Leistungen an einen Dritten gehören zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 des Grunderwerbsteuergesetzes, wenn sie gewährt werden, um das Grundstück in dem vereinbarten Zustand zu erwerben. Es ist nicht entscheidend, ob ein Vertrag zugunsten Dritter vorliegt.
Wurde die Entschädigung für den (schuldrechtlichen) Verzicht auf den Grundstückserwerb gezahlt, wäre sie ohne Weiteres nach § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG Teil der Bemessungsgrundlage. Wurde die Entschädigung nicht für diesen Verzicht, sondern allein für die Löschungsbewilligung für die im Grundbuch eingetragene Rückauflassungsvormerkung gezahlt, wäre § 9 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG nicht erfüllt. In diesem Falle wäre die Entschädigung aber nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG Teil der Bemessungsgrundlage.
Zur grunderwerbsteuerrechtlichen Gegenleistung (Bemessungsgrundlage) nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG gehören alle Leistungen des Erwerbers, die dieser nach den vertraglichen Vereinbarungen gewährt, um das Grundstück zu erwerben. Für den Umfang der Gegenleistung im grunderwerbsteuerrechtlichen Sinne ist entscheidend, in welchem Zustand die Vertragsbeteiligten das Grundstück zum Gegenstand des Erwerbsvorgangs gemacht haben1.
So auch in dem hier entschiedenen Fall: Gegenstand des Kaufvertrags war das -abgesehen von dem Wohnrecht- lastenfreie Grundstück. Die Grundstückserwerber haben die Entschädigung dafür gezahlt, das -abgesehen von dem Wohnrecht- lastenfreie Eigentum an dem Grundstück zu erwerben. Die Grundstückserwerber hatten die Auflassungsvormerkung ausdrücklich nicht zur dinglichen Haftung übernommen. Nicht nur die Löschung der Auflassungsvormerkung, sondern auch der Übergang des Eigentums am Grundstück war an die Entschädigungszahlung geknüpft. Dies alles wurde verfahrensmäßig dadurch gewährleistet, dass der Notar von der Löschungsbewilligung erst Gebrauch machen und den Antrag auf Eigentumsumschreibung erst stellen durfte, nachdem auch die Entschädigung gezahlt war.
Auf die Frage, ob es sich um einen Vertrag zugunsten Dritter im Sinne des § 328 BGB handelte, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an. Soweit angenommen wird, eine an einen Dritten bewirkte Leistung könne nur nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrEStG zur Bemessungsgrundlage gehören, wenn ein solcher Vertrag vorliegt, ist dies nicht richtig. Dies zeigt sich bereits daran, dass der Gegenstand des Erwerbsvorgangs auch ein Grundstück mit einem Gebäude sein kann, welches eine nicht mit dem Veräußerer identische Person erst noch zu errichten hat2. In solchen Fällen liegen nicht stets Verträge nach § 328 BGB vor.
Ebenso wenig kommt es auf die Frage an, ob die Grundstückserwerber das Grundstück auch mit der Rückauflassungsvormerkung erworben hätten. Es ist der tatsächlich verwirklichte, nicht ein fiktiver Sachverhalt der Besteuerung zugrunde zu legen.
Bundesfinanzhof, Beschluss vom 30. August 2023 – II B 45/22
