Rück­erwerb von Antei­len an einer grund­stücks­be­sit­zen­den Gesell­schaft

Nach § 1 Abs. 3 Nr. 1 GrEStG unter­liegt der Grund­er­werb­steu­er u.a. ein Rechts­ge­schäft, das den Anspruch auf Über­tra­gung eines oder meh­re­rer Antei­le einer grund­stücks­be­sit­zen­den Gesell­schaft begrün­det, wenn durch die Über­tra­gung unmit­tel­bar oder mit­tel­bar min­des­tens 95 % der Antei­le der Gesell­schaft in der Hand des Erwer­bers allein ver­ei­nigt wer­den wür­den, soweit eine Besteue­rung nach § 1 Abs. 2a GrEStG nicht in Betracht kommt.

Rück­erwerb von Antei­len an einer grund­stücks­be­sit­zen­den Gesell­schaft

Die Steu­er­bar­keit wird nur durch den Erwerb des letz­ten Anteils aus­ge­löst. Dabei ist der Vor­gang, der zum Erwerb die­ses Anteils führt, zwar das die Steu­er aus­lö­sen­de Moment. Gegen­stand der Steu­er ist aber nicht der Anteils­er­werb als sol­cher, son­dern die durch ihn begrün­de­te Zuord­nung von min­des­tens 95 % der Antei­le in einer Hand. Mit dem Anteils­er­werb wird grund­er­werb­steu­er­recht­lich der­je­ni­ge, in des­sen Hand sich die Antei­le ver­ei­ni­gen, so behan­delt, als habe er die Grund­stü­cke von der Gesell­schaft erwor­ben, deren Antei­le sich in sei­ner Hand ver­ei­ni­gen 1.

Der Erwer­ber erwirbt einen Anteil an der grund­stücks­be­sit­zen­den Gesell­schaft dann unmit­tel­bar, wenn er zivil­recht­lich Gesell­schaf­ter die­ser Gesell­schaft wird 2. Wird hin­sicht­lich eines Anteils an einer grund­stücks­be­sit­zen­den Gesell­schaft ein Treu­hand­ver­hält­nis begrün­det, ist der Treu­hän­der unmit­tel­ba­rer und der Treu­ge­ber mit­tel­ba­rer Gesell­schaf­ter 3.

Erwirbt der Ver­äu­ße­rer das Eigen­tum an dem ver­äu­ßer­ten Grund­stück zurück, so wird nach § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG auf Antrag sowohl für den Rück­erwerb als auch für den vor­aus­ge­gan­ge­nen Erwerbs­vor­gang die Steu­er nicht fest­ge­setzt oder die Steu­er­fest­set­zung auf­ge­ho­ben, wenn der Rück­erwerb inner­halb von zwei Jah­ren seit der Ent­ste­hung der Steu­er für den vor­aus­ge­gan­ge­nen Erwerbs­vor­gang statt­fin­det. Die­se Vor­schrift betrifft über ihren Wort­laut hin­aus auch Erwerbs­vor­gän­ge nach § 1 Abs. 2, 2a und 3 GrEStG. Dies folgt aus § 16 Abs. 5 GrEStG, wonach § 16 Abs. 1 bis 4 GrEStG nicht gilt, wenn einer der in § 1 Abs. 2, 2a und 3 GrEStG bezeich­ne­ten Erwerbs­vor­gän­ge rück­gän­gig gemacht wird, der nicht ord­nungs­ge­mäß ange­zeigt wor­den war. Die­se Rege­lung setzt die grund­sätz­li­che Anwend­bar­keit der Begüns­ti­gungs­vor­schrift des § 16 GrEStG auch auf Tat­be­stän­de des § 1 Abs. 3 GrEStG vor­aus 4.

