Ein Investment in Immobilien kann in Deutschland unangenehme Überraschungen bringen. Insbesondere der Bereich Steuern sollte unbedingt vorweg erörtert werden, sodass man in dieser Hinsicht alles richtig macht.
Diese Steuern kommen beim Immobilienkauf auf Sie zu
Der Immobiliensektor in Deutschland zählt zu den stabilsten Anlageformen überhaupt. Dies führt dazu, dass viel auch viele Ausländer in den deutschen Immobilienmarkt investieren. Gründe hierfür sind klar:
- Deutschland ist so ein sicheres Land
- die Gesetzgebung ist stabil und vorhersehbar
- Deutschland ist ein wohlhabendes Land
- Deutschland schneidet im Anti-Korruptionsindex äußerst gut ab
Bei allen Vorteilen, die man genießen kann, wenn man in Immobilien in Deutschland investiert, darf man jedoch nicht vergessen, dass die steuerliche Frage rund um Immobilien in Deutschland relativ komplex ist. Zumindest im Vergleich zu anderen Ländern. Will man in Dubai Immobilien kaufen, besteht doch ein recht großer Unterschied.
Wenn Sie ein Objekt weiterverkaufen möchten, dann ist es für Sie äußerst wichtig zu verstehen, dass bis zu 45% der Einnahmen steuerfrei sind. Die Kosten werden sowohl vom Verkäufer als auch vom Käufer getragen.
Beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung in Deutschland gibt es aber eine ganze Reihe von Steuern, die Sie berücksichtigen sollten. Diese Steuern können sich je nach Lage und Einheitswert der Wohnung unterschiedlich gestalten und können somit auch für den Verkäufer oder Käufer unterschiedlich hoch ausfallen. Es ist daher wichtig, sich im Vorfeld über die Steuern im Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf einer Wohnung in Deutschland zu informieren, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden.
Spekulationssteuer: auf den Gewinn des Verkäufers
Eine Steuer, die für Verkäufer von Wohnungen in Deutschland zu beachten ist, ist die sogenannte Spekulationssteuer. Diese Steuer wird auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Wohnung erhoben, wenn diese innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird. Die Höhe der Spekulationssteuer richtet sich nach dem Gewinn, den der Verkäufer aus dem Verkauf der Wohnung erzielt hat. Sie wird in diesem Fall als Einkommensteuer erhoben und ist somit auch an das Einkommensteuergesetz gebunden.
Um die Höhe der Spekulationssteuer zu berechnen, wird zunächst der sogenannte Steuermessbetrag ermittelt. Dieser setzt sich aus dem Verkaufserlös der Wohnung und den Kaufkosten zusammen. Der Steuermessbetrag wird dann mit einem kommunalen Erhöhungsfaktor multipliziert, der sich nach der Lage der Wohnung richtet. Der sich daraus ergebende Betrag ist der Steuersatz, der auf den Gewinn des Verkäufers erhoben wird.
Es gibt jedoch auch Ausnahmen von der Spekulationssteuer. So wird beispielsweise keine Spekulationssteuer erhoben, wenn der Verkauf der Wohnung aufgrund einer Scheidung oder eines Todes erfolgt. Auch wenn die Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkauft wird, aber der Verkäufer in der Zwischenzeit seinen Hauptwohnsitz in der Wohnung hatte, wird keine Spekulationssteuer erhoben.
Details zu diesen Aspekten rund um Steuern und Immobilien finden Sie im Paragraph 23 des Einkommensteuergesetzes.
Sonderfall Wohnung in einem mehrstöckigen Gebäude
Was Sie unbedingt wissen sollten: Beim Kauf einer Wohnung in einem mehrstöckigen Gebäude muss in erster Linie jener Teil des Grundstücks angegeben werden, auf dem ein solches mehrstöckiges Gebäude steht. Die Wohnung selbst muss unter Umständen nicht angegeben werden.
