­gen und ggf. not­wen­di­ge Bau­las­ten und Dienst­bar­kei­ten auf ande­ren Grund­stü­cken des Ver­käu­fers zahlt, nicht zur Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er.

Grund­stücks­er­werb für eine Wind­ener­gie­an­la­ge – und die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er

In dem hier vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Fall kauf­te die Erwer­be­rin mit nota­ri­ell beur­kun­de­tem Ver­trag vom Land ein Grund­stück zur Errich­tung einer Wind­kraft­an­la­ge. Sie hat­te neben dem ver­ein­bar­ten Kauf­preis von 11.550 € einen "Ent­schä­di­gungs­wert für das Recht zur Errich­tung von einer Wind­kraft­an­la­ge incl. des Ent­schä­di­gungs­werts für An- und Durch­schnei­dung und ggf. not­wen­di­ger Bau­las­ten und Dienst­bar­kei­ten" in Höhe von ins­ge­samt 454.500 € zu zah­len. Das Land ver­pflich­te­te sich, auf den ihm wei­ter­hin gehö­ren­den Grund­stü­cken in der Umge­bung des ver­kauf­ten Grund­stücks die zum Betrieb der Wind­kraft­an­la­ge erfor­der­li­chen Bau­las­ten und Dienst­bar­kei­ten zu bestel­len. Der Berech­nung des "Ent­schä­di­gungs­werts" lag ein Sach­ver­stän­di­gen­gut­ach­ten zu Grun­de. Danach ent­fiel die­ser Wert zu 93.800 € auf das ver­kauf­te Grund­stück und zu 360.700 € auf die ande­ren Grund­stü­cke des Lan­des. Das Land schul­de­te nicht die Ver­wend­bar­keit des an die Grund­stücks­er­wer­be­rin ver­kauf­ten Grund­stücks für deren Zwe­cke.

Das Finanz­amt setz­te gegen­über der Grund­stücks­er­wer­be­rin Grund­er­werb­steu­er in Höhe von 16.311 € fest. Als Bemes­sungs­grund­la­ge leg­te das Finanz­amt sowohl den Kauf­preis in Höhe von 11.550 € als auch den gesam­ten Ent­schä­di­gungs­be­trag in Höhe von 454.500 € zu Grun­de. Der Ein­spruch hat­te kei­nen Erfolg. Dage­gen gab das Finanz­ge­richt Meck­len­burg-Vor­pom­mern der auf Her­ab­set­zung der Grund­er­werb­steu­er auf 404 € gerich­te­ten Kla­ge inso­weit statt, als es die Grund­er­werb­steu­er auf 3.687 € fest­setz­te. Nach sei­ner Ansicht unter­lie­gen nur der Kauf­preis von 11.550 € und der antei­lig auf das ver­kauf­te Grund­stück ent­fal­len­de Ent­schä­di­gungs­wert in Höhe von 93.800 € der Grund­er­werb­steu­er, nicht aber der auf die benach­bar­ten Grund­stü­cke des Lan­des ent­fal­len­de Anteil am Ent­schä­di­gungs­wert. Der Bun­des­fi­nanz­hof bestä­tig­te dies nun und wies die Revil­si­on des Finanz­am­tes, das eine Ver­let­zung von § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG rüg­te, zurück; Das Finanz­ge­richt habe, so der Bun­des­fi­nanz­hof, zu Recht ent­schie­den, dass die Ent­schä­di­gung von 360.700 €, die auf die dem Land ver­blei­ben­den Grund­stü­cke ent­fällt, nicht zur Bemes­sungs­grund­la­ge für die Grund­er­werb­steu­er gehört.

Nach § 1 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG unter­liegt ein Kauf­ver­trag oder ein ande­res Rechts­ge­schäft, das den Anspruch auf Über­eig­nung eines inlän­di­schen Grund­stücks begrün­det, der Grund­er­werb­steu­er. Gemäß § 8 Abs. 1 i.V.m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG bemisst sich die Steu­er nach dem Wert der Gegen­leis­tung.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gilt als Gegen­leis­tung bei einem Kauf der Kauf­preis. Der Kauf­preis ist in Über­ein­stim­mung mit dem bür­ger­li­chen Recht (§ 433 Abs. 2 BGB) das Ent­gelt für den Kauf­ge­gen­stand "Grund­stück". Zum Kauf­preis gehört alles, was der Käu­fer ver­ein­ba­rungs­ge­mäß an den Ver­käu­fer leis­ten muss, um den Kauf­ge­gen­stand zu erhal­ten 1.

Das gilt auch für "Ent­schä­di­gun­gen", die der Ver­käu­fer für mit dem Ver­lust des Grund­stücks ver­bun­de­ne nega­ti­ve wirt­schaft­li­che Fol­gen erhält. Zum Kauf­preis gehört bei­spiels­wei­se der Betrag, den sich der Ver­käu­fer eines Grund­stücks vom Käu­fer zum Aus­gleich einer zu erwar­ten­den Wert­min­de­rung der ihm ver­blei­ben­den Nach­bar­grund­stü­cke bezah­len lässt 2.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gel­ten zudem als Gegen­leis­tung bei einem Kauf auch die vom Käu­fer über­nom­me­nen sons­ti­gen Leis­tun­gen. Als sons­ti­ge Leis­tun­gen sind alle Ver­pflich­tun­gen des Käu­fers anzu­se­hen, die zwar nicht unmit­tel­bar Kauf­preis für das Grund­stück im bür­ger­lich-recht­li­chen Sin­ne, aber gleich­wohl Ent­gelt für den Erwerb des Grund­stücks sind. Der Erwerb des Grund­stücks und die Gegen­leis­tung müs­sen kau­sal ver­knüpft sein. Dabei ist nicht aus­schlag­ge­bend, was die Ver­trag­schlie­ßen­den als Gegen­leis­tung für das Grund­stück bezeich­nen, son­dern zu wel­chen Leis­tun­gen sie sich ver­pflich­tet haben 3.

