Nich­ti­ger Woh­nungs­kauf­ver­trag – und die Grund­er­werb­steu­er beim Rück­erwerb

Erwirbt der Ver­äu­ße­rer das Eigen­tum an dem ver­äu­ßer­ten Grund­stück zurück, wird gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG auf Antrag sowohl für den Rück­erwerb als auch für den vor­aus­ge­gan­ge­nen Erwerbs­vor­gang die Steu­er nicht fest­ge­setzt oder die Steu­er­fest­set­zung auf­ge­ho­ben, wenn das dem vor­aus­ge­gan­ge­nen Erwerbs­vor­gang zugrun­de lie­gen­de Rechts­ge­schäft nich­tig ist. Begriff­lich setzt die Vor­schrift damit vor­aus, dass sowohl der Rück­erwerb als auch der vor­aus­ge­gan­ge­ne Erwerbs­vor­gang grund­er­werb­steu­er­bar sind.

Nich­ti­ger Woh­nungs­kauf­ver­trag – und die Grund­er­werb­steu­er beim Rück­erwerb

Das Tat­be­stands­merk­mal der Nich­tig­keit erfasst Fäl­le, in denen die (abs­trak­te) Eigen­tums­über­tra­gung am Grund­stück zivil­recht­lich wirk­sam erfolgt ist, die­se Eigen­tums­über­tra­gung jedoch auf­grund einer nich­ti­gen schuld­recht­li­chen Ver­pflich­tung vor­ge­nom­men wur­de 1. Dem Ver­äu­ße­rer steht hier nach §§ 812 ff. des Bür­ger­li­chen Gesetz­buchs (BGB) ein Anspruch auf Rück­über­tra­gung des Eigen­tums zu. § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG setzt damit einen ein­sei­tig und gegen den Wil­len des ursprüng­li­chen Erwer­bers durch­setz­ba­ren Anspruch auf Rück­erwerb vor­aus. Das betref­fen­de zivil­recht­li­che Rechts­ge­schäft muss objek­tiv nich­tig sein. Es kommt nicht dar­auf an, ob die Par­tei­en selbst das Rechts­ge­schäft für nich­tig hal­ten.

Die Nich­tig­keit des Rechts­ge­schäfts beur­teilt sich nach zivil­recht­li­chen Grund­sät­zen. Eine nur steu­er­recht­lich nach §§ 41 oder 42 AO zu beach­ten­de Unwirk­sam­keit des Rechts­ge­schäfts recht­fer­tigt nicht die Anwen­dung des § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG. Die Grund­er­werb­steu­er knüpft als Rechts­ver­kehr­steu­er grund­sätz­lich an das Zivil­recht an. Die wirt­schaft­li­che Ein­ord­nung eines Erwerbs­vor­gangs und sei­ne steu­er­recht­li­che Behand­lung haben des­halb für § 16 Abs. 2 Nr. 2 GrEStG kei­ne Bedeu­tung.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 29. Juni 2016 – II R 14/​12

  1. BFH, Urtei­le vom 27.01.1999 – II R 78/​96, BFH/​NV 1999, 964; und vom 27.04.2005 – II R 4/​04, BFH/​NV 2005, 1629[]