Aller­dings gel­ten nach § 16 Abs. 5 GrEStG die Vor­schrif­ten der Absät­ze 1 bis 4 des § 16 GrEStG nicht, wenn einer der in § 1 Abs. 2, 2a und 3 GrEStG bezeich­ne­ten Erwerbs­vor­gän­ge rück­gän­gig gemacht wird, der nicht ord­nungs­ge­mäß ange­zeigt (§§ 18, 19 GrEStG) war. Wird ein Erwerbs­vor­gang i.S. des § 1 Abs. 3 Nr. 1 und Nr. 2 GrEStG zwar inner­halb von zwei Jah­ren seit der Ent­ste­hung der Steu­er rück­gän­gig gemacht, war er aber nicht ord­nungs­ge­mäß ange­zeigt wor­den, schließt § 16 Abs. 5 GrEStG also den Anspruch auf Nicht­fest­set­zung der Steu­er oder Auf­he­bung der Steu­er­fest­set­zung aus.

§ 16 Abs. 5 GrEStG dient der Siche­rung der Anzei­ge­pflich­ten aus §§ 18 und 19 GrEStG und wirkt dem Anreiz ent­ge­gen, durch Nicht­an­zei­ge einer Besteue­rung der in die­ser Vor­schrift genann­ten Erwerbs­vor­gän­ge zu ent­ge­hen. Ins­be­son­de­re soll die Vor­schrift den Betei­lig­ten die Mög­lich­keit neh­men, einen die­ser Erwerbs­vor­gän­ge ohne wei­te­re steu­er­li­che Fol­gen wie­der auf­he­ben zu kön­nen, sobald den Finanz­be­hör­den ein sol­ches Geschäft bekannt wird 5. Soweit eine Anzei­ge­pflicht sowohl nach § 18 GrEStG als auch nach § 19 GrEStG besteht, ist den Zwe­cken des § 16 Abs. 5 GrEStG schon dann genügt, wenn nur einer der Anzei­ge­ver­pflich­te­ten sei­ner Anzei­ge­pflicht ord­nungs­ge­mäß nach­kommt 6.

Unter Berück­sich­ti­gung die­ses Norm­zwecks ist eine Anzei­ge i.S. des § 16 Abs. 5 GrEStG ord­nungs­ge­mäß, wenn der Vor­gang inner­halb der in § 18 Abs. 3 und § 19 Abs. 3 GrEStG vor­ge­se­he­nen Anzei­ge­fris­ten dem Finanz­amt in einer Wei­se bekannt wird, dass es die Ver­wirk­li­chung eines Tat­be­stands nach § 1 Abs. 2, 2a und 3 GrEStG prü­fen kann. Dazu muss die Anzei­ge die ein­wand­freie Iden­ti­fi­zie­rung von Ver­äu­ße­rer, Erwer­ber und Urkund­s­per­son (§ 20 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 6 GrEStG) sowie der grund­stücks­be­sit­zen­den Gesell­schaft (§ 20 Abs. 2 GrEStG) ermög­li­chen; fer­ner müs­sen der Anzei­ge in der Regel die in § 18 Abs. 1 Satz 2 bzw. § 19 Abs. 4 Satz 2 GrEStG genann­ten Abschrif­ten bei­gefügt wer­den.

Die Anzei­ge muss grund­sätz­lich an die Grund­er­werb­steu­er­stel­le des zustän­di­gen Finanz­amts über­mit­telt wer­den. Es genügt aber auch, wenn sich eine nicht aus­drück­lich an die Grund­er­werb­steu­er­stel­le adres­sier­te Anzei­ge nach ihrem Inhalt ein­deu­tig an die Grund­er­werb­steu­er­stel­le rich­tet. Dazu ist erfor­der­lich, dass die Anzei­ge als eine sol­che nach dem GrEStG gekenn­zeich­net ist und ihrem Inhalt nach ohne wei­te­re Sach­prü­fung ‑ins­be­son­de­re ohne dass es inso­weit einer nähe­ren Auf­klä­rung über den Anlass der Anzei­ge und ihre grund­er­werb­steu­er­recht­li­che Rele­vanz bedürf­te- an die Grund­er­werb­steu­er­stel­le wei­ter­zu­lei­ten ist 7.