Leis­tun­gen des Erwer­bers, die nicht den der Grund­er­werb­steu­er unter­lie­gen­den Rechts­vor­gang betref­fen, ins­be­son­de­re also für eine ande­re Leis­tung auf­ge­wen­det wer­den als für die Ver­pflich­tung, Besitz und Eigen­tum an dem Grund­stück zu ver­schaf­fen, schei­den dem­ge­gen­über aus der Gegen­leis­tung i.S. von § 8 Abs. 1, § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG aus 4.

Das Finanz­ge­richt Meck­len­burg-Vor­pom­mern hat danach zu Recht ange­nom­men, dass der auf die benach­bar­ten Grund­stü­cke des Lan­des ent­fal­len­de Anteil am Ent­schä­di­gungs­wert in Höhe von 360.700 € nicht in die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er ein­zu­be­zie­hen ist. Die­sen Betrag hat die Grund­stücks­er­wer­be­rin nicht bezahlt, um das Eigen­tum an dem gekauf­ten Grund­stück zu erhal­ten, son­dern für davon zu unter­schei­den­de Leis­tun­gen des Lan­des, näm­lich die Bestel­lung der für den Betrieb der Wind­kraft­an­la­ge erfor­der­li­chen Bau­las­ten und Dienst­bar­kei­ten an den ihm ver­blei­ben­den Grund­stü­cken und die Dul­dung von An- und Durch­schnei­dun­gen die­ser Grund­stü­cke. Es han­delt sich somit nicht um eine Ent­schä­di­gung für eine blo­ße Wert­min­de­rung die­ser Grund­stü­cke.

Dass der gesam­te Ent­schä­di­gungs­wert in Höhe von 454.500 € nach dem Wort­laut des Kauf­ver­trags (auch) "für das Recht zur Errich­tung von einer Wind­kraft­an­la­ge" ver­ein­bart wur­de, recht­fer­tigt es nicht, die­sen Ent­schä­di­gungs­wert ins­ge­samt in die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er ein­zu­be­zie­hen. Die­se Ver­ein­ba­rung hat nicht zur Fol­ge, dass auch der antei­lig auf die benach­bar­ten Grund­stü­cke des Lan­des ent­fal­len­de Anteil am Ent­schä­di­gungs­wert in Höhe von 360.700 € Gegen­leis­tung für den Erwerb des Eigen­tums an dem gekauf­ten Grund­stück ist. Sie ändert nichts dar­an, dass die­ser Anteil am Ent­schä­di­gungs­wert eine Gegen­leis­tung der Grund­stücks­er­wer­be­rin für die ver­ein­bar­ten wei­te­ren Leis­tun­gen des Lan­des ist, die sich auf die ihm ver­blei­ben­den Grund­stü­cke bezie­hen. Das im Kauf­ver­trag ange­spro­che­ne Recht zur Errich­tung der Wind­kraft­an­la­ge auf dem gekauf­ten Grund­stück hat als sol­ches kei­nen dar­über hin­aus­ge­hen­den, eigen­stän­di­gen Wert, der die Ein­be­zie­hung des gesam­ten Ent­schä­di­gungs­werts in Höhe von 454.500 € in die Bemes­sungs­grund­la­ge der Grund­er­werb­steu­er begrün­den könn­te. Im Kauf­ver­trag konn­te nur die zivil­recht­li­che Sei­te der Errich­tung der Anla­ge im Ver­hält­nis der Grund­stücks­er­wer­be­rin zum Land ver­ein­bart wer­den. Das Land schul­det nach den im Kauf­ver­trag getrof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen nicht die Ver­wend­bar­keit des Grund­stücks für Zwe­cke der Grund­stücks­er­wer­be­rin. Die öffent­lich-recht­li­che Zuläs­sig­keit des Bau­vor­ha­bens ergibt sich nicht aus dem Kauf­ver­trag. Sie rich­tet sich viel­mehr nach den maß­ge­ben­den öffent­lich-recht­li­chen Vor­schrif­ten.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 10. Mai 2017 – II R 16/​14

  1. vgl. BFH, Urteil vom 23.09.2009 – II R 20/​08, BFHE 227, 379, BSt­Bl II 2010, 495, Rz 11, m.w.N.[]
  2. BFH, Urteil vom 08.08.1990 – II R 22/​88, BFH/​NV 1991, 412; Loo­se in Borut­tau, Grund­er­werb­steu­er­ge­setz, 18. Aufl., § 9 Rz 108[]
  3. BFH, Urtei­le vom 02.06.2005 – II R 6/​04, BFHE 210, 60, BSt­Bl II 2005, 651; vom 13.12 2006 – II R 22/​05, BFH/​NV 2007, 1183; und vom 18.06.2014 – II R 12/​13, BFHE 246, 211, BSt­Bl II 2014, 857[]
  4. BFH, Urteil in BFH/​NV 1991, 412[]