Rück­erwerb eines Grund­stücks – und die Grund­er­werb­steu­er

§ 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG ist auch auf Erwerbs­vor­gän­ge nach § 1 Abs. 2, 2a und 3 GrEStG anwend­bar. Das gilt auch dann, wenn zwar der Erst­erwerb, nicht aber der Rück­erwerb steu­er­bar ist.

Rück­erwerb eines Grund­stücks – und die Grund­er­werb­steu­er

Ist zwar der Rück­erwerb, nicht aber der Erst­erwerb steu­er­bar, so kann § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG nur anwend­bar sein, wenn zum Zeit­punkt des Erst­erwerbs das Grund­stück dem dama­li­gen Ver­äu­ße­rer grund­er­werb­steu­er­recht­lich zuzu­ord­nen war. Dies gilt unge­ach­tet der Fra­ge, ob es der Steu­er­bar­keit des Erst­erwerbs bedarf.

Erwirbt der Ver­äu­ße­rer das Eigen­tum an dem ver­äu­ßer­ten Grund­stück zurück, so wird auf Antrag sowohl für den Rück­erwerb als auch für den vor­aus­ge­gan­ge­nen Erwerbs­vor­gang die Steu­er nicht fest­ge­setzt oder die Steu­er­fest­set­zung auf­ge­ho­ben, wenn u.a. der Rück­erwerb inner­halb von zwei Jah­ren seit der Ent­ste­hung der Steu­er für den vor­aus­ge­gan­ge­nen Erwerbs­vor­gang statt­fin­det (§ 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG).

Wie sich mit­tel­bar aus § 16 Abs. 5 GrEStG ergibt, ist die Vor­schrift über ihren Wort­laut hin­aus auch auf Erwerbs­vor­gän­ge nach § 1 Abs. 2, 2a und 3 GrEStG anwend­bar 1.

Die Vor­schrift ist ein­schlä­gig, wenn auf einen steu­er­ba­ren Erwerb durch Anteils­ver­ei­ni­gung nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG ein Rück­erwerb folgt, der zwar für sich nicht steu­er­bar ist, der aber bewirkt, dass das für die Steu­er­bar­keit der Anteils­ver­ei­ni­gung maß­ge­ben­de Quan­tum von 95 % unter­schrit­ten wird 2. Der hier vor­lie­gen­de umge­kehr­te Fall (feh­len­de Steu­er­bar­keit des ers­ten Erwerbs, Steu­er­bar­keit des Rück­erwerbs) ist bis­her nicht ent­schie­den. Vor­aus­set­zung wäre jeden­falls, dass bei dem vor­aus­ge­gan­ge­nen Erwerbs­vor­gang, auf den sich die wirk­li­che oder ver­meint­li­che Rück­gän­gig­ma­chung bezieht, das betref­fen­de Grund­stück dem Ver­äu­ße­rer grund­er­werb­steu­er­recht­lich zuzu­ord­nen war, mit­hin wenigs­tens eine logi­sche Sekun­de vor dem Erwerbs­vor­gang in den grund­er­werb­steu­er­li­chen Zurech­nungs­be­reich des Ver­äu­ße­rers gelangt ist. Fehlt es dar­an, so liegt kein Rück­erwerb, son­dern ein Erst­erwerb vor.

So ver­hält es sich im hier vom Bun­des­fi­nanz­hof ent­schie­de­nen Streit­fall: Das Grund­stück war der Y1. GmbH ‑und damit für Zwe­cke des § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG der Gesell­schaf­te­rin- zum Zeit­punkt der Anteils­ver­äu­ße­rung durch UR-Nr. 0002/​2005 noch nicht zuzu­rech­nen. Der Anspruch auf Über­eig­nung wur­de ent­we­der zeit­gleich oder danach, jeden­falls aber nicht davor begrün­det.

Die Par­tei­en der Ver­trä­ge vom 12.12 2005 woll­ten die­sen augen­schein­lich kei­ne Rei­hen­fol­ge zuord­nen, son­dern plan­ten eine abso­lu­te Gleich­zei­tig­keit aller Ver­ein­ba­run­gen, damit auch des Anteils­über­tra­gungs­ver­trags und des Ver­trags über den Erwerb des Geschäfts­be­triebs ein­schließ­lich des Grund­stücks. Dafür spre­chen die viel­fäl­ti­gen wech­sel­sei­ti­gen Bedin­gun­gen und Ver­knüp­fun­gen, die die Ver­trä­ge ent­hal­ten. Damit fehl­te es aber an der not­wen­di­gen Über­füh­rung des Grund­stücks in den grund­er­werb­steu­er­li­chen Zurech­nungs­be­reich der Gesell­schaf­te­rin vor (und nicht etwa mit) der Anteils­ver­äu­ße­rung.

Zum sel­ben Ergeb­nis führt aber auch die Rei­hen­fol­ge der abge­schlos­se­nen Ver­trä­ge nach ihrer jewei­li­gen UR-Nr. Die dem Anteils­er­werb in UR-Nr. 0002/​2005 vor­aus­ge­hen­de UR-Nr. 0001/​2005 ent­hielt noch kei­ne Über­eig­nungs­ver­pflich­tung; die­se war erst in der UR-Nr. 0004/​2005 ent­hal­ten. Zwar ent­hält bereits die UR-Nr. 0001/​2005 For­mu­lie­run­gen, wie sie nor­ma­ler­wei­se für bin­den­de Ver­trä­ge ver­wen­det wer­den. Die­se kön­nen aber nicht iso­liert betrach­tet wer­den. Es fehl­te nicht nur in die­sem Ver­trag an der Zuord­nung eines Kauf­preis­an­teils auf das Grund­stück. Dies leis­te­te erst die UR-Nr. 0004/​2005. Vor allem war der Voll­zug des gesam­ten Ver­trags u.a. an die Bedin­gung geknüpft, dass der im Ent­wurf bei­gefüg­te geson­der­te Grund­stücks­kauf­ver­trag, der nicht nur die Auf­las­sung, son­dern auch die Über­eig­nungs­ver­pflich­tung ent­hielt, abge­schlos­sen wird. Beab­sich­ti­gen aber die Par­tei­en, noch einen nota­ri­el­len Ver­trag abzu­schlie­ßen, ist dar­aus im Zwei­fel zu schlie­ßen, dass die Rechts­wir­kun­gen die­ses Ver­trags vor­her noch nicht ein­tre­ten sol­len (Rechts­ge­dan­ken der § 125 Satz 2, § 154 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB).

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 20. Febru­ar 2019 – II R 27/​16

  1. BFH, Urteil vom 11.06.2013 – II R 52/​12, BFHE 241, 419, BSt­Bl II 2013, 752, Rz 13[]
  2. BFH, Urteil in BFHE 241, 419, BSt­Bl II 2013, 752[]