Treu­hän­de­ri­scher Auf­trags­er­werb – und die Grund­er­werb­steu­er

Nach § 1 Abs. 2 GrEStG unter­lie­gen Rechts­vor­gän­ge der Grund­er­werb­steu­er, die es ohne Begrün­dung eines Anspruchs auf Über­eig­nung einem ande­ren recht­lich oder wirt­schaft­lich ermög­li­chen, ein inlän­di­sches Grund­stück auf eige­ne Rech­nung zu ver­wer­ten.

Treu­hän­de­ri­scher Auf­trags­er­werb – und die Grund­er­werb­steu­er

Durch die­se Vor­schrift sol­len Sach­ver­hal­te erfasst wer­den, bei denen es zwar nicht ‑wie in den Fäl­len des § 1 Abs. 1 GrEStG- zu einem Rechts­trä­ger­wech­sel, d.h. zu einer Ände­rung der Rechts­zu­stän­dig­keit im Außen­ver­hält­nis kommt, bei denen der Eigen­tü­mer einem ande­ren aber im Innen­ver­hält­nis so weit­ge­hen­de Mög­lich­kei­ten zur Ein­fluss­nah­me hin­sicht­lich des Grund­stücks ein­räumt, dass die­ser und nicht mehr der Eigen­tü­mer über die Ver­wer­tung des Grund­stücks ent­schei­den kann 1.

Durch einen Geschäfts­be­sor­gungs­ver­trag i.S. von § 675 BGB, der sich auf den Erwerb meh­re­rer Grund­stü­cke durch den Ver­pflich­te­ten im eige­nen Namen rich­tet, erlangt der Geschäfts­herr ‑wie gene­rell beim sog. Auf­trags­er­werb- die Rechts­macht, von dem Beauf­trag­ten die Auf­las­sung des Grund­stücks (§ 925 BGB) zu ver­lan­gen (§ 667 BGB i.V.m. § 675 BGB) oder es ‑bei ent­spre­chen­der Aus­ge­stal­tung des Ver­trags- durch ande­re Maß­nah­men der Sub­stanz nach auf eige­ne Rech­nung zu ver­wer­ten 2. Die­se Rechts­macht begrün­det eine Ver­wer­tungs­be­fug­nis i.S. von § 1 Abs. 2 GrEStG. Beim Erwerb eines Grund­stücks durch einen ent­gelt­lich täti­gen Geschäfts­be­sor­ger (oder unent­gelt­lich täti­gen Beauf­trag­ten) im eige­nen Namen unter­liegt nicht nur die­ser Erwerbs­vor­gang der Grund­er­werb­steu­er, son­dern gemäß § 1 Abs. 2 GrEStG auch die damit dem Geschäfts­herrn (oder Auf­trag­ge­ber) ver­schaff­te Rechts­macht 3.

Eine Geschäfts­be­sor­gung kann auch Inhalt einer Treu­hand­ver­ein­ba­rung sein 4. Bezieht sich die Treu­hand­ab­re­de dar­auf, dass der Treu­hän­der im eige­nen Namen Grund­stü­cke für den Treu­ge­ber erwirbt, ergibt sich dar­aus ‑vor­be­halt­lich ent­ge­gen­ste­hen­der Ver­ein­ba­run­gen- regel­mä­ßig das nach § 1 Abs. 2 GrEStG der Besteue­rung unter­lie­gen­de Recht des Treu­ge­bers, die Ver­wer­tung der Grund­stü­cke auf­grund des ihm nach § 667 i.V.m. § 675 BGB zuste­hen­den Her­aus­ga­be­an­spruchs her­bei­zu­füh­ren.

Die feh­len­de Beur­kun­dung des Treu­hand­ver­trags (vgl. § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB) steht einer Ver­wirk­li­chung des Tat­be­stands des § 1 Abs. 2 GrEStG nicht ent­ge­gen, sofern die in einem (mög­li­cher­wei­se) form­un­wirk­sa­men Ver­trag getrof­fe­nen Ver­ein­ba­run­gen nach­weis­lich in vol­lem Umfang tat­säch­lich durch­ge­führt wer­den 5. Nach § 41 Abs. 1 Satz 1 AO ist die Unwirk­sam­keit eines Rechts­ge­schäfts für die Besteue­rung uner­heb­lich, soweit und solan­ge die Betei­lig­ten das wirt­schaft­li­che Ergeb­nis die­ses Rechts­ge­schäfts gleich­wohl ein­tre­ten und bestehen las­sen.

Bun­des­fi­nanz­hof, Urteil vom 22. Okto­ber 2014 – II R 41/​13

  1. vgl. BFH, Urtei­le vom 26.07.2000 – II R 33/​98, BFH/​NV 2001, 206; und vom 24.04.2013 – II R 32/​11, BFHE 242, 165, BSt­Bl II 2013, 962, Rz 11, jeweils m.w.N.[]
  2. vgl. BFH, Urtei­le in BFH/​NV 2001, 206; und vom 08.11.2000 – II R 55/​98, BFHE 194, 245, BSt­Bl II 2001, 419, m.w.N.[]
  3. vgl. BFH, Urteil in BFHE 194, 245, BSt­Bl II 2001, 419, m.w.N.[]
  4. Palandt/​Sprau, Bür­ger­li­ches Gesetz­buch, 73. Aufl., § 675 Rz 27[]
  5. BFH, Urtei­le in BFH/​NV 2001, 206; und vom 06.10.2009 – IX R 14/​08, BFHE 228, 10, BSt­Bl II 2010, 460[]