Diese und weitere Details rund um die Steuerkorrelation finden sich im Paragraph 32 des Einkommensteuergesetzes.
Steuern für Käufer
Neben der Spekulationssteuer gibt es auch noch andere Steuern, die für Käufer von Wohnungen in Deutschland zu beachten sind. Dazu gehören beispielsweise die Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer. Vor allem § 11 und Paragraf 8 des Grunderwerbsteuergesetzes sollten Sie hierbei im Auge behalten.
Die Grunderwerbsteuer ist eine Steuer, die beim Kauf einer Wohnung oder eines Grundstücks anfällt. Sie wird in der Regel vom Käufer getragen und beträgt in der Regel 3,5% des Kaufpreises. Allerdings gibt es auch Ausnahmen von der Grunderwerbsteuer, beispielsweise beim Kauf von Wohnungen durch Erben oder bei Scheidungen.
Die Grundsteuer ist eine Steuer, die jährlich für das Besitzen einer Immobilie anfällt. Sie wird in der Regel vom Eigentümer der Immobilie getragen und richtet sich nach dem Einheitswert der Immobilie. Der Einheitswert wird vom Finanzamt festgelegt und basiert auf der Lage und Größe der Immobilie. Die Höhe der Grundsteuer kann von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich sein und wird in der Regel vom Käufer übernommen.
Befreiung des Verkäufers von der Spekulationssteuer
Wie bereits erwähnt, gibt es Ausnahmen von der Spekulationssteuer, die für Verkäufer von Wohnungen in Deutschland gelten. Eine solche Ausnahme ist beispielsweise die sogenannte Befreiung vom Spekulationssteuergesetz. Dies kann gemäß des 3. Satzes des ersten Teils des 23. Absatzes des Einkommensteuergesetzes geschehen: Besteht ein ständiger Aufenthalt während der gesamten Eigentumsdauer und wird die Nutzung der Immobilie für mindestens ein volles Kalenderjahr des Jahres des Verkaufs und des Vorjahres genutzt, gibt es Befreiungen.
Diese Befreiung gilt für Verkäufer, die ihre Wohnung innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf wieder verkaufen, aber in der Zwischenzeit ihren Hauptwohnsitz in der Wohnung hatten. In diesem Fall wird keine Spekulationssteuer erhoben.
Es gibt jedoch auch andere Gründe, die zu einer Befreiung von der Spekulationssteuer führen können. So wird beispielsweise keine Spekulationssteuer erhoben, wenn der Verkauf der Wohnung aufgrund einer Scheidung oder eines Todes erfolgt. Auch bei Verkäufen von selbst genutztem Wohneigentum, das innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf verkauft wird, gilt eine Befreiung von der Spekulationssteuer.
Fazit
Beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung in Deutschland gibt es eine Reihe von Steuern, die berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören beispielsweise die Spekulationssteuer für Verkäufer, die Grunderwerbsteuer und die Grundsteuer für Käufer. Unterm Strich können so hohe Zahlungen entstehen – es lohnt sich also, solche Transaktionen genau zu planen und entsprechende Rahmenbedingungen zu schaffen, um gewisse Steuern zu vermeiden.
Bedenken Sie außerdem: Neben den Steuern gibt es beim Kauf oder Verkauf einer Wohnung in Deutschland auch noch andere Kosten, die berücksichtigt werden müssen. Dazu gehören beispielsweise Notargebühren, Anwaltsgebühren und eventuelle Umbaukosten. Auch die laufenden Kosten wie Stromrechnungen, Versicherungen und andere Nebenkosten sollten berücksichtigt werden, insbesondere wenn man die Wohnung als Investment kauft und später wieder verkaufen möchte.
Verkäufer können so letztlich der Flut an Steuerzahlungen dadurch entkommen, dass der Betrag der Transaktion sowie der Betrag des daraus resultierenden Nettoeinkommens als Steuerbemessungsgrundlage verwendet werden. Wer vorausplant, kann jedenfalls viel einsparen.