Unter­liegt der Rück­erwerb von Antei­len an einer grund­stücks­be­sit­zen­den Gesell­schaft, der als Rück­gän­gig­ma­chung eines Erwerbs­vor­gangs i.S. des § 1 Abs. 3 Nr. 1 oder Nr. 2 GrEStG zu wer­ten ist, sei­ner­seits nach § 1 Abs. 3 GrEStG der Grund­er­werb­steu­er, so ist bei nicht ord­nungs­ge­mä­ßer Anzei­ge des ursprüng­li­chen Erwerbs­vor­gangs § 16 Abs. 5 GrEStG auch zulas­ten des Rück­erwer­bers anwend­bar. Dem steht nicht ent­ge­gen, dass der Rück­erwer­ber den ursprüng­li­chen Erwerbs­vor­gang nicht gemäß § 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 oder 5 GrEStG anzei­gen muss­te, da nach § 19 GrEStG nur Steu­er­schuld­ner zur Anzei­ge ver­pflich­tet sind und bei der Ver­ei­ni­gung von min­des­tens 95 % der Antei­le an einer Gesell­schaft in der Hand des Erwer­bers gemäß § 13 Nr. 5 Buchst. a GrEStG nur der Erwer­ber Steu­er­schuld­ner ist, nicht aber der Anteils­ver­äu­ße­rer. Die Anwend­bar­keit des § 16 Abs. 5 GrEStG zulas­ten des Rück­erwer­bers in die­sen Fäl­len ergibt sich zum einen aus dem Wort­laut der Vor­schrift, die inso­weit kei­ne Aus­nah­me vor­sieht, und zum ande­ren aus deren Sinn und Zweck. Auch in sol­chen Fäl­len soll die Vor­schrift den Betei­lig­ten die Mög­lich­keit neh­men, einen der in ihr genann­ten Erwerbs­vor­gän­ge ohne wei­te­re steu­er­li­che Fol­gen wie­der auf­he­ben zu kön­nen, sobald den Finanz­be­hör­den ein sol­ches Geschäft bekannt wird.

Der Anwen­dung des § 16 Abs. 2 Nr. 1 GrEStG zuguns­ten des (Rück-)Erwerbers steht somit im vor­lie­gen­den Fall ent­ge­gen, dass der ers­te Erwerbs­vor­gang der Grund­er­werb­steu­er­stel­le des Finanz­amt ent­ge­gen § 19 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 und § 18 Abs. 2 Satz 2 GrEStG weder von P, der Steu­er­schuld­ne­rin (§ 13 Nr. 5 Buchst. a GrEStG), noch vom Notar ord­nungs­ge­mäß ange­zeigt wor­den war. Die vom Notar unter Bezug­nah­me auf die Anzei­ge­pflicht gemäß § 54 ESt­DV aus­drück­lich an die Kör­per­schaft­steu­er­stel­le des Finanz­amt gerich­te­te Anzei­ge genügt nicht den gesetz­li­chen Anfor­de­run­gen. Die Anzei­ge war nach ihrem Inhalt nicht ein­deu­tig an die Grund­er­werb­steu­er­stel­le gerich­tet. Dass der Klä­ger sei­ner­seits nicht zur Anzei­ge des Erwerbs­vor­gangs ver­pflich­tet war, ist inso­weit uner­heb­lich.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 3. März 2015 – II R 30/​13

  1. BFH, Urtei­le vom 11.06.2013 – II R 52/​12, BFHE 241, 419, BSt­Bl II 2013, 752, m.w.N.; und vom 18.09.2013 – II R 21/​12, BFHE 243, 393, BSt­Bl II 2014, 326, Rz 9[]
  2. BFH, Urteil in BFHE 243, 393, BSt­Bl II 2014, 326, Rz 10[]
  3. vgl. BFH, Urteil vom 16.07.1997 – II R 8/​95, BFH/​NV 1998, 81[]
  4. BFH, Urteil in BFHE 241, 419, BSt­Bl II 2013, 752, m.w.N.[]
  5. BFH, Beschluss vom 11.03.2011 – II B 152/​10, BFH/​NV 2011, 1009, m.w.N.[]
  6. BFH, Urteil vom 18.04.2012 – II R 51/​11, BFHE 236, 569, BSt­Bl II 2013, 830, Rz 24[]
  7. BFH, Urteil vom 23.05.2012 – II R 56/​10, BFH/​NV 2012, 1579, Rz 15[]