Nichtiger Wohnungskaufvertrag – und die Grunderwerbsteuer beim Rückerwerb

Erwirbt der Veräußerer das Eigentum an dem veräußerten Grundstück zurück, wird gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG auf Antrag sowohl für den Rückerwerb als auch für den vorausgegangenen Erwerbsvorgang die Steuer nicht festgesetzt oder die Steuerfestsetzung aufgehoben, wenn das dem vorausgegangenen Erwerbsvorgang zugrunde liegende Rechtsgeschäft nichtig ist. Begrifflich setzt die Vorschrift damit voraus, dass sowohl der Rückerwerb als auch der vorausgegangene Erwerbsvorgang grunderwerbsteuerbar sind.

Nichtiger Wohnungskaufvertrag - und die Grunderwerbsteuer beim Rückerwerb

Das Tatbestandsmerkmal der Nichtigkeit erfasst Fälle, in denen die (abstrakte) Eigentumsübertragung am Grundstück zivilrechtlich wirksam erfolgt ist, diese Eigentumsübertragung jedoch aufgrund einer nichtigen schuldrechtlichen Verpflichtung vorgenommen wurde1. Dem Veräußerer steht hier nach §§ 812 ff. des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) ein Anspruch auf Rückübertragung des Eigentums zu. § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG setzt damit einen einseitig und gegen den Willen des ursprünglichen Erwerbers durchsetzbaren Anspruch auf Rückerwerb voraus. Das betreffende zivilrechtliche Rechtsgeschäft muss objektiv nichtig sein. Es kommt nicht darauf an, ob die Parteien selbst das Rechtsgeschäft für nichtig halten.

Die Nichtigkeit des Rechtsgeschäfts beurteilt sich nach zivilrechtlichen Grundsätzen. Eine nur steuerrechtlich nach §§ 41 oder 42 AO zu beachtende Unwirksamkeit des Rechtsgeschäfts rechtfertigt nicht die Anwendung des § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG. Die Grunderwerbsteuer knüpft als Rechtsverkehrsteuer grundsätzlich an das Zivilrecht an. Die wirtschaftliche Einordnung eines Erwerbsvorgangs und seine steuerrechtliche Behandlung haben deshalb für § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG keine Bedeutung.

Bundesfinanzhof, Urteil vom 29. Juni 2016 – II R 14/12

  1. BFH, Urteile vom 27.01.1999 – II R 78/96, BFH/NV 1999, 964; und vom 27.04.2005 – II R 4/04, BFH/NV 2005, 1629